Obsah (6)

§ 163§ 436§ 652§ 657§ 654§ 171

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kohtunikud Ülle Jänes, Iko Nõmm, Imbi Sidok-Toomsalu Otsuse tegemise aeg ja koht 13. november 2013, Tallinn Tsiviilasja num

§ 163lg 1).

Poolte vahel puudub vaidlus, et Keskkonnaministri 23.07.2009 käskkirjaga nr 1202 “Riigivara tasu eest võõrandamine” kuulutati välja korduv avalik kirjalik enampakkumine kinnisasja Paldiski mnt 14 ja Saani tn müümiseks ning Keskkonnaministri 01.09.2009 käskkirja nr 1403 „Avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine“ alusel kinnitati nimetatud kinnisasja enampakkumise võitjaks hageja müügihinnaga 13 160 001 krooni. Lähtudes riigivaraseadusest (RVS), Vabariigi Valitsuse 01.08.1995 määrusega nr 286 kinnitatud „Riigivara võõrandamise korrast“ ning 30.09.2009 notariaalselt koostatud ja tõestatud kinnistu müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavaldusest müüs kostja hagejale kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 24357101, katastritunnus 78408:802:0025, sihtotstarve elamumaa 90%, ärimaa 10%, asukoht Harjumaa, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Paldiski mnt 14, pindala 2433 m2; katastritunnus 78408:802 :0032, sihtotstarve transpordimaa 100%, asukoht Harjumaa, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Saani tn, pindala 825 m2. Riigivara valitsejana oli riigivara registrisse kantud Keskkonnaministeerium ning müüki viis läbi Maa-amet. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p-s 2.1.8 on kirjutatud, et lepingu esemel ei paikne käesolevas lepingus nimetamata kolmandatele isikutele kuuluvaid ehitisi, teid, liine, tehnovõrke ega -rajatisi (nii maapõues asuvaid kui maapealseid). Pooled vaidlevad selle üle, kas vaatamata 30.09.2009 lepingu p-s 2.1.8 sätestatule oli hageja teadlik kinnistul paiknevast likvideeritavast soojustrassist ning kas kostja on tekitanud hagejale kahju. Kohtule esitatud Maa-ameti 07.06.2010 kirjas nr 6.1-3/34404 Maa-amet teatas hagejale, et Maa-ametil puudus informatsioon Paldiski mnt 14 kinnistul asuva soojustorustiku kohta kinnistu enampakkumise menetluse ajal ning kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal. Sellest tulenevalt ei märgitud vastavat informatsiooni 28.07.2009 Maa-ameti kodulehel avaldatud enampakkumisteates ning 30.09.2009 kostja ja hageja vahel sõlmitud kinnistu müügilepingus. Kohus leidis, et hagejal puudus võimalus teha visuaalsel vaatlusel kindlaks, kas soojustrass on kinnistul jätkuvalt alles, kuna tegemist oli maa-aluse rajatisega. Ka olukorras, kus kinnistu pinnavormid ja taimestik viitasid asjaolule, et kinnistult ei ole kõnealust trassi hiljuti eemaldatud, ei saanud hageja üksnes vaatlemise teel teha kindlaks, et tegemist on töökorras soojatrassiga. Nii hageja kinnisvaraarendajana kui Eesti Vabariigi nimel kinnisvara müüja esindajana tegutsenud Maa-amet on mõlemad oma ala professionaalid ja seega lisaks enampakkumise läbiviimisele pidi ka 30.09.2009 poolte sõlmitud lepingu p 2.1.8 vastama poolte tegelikule tahtele selle tekstis väljendatud sõnastuses. 6 Olukorras, kus kostja ise ei olnud talle kuuluval kinnistul asuvate soojustrasside olemasolust teadlik ning kinnitas nende puudumist kirjalikus lepingus, ei saanud vastavat teadmist eeldada ka hagejalt. Sellest tulenevalt on põhjendamatud kostja viited asjaoludele, et hageja oli ehitusvaldkonnas pädev isik ning tal oli võimalus tutvuda kõigi kinnistu seisukorda puudutavate materjalidega ja selle tegemata jätmisel võttis hageja ise omale vastava riisiko. Kõik kinnistut puudutavad andmekandjad olid kättesaadavad ka kostjale, kuid vaatamata sellele ei olnud kostja soojatrasside olemasoluga kursis. Kostja ei saanud lepingu sõlmimisel nõuda hagejalt suuremat tähelepanelikkust või hoolikust, kui temal endal esines. Tunnistaja K K on andnud 15.01.2013 istungil ütlusi, et tunnistaja vaatas kostja esindajana lepingu sõlmimisel üle ka kostja kinnitused lepingu eseme kohta. Seega ei saanud vastava sätte olemasolu kõnealuses lepingus olla eksitus või kostja jaoks teadmata asjaolu. Seega ei ole kostja tõendanud, et hageja oli või pidi olema teadlik soojatrasside olemasolust, mistõttu ei esine VÕS § 218 lg 4 kohaldamise eeldusi, s.t kostja ei vabane vastutusest asja lepingutingimustele mittevastavuse eest põhjendusel, et hageja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust. Eelnevaga on tuvastatud, et kostja on ostu-müügilepingu p-i 2.1.8 rikkunud ja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et rikkumine oli vabandatav. Hageja nõue kahju hüvitamiseks on põhjendatud seoses järgmiste töödega: soojatrassi ehitus (materjalide maksumus, kaeve- ja montaažitööd) 1 857 839 krooni ehk 118 738 eurot; tänavasulgemistasu 102 960 krooni ehk 6580 eurot; tänavakatete taastamine 65 720 krooni ehk 4200 eurot; ajutise katlamaja paigaldamisega seotud kulud, AS-i Tallinna Küte järelevalve kulud 109 731 krooni ehk 7013 eurot. Vastavate kulude tekkimise kohta on hageja esitanud tõendid. Nimetatud kulud on põhjendatud, kuna need olid vajalikud töötava soojatrassi, mida kinnistul olema ei pidanud, ümbertõstmiseks. Kostja käitumise ja hagejale kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos, kuna kostjapoolse lepingurikkumiseta ei oleks hagejal vastavaid kulusid tekkinud. Põhjendamatu on kostja väide, et hageja ei kandnud kahju, kuna tekkinud kulutused arvestatakse ümber müüdavate korterite hinna sisse. Hagejal on õigus nõuda korterite eest nende turuväärtusele vastavat hinda, kuid see ei tähenda, et hageja saaks kõnealuse hinna arvelt kompenseerida seoses soojatrassi ümbertõstmisega tekkinud kulutusi. Hageja nõue tuleb rahuldamata jätta seoses soojustrassi tühjendamisega seotud veekadude kompenseerimisega AS-ile Tallinna Küte summas 13 363 krooni ehk 854 eurot, kuna selle kulu esinemise kohta ei ole hageja tõendeid esitanud. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 136 531 eurot. Hageja taotles kostjalt ka viivise väljamõistmist. Kostja jäi kohustuse täitmisel viivitusse 02.11.2011, s.o päeval, kui hageja teatas kostjale kahju hüvitamise nõudest. Hageja taotles viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, mis oli 8,25% aastas, s.o 0,022% päevas. Hagi esitamise ajaks (30.11.2011), oli kostja olnud viivituses 28 päeva, mis tähendab, et kostjalt tuleb välja mõista viivis (136 531 x 0,00022 x 28) = 841 eurot. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 137 372 eurot. Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 01.12.2011 kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati ja jäeti menetluskulud kostja kanda. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus on rikkunud

§ 436lg-t 1 ja lg-t 7 ning § 438 lg-t 1.

Kuivõrd kohus on hagiavalduse rahuldanud, siis pidi kohus otsuse tegemisel tuvastama VÕS § 217 lg 1 kohaldamise aluseks olevad asjaolud ja põhjendama, miks ei ole VÕS § 218 lg 4 kohaldatav. Poolte seisukohtade tsiteerimine ei ole otsuse põhjendus. Otsusest ei ole võimalik aru saada, miks kohus hagi rahuldas. Kohus ei ole märkinud, milliste otsuses tsiteeritud väidetega ta nõustub või mitte. Otsuses tehtud järeldused ei tulene loogiliselt asjas esitatud 7 tõenditest ning otsuses on analüüsitud üksnes mõnda asjas esitatud tõendit. Maakohus ei ole otsuse põhjendavas osas märkinud, et ta ei nõustu kostja ja kolmanda isiku väidetega, kuid ometigi on kohus otsuse resolutsioonis hagi valdavas osas rahuldanud. Seega esineb vastuolu otsuse põhjendava osa ja resolutsiooni vahel. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 217 lg-t 1 ja lg 2 p-te 1 ja 4, leides, et menetluses on tuvastatud, et kostja on müügilepingu p-i 2.1.8 rikkunud. AS-ile Tallinna Küte kuuluva soojatrassi paiknemine kinnistul oli lepingu objekti kokkulepitud omadus. Kuivõrd detailplaneeringu tehnovõrkude joonisel on tähistatud AS-ile Tallinna Küte kuuluv soojatrass, siis on vaidlusaluse soojatrassi paiknemine kinnistul märgitud ja hagejale teatavaks tehtud läbi müügilepingu p-s 2.1.5 toodud viite kinnistu jäämise kohta 22.06.2006 kehtestatud detailplaneeringu alasse. Eeltoodust tuleneb, et pooled ei ole leppinud kokku, et kinnistul soojatrassi ei paikne ning soojatrassi paiknemine Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasjal ei ole selle kinnistu kokkulepitud omaduse puudumine. Müügilepingu objektiks oleva kinnistu kokkulepitud omadused sisalduvad, lisaks müügilepingule, enampakkumise materjalides. Kinnistu puuduseks ei ole omadus, mille kostja on müügile eelnevas menetluses teatavaks teinud ja millega hageja on nõustunud. Maakohus on rikkunud

§ 436

lg-t 1 ja § 442 lg-t 8, kuna ei ole käsitlenud kostja väidet, mille kohaselt ostis hageja kinnistu enampakkumisel. Maa enampakkumisega müük kuni ostumüügilepingu sõlmimiseni on reguleeritud avalik-õigusliku menetluskorrana (3-4-1-10-00). RVS § 31 lg 1 kohaselt on riigivara avalik enampakkumine müügiviis, kus ostu-müügileping sõlmitakse isikuga, kes nõustub kehtestatud müügitingimustega ja pakub kõige kõrgemat hinda. Seega aktsepteeris hageja enampakkumise tingimused ja kinnistu omadused juba 25.08.2009, mil ta esitas avalduse enampakkumisel osalemiseks ning tegi pakkumise Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasja ostuks. Hageja on avalduses kinnitanud, et ta on tutvunud ja nõustub enampakkumise läbiviimise tingimustega. Seeläbi on hageja nõustunud omandama kinnisasja, mille omadused olid toodud enampakkumise materjalides. Olukorras, kus müügilepingus on säte, mis on formaalselt vastuolus enampakkumisel avaldatu ja lepingu muude sätete sõnastusega, pidi kohus tuvastama, kas pooled on enampakkumisel saavutatud kokkulepet muutnud. Nimetatu oleks tähendanud keskkonnaministri 01.09.2009 käskkirja nr 1403 kehtetuks tunnistamist, kuivõrd vastupidisel juhul ei oleks tagatud pakkujate võrdse kohtlemise printsiibi järgimist pakkumismenetluses. Olukorras, kus menetluses ei leidnud tuvastamist, et pooled saavutasid hiljem enampakkumisel avaldatust erineva kokkuleppe, pidi kohus kinnistu kokkulepitud omaduste sisustamisel lähtuma enampakkumisel avaldatust. Kuivõrd enampakkumisel avaldatud detailplaneeringu joonistelt nähtub, et Paldiski mnt 14 ja Saani tn kinnisasjal paikneb soojatrass ja hageja tegi pakkumuse kinnistu ostuks nimetatud materjalidele ja teadmistele tuginedes, siis ei ole AS-ile Tallinna Küte kuuluva soojatrassi paiknemine kinnistul asja puuduseks VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 4 tähenduses. Kohus on oluliselt rikkunud

436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8, jättes poolte tegeliku tahte müügilepingu p-i 2.1.8 sõnastamisel VÕS § 29 lg 5 alusel välja selgitamata. Arvestades, et hageja, kelle põhitegevusalaks on elamute ja mitteeluhoonete ning vee-, gaasi- ja kanalisatsioonitrasside jm ehitus, on erialaseid teadmisi omav isik, siis tuleb tahteavalduse tõlgendamisel lähtuda sellest, kuidas kinnisvaraarendajast mõistlik isik pidi enampakkumise teatest ja selle koosmõjust müügilepingu p-dega 2.1.8 ja 2.1.5 aru saama. Seega on põhistatud väide, et hageja osales enampakkumisel ja tegi pakkumise teadmisel, et ostetaval kinnisasjal paikneb mh AS-ile Tallinna Küte kuuluv soojatrass. Samuti oli hagejale teada, et detailplaneeringu elluviimiseks on vaja muuta olemasolevate kommunikatsioonitrasside, sh soojatrassi asukohta. Lepingu tõlgendamisel võib kalduda kõrvale lepingus kirjapandust, kui on välja selgitatud poolte tegelik eesmärk ja arusaamine endale lepinguga võetud kohustustest. 8 Enampakkumise teates oli märgitud, et osundatud on vaid neile kitsendusi põhjustavatele objektidele, mis on registreeritud maakatastris. Ehitussektoris on üldteada, et Tallinnas pole kõik trassid maakatastris registreeritud. Kuna hagejale olid detailplaneeringu joonised kättesaadavad, siis ei olnud tal mingit põhjust eeldada, et Tallinna kesklinnas asuval krundil pole muid kitsendusi põhjustavaid objekte, kui on registreeritud maakatastris. Lepingu tõlgendamisel on oluline ka see, millised lepingu objektile esitatavatest nõuetest olid teada teisele poolele, kas lepingupool oli spetsialist ning millised on spetsialistilt oodatavad kohustused ja esitatavad nõuded (3-2-1-56-02). Kuna on tõendatud, et pooltel oli detailplaneeringu alusel teadmine soojatrassi olemasolust ja arvestades mõistlikkuse põhimõtet, siis on arusaadav, et müügilepingu p-s 2.1.8 toodud kinnitus ei peegelda poolte tegelikku tahet. Eeltoodust tulenevalt on tuvastatud, et lepingupoolte tahe müügilepingu p-i 2.1.8 sõnastamisel ei olnud kinnituse andmine, et kinnistul ei paikne soojatrassi. Seega kostja ei ole rikkunud müügilepingu tingimusi VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 4 tähenduses. Hageja ja kostja saavutasid juba enne müügilepingu notariaalselt vormistamist kokkuleppe müügilepingu objekti kõigis olulistes tingimustes, s.h lepingu objekti omadustes ning pooled ei ole enampakkumisel saavutatud kokkulepet muutnud. Kostja vastutus kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse eest on välistatud isegi juhul, kui kohus tuvastab, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele. Vaidlus puudub selles, et detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaanil (tehnovõrkude joonisel) on kajastatud AS-ile Tallinna Küte kuuluv soojatrass, mis joonisel on märgitud läbikriipsutatult ja tähistatud tingmärgiga “likvideeritavad trassid“. Hageja seadusjärgse esindaja 15.01.2013 istungil antud ütlustega on tõendatud, et enampakkumiseks ettevalmistumisel tutvus hageja detailplaneeringu joonistega. Seega hageja nägi joonistelt, et kinnistut läbib soojatrass. Kuna enampakkumise materjalide juures puudusid andmed väljastatud ehituslubade kohta trasside lammutamiseks, siis ei saanud hagejal tekkida arusaama, et soojatrass on likvideeritud. Kostja ei ole ka enampakkumisel ega müügilepingu sõlmimisel kinnitanud, et detailplaneeringu elluviimisega on alustatud ja trassid likvideeritud ja/või ehitatud uued trassid. Seega oli asjakohatu hageja väide, et likvideeritav trass võis olla likvideeritud, kuna detailplaneeringu kehtestamisest oli möödunud enam kui 3 aastat. Nimetatud väide on ka vastuoluline, kuna toimiva soojatrassi likvideerimise eelduseks on uue ühenduse loomine, kuid hageja ei väida, et ta arvas, et uued trassid on juba ehitatud. Hageja eeltoodud väidet ei saa pidada ka tõsiseltvõetavaks, kuna sel juhul on arusaamatu, miks ei esitanud hageja kostja vastu nõuet kahju hüvitamiseks, kuna ostetud kinnistul ei paikne hooneid ega teisi tehnotrasse, mille paiknemise näeb ette detailplaneering. Asjaolu, et hageja leiab, et üksnes üks detailplaneeringu joonisel likvideeritavana märgitud rajatis on likvideeritud ja ülejäänud osas vastab detailplaneeringu joonisel kavandatu reaalsele olukorrale, viitab sellele, et tegelikkuses oli hageja soojatrassi paiknemisest kinnistul teadlik. Maakohus jättis tähelepanuta kostja väite, mille kohaselt olid silmaga nähtavad maatükil paikneva soojatrassi kambrite malmist kaevukaaned koos viimaste ümber valatud betoonkraedega. Hageja tunnistab vastavalt müügilepingu p-dele 2.3.2 ja 2.3.3, et ta on lepingu eseme üle vaadanud enne müügilepingu sõlmimist. Seega on hageja teadlik, et detailplaneeringut ei ole realiseeritud. Nimetatud asjaolu tõendas kostja 02.05.2008 tehtud fotoga ning aeropildistamise ja laserskaneerimise andmete põhjal tehtud kõrgusliku varjutuspildiga. Kuna osa krundi pinnast oli oluliselt madalam ümbritsevast maapinnast, siis oli soojatrass koos drenaažiga ja soojuskambrite olemasolu ning asukoht selgelt tuvastatav. Selles, et müügi esemel ei ole teostatud mingeid töid, sh trasside ümberehitust, sai ja pidi hageja veenduma kinnisasja üle vaadates. Asjaolu, et detailplaneeringus on soojatrass tähistatud “likvideeritavana“, saabki tähendada ainult seda, et detailplaneeringu elluviimiseks tuleb olemasolev soojatrass detailplaneeringu elluviijal likvideerida. 9 Hageja teadmist soojatrassi olemasolust kinnitab ka asjaolu, et hageja on enne müügilepingu sõlmimist omandanud detailplaneeringu alasse jäävaid kinnistuid. Hageja moodustati OÜ Sherman ja OÜ Otsa & Herman Grupp 30.09.2008 ühinemisotsusega. OÜ Sherman omandas 10.11.2008 tehingutega BIH Toompargi OÜ-lt Paldiski mnt 12, Paldiski mnt T21, Paldiski mnt 10, Paldiski mnt T20 ja Suve tn T3/3 kinnisasjad ning alates 11.06.2009 oli nende kinnisasjade omanikuks hageja, kes moodustas neist vastavalt Suve tn 2 ja Suve tn T3/3 kinnisasjad. Hageja omandas 19.08.2009 tehinguga Eesti Vabariigilt Suve tn 4 kinnisasja. Hageja ja tema õiguseellase seotus kõnealuse piirkonnaga on tõendatud ka Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2009 korraldusega nr 1579-k “Suve tn 4 katastriüksuse aadressi muutmine ja sihtotstarvete määramine PõhjaTallinnas”, milles on öeldud, et aadresside muutmine ja sihtotstarvete määramine toimub kooskõlas detailplaneeringuga ning tulenevalt hageja 14.09.2009 avaldusest. Seega oli hageja enne müügilepingu sõlmimist tutvunud põhjalikult detailplaneeringuga ja kinnistutega. Kohus on andnud ebaõige hinnangu kostja ametniku 07.06.2010 kirjas nr 6.1-3/4404 väljendatule. Kirjas toodud väide, mille kohaselt kostja ei teadnud soojustrassi paiknemisest kinnistul, on ümber lükatud teiste asjas esitatud tõenditega. Kuivõrd detailplaneeringu tehnovõrkude joonisel on ASile Tallinna Küte kuuluv soojatrass tähistatud tingmärgiga “likvideeritav trass“, siis oli kostja trassi olemasolust teadlik läbi detailplaneeringu. VÕS § 218 lg 4 kohaselt on oluline, mida pidi müügilepingu sõlmimisel teadma ostja, s.o hageja. Müüja teadmine ei ole normi kohaldamisel määrav. VÕS § 218 lg-s 4 sätestatud vastutusest vabastav asjaolu kohaldub ka olukorras, kus müüja ise mittevastavusest ei tea, kuid sellest on teadlik ostja. Seega oli kostja vastutus igal juhul VÕS § 218 lg 4 kohaselt välistatud. Eelduseks, et Paldiski mnt 14 ja Suve tn 2 kinnisasju saanuks üldse hoonestama asuda, oli arendaja kohustus eelnevalt valmis ehitada uus eelisoleeritud soojatrass. Seega pidi hageja igal juhul ja sõltumata müügilepingu p-s 2.1.8 sätestatust, kandma kulutused seonduvalt uue soojatrassi väljaehitamisega. Kostja saab vastutada üksnes nende kulutuste eest, mida hageja oleks pidanud tegema nimetatud kinnisasjal paikneva soojatrassi likvideerimiseks. Müügilepingu rikkumisega ei ole põhjuslikus seoses kulutused, mida hageja oleks pidanud tegema igal juhul. Menetluses leidis tuvastamist, et tulenevalt hageja ja AS-i Tallinna Küte kokkuleppest on projekteeritud uus soojatrass. Hageja on oma nõude tõendamiseks esitanud AS-iga Tallinna Küte sõlmitud ehituse alltöövõtulepingu nr 3800-1, mille p 2.15 näeb ette, et vana kaugküttevõrgu demonteerimine pärast uue kaugküttevõrgu valmimist ja ühendamist on AS-i Tallinna Küte kohustus. Lepingu regulatsioonist tulenevalt ei ole hageja kohustatud maksma AS-ile Tallinna Küte nimetatud tööde eest tasu ja tasu maksmise kohustust ei kajasta mitte ükski lisatud tõend. Seega ei ole hageja kandnud mitte mingit varalist kahju seonduvalt müügilepingu väidetava rikkumisega. Kuivõrd hageja ei nõudnud kostjalt soojatrassi eemaldamisega seotud kulutuste hüvitamist, vaid uue soojatrassi rajamisega seotud kulutuste hüvitamist, siis puudus väidetava kahju ja müügilepingu rikkumise vahel põhjuslik seos. Kohus on jätnud käsitlemata ka kolmanda isiku poolt esitatud vastuväited, mille kohaselt kolmas isik ei esitanud nõudmist soojatrassi ümbertõstmiseks. Hagi rahuldamisega luuakse olukord, kus kostja hüvitab hagejale kulutused, mida hageja oleks pidanud tegema igal juhul ja sõltumata müügilepingu p-i 2.1.8 sõnastusest. Seega hagi rahuldamise tagajärjeks on hageja rikastumine. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Väite, et soojatrassi paiknemine kinnistul oli kinnistu kokkulepitud omadus, esitas kostja esmakordselt apellatsioonkaebuses, mistõttu tuleb ringkonnakohtul see jätta tähelepanuta (

§ 652lg 4).

Varem tugines kostja oma vastuväidetes hoopis VÕS § 218 lg-le 4. 10 Ringkonnakohtu otsuse põhjendus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas

§ 657

lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt

§ 654lg-st 6 ta neid ei korda.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium alljärgmist. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, et kaevatavast kohtuotsusest ei ole võimalik aru saada, miks kohus hagi rahuldas. Maakohus on otsuses piisavalt selgelt tuvastanud, milliste asjaolude üle pooled vaidlevad ning miks ta ei nõustu kostja väidetega. Kui kohus on ka eksinud põhjenduste loogilise järjestuse vastu, on siiski üheselt mõistetav, miks maakohus leidis, et hagi tuleb olulises osas rahuldada. Ka see, et kohus ei ole kõiki tõendeid üksikult eraldi käsitlenud, ei võimalda järeldada menetlusõiguse normi rikkumist. Kohtuotsusest nähtuvalt on kohus tõendite kogumile antud hinnangu põhjal leidnud, et kostja on müügilepingu punktis 2.1.8 antud kinnitust rikkunud. Kohtule esitatud tõendite põhjal ei olnud võimalik järeldada, et poolte vahel oli kokku lepitud vaidlusaluse soojustorustiku paiknemine kinnistul, nagu väidab apellant („… pooled ei ole leppinud kokku selles, et lepingu objektiks oleval kinnistul soojatrassi ei paikne …“), ning seetõttu ei ole torustiku kinnistul paiknemine kokkulepitud omaduse puudumine. Asjaolu, et kinnistu asus 22.06.2006 kehtestatud detailplaneeringu alas, millist viidet sisaldas ka müügilepingu punkt 2.1.5, ei võimalda järeldada, et hagejale kui ostjale oli teada, millistel tingimustel on tal tegelikult võimalik kinnistut kasutada. Soojustorustiku ümberpaigutamiseks vajalikke kulutusi ei olnud detailplaneeringu andmeid teades siiski võimalik ette näha. Detailplaneeringu jooniselt nähtub küll „likvideeritavaks“ nimetatud soojustorustiku asukoht

1. a, kuid selle põhjal ei olnud hagejal alust järeldada, et lepingu punktis 2.1.8 sisalduv kinnitus ei vasta tõele. Õige on küll kaebuse väide, et kehtestatud detailplaneering mõjutas tõenäoliselt kinnistu hinda, kuid seda ilmselt müüja kasuks. Eelneva põhjal tuleb asuda seisukohale, et maakohus ei eksinud kui leidis, et müügilepingu punktide 2.1.8 ja 2.1.5 tõlgendamine omavahelises koostoimes ei muuda lepingu punkti 2.1.8 tegelikku sisu. Detailplaneering, mille peamine tähtsus seisneb krundi (kinnistu) ehitusõiguse määratlemises, ei ole dokumendiks kinnistu tegeliku seisukorra kirjeldamisel. Kokkulepet, et kinnistu peab vastama konkreetses planeeringu dokumendis kajastatud tingimustele, pooled ei sõlminud. Nõustuda ei saa kostja käsitlusega, et hageja teadmist soojustorustiku olemasolust kinnitab ka see, et lepingu eseme välisel vaatlusel oli näha, et mingeid kaeve- või muid töid ei olnud kinnistul aastaid, kindlasti aga pärast
2. a, teostatud (seega pidi likvideerimisele kuuluv soojustorustik paiknema jätkuvalt endises asukohas). Kohtul ei olnud põhjust kahelda hageja kinnituses, et tal ei olnud andmeid selle kohta, et kõnealuse soojustorustiku puhul, kui see ka kinnistul paikneb, võiks tegemist olla töötava süsteemiga (ning et mittetöötava torustiku eemaldamise kulud oleksid suhteliselt tühised). Hageja muutis kohtu jaoks usutavaks faktilise asjaolu, et vana torustiku asemel uue rajamine tõi kaasa kulutused, mida ei olnud võimalik lepingu sõlmimisel ette näha (ehitise rajamisel ja selle ühendamisel kaugküttesüsteemiga võis eeldada liitumispunkti kinnistu piiril, milleni viiv torustik on kordades lühem praegusest rajatisest). Kolleegium ei nõustu kaebuse väitega enampakkumismenetluse kohta, millest nähtuvat, et hageja aktsepteeris enampakkumise tingimusi ja seega kinnistu omadusi. Pooled sõlmisid müügilepingu 30.09.2009 ning vastavalt seadusele pidi see sisaldama kõiki tehingu tingimusi. Antud juhul ei sõlmitud lepingut pakkumisele nõustumuse andmisega VÕS § 10 tähenduses, sest selle välistas kinnistu müügilepingule ja asjaõiguslepingule sätestatud notariaalse tõestamise nõue. Pealegi ei ole kostja tõendanud, et enampakkumise käigus kokku lepitu erines 30.09.2009 lepingudokumendis kokkulepitust (et kostja oleks hagejale avaldanud, et kinnistul paikneb AS-le Tallinna Küte kuuluv soojustorustik). Detailplaneeringu joonise põhjal ei saanud hageja teha kostja väidetud järeldust. 11 Ringkonnakohtul ei ole alust järeldada, et maakohus oleks menetlusnorme rikkudes jätnud poolte tegeliku tahte müügilepingu punkti 2.1.8 sätestamisel VÕS § 29 lg 5 alusel välja selgitamata. Lepingu tõlgendamisel võib kõrvale kalduda lepingus kirjapandust, kuid seda vaid juhul, kui poolte tegelik eesmärk ja arusaamine lepinguga võetud kohustustest on konkreetsest lepingutingimusest erinev. Tõlgendamist reguleerivad õigusnormid ei võimalda anda tõlgendamise kaudu lepingu sättele sellist sisu, mis on lepingu teksti sõnastusega (seega ka poolte lepingus väljendatud tahtega) vastuolus. Kohtul ei olnud alust pidada nimetatud lepingusätet ekslikuks või poolte tegeliku tahtega vastuolus olevaks. Vastupidine järeldus ei oleks kooskõlas ka muude tõenditega. Nii näiteks on kohus siinjuures viidanud põhjendatult Maa-ameti 07.06.2010 kirjale, samuti tunnistaja K Kännu ütlustele, mille kohaselt lepingu riigi nimel sõlminud asutus ei teadnud lepingu sõlmimise ajal soojustorustiku paiknemisest kinnistul. Müügilepingu punkt 2.1.8 nägi kinnistu omadusena üheselt ette, et kolmandatele isikutele kuuluvad tehnorajatised puuduvad. Lepingust ei ole võimalik järeldada, et selles on märgitud vaid need kitsendusi põhjustavad objektid, mis on registreeritud maakatastris. Kostjal kui müüjal ei olnud põhjust eeldada, et vaatamata tema kinnitusele ei võinud hageja ostjana järeldada, et Tallinna kesklinnas asuval kinnistul ei paikne mingeid kitsendusi põhjustavaid objekte. Kolleegium ei nõustu apellandiga, et kostja vastutus kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse eest on välistatud isegi juhul, kui kinnistu ei vasta lepingutingimustele. Kuigi vaidlus puudus selles, et detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaanil (tehnovõrkude joonisel) on kajastatud AS-ile Tallinna Küte kuuluv soojustrass, oli see joonisel märgitud läbikriipsutatult ja tähistatud tingmärgiga “likvideeritavad trassid“. Seega, kui likvideerimisele kuuluv torustik ei olnudki veel eemaldatud, ei olnud hagejal võimalik järeldada, et tegemist on töötava soojustorustikuga, mis tuleb tervikuna tema poolt uuega asendada (ümber paigaldada). Vastupidist ei ole kostja tõendanud. Seetõttu ei olnud kohtul ka alust kohaldada VÕS § 218 lg-t 4, mille järgi võiks kostja vastutus olla välistatud. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja teadis või pidi teadma, et lepingu sõlmimisel kostja antud kinnitus ei vasta tõele, olles seega teadlik lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest. Teistsugust järeldust ei saa teha ka selle põhjal, et hageja oli omandanud juba varem samas detailplaneeringu alas asuvaid kinnistuid (omades seega vastavat kogemust ja teadmist). Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et Suve tn 2 kinnistu puhul kajastas planeeringu joonis samuti likvideerimisele kuuluvat soojustrassi drenaaži, kuid kinnistu omandamise ajal seda enam seal ei asunud, s.t oli likvideeritud, nagu planeeringus ette nähtud. Seega oli hagejal, arvestades kostja kinnitust, täiendav alus eeldada, et ka antud müügilepingu esemeks oleval kinnistul on olukord analoogne. Eeltoodust nähtuvalt leidis maakohus lõppjäreldusena põhjendatult, et ostjale üleantud asi ei vastanud lepingutingimustele. Kui lepingu ese oleks vastanud lepingutingimustele - sellel ei oleks paiknenud AS-le Tallinna Küte kuuluvat kasutuses olevat (töötavat) soojatorustikku - ei oleks hageja pidanud kandma kulutusi selle torustiku teisaldamiseks. Kui hageja võis lepingu põhjal arvestada, et kõnealust torustikku kinnistul ei paikne, oli töötava kaugküttetorustiku ümbertõstmine hageja seisukohalt vajalik, kuid põhjustas lisakulutusi. Nõustuda ei saa apellandiga, et hagi rahuldamisega luuakse olukord, kus kostja hüvitab hagejale kulutused, mida hageja oleks pidanud tegema igal juhul ja seda sõltumata müügilepingu punktist 2.1.
3. Maakohtu kaevatavat otsust ei ole võimalik hinnata lahendina, mille tulemuseks on hageja rikastumine. Ebaõige on kostja käsitlus, mille kohaselt saaks ta vastutada vaid nende kulutuste eest, mis on seotud vana kaugküttevõrgu demonteerimisega pärast uue võrgu valmimist ja ühendamist. Antud juhul oli soojustorustiku likvideerimine võimalik vaid selle ümber paigutamise teel. Väär on kostja seisukoht, et väidetava kahju ja müügilepingu rikkumise vahel puudub põhjuslik seos. Asjaolu, et hageja ei nõudnud vana soojatorustiku eemaldamisega, vaid uue torustiku rajamisega seotud kulutuste hüvitamist, ei tõenda varemmärgitud põhjustel kostja sellekohast väidet. 12 Kahju arvestusliku külje osas ei ole ringkonnakohtul põhjust arvata maakohtust erinevalt. Asjaolu, et uue soojustorustiku asukohta võrreldes algselt planeerituga muudeti, ei anna alust hüvitamisele kuuluvat summat muuta. Vaidlust ei ole selles, et kinnistu Paldiski mnt poolsesse serva ei olnud võimalik olemasolevate kommunikatsioonide tiheduse tõttu uut torustikku paigaldada. Hagetavad kulud ja neid tõendavad dokumendid kajastavad neid kulutusi, mis on seotud vaidlusaluse torustiku (trassi) ehitusega (materjalide maksumus, kaeve- ja montaažitööd - kokku 1 857 839 krooni ehk 118 738 eurot). Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda (

§ 171lg 1).

Ü. Jänes I. Nõmm I. Sidok-Toomsalu 13