1 määras kuni põhinõude täitmiseni. Kostjate vastuväited AS Knoke hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole tõendanud, et kohase ja väidetava mittekohase kohustuse täitmise väärtuse vahe oleks just 150 000 krooni. Hageja ei ole ka tõendanud avalduses loetletud puuduste olemasolu Viigimarja 7-1, Saue asuval kinnistul, mis hinna alandamist väidetavalt õigustaks. Tulenevalt
lõikest 5 ei või hageja hinda alandada, kuna kostja poolt on kohustuse rikkumine heastatud. Vaidlusalusele ehitisele on väljastatud kasutusluba. Hageja poolt hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi kasutamine ei ole õiguspärane, sest hageja jäi ise vastuvõtuviivitusse
1 tähenduses. Kostja esitas 15.02.2010 ettepaneku garantiitööde teostamiseks, millest hageja selgesõnaliselt keeldus. Ei ole arusaadav, kuidas hageja on 04.06.2009 hinna alandamise avalduses jõudnud just summani 150 000 krooni. Tähtsust omavad üksnes puudused, millele hageja 04.06.2009 hinna alandamise avalduses tugines. Sauelemme Invest ja Harju Infra OÜ hagi ei tunnistanud. Hageja nõue on tõendamata ja täitmata on hinna alandamise eeldused. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, kuidas ta on hinna alandamise avaldusest nähtuva summani jõudnud. Kuna Uus Maa Kinnisvarabüroo ei ole ise hinnanud, kas puudused kinnisasjal ka faktiliselt esinevad ning millisel määral mõjuvad väidetavad puudused kinnisasja turuväärtust, siis ei tõenda antud hinnang nõude suurust. Uus Maa on võtnud arvamuse aluseks Art Impres OÜ hinnapakkumise, mis on konstrueeritud menetluse tarbeks tagasiulatuvalt, lähtudes hageja poolt ette antud summast. Eelnevat arvestades ei saaks hageja nõue olla suurem kui 6575, 88 eurot. Hageja on hinna alandamise avalduses tuginenud puudustele, mis ei ole käsitletavad mittekohase täitmisena
1 tähenduses. Selliseks puuduseks pidas hageja ehitisel kasutusloa puudumist, millest hageja oli teadlik müügilepingu sõlmimisel. AS Knoke on vähemalt osaliselt väidetavad puudused kõrvaldanud. 15.02.2010 tegi AS Knoke hagejale ettepaneku garantiitööde teostamiseks, millest hageja selgesõnaliselt keeldus. Tuginedes
Viivise nõue aja eest, mil hageja tööde teostamisest õigusliku aluseta keeldus ning aja eest, mil AS Knoke oli seisukohal, et pooled peavad kompromissläbirääkimisi ning faktiliselt puuduste kõrvaldamisega tegeles, oleks vastuolus
4 hea usu põhimõttega. Maakohtu otsuse põhjendused Kohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis välja kostjatelt solidaarselt hageja kasuks 7403, 21 eurot, intress 511, 74 eurot ja viivise 2382, 96 eurot ning alates 19.06.2013 viivise
1 määras põhivõlalt kuni kohtuotsuse täitmiseni. Poolte menetluskulud jäid kostjate kanda solidaarselt 77% ulatuses ja hageja kanda 23% ulatuses.
lg 1 järgi peab võlgnik täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Asjas esitatud tõenditega on leidnud tõendamist, et müügiese ei vastanud 3 lepingu tingimustele. Seda, et lepingu esemel esinesid puudused nähtub hageja ja AS Knoke töötaja elektronkirjavahetusest. Lepinguese on üle vaadatud ning AS Knoke on saatnud hagejale vajalike tööde loetelu. Kohus teostas 19.05.2011 elamus Viigimarja 7-1 Sauel paikvaatluse, kus fikseeris ära elamul esinevad puudused. Praod seintel ja põrandaplaatidel, kahjustused aknanurkadel, niiskuskahjustused mitmetes ruumides jne, ei ole kindlasti need, milles pooled oleksid müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud. Lepingu punktide 3.8 ja 3.9 järgi on müüja kohustunud tagama lepingu esemes teostatud ehitustööde ehitajapoolse garantii vähemalt kaheks aastaks ning garantiiajal ilmnenud vead kohustus AS Knoke likvideerima omal kulul. Seega vastutab müüja asja puuduste eest.
lõikest 5 tulenev piirang ostuhinna alandamiseks puudutab heastamist, mis on toimunud enne hinna alandamist. Enne hinna alandamist aga ei ole AS Knoke poolt heastamist toimunud. Pärast ostuhinna alandamist on hageja nõustunud AS Knoke pakkumisega puuduste kõrvaldamiseks, mis nähtub poolte kirjavahetusest ja kajastub ka kohtuistungi protokollidest, kuid puudused on käesoleva ajani kõrvaldamata, va II korruse WC poti osas. Asja arutamisel selgus, et AS Knoke alustas puuduste kõrvaldamist 2012 kevadel, kuid tööd jäid lõpetamata, kui kostja lahkus objektilt maikuus. Et tööd olid lõpetamata, tõendab ka Builcon OÜ 2012 juuni ekspertiisiakt. Hinnaalandamise avaldustes on hageja tuginenud ka puudustele, mis ei ole käsitletavad mittekohase täitmisena
1 mõttes. Kuna kinnisasja müügilepingu punktis 1.5.3 hageja ise kinnitab, et on teadlik lepingu esemel kasutusloa puudumisest, siis ei saa seda käsitleda puudusena, mis annaks aluse hagejale ostuhinda alandada. Hageja on esitanud kohtule spetsialisti arvamuse (Uus Maa kinnisvarabüroo ekspertarvamuse 0025/0111), mille kohaselt on lepingu objekti turuväärtus 2006 seisuga 3 500 000 krooni ning eeldusel, et nimetatud esemel olid hageja poolt näidatud puudused, siis on selle turuväärtuseks 3 350 000 krooni. Ekspertarvamuse andja on hinnanud lepingu eseme turuväärtust kohustuse täitmise ajaga võrdlusmeetodil ning eseme turuväärtust koos sellel esinevate puudustega, milline informatsioon on saadud tellijalt. Hinnatava objekti ülevaatus toimus kaasomaniku juuresolekul 29.11.2010. Kui kostjad ei nõustunud Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamusega, oli tal õigus taotleda kohtu poolt ekspertiisi määramist, mida kostjad aga ei teinud. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Kuna kasutusloa puudumine ei ole puudus, mis annaks aluse hinna alandamiseks, siis mittekohase täitmise väärtus on mõnevõrra suurem 11.01.2011 ekspertarvamuses antud hinnangust, mistõttu hinna alandamist hageja poolt esitatud ulatuses ei saa pidada põhjendatuks. Tuletõrjeredeli puudumist Uus Maa Kinnisvarabüroo ei käsitle lepingu eseme puudusena. Arvamuses on ka märgitud, et kasutusloa puudumine ei mõjutanud oluliselt tehinguhinda. Arvestades eelpool nimetatud asjaolusid ning tuginedes
lg 1 on õiglane mittekohase täitmise väärtuse suurendamine 1%, so 2141,04 euro võrra, millest tulenevalt mittekohase täitmise väärtus on 216 245, 06 eurot. Alandatud hind on 3 480 000 korrutades 383 500-ga ja saadud tulem jagatuna 3 500 000, mis võrdub 3 364 165 krooni ehk 212 009,33 eurot. 4
3 sätestab, et hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule.
lg 1 kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hageja on lepingu alusel tasunud AS-le Knoke 3 480 000 krooni, st ülemäära 115 835 krooni (7 403, 21 eurot), mis tuleb kostjal tagastada. Vastavalt
Hageja on arvestanud intressi alates 31.12.2006 kuni 15.06.2009, milliseks kuupäevaks palus hageja hinna alandamise avalduses raha tagastada. Kuna hageja on arvestanud intressi ja viivise suuremalt summalt, arvestas kohus selle ümber. Intressivõlg moodustab kokku 8006, 94 krooni (511, 74 eurot) ja viivised 37 285, 30 krooni (2382, 96 eurot). Viivise väljamõistmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ning on põhjendatud, arvestades, et kostjatel oli võimalik puudused kõrvaldada ning seda ka pärast hinna alandamist, kuid kostja heastamine oli minimaalne, mida kohus võttis arvesse hinna alandamisel. Apellatsioonkaebus Sauelemme Invest OÜ ja Harju Infra OÜ paluvad tühistada maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus ei ole mistahes viisil analüüsinud kostjate väiteid, et hageja ei ole valinud oma õiguste kaitseks kohast õiguskaitsevahendit, mistõttu välistab ainuüksi vastav asjaolu hagi rahuldamise. Hageja on kokkulepitud tasust (kinnistu müügihinnast) lahutanud puuduste kõrvaldamise maksumuse vastavalt Art Impres OÜ 22.02.2009 hinnapakkumisele. Sellist nõuet aga ei ole võimalik esitada
1 alusel. Hageja nõue vastab oma sisult kahju hüvitamise nõudele, mida hageja esitanud ei ole. Maakohus on otsuse tegemisel eiranud asjakohast Riigikohtu praktikat
1 kohaldamisega seonduvalt ning rahuldanud hagi olukorras, kus Riigikohtu praktika kohaselt see võimalik ei oleks. Hageja ei ole tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi
1 tähenduses. Mittekohase täitmise väärtuse on kohus üllatuslikult määranud omal algatusel, milline õigus on kohtul vaid juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks määrata (
1 viimane lause). Hageja ei ole mitte kordagi menetluse kestel väitnud, justkui ei saaks kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üleüldse kindlaks määrata, ning on jätnud oma tõendamiskohustuse täitmata olukorras, kus see võimalik oli. See aga ei ole aluseks väärtuste kindlaksmääramiseks kohtu poolt. Riigikohus on kohtuasjas nr. 3-2-1-29-10 leidnud, et
1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus) (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr. 3-2-1-135-05). Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab tõendama hageja. Asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hageja. Hageja on öelnud, et hinnanguliselt on lepingu eseme hind koos puudustega 3 330 000 krooni. Hageja subjektiivsetel hinnangutel ei ole tõenduslikku väärtust, mistõttu on hageja nõue paljasõnaline ja tõendamata. Kohus on kõnealused kostjate vastuväited jätnud tähelepanuta. 5 Maakohus on asunud üllatuslikule seisukohale, et juhul, kui kostjad Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamusega ei nõustu, siis oleksid nad pidanud taotlema kohtult ekspertiisi läbiviimist. Sisuliselt aga ei ole kohus kostjatega vastuväiteid Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamusega seonduvalt analüüsinud. Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamuse aluseks on hageja esitatud Art Impres OÜ hinnapakkumine ning Uus Maa Kinnisvarabüroo ei ole ise hinnanud kas puudused kinnisasjal ka faktiliselt esinevad ning millisel määral mõjutavad väidetavad puudused kinnisasja turuväärtust, mistõttu ei tõenda kõnealune arvamus ei hageja nõude olemasolu ega suurust. Maakohus on osaliselt mittekohase täitmise väärtust suurendanud, kuid jätnud tähelepanuta, et Knoke AS paigaldas hageja kinnistule ka uued plaadid, mille osas hageja oma nõuet ei vähendanud ning kohus mõistis kostjatelt Art Impres OÜ hinnapakkumisele tuginedes välja ka uute plaatide maksumuse (2800 krooni, millele lisandub käibemaks). Kohus on ühtlasi jätnud tähelepanuta
lõikest 1 tuleneva nõude, et kohase ja mittekohase täitmise väärtused tuleb määrata kindlaks täitmise aja seisuga ning kohus on ebaõigesti võtnud väärtuste kindlakstegemisel aluseks Art Impres OÜ hinnapakkumise koostamise aja. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et hageja ei ole esitanud tõendeid oma nõude rahalise suuruse kohta
1 kohaldamise kontekstis ning kohus on meelevaldselt võtnud hageja nõude kindlaksmääramisel aluseks hinnapakkumise puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta, mida aga tulenevalt
1 kohaldamise praktikast nõude kindlaksmääramisel aluseks võtta ei saa. Maakohus ei ole mistahes viisil käsitlenud kostjate väiteid seoses hageja esitatud tõendite vastuolulisusega. Hageja 04.03.2009 hinna alandamise avaldusest nähtuvalt oli 04.03.2009 seisuga puuduste kõrvaldamiseks vajaminev summa 102 890, 10 krooni (6575, 88 eurot). 22.02.2009 hinnapakkumises on puuduste kõrvaldamiseks väidetavalt vajaminev summa 149 464, 70 krooni (9552, 54 eurot). Puudub igasugune mõistlik seletus, miks oleks hageja pidanud esitama 04.03.2009 ehk 9 päeva pärast hinnapakkumise saamist Art Impres OÜ-lt avalduse hinna alandamiseks väiksemas ulatuses kui tegelikkuses puuduste kõrvaldamise peale kuluks. Jääb arusaamatuks, kuidas on hageja 04.06.2009 hinna alandamise avalduses jõudnud just summani 150 000 krooni, arvestades, et Art Imprest OÜ hinnapakkumine, mis hõlmas endas ka mitmeid 04.06.2009 hinna alandamise avalduses nimetamata töid, oli väiksem, kui hageja alandatud hind. Kohus ei ole kirjeldatud asjaolusid tõendite usaldusväärsuse hindamisel arvesse võtnud ega mistahes viisil omapoolseid hinnanguid vastuoluliste tõendite osas andnud. Kohus on jätnud tervikuna tähelepanuta ka kõik kostjate väited hageja esitatud Builcon OÜ hinnangu usaldusväärsusega seonduvalt. Builcon OÜ hinnangut ei saa pidada objektiivseks, kuna hinnangu punktist 1.2 nähtub, et töö teostamise aluseks on hageja aktsepteering Builcon OÜ hinnapakkumisele ehk ekspertiisi teostas ja väidetavad puudused kõrvaldas hageja kinnistul sama isik, mistõttu võis Builcon OÜ eesmärgiks olla tööde teostamine maksimaalses mahus mitte juba teostatud tööde objektiivne hindamine. Seda enam, et Builcon OÜ on hageja esindaja vennaga seotud äriühing, mistõttu on kummastav, et kohus antud tõendi usaldusväärsust mistahes viisil ei käsitlenud. Kuna hageja nõue ei saa vähemalt hagiavaldusest ja vaidlusalusest otsusest nähtuvas ulatuses olla ühelgi juhul põhjendatud, siis ei saa kohtu väljamõistetud intressi- ja viivisnõue olla ainuüksi sel põhjusel õiguspärane. AS Knoke ja E R pidasid pikema aja jooksul kompromissläbirääkimisi, mille tulemusena sai osa puuduseid kinnistul ka kõrvaldatud. Äärmiselt ebaõiglane on mõista kostjatelt välja viiviseid aja eest, mil AS Knoke ja hageja läbirääkimisi pidasid ja AS Knoke kinnistul puuduseid kõrvaldas. Kohus ei ole viiviste väljamõistmisel võtnud arvesse ka seda, et hageja ei pidanud AS-ga Knoke 6 kompromissläbirääkimisi heauskselt ning lasi kõrvaldada puuduseid reaalse soovita kompromissi sõlmida. Vastavat asjaolu kinnitab üheselt fakt, et sõltumata puuduste (osalisest) kõrvaldamisest, ei vähendanud hageja omal algatusel haginõuet isegi mitte osaliselt. Kohus ei ole mistahes viisil hinnanud ka kostjate selgitusi, et garantiitööde teostamise venimise tingisid samuti hagejast tulenevalt asjaolud, mistõttu oleks vastuolus
lõikega 4 ja hea usu põhimõttega nõuda kostjatelt viivist aja eest, mil hageja tööde teostamisest õigusliku aluseta keeldus ning ka aja eest, mil AS Knoke oli seisukohal, et pooled peavad kompromissläbirääkimisi ning AS Knoke faktiliselt puuduste kõrvaldamisega ka tegeles. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ega ole rikkunud menetlusõiguse norme. Maakohtu otsus vastab TsMS § 442 lg. 8 nõuetele. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele osundab kolleegium Riigikohtu 09.10.2013 otsusele tsiviilasjas 3-2-1-85-13. Otsuse punktis 11 on Riigikohus selgitanud, et hinda saab
1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Ehk siis alandatud hind leitakse: eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) korrutatuna kokkulepitud müügihinnaga, ja saadu jagamisega eseme väärtusega puudusteta (kohase täitmise väärtusega).
1 kolmanda lause kohaselt on kohtule antud diskretsiooniõigus kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlakstegemiseks, mitte aga hinna alandamise ulatuse kindlaksmääramiseks. Seega võib kohus määrata nii puudustega kui ka puudusteta eseme väärtused kindlaks diskretsiooniotsuse alusel. Punktis 14 on Riigikohus selgitanud, et korteri (antud juhul) puudustega väärtuse määramine, s.t. puuduste mõju hindamine eseme hinnale võib olla raskendatud. Muude andmete puudumisel saab kohus müügieseme puudustega väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda ka puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kuludest. Seega on alusetud apellatsioonkaebuse väited, mille kohaselt ei ole võimalik müügieseme puudustega väärtuse määramisel lähtuda puuduste kõrvaldamiseks vajaminevatest kulutustest (millisest apellandid on järeldanud, et hageja on valinud oma õiguste kaitseks mittekohase õiguskaitsevahendi), või et kohus ei või teha diskretsiooniotsustust mittekohase täitmise väärtuse suurendamiseks 1 % võrra. Maakohus on piisavalt põhistanud, miks ta mittekohase täimise väärtust sellises ulatuses suurendas. Mittekohase täitmise väärtuse suurendamine kohtu poolt katab ka apellatsioonkaebuses märgitud plaatide asendamise maksumuse. Alusetu on ka väide, mille kohaselt ei ole maakohus alandatud hinda määranud Riigikohtu praktikas sätestatud valemi järgi. Maakohtu otsusest nähtuvalt on kohus alandatud hinna leidnud just selle valemi järgi. Hagejale anti müügilepingu ese üle 2006.a. detsembris ja selle aja seisuga on antud ka Uus Maa kinnisvarabüroo hinnang objekti turuväärtuse kohta. Arvamuses on leitud, et ehitushinnaindeksi tõus 2009.a. II kvartaliks võrreldes 2006.a. IV kvartaliga on olnud ebaoluline. Seega on ekslik apellantide väide selle kohta, et maakohus, 7 (kes lähtus Uus Maa Kinnisvarabüroo arvamusest), ei ole järginud
1 teises lauses sätestatut, mille kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Apellatsioonkaebuses ei ole esile toodud, milliste tõendite vastuolulisus tuleneb sellest, et esialgses hinna alandamise avalduses nõudis hageja hinna alandamist väiksemas ulatuses kui hilisemas avalduses. Sellest asjaolust ei saa teha järeldust, et hinna alandamiseks ei ole alust. Müügiobjektil esinenud puuduste kindlakstegemisel oli maakohutu kasutuses kohtu paikvaatluse protokoll, AS Knoke töötajate e-kirjades avaldatu ja Builcon OÜ arvamus ehituse puuduste kohta. Viimases on asjatundja poolt fikseeritud puudused ja puuduste osalise parandamise ulatus ja iseloom ning antud neile ehitusala asjatundja hinnang. Arvamuse usaldusväärsust ei mõjuta see, et arvamus on antud hageja tellimisel ja tasustamisel. Kohus kasutab olemasolevaid tõendid ja iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et kui kostjad hageja esitatud tõendeid kahtluse alla seavad, peavad ise esitama omapoolseid tõendid hageja esitad tõendites nähtuvate asjaolude kummutamiseks, kostjad aga seda võimalust ei kasutanud. Maakohus on õigesti leidnud, et viiviste väljamõistmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ja on põhjendatud, arvestades, et kostjatel oli võimalus puudused kõrvaldada ka pärast hinna alandamist, kuid heastamine oli minimaalne, mida kohus võttis ka hinna alandamise määramisel arvesse. Samuti ei katkestanud viivise arvestust poolevahelised kompromissläbirääkimised, mis lõppesid tulemusteta. Seega jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus poolte apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud solidaarselt apellantide kanda. Poolte esindajad on esitanud taotlused ringkonnakohtu istungi protokolli parandamiseks. TsMS §50 lg. 1 peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Esitatud paranduseettepanekud on redaktsioonilise iseloomuga ja kohus jätab paranduste sisseviimise taotlused rahuldamata. Parandustaotlused jätab ringkonnakohus kohtutoimikusse. Tiit Kollom Mare Merimaa Malle Seppik 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.