KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Imbi Sidok-Toomsalu Otsuse tegemise aeg ja koht 18.1

) §-st 11 tulenevalt on õigusvastselt võõrandatud maa õigusvastselt võõrandatud vara

mõttes.

§ 18

eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje ehk keeldu rikkuvate tehingute kehtetuse. Puudus vaidlus selle üle, et endise XXXXXX talumaad on õigusvastaselt võõrandatud vara ning et vaidlusalune maa kuulub tagastamisele hagejatele.

§ 18

lg-st 1 tulenevalt ei olnud Eesti Vabariigil kuni tagastamise küsimuse otsustamiseni õigus vaidlusalust maad R. T. erastamislepinguga võõrandada.

§ 18

lg 1 kohaselt oli vastavat keeldu rikkuv tehing tühine, mistõttu on tühine algusest peale ka Eesti Vabariigi ja R. T. vahel 04.07.1996 sõlmitud ostu - müügi leping. 10. Toodud seisukohta ei muuda ka vaidlusaluse erastamislepingu sõlmimise ajal kehtinud maareformi seaduse (MRS) § 23 lg 2, mis sätestas, et õigusvastaselt võõrandatud maatüki erastamist, välja arvatud ostueesõigusega erastamine, alustatakse pärast 3 õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise otsustamist. Nimetatud sättest tuleneb, et ostueesõigusega erastamist alustatakse enne maa tagastamise otsustamist. Samas on

§ 18

lg-s 1 kehtestatud omandivormi muutmise keeld, ehk sel juhul oli lubatud läbi viia erastamise eeltoiminguid. Antud sätte mõtet täpsustab hiljem jõustunud maareformiseaduse § 23 lg 2 muudatus, milline sätestab, et õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine otsustatakse pärast seda, kui valla- või linnavalitsuse korraldusega on ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks määratud. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus oma lahendis nr 3-3-1-62-01, ehk maa tagastamise saab otsustada siis, kui kohaliku omavalitsuse korraldusega on erastatava maa suurus ja piirid täpselt kindlaks määratud. Praegusel juhul tähendab see seda, et pärast seda, kui Rae vallavalitsus oli kindlaks määranud R. T. ostueesõigusega erastatava maa piirid, pidi otsustatama maa tagastamine õigustatud subjektidele. Alles maa tagastamise otsustamise järgselt oleks olnud võimalik sõlmida erastamiseleping R. T. ja Eesti Vabariigi vahel ning seda juhul kui vastavaks maa ostueesõigusega erastamiseks oleks seaduses sätestatud alus. Kuna maa tagastamist ei ole tänaseni otsustatud, on 04.07.1997 sõlmitud erastamisleping

§ 18lg 1 alusel tühine, kuna leping rikkus seaduses toodud otsest keeldu.

Sellest tulenevalt on kohustustehing tühine tulenevalt tol ajal kehtinud TsÜS § 66 lg-st

2. R. T. erastati maa kahe eraldi katastriüksusena. Katastriüksusel nr 65301:002:0812 R. T. kuuluvaid hooneid ei asunud, katastriüksus ei piirne ega külgne ka R. T. elamu juurde erastatava maaga. Samuti on Harju maavanema korraldus nr 682 praeguseks ajaks muudetud ning kostjale on otsustatud erastada vaid katastriüksus nr 65301:002:0811, kus asuvad talle kuuluvad hooned.
3. Hinnates erastamislepingut, kus kostja erastas maatüki, mis koosnes kahest eraldiseisvast katastriüksusest, millele on määratud üks hind, leidis kohus, et tegemist ei ole jagatava tehinguga, mille osalist tühisust oleks võimalik tuvastada. Samuti, ühe maatüki eraldamine tehingust, kus selle maaüksuse alusel on moodustatud kinnistu, ei ole võimalik ilma kohtumenetluseväliste toiminguteta (kinnistu jagamine, uue kinnistu loomine), mis ei ole aga praeguses menetluses võimalik teostada.
4. Vaidlustatud tehingu osaline tühistamine on vastuolus ka omandireformi ja maareformi seaduste mõttega, kuna kogumis on omandireformi mõte antud staadiumis see, et nii omandireformi, kui maareformi subjektide osad on määratletud, st erastatava maa piirid on määratletud, ning omandireformi subjektidele jääb ülejäänu. Selles olukorras on nendel haldusmenetluses õigus vaidlustada kujunevat jaotust ning läbi selle selgitada välja õiguslik olukord enne vastavate lõpetavate toimingute (maa erastamine ja maa tagastamine) läbiviimist.
5. Asjaõigusseaduse § 65 lg-st 1 tuleb järeldada, et ebaõigeks tuleb pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel, mistõttu on ebaõige kandega rikutud hagejate õigust saada tagasi MRS alusel neile tagastamisele kuuluv õigusvastaselt võõrandatud maa. Kuna 04.07.1996 sõlmitud asjaõigusleping on tühine, siis kinnisomand R. T. üle ei läinud ja hagejatel on kinnistusraamatu parandamise nõude esitamise õigus. Hagi rahuldamise eesmärgiks on hagejate asetamine võimalikult samasse olukorda, milles nad oleksid olnud, kui maa seadusevastast erastamist R. T. poleks toimunud.
6. Erinevalt maa tagastamise menetlusest, kus kinnistusraamatu osa avamise aluseks on sisuliselt ainult maa tagastamise korraldus, on maa erastamise puhul kinnistusraamatu osa avamise aluseks AÕS RakS § 11 lg 3 kohaselt esmajärjekorras asjaõigusleping ja maa omandamist tõendav dokument. Riigikohus on haldusakti vaidlustamise vajadust sidunud esmakinnistamistega, kus kande aluseks on haldusakt ehk maa tagastamise menetlusega. Praegusel juhul on tegemist maa erastamise menetlusega, kus kinnistusraamatu kande vaidlustamiseks ei ole tingimata vajalik haldusakti 4 vaidlustamine vaid võib vaidlustada ka erastamiselepingu. Maa erastamise tulemusel tehtud kinnistusraamatu kannet saab vaidlustada siis, kui vaidlustatud on kas erastamiskorraldus või erastamisleping. Kinnistusraamatu kannet saab tunnistada ebaõigeks ja seda parandada juhul, kui langevad ära vastava kande tegemise alused. Erastamise puhul kantakse maa kinnistusraamatusse esmajärgus asjaõiguslepingu ning omandamist tõendava dokumendi alusel. Kui vastav maa erastamise leping ja asjaõigusleping on tühised on ka kinnistusraamatu kanne vale ning hagejad on õigustatud nõudma selle parandamist. AÕS RakS § 11 lg 5 annab täiendava aluse kinnistusraamatu kande muutmiseks, kui maavanema haldusõiguslik korraldus, mis on aluseks erastamislepingu sõlmimiseks, on tühistatud. Sellele tugineb ka Riigikohtu praktika, mille kohaselt on võimalik kanne kustutada, vaidlustades maavanema korraldust või erastamise lepingut. Praegusel juhul on tühine kande tegemise aluseks olev erastamisleping, mis muudab kande ebaõigeks. Apellatsioonkaebus
7. R. T. palub maakohtu otsuse tühistada, jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hagejate ja Eesti Vabariigi kanda.
8. Kohtu arusaam, justkui pöörduks maa ostueesõigusega erastamise menetlus pärast piiride kindlaksmääramist järjekorras maade tagastamise järgi, on ebaõige. Maareformi loogikast lähtudes on ostueesõigusega erastamine õigusena tagastamisest eespool ning maa ostueesõigusega erastamise piiride kindlaksmääramisega määratakse üheaegselt kindlaks ka tagastamisele jääva maa suurus, vähemalt konkreetsest erastamisest sõltuvalt.

-es ega MRS–s ei ole sätestatud, et ostueesõigusega erastamise lõpuleviimine võiks sõltuda maa tagastamise menetlusest. Selleks, et tuvastada tehingu tühisus, peavad selleks esinema õiguslikud alused tulenevalt MRS §-dest 9 ja

2. Ostu - müügilepingu aluseks olev maavanema korraldus ei ole tervikuna tühistatud, mistõttu ei saa olla ega ole 04.07.1996 sõlmitud tehing seadusega vastuolu tõttu tervikuna tühine. Kohus tehingu tühisuse tuvastamisel ei hinnanud asjaolu, kas tehingu aluseks olev maavanema korraldus kehtib või mitte ega andnud sellele kui tehingu aluseks olevale haldusaktile hinnangut.
3. Apellant on seisukohal, et tehing on osadeks jagatav, kuna tehingus on kaks eraldi katastriüksust ning R. T. elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise tehing oleks sõlmitud ka ilma hoonestamata lahustükita. Ka on tehing oma sisus jagatav hinna järgi, kuna 07.07.2010 korralduses on eraldi välja toodud katastriüksuse 65301:002:0811, suurusega 8,32 ha, maa müügihind erastajale 71 084 krooni.
4. Kohus ei ole ta lahendanud tehingu tühisuse tunnustamise nõuet, lähtudes isiku õigusest ja tehingu võimalikust seadusevastasusest, vaid on kasutanud tehingu tühisuse hindamisel tehingu tagasitäitmisega seonduvaid asjaolusid koos maa ostueesõigusega erastamist käsitlevate erisustega. Apellant on seisukohal, et kohtul puudus õiguslik alus kogu tehingu tühisuse tunnustamiseks, kuna katastriüksuse 65301:002:0811 osas on tehingul jätkuvalt õiguslik alus olemas.
5. Kuivõrd võlaõiguslik tehing ei ole igal juhul osaliselt tühine, siis ei ole selles osas tühine ka asjaõiguslik leping. Tehingu tervikuna tühisuse tuvastamise eelduseks sai olla vaid haldusakti eelnev täielik tühistamine.
6. Asjaõiguslepingu tühisuse saab kaasa tuua üksnes lepingu aluseks oleva haldusakti tühistamine alates selle vastu võtmisest. Riigi kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks peab olema tühistatud maa ostueesõigusega erastamise aluseks olev otsus. Katastriüksuse 65301:002:0811 osas puudub alus riigi kandmiseks kinnistusregistrisse, kuna R. T. omanikukandel on õiguslik alus olemas. Katastriüksusel 65301:002:0811 paikneb R. T. kuuluv elamu, mille omandamiseks riigil puudub õiguslik alus. Kohtu ülesanne oli selgeks teha, kuidas on võimalik R. T. kuuluv elamu lahutada kinnistust juhul, kui kinnistusregistrisse kantakse omanikuks riik. Kuna R. T. osal kinnisomandil 5 on õiguslik alus ning tema omandi kohta tehtud kanne ei ole ebaõige, puudub alus ja võimalus riigi kandmiseks ainuomanikuna kinnistusregistrisse. Siit tulenevalt ei ole kinnistusregistriosa nr 160402 võimalik KRS § 72 lg 2 kohaselt sulgeda, sest see ei kuulu tervikuna riigile. Puuduvad AÕS RakS § 11 lg 5 kohaldamiseks eeldused ja riigi omandiõiguse puudumine kinnistule tervikuna on takistuseks KRS § 72 lg 2 järgi kinnistusregistriosa sulgemiseks.
7. Kohus on rahuldanud küll hagejate nõuded, kuid kinnistukannete muutmiseks TsÜS § 68 lg 5 kohast R. T. kohustust anda nõusolek Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosas nr 160402 omanikukande kustutamiseks ja Eesti Vabariigi kohta omanikukande tegemiseks, kohus teinud ei ole. Kohtumenetluses on kaks kostjat, kumma kostja suhtes on tuvastusotsus tehtud, ei ole teada. Kohustavat nõuet pole olnud ja kohtulahend ei oleks täidetav ka siis, kui see oleks seaduslik. R. T. ei ole kohustatud andma nõusolekut riigi kandmiseks tervikuna XXXXXX kinnistu omanikuks.
8. Kohus on otsuses leidnud, et hagejate alternatiivnõudeid, mis olid suunatud kaasomandi eraldamisele tervikust, rahuldada ei saanud ning apellandile teadaolevalt ei ole hagejad apellatsioonkaebust esitanud. Apellant on seisukohal, et hagejate alternatiivnõuded tuleks rahuldamata jätta ka seetõttu, et AÕS RaKS § 11 lg 5, millisel alusel hagejatel on üldse võimalik taotleda omandireformis ebaõige kande kustutamist, ei näe ette riigi kaasomanikuna kinnistusse kandmist. Vastustajate seisukoht
9. Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused
10. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldab hagejate alternatiivse nõude.
11. Pooled ei vaidle maakohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude üle, vaid üksnes kohtu õiguslike järelduste üle. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et

§ 18

lg 1 üldnormina on kohaldatav ka õigusvastaselt võõrandatud maa ostueesõigusega erastamisel. Maareformi seaduse § 23 lg-st 2 ega ka maareformi seaduse teistest sätetest ei tulene

§ 18

lg-s 1 sätestatud keelust kõrvalekaldumise lubatavus maa ostueesõigusega erastamise puhul. Maareformi seadusest tulenes vaidlusaluse tehingu sõlmimise ajal vaid see, et maa ostueesõigusega erastamist võib alustada enne tagastamise otsustamist ja hiljem seadusandja poolt täpsustatud sõnastusest, et ostueesõigusega erastatava maa piirid peab kindlaks määrama enne tagastamise otsustamist.

1. Maakohus leidis, et kuna kostja erastas maatüki, mis koosnes kahest eraldiseisvast katastriüksusest, millele on määratud üks hind, ei ole tegemist jagatava tehinguga, mille osalist tühisust oleks võimalik tuvastada ning samuti kinnistu jagamine ja uue kinnistu loomine ei ole võimalik ilma eelnevate kohtumenetluse väliste toiminguteta.
2. Ringkonnakohus nende maakohtu seisukohtadega ei nõustu. Ringkonnakohtu arvates on tehing osadeks jagatav, kuna R. T. erastati maa kahe eraldi katastriüksusena ning R. T. elamu juurde maa ostueesõigusega erastamise tehing oleks sõlmitud ka ilma hoonestamata lahustükita. Katastriüksusel nr 65301:002:0812 hooneid ei asunud, see ei piirne ega külgne ka R. T. elamu juurde erastatava maaga. Harju maavanema 07.07.2010 korraldusega on kostjale otsustatud erastada vaid katastriüksus nr 65301:002:0811, kus asuvad Raimu Talile kuuluvad hooned. Tehing on jagatav ka hinna järgi, kuna 07.07.2010 korralduses on eraldi välja toodud katastriüksuse 65301:002:0811, suurusega 8,32 ha, maa müügihind erastajale 71 084 krooni. Kuna 6 04.07.1996 erastamislepingus oli lepingu objektiks kahest katastriüksusest koosnev maa kokku maksumusega 115 200 krooni ja tehingu kehtiva osa maksumus sellest on 71 084 krooni, siis jääb kehtetu osa maksumuseks 44 116 krooni. Kuna vaidlusaluse kinnisasja jagamine on võimalik katastriüksuste kaupa, pole vajalik maakorraldustoimingute läbiviimine ning kinnistu saab jagada üksnes kinnistusraamatu kannete muutmisega. Selline oli hagejate alternatiivse nõue ja seda toetas menetluses ka Eesti Vabariik.
3. Ringkonnakohtu arvates ei ole vaidlustatud tehingu osaline tühistamine vastuolus omandireformi ja maareformi seaduste mõttega, mille kohaselt, kui erastatava maa piirid on määratletud, jääb omandireformi subjektidele ülejäänu, mistõttu tuleb anda pooltele õigus vaidlustada kujunevat jaotust haldusmenetluses enne maa erastamise ja maa tagastamise läbiviimist. Käesolevas asjas on pooled juba haldusmenetluses ära vaielnud, milline maa kuulus R. T. erastamisele ja milline mitte. Tulenevalt jõustunud halduskohtu otsusest muutis Harju maavanem 07.07.2010 korraldusega oma varsema 06.06.1996 korralduse R. T. maa ostueesõigusega erastamise kohta ja kostjale otsustati erastada vaid katastriüksus nr 65301:002:0811, kus asuvad talle kuuluvad hooned. Hagejad nõustuvad katastriüksuse nr 65301:002:0811 erastamisega R. T. , selle maa tagastamisele nad ei pretendeeri ning seetõttu esitasidki alternatiivse nõude erastamislepingu osaliseks tühistamiseks. Erastamislepingu osaline tühistamine ei riku R. T. kaebeõigust ka katastriüksuse nr 65301:002:0812 suhtes, sest selles osas kantakse omanikuna sisse Eesti Vabariik ja taastatakse reformieelne olukord.
4. Eeltoodu alusel pole ringkonnakohtu arvates käesoleval juhul vajadust tunnistada tühiseks kogu tehingut, sealhulgas ka selle maa osas, mida R. T. oli ja on ka käesoleval ajal õigus ostueesõigusega erastada ja mille piiride üle puudub pooltel vaidlus. Kinnistust saab eraldada osa, mille erastamine kostjale on tunnistatud tühiseks.
5. AÕS RakS § 11 lg 3 ja 5 koosmõjus AÕS § 65 lg-ga 1 annavad isikule, kellel on õigus tagasi saada õigusvastselt võõrandatud maad (õigustatud subjektile), aluse nõuda ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist AÕS RakS § 11 lg 5 järgi.
6. Selleks, et ringkonnakohus saaks rahuldada hagejate alternatiivse nõude, ei pidanud hagejad esitama maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust. Hagejaid rahuldas maakohtu otsus. Hagejad olid seisukohal, et juhul kui kinnistu jagamine kohtuotsuse alusel pole võimalik, tuleb asi lahendada viisil, et kogu kinnistu omanikuna kantakse kinnistusregistrisse Eesti Vabariik, et siis lahustüki osas, millel ei asu kostjale kuuluvaid hooneid, saaks läbi viia omandireformi ning hagejatele saaks tagastada õigusvastaselt võõrandatud maa.
7. Ebaõige on kostja seisukoht, et hagejate alternatiivnõuded tuleks rahuldamata jätta ka seetõttu, et AÕS RaKS § 11 lg 5, millisel alusel hagejatel on võimalik taotleda omandireformis ebaõige kande kustutamist, ei näe ette võimalust riigi kaasomanikuna kinnistusse kandmist. Kinnistu jagamisel kaheks eraldi kinnistuks kaasomandit ei teki. Menetluskulude jaotus ja selgitus
8. Maakohus jättis menetluskulud seoses hagi rahuldamisega R. T. kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. R. T. vaidles mõlemale alternatiivselt esitatud nõudele vastu . Maakohus rahuldas hagi täielikult, valides variandi
9. Ringkonnakohus rahuldab samuti hagi täielikult, kuid valides variandi
10. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti R. T. kanda.
11. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. 7 Reet Allikvere Imbi Sidok-Toomsalu Gaida Kivinurm 8