lg 4 sättest, mille kohaselt kehtib üürileping kohtumenetluse ajal edasi senistel tingimustel, kui lepingupooled ei lepi kokku teisiti. Pooled ei muutnud kohtumenetluse ajaks üürilepingu tingimusi. Alates 16.12.2011 takistas kostja hagejal üürilepingust tulenevate õiguste teostamist ega võimaldanud hageja klientidele juurdepääsu territooriumile, mis teenindab hageja valduses olevaid ruume ning millel asub üürilepingu alusel hageja kasutusse antud saunakompleks. Kostjapoolsete takistuste tõttu sai hageja ööpäevaringselt varalist kahju saamata tulu näol, kuna kliendid ei pääsenud sauna kella 20.00-st kuni kella 09.00-ni tööpäeviti ning ööpäevaringselt laupäeval ja pühapäeval, kuigi hageja kliendid kasutasid saunateenust just õhtu- ja öötundidel. Hageja tasus kommunaalteenuste arved vastavalt lepingu tingimustele. Kostja ei võimaldanud hagejal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega ja väljastas hagejale arveid oluliselt suurema tariifiga (elektri päevane tariif + 46,7% ja öine tariif +45,9%), kui on lepingus ettenähtud. Seisuga 31.12.2011 on hageja valearvestuse alusel tasunud kostjale 4766.09 EUR ja üürilepingu tagatisrahana 1488,96 EUR. 23.01.2012 hoiatas kostja, et kui hageja ei tasu nõutavaid kommunaal- ja muid tasusid sellises suuruses, mida üürileandja nõuab, siis lõpetavad nad kommunaalteenustega varustamise alates 25.01.2012 kella 10.00-st. Hageja valmistas oma tehnilised seadmed, sh serverid, ette olukorraks, kus kostja lülitab elektri välja. Kuna 25.01.2012 kella 10.00 polnud elekter välja lülitatud, siis asus hageja seisukohale, et kostja on nõustunud arutama tekkinud probleemi ja võttis kell 12.00 maha kõik tehnilistele seadmetele, sh serveritele, tehtud ohutusmeetmed. 25.01.2012 kell 15.00 katkestati üüritud hoones elektriga varustamine ja hoone elektriboileri küttesüsteem seiskus. Üüritud ruume, mida köeti elektriga, ei olnud võimalik enam kasutada. Saamata jäänud tulu saunakompleksi tegevusest ajavahemikul 25.01.2012 kuni 03.07.2012 on hageja arvestuse järgi 22 012.00 EUR. Kostja nõudis hagejalt XXX üüritud hoone valduse üleandmist 12.03.2012 tööpäeva jooksul. 13.03.2012 vahetas ta üüritud ruumide välisuste lukud, mis piiras hageja õigust siseneda ruumidesse ja oma vara kasutada. Kostja hõivas hagejale ja kolmandatele isikutele kuuluva vara ja kavatses selle enampakkumisel 21.05.2012 kell 12:00 võõrandada. Eeltoodu tõttu oli hageja sunnitud sõlmima 26.04.2012 uue äriruumide üürilepingu üürileandjaga OÜ XXXruumidele asukohaga Tallinn XXX ning tasuma kuue kuu üüritasu kokku 6199,20 EUR. Kuna hagejal puudus võimalus kasutada temale kuuluvat vara, siis oli ta sunnitud ostma üüritavasse äriruumi uue mööbli 3850 EUR väärtuses. Harju Maakohtu kohtumäärusega 09.05.2012 tsiviilasjas nr. 2-11-57853 kohustati kostjat taastama hageja õigused üüritud ruumidele. Kostja võimaldas üüritud ruume hagejal kasutama hakata 03.07.
lg 4 kohaselt edasi kehtinud ning sauna kasutamise piiramine sellel ajal tähendanud kostja poolt lepingujärgse kohustuse rikkumist. Hageja elektriga varustamise katkestamine 25.01.
§-de 305 ja 307 alusel üürileandja pandiõigust hageja üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse täitmise tagamiseks. Kostja andis hagejale ka tähtaja nõuete rahuldamiseks ja võimaluse muu tagatise andmiseks. Hageja nõuab kostjalt küttesüsteemile tehtud kulutuste hüvitamist, milest kostja pole kunagi keeldunud. Kostja on hinnanud hageja paigaldatud küttesüsteemi jääkväärtuseks 6000 eurot ning teinud hagejale vastavasisuline tasaarvestusavalduse, arvestades viidatud summa maha kostja poolt hagejale võlgnetavast 34 049,33 eurost. Hageja nõue küttesüsteemile tehtud kulutuste hüvitamiseks on tasaarvestusavaldusega lõppenud. Kostjale jäävad arusaamatuks hagiavalduse väited väidetavate „ülemakstud“ summade osas, mis ei ole tõendatud, esitatud on üksnes hageja enda arvutused. Samuti pole hageja vastavat nõuet kostjale varem esitanud. Kohtuotsuse põhjendused
kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 kohaselt üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Üürilepingu p 9.2.2 kohaselt kohustus üürileandja võimaldama üürnikul takistamata kasutada üüripinda ja nendes olevaid kommunikatsioone vastavalt lepingu tingimustele. Harju Maakohtu 08.11.2012 kohtuotsuses on tuvastatud, et poolte vahel 01.05.2005 sõlmitud äriruumide üürileping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega kostja 25.10.2011 teate alusel üürilepingu rikkumise tõttu, kuna hageja tarbis arvestiväliselt elektrit ja vett, tekitas üüriruumides elektriohu ning andis osa lepingu esemest ilma kostja nõusolekuta allüürile. Maakohus asus seisukohale, et lepingu ülesütlemine oli kehtiv. Tallinna Ringkonnakohus jättis 08.04.2013 kohtuotsusega hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning asus seisukohale, et hagejapoolsed lepingu rikkumised on tõendatud ja ülesütlemisavaldus on kehtiv. Tallinna Ringkonnakohtu otsus jõustus 21. mail 2013. a. Eelviidatud kohtuotsuste ja kohtule kirjaliku tõendina esitatud hagiavaldusega tsiviilasjas nr 2-1157853 on tõendatud, et hageja ei ole üürilepingu ülesütlemise vaidlustamisel tuginenud asjaolule nagu oleks üürilepingu ülesütlemine olnud vastuolus hea usu põhimõttega ja kohtud ei ole seda ka tuvastatud. Hageja on üürilepingu ülesütlemise vaidlustanud põhjusel, et ta ei ole ülesütlemisteates märgitud rikkumisi toime pannud, mistõttu on ülesütlemine seadusega vastuolus.
§-dest 326 - 329 nähtub ka, et eelnimetatud sätted kohalduvad eluruumide üürilepingule. Poolte vahel oli sõlmitud aga mitteeluruumide üürileping. Järelikult ei kohaldu asjas
lg 4, üürileping kohtuvaidluse ajal edasi ei kehtinud ning hageja valdus mitteeluruumidele oli pärast üürilepingu lõppemist 26.10.2011 ebaseaduslik. Hageja väidab hagiavalduses, et kostja põhjustas talle varalist kahju 22 212 EUR saamata jäänud tulu näol saunakompleksi tegevusest sellega, et takistas hageja klientidel lepingu esemeks olevale territooriumile pääsemist alates 16.12.2011 ega võimaldanud saunakompleksi kasutamist 25.01.2012 kuni 03.07.2012.
lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.
kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.
lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 järgi on võimalik nõuda kahju hüvitamist, kui on aset leidnud kohustuse rikkumine, mille eest võlgnik vastutab. Kuna pooltevaheline leping lõppes juba 26.10.2011, ei kujutanud kostja poolt saunakompleksi kasutamise takistamine hageja viidatud ajavahemikel endast lepingu rikkumist, sest kostjal puudus äriruumide omanikuna õiguslikul alusel põhinev kohustus võimaldada hagejal saunakompleksi kasutamist. Hageja valdus mitteeluruumidele oli pärast üürilepingu ülesütlemist ebaseaduslik. Järelikult välistab kostjapoolse lepingurikkumise puudumine saamata jäänud tulu nõude, mis tuleb rahuldamata jätta. Hageja on asunud hagiavalduse punktis II seisukohale, et elektriga varustamise katkestamine 25.01.2012 kuni 3.07.2012 põhjustas üüritud ruumides olnud hageja varale kahju 21 780 euro ulatuses. Nimetatud asjaolu tõendamiseks esitas ta eksperthinnangu 22.10.2012, millest nähtuvalt kulub üüritud ruumide uuesti kasutusele võtmiseks remont-ennistustöödele 21 780 EUR. Muu vara kahjustumist ei ole hageja esile toonud ega tõendanud. Kohus on seisukohal, et kuna üüritud ruumid kuuluvad omandiõiguse alusel kostjale mitte hagejale, kes valdas neid üürilepingu alusel, siis ei saa nimetatud kahju olla ka hageja kahjuks ning hagi tuleb selles osas jätta põhjendamatuse tõttu rahuldamata. Hageja nõuab kostjalt 25 000.00 EUR kolmandale isikule, äriühingule XXX, tekitatud kahju hüvitamise eest ning saamata jäänud tulu 43 200.00 EUR äriühingu XXX serveri hoiustamise ja teenindamise eest põhjusel, et kostja poolt lepingu esemeks olnud ruumides elektri väljalülitamine 25.01.2012 kell 15.00 põhjustas kolmandate isikute serverite kahjustumise. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et kostja teatas talle 23.01.2012 kirjaga kommunaalteenuste peatamisest alates 25.01.2012 kella 10.00-st seoses 7953,18 EUR üürivõlgnevusega. Seega oli hageja elektri väljalülitamisest teadlik, mistõttu see ei olnud talle ootamatu ja ta pidi sellega arvestama. Kohus on seisukohal, et kuna teavitamise ja elektriteenusega varustamisega lõpetamise vahele jäi 2 tööpäeva, siis oli see aeg piisav, et hageja oleks nii temale endale kui ka kolmandale isikule kuuluva vara mõnes teises hoones asuvatesse ruuumidesse paigutada. Järelikult oli hagejal võimalik varale tekkinud kahju vältida. Asjaolu, et kostja lülitas elektri välja mõned tunnid hiljem kirjas märgitust, andis hagejale lisaaega. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et tal oli alust arvata, et kostja elektrit välja ei lülita ja asub hagejaga selle asemel läbirääkimistesse. Kuna hageja ei võtnud serverite puhul kasutusele ohutusabinõusid, siis vastutab ta ise Venemaa äriühingule XXX kuuluvate serverite kahjustumise eest ja võimaluse eest saada kolmandalt isikult tulu. Kuivõrd pooltevaheline üürileping oli elektri väljalülitamise ajaks lõppenud, siis ei olnud poolte vahel lepingulist võlasuhet. Seega ei ole kostja ka lepingut rikkunud ega vastuta hagejale tekkinud kahju eest. Kuigi hageja esitas Harju Maakohtusse hagi ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, pidi ta arvestama võimalusega, et tegemist on kehtiva ülesütlemisega, et poolte vahel puudub kehtiv üürileping ning tema valdus mitteeluruumidele on ebaseaduslik. Hageja ei ole lepingulise kohustuse rikkumise kõrval kostjale mõnel muul õiguslikul alusel põhineva kohustuse rikkumist ette heitnud. Seega tuleb hagi eeltoodud nõuete osas jätta rahuldamata. Hageja on väitnud, et kuna tal puudus kostja süü tõttu võimalus kasutada ajavahemikus 25.01.2012 kuni 03.07.2012 üüritud ruume, siis oli ta sunnitud sõlmima 26.04.2012 uue äriruumide üürilepingu nr 20120426 üürileandjaga OÜ XXXruumidele asukohaga Tallinn XXXühe kuu üüriga 1 033,20 EUR ning tasuma üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel vastavalt üürilepingu punktile 10.2.3 kuue kuu üüritasu 1033,20 × 6 = 6199,20 EUR. Hageja esitatud äriruumide üürilepingu punktist 10.2.3 eelnevat järeldada ei saa, kuna nimetatud punktis on märgitud, et üürnik võib igal ajal üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada üürileandjale etteteatamisega vähemalt kuus kuud. Kuutasu maksmise kohustust juhul kui üürnik etteteatamistähtaega ei järgi, üürilepingust ei tulene. Seega puudus hagejal kohustus maksta OÜ-le XXXkuue kuu üüri lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest. Asjaolu, et hageja otsustas kuue kuu tasu üürileandjale maksta, oli tema enda vaba valik, mitte lepingust tulenev kohustus, seega hageja majanduskulu, mis ei ole käsitletav kahjuna. Kuna poolte vaheline leping oli lõppenud, siis puudus kostjal kohustus võimaldada hagejal lepingu objektiks olnud ruumide kasutamist. Hageja majanduskulude hulka kuuluvad ka kulutused mööbli ja kontoritehnika ostmisele. Seejuures ei ole kohtule esitatud maksekorraldusega 10.03.2013 tõendatud, et hageja ostis hagis märgitud kontorimööblit, tõendatud on vaid mööbli eest tasumine 3850 EUR. Tõendeid selle kohta, et osteti just kontorimööblit, puuduvad.
lg 1 sätestab, et kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded.
lg 1 sätestab, et kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Poolte kirjavahetuse ja kostja 01.aktiga 03.07.2012 on tõendatud, et kostja teostas 13.03.2012
§-de 305 ja 307 alusel üürileandja pandiõigust hageja üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse täitmise tagamiseks. Kostja andis kirjades hagejale korduvalt tähtaegu võla kustutamiseks ja tagatise tagastamiseks. Hageja ei ole üürivõla olemasolu vaidlustanud ega selle puudumist tõendanud. Seega on kostja tominud kooskõlas seadusega ja hageja mööbli ja kontoritehnika kulutuste hüvitamise nõue on alusetu ning tuleb rahuldamata jätta. Hageja 1185,30 EUR nõue kostja vastu seoses kostjale ettemaksuna tasutud üüri- ja kommunaaltasudega on põhjendamata ja tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata, sest hageja on esitanud kohtule vaid omapoolsed arvutused ning poolte kirjavahetuse, milles hageja märgib, et kostja kohaldab ebaõigeid tariife ning kostja arvestuse ebaõigsust ei tunnista. Eeltoodud kirjavahetuse alusel ei ole võimalik pidada hageja nõuet põhjendatuks ega tõendatuks. Kuna kostja esitatud tõenditest tuleneb, et hagejal oli kostja ees üüri- ja kommunaaltasude võlgnevus ja hageja ei ole tõendanud vastupidist, siis ei saa asuda seisukohale, et kostjal tuleks hagejale mingi osa kommunaalteenuste eest tehtud maksetest tagastada. Antud nõude esitamine eeldab lepingust tulenevate maksete võla puudumist. Hageja nõuab kostjalt küttesüsteemile tehtud kulutuste 6135.00 EUR hüvitamist, mis seisneb kostja hoone küttesüsteemi ümberehitamiseks tehtud kulutustest. Üürilepingu lisaga 5 on tõendatud, et 22.12.2010 sõlmisid pooled kokkuleppe, et hageja teostab oma vahendite eest küttesüsteemi ümberehituse maksumusega 94 296 EEK ning kostja hüvitab teostatud tööde maksumuse iskuise üürisumma vähendamisega 2619 EEK võrra kolme aasta jooksul, alates 01.veebruarist 2011 kuni 31.jaanuarini 2014. Kostja vastuse kohaselt ei ole ta küttesüsteemi ümberehitusega seotud kulutuste hüvitamisest keeldunud. Hagiavaldusele lisatud arvetega nr 110041 06.01.2011, nr 110153 06.02.2011 ja nr 110269 06.03.2011 on tõendatud, et kostja on arvetel märgitud üüri vähendanud igakuiselt 139,48 EUR võrra. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks järgnevad arved esitanud talle ilma tasaarvestust tegemata, tõendamata on kostja esitatud arvete tasumine mistahes suuruses. Kostja kirjadest hagejale nähtub, et hagejal on kostja ees üüri- ja kommunaalmaksete võlg. Kohtule esitatud kostja e-kirjaga 27.03.2013 on tõendatud, et kostja on hinnanud hageja paigaldatud küttesüsteemi jääkväärtuseks 6000 eurot ning teinud hagejale vastavasisulise tasaarvestusavalduse, arvestades viidatud summa maha hageja poolt kostjale võlgnetavatest summadest. Järelikult on hageja nõue küttesüsteemile tehtud kulutuste hüvitamiseks lõppenud tasaarvestusega. Eeltoodust lähtudes tuleb hagi täies ulatuses jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Kuna kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil. /digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik:
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.