Obsah (6)

§ 15§ 10§ 11§ 1§ 17§ 12

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristina Maimann Otsuse tegemise aeg ja koht 11.03.2013, Tallinn Haldusasja number 3-12-716 Haldusasi Menetlusosalised R.H. kaebus

) § 16 eeldab kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremate muudatuste tegemisel kaasomanike kokkulepet.

§ 15

lg 3 ja 5 ei kohaldu.

§ 10

lg 1 sätestab, et korteriomanik võib korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seaduse või kolmanda isiku õigustatud huvidega.

§ 11

lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjutused. Kaebaja leiab, et büroo tegevus võib jääda omandi tavakasutuse piiridesse, kui büroo oli korterelamus algusest peale ette nähtud. Senise eluruumi kasutuselevõtmine büroona toob kaasa omandi kasutuse olulise muutumise ja teised korteriomanikud ei ole kohustatud taluma sellega kaasnevaid mõjutusi. Kaebaja viitab Riigikohtu lahendile asjas nr 3-3-1-62-03 (p 16). 3.

1. Rikuti korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda ja otsuse vastuvõtmiseks vajalikku korteriomanike poolthäälte enamust ei saavutatud. Otsuse projekti sisu ei olnud eelnevalt teada; koosolekust ei teavitatud kirjalikult etteteatamisega vähemalt 1 nädal. Korteriomanike otsus on seetõttu õigustühine ning haldusorgan pidanuks selle välja selgitama. 3.
2. Kasutusluba ei oleks tohtinud anda ehitisele, mis ei ole nõuetekohane. Kaebaja esitab fotod, millest nähtub, et kaldtee ei ole ratastooliga ligipääsetav. Kaldtee ei vasta majandus- ja kommunikatsiooniministri 28.11.2002 määrusele nr 14 „Nõuded liikumis-, nägemis-, kuulmispuudega inimeste liikumisvõimaluste tagamiseks üldkasutatavates ehitistes“ (edaspidi määrus nr 14) § 5 nõuetele. See nähtub ka linna poolt esitatud fotodest. Samuti ei vasta ehitis määruse nr 14 § 14 nõuetele. Ehitise või selle projektikohane kasutamine kahjustab ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi. Kui ilmneb, et ehitusluba ei oleks tohtinud välja anda, kuna ehitusprojekt ei ole nõuetekohane, siis ei või kasutusluba välja anda. Tulnuks kaaluda elanike ja ettevõtja huvisid. Reeglina tuleks kaalukamaks pidada seniste elanike huve. 3.
3. Kaldtee takistab kaebajal kasutada oma omandit. Kaldtee paigaldamine trepile ei võimalda kaebajal ohutult treppi kasutada. Kasutusloa alusel muutub maa sihtotstarve, mille tulemusena tekivad kaebajale rahalised kohustused ärimaa maamaksu näol. Kasutusloa väljastaja ei ole taganud kasutusloa väljastamisel kaebaja õiguste ja vabaduste kaitset. Kasutusloa väljastamise välistab see, kui ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on 2 õigusvastane, st rikub elanike õigusi. Eesti Vabariigi Põhiseaduse (PS) § 14 paneb kohalikule omavalitsusele kohustuse tagada otsuste tegemisel isikute õiguste ja vabaduste kaitse. Kaebaja ei pea finantseerima kellegi äritegevust (maamaksu suurenemine). Samuti takistavad äriruumi külastavad kliendid kaebuse esitajal kasutada kinnistut parkimiseks.
4. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kaebaja kanda. 4.
5. Kasutusluba on väljastatud nõuetekohaselt. Kasutusloa väljastajal on õigus kaasata ehitise ülevaatuse tegemisse selleks pädevaid isikuid ja institutsioone, kes esitavad oma arvamuse kirjalikult. Ravi 15a/1 ehitise ülevaatuse akti allkirjastamisega kinnitavad Päästeameti, Terviseameti Põhja talituse, linnaosa esindaja ning ehitusjärelevalve ametnik, et ülevaatuseks esitatud ehitis vastab kehtivatele normidele ning kasutusloa andmiseks takistusi ei ole. Samuti on Terviseameti Põhja talituse ametnikud juhtivinspektor Jelena Gromova ja inspektor Tamara Batejeva 25.11.2011 koostanud kontrollakti, milles on sedastatud: „25.11.2011 kohapeal olukorraga tutvumisel ilmnes, et trepile on paigaldatud metallist valmistatud teisaldatav kaldtee. Kaldtee on kooskõlastatud Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühingu poolt.“ Kasutusloa materjalide juurde on lisatud plaan ning fotod kaldteest, mis on kooskõlastatud Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühingu poolt. Eeltoodust nähtub, et ehitis vastab ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt määratud kasutusotstarbele ning seda on kinnitanud pädevad haldusorganid. 4.
6. Kasutusloa taotlusega esitatud dokumentide hulgas on Ravi 15a kinnistu, korteriomanike 20.09.2011 üldkoosoleku otsus, millest nähtub, et arutati ja võeti vastu otsused Ravi 15a elamus asuvate eluruumide nr 8 ja 13 muutmiseks ja kasutusele võtmiseks äriruumidena; ehitise kasutamise otstarbe muutmiseks äriruumidega elamuks. Otsusele on alla kirjutanud A. V., K. F., G. K., K. R.. Samuti on 02.02.2012 M. H., K. R., A. V., K. F., G. K. esitanud avalduse, milles seoses Ravi 15a eluruumi nr 8 ja mitteeluruumi 13 kasutamise otstarbe muutmisega, palutakse senine 100% elamumaa muuta katastriüksuse sihtotstarbelt 95% elamu ja 5% ärimaaks. Seega on Ravi 15a/1 ehitise korteriomanike enamus korduvalt nõustunud ning otsustanud ruumi nr 8 ja 13 kasutamise otstarbe muutmise. EhS § 33 lg 8 alusel võib kasutusloa taotluse esitada ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. 4.
7. Vastustaja leiab, et kaldtee olemasolu ei muuda kaebaja eluruumi kasutamise sihtotstarvet ning kaldtee iseenesest ei muuda ega takista kaebaja korteriomandi kasutamise võimalusi. Samuti ei ole kaebaja esitanud tõendeid, et treppidel liikumine oleks ohtlik. Ohtu hoones viibimisele või asjaolule, et hoones ei ole võimalik ohutult liikuda ning sealt ohutult evakueeruda ei ole tuvastanud ei Terviseameti Põhja talituse ega Päästeameti esindajad, kes teostasid ehitise ülevaatuse enne kasutusloa nr 12186 väljastamist. Seega on tegemist kaebaja paljasõnaliste väidetega, mida pole tõendatud. Kaebaja on väitnud, et kasutusloa taotleja kliendid on takistanud kaebuse esitaja õigust kasutada oma omandit parkimiseks. Ehitusseadus (EhS) § 32 lg 1 sätestab, et ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. 3 14.02.2012 kasutusloaga nr 12186 kasutamise otstarbe muutmisel on üksnes muudetud ehitise kahe ruumi (nr 8 ja nr 13) kasutamise otstarvet. Seega on nimetatud kasutusloaga antud nõusolek, et Ravi 15a/1 ehitis vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Vastustaja on seisukohal, et kasutusloaga nr 12186 ei reguleerita parkimist Ravi 15a kinnistul, seega ei saa ehitise kasutusluba rikkuda ka kaebaja õigust oma kinnistul parkida ja sellesisuline väide on asjakohatu. Samuti ei ole kaebaja oma väidet tõendanud, mistõttu on tegemist paljasõnalise väitega. 4.
8. Vastustaja ei saa nõustuda kaebaja väitega, et ehitis ei vasta nõuetele. Enne kasutusloa väljastamist toimunud ehitise ülevaatusele olid lisaks Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ehitusjärelevalve ametnikule kaasatud Terviseameti Põhja talituse, Päästeameti ja Kesklinna linnaosa esindaja. Enne kasutusloa väljastamist on ehitis pädevate ametkondade poolt ülevaadatud ning 31.01.2012 ehitise ülevaatuse akti allkirjastamisega on ehitise ülevaatusele osalenud kinnitanud, et ülevaatuseks esitatud ehitis vastab ehituseeskirjadele ja normidele ning keskkonna-, tervise-, tuletõrje-, tarbija- ja töökaitsenõuetele. Samuti ei ole ülevaatusel osalenud ametkondade esindajad teinud ülevaadatud ehitise osas märkusi või viidanud puudustele ning on leidnud, et kasutusloa andmiseks takistusi ei ole. Lisaks nähtub kasutusloa taotlemisel esitatud dokumentidest, et Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühing on kooskõlastanud lisatud plaani. Nimetatud kooskõlastusele on viidanud Terviseameti Põhja talituse ametnikud juhtivinspektor Jelena Gromova ja inspektor Tamara Batejeva 25.11.2011 koostatud kontrollaktis. Seega on puudega inimeste esindusorgan kooskõlastanud kaldtee, millega on sedastatud, et kaldtee on kasutatav selleks ettenähtud otstarbel ning kaebaja väide on väär. 4.
9. Kaebaja leiab, et kasutusloa väljastamisega rikuti õigust eraelu puutumatusele. Kaebaja on asunud seisukohale, et äri rajamine toob paratamatult kaasa kahjulike mõjutusi ning vähendab kaebuse esitaja korteri turuväärtust. HKMS § 59 lg 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited. Kaebaja ei ole toonud välja asjaolusid, millisel viisil on kaebaja eraelu puutumatus riivatud ja millised on need mõjud, mis tulenevad neuroloogia doktori vastuvõtu ja protseduuride toast. Vastustaja juhib tähelepanu, et tegemist ei ole klassikalise äripinnana (kauplus, söögikoht vms) kasutatavate ruumidega vaid haiglavälise arstiabi osutamise ruumidega. Samuti ei ole esitatud tõendeid korteri väärtuse vähenemise kohta, seega on tegemist paljasõnaliste ja tõendamata väidetega. 4.
10. Kasutusloa taotlusega koos esitati Ravi 15a kinnistu korteriomanike 20.09.2011 üldkoosoleku otsus. Tegemist on korteriomanike enamuse otsusega. Avalik võim ei oma pädevust sekkuda korteriomanike vahelistesse tsiviilsuhetesse ning üldkoosoleku läbiviimise korraldusse.
11. Kolmas isik kaebusele vastust ei esitanud. KOHTU PÕHJENDUSED
12. Kaebaja väidab, et kaevatav haldusakt rikub tema subjektiivseid õigusi. Nimelt, ei saa kaebuse esitaja kasutusloa väljastamise tagajärjel kasutada vabalt enda omandit, sh muutub koridoritrepil liikumine ohtlikuks ning takistatud on krundil parkimine; eluruumide kasutusotstarbe muutmine toob kaasa katastriüksuse sihtotstarbe muutmise (osaliselt ärimaaks) kaudu kõrgema maamaksu; ka muude kahjulike mõjude (müra, tundmatute isikute 4 viibimine trepikojas ja sellega kaasnev turvatunde kadumine, privaatsuse vähenemine) tõttu väheneb korteri turuväärtus ning kaasneb eraelu puutumatuse riive. Kohus leiab, et kohaliku omavalitsuse kohustuseks on kaaluda elamus asuvate eluruumide kasutusotstarbe muutmiseks kasutusloa andmisel seniste elanike õigusi ja huve, kuna kasutusloa andmine on kaalutlusotsus. Kuigi kasutusluba ei ole antud kaasomandis oleva trepikoja kasutusrežiimi muutmiseks võib seniste eluruumide mitteeluruumidena kasutamise õiguse andmine mõjutada negatiivselt ka kaasomandis oleva trepikoja kasutust. Riivatud võivad olla nii kaebaja omandiõigus kui eraelu puutumatus. Ka juhul, kui korteriomanike enamus on andnud oma nõusoleku kasutusotstarbe muutmiseks, ei välista see haldusorgani kohustust hinnata, kas kasutusrežiimi muutmine võib kaasa tuua teiste isikute õigustele ülemäärase negatiivse mõju ning kas faktiline kasutus erineb kaasomandi osa tavapärasest kasutusest määral, mis nõuab kõigi korteriomanike kokkulepet. Haldusorgan saab sealjuures tugineda nii põhiseadusele (omandi ja eraelu puutumatuse kaitse, proportsionaalsus) kui asjaõigusseaduse ja korteriomandiseaduse sätetele, mida kohus käsitleb allpool. Seega tuleb kohtul hinnata kaebuses toodud väiteid sisuliselt.
13. EhS § 32 lg 1 sätestab, et ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. EhS § 32 lg 1¹ kohaselt antakse kasutusloaga nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Antud juhul on kasutusluba antud kolmanda isiku omandis oleva kahe eluruumi (korteriomandi reaalosa) kasutusotstarbe muutmiseks. Sealjuures ei toimunud ehitusluba nõudvat ehitustegevust, vaid üksnes senise kasutusotstarbe muutmine (eluruumist mitteeluruumiks). Seega ehitusloale (mis kehtiva ehitusseaduse mõttes puudus) ja projektile vastavust ei pidanud 1923.aastal kasutusse lubatud hoone puhul kontrollima. EhS § 33 lg 8 kohaselt tuleb esitada ehitusloa taotlus, kas ehitise omaniku poolt või ehitise kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Haldusorganile esitati 20.09.2011 korteriomanike üldkoosoleku otsus (tlk 27), mille kohta koostatud dokumendist nähtub, et arutati, võeti vastu ja otsustati Ravi tn 15a elamus asuvate eluruumide nr 8 ja 13 muutmine ja kasutusele võtmine äriruumidena ning ehitise (elamu) kasutamise otstarbe muutmine äriruumidega elamuks. Otsusest nähtub, et korteriomanikeks on 7 füüsilist isikut ning oma allkirja (nõusoleku) on andnud 4 korteriomanikku. EhS § 33 lg 4 sätestab, et kasutusluba väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Kohalik omavalitsus võib kaasata ehitise ülevaatuse tegemisse selleks pädevaid isikuid ja institutsioone. Kohtule on esitatud 31.01.2012 ehitise ülevaatuse akt (tlk 24). Ülevaatusel osalesid ehitusjärelevalve ametnik, projekteerija, Terviseameti Põhja talituse juhtivinspektor, Päästeameti esindaja, linnaosa esindaja (allkirjad aktil). Samuti on esitatud Terviseameti Põhja talituse 25.11.2011 kontrollakt (tlk 28). Lisatud on kohapeal tehtud fotod (tlk 30-31). 25.11.2011 kontrollimisel tuvastati, et trepile oli paigaldatud teisaldatav kaldtee. Ruumide kasutatavuse ravikabinetina on kooskõlastanud Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühing (24.11.2011, tlk 29-31).
14. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et ehitis ei ole nõuetekohane ega sobi kasutamiseks ravikabinetina. Kaebaja väited ei ole tõendatud (HKMS § 59 lg 1). 5 Menetlusosalistel ei saa olla vaidlust, et kaldteed ei ole võimalik paigaldada, kuna kaldtee on kohtule esitatud fotodest (tlk 30-31) nähtuvalt paigaldatud või olnud paigaldatud. Kaebaja väidab, et trepil asuv kaldtee ei vasta määruse nr 14 § 5 ja § 14 nõuetele, kuna puuduvad käsipuud mõlemal pool kaldteed ning lävepaku kõrgus on rohkem kui 20mm, mis ei ole ratastooliga ületatav. Samuti muudab kaldtee trepi kasutamise kaebajale ohtlikuks. Kaebaja poolt viidatud määrus nr 14 on kehtestatud EhS § 3 lg 10 alusel. EhS § 3 lg 10 sisaldab volitusnormi üldkasutatavates ehitistes puudega inimeste liikumisvõimaluste tagamiseks nõuete kehtestamiseks majandus- ja kommunikatsiooniministrile. EhS § 72 lg 1 (rakendussäte) ütleb, et enne käesoleva seaduse jõustumist ehitatud ehitis ei pea vastama § 3 nõuetele, va ehitise ohutusele sätestatud nõuete osas. Määruse nr 14 rakendussätte (§ 19) kohaselt olemasoleva üldkasutatava ehitise rekonstrueerimisel ja laiendamisel, samuti ehitamise käigus olemasolevatele ehitistele üldkasutatavate ehitiste funktsioonide andmisel, tuleb tagada rekonstrueeritavate või laiendatavate osade vastavus käesolevas määruses kehtestatud nõuetele. Kuna antud juhul ei toimunud ehitamist, vaid üksnes olemasolevate korterite kasutusotstarbe muutmine, siis ehitatavate ehitiste kohta kehtivad nõuded ei kohaldu. Ruumid peavad siiski olema kasutatavad vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele (EhS § 32 lg 1), mh olema ligipääsetavad puuetega inimestele ja olema ka ohutud. Kohus eelnevalt viitas pädevate ametiisikute poolt teostatud ülevaatusele, mille tulemusel tuvastati ehitise nõuetelevastavus ning leiti, et takistusi kasutusloa andmiseks ei ole. Lävepaku ratastooliga ületatavust ja kaldtee kasutatavust kinnitab ka Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühingu kooskõlastus. Kohtul ei ole mõistlikku põhjust konkreetses valdkonnas kompetentsete isikute hinnangus kahelda.
15. Kaebaja leiab, et kohaldada tulnuks AÕS § 74 lg-t 1 ning kõigi korteriomanike nõusoleku puudumise tõttu jätta kasutusluba andmata. Samuti on kaebaja arvates tegemist omandi tavakasutuse piirest väljuva muudatusega, mis nõuab korteriomandiseaduse kohaselt kõigi korteriomanike nõusolekut. AÕS § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet saab oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Antud juhul muudeti kolmanda isiku eluruumide kasutusotstarvet ning need ei ole kaasomandi osaks, vaid kolmanda isiku korteriomandi reaalosaks. Korteriomandi erisusi reguleerib

, milles on erinormid AÕS-i suhtes.

§ 1

lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub.

§ 1

lg 2 järgi on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.

§ 10

lg 1 kohaselt võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega.

§ 11

lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjutused.

§ 15

lg 1 kohaselt kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti.

§ 15

lg 3 sätestab, et kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse.

§ 17

lg 1 kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. 6 EhS § 33 lg 8 ei näe ette, et kasutusloa taotluse esitamiseks peaks olema kõigi kaasomanike või korteriomanike nõusolek (kokkulepe). Samuti ei pane ehitusseadus haldusorganile kohustust kontrollida korteriomanike üldkoosoleku läbiviimise nõuetekohasust või seda, kas üldkoosolek üldse toimus. Küll saab haldusorgan kontrollida seda, kas kasutusloa andmiseks (vaatamata taotluse EhS § 33 lg 8 nõuetele vastavusele) oli vajalik korteriomanike/kaasomanike enamuse nõusolek või kõigi korteriomanike/kaasomanike nõusolek (AÕS-i või

-i viidatud sätete kohaselt); kas dokumentidel ei ole võltsimise tunnuseid ning kas nende sisu on selge. Antud juhul oli korteriomanike enamus andnud nõusoleku kasutusotstarbe muutmiseks ning selle tuvastas haldusorgan nii 20.09.2011 korteriomanike üldkoosoleku otsuse (tlk 27) kui 02.12.2011 seoses katastriüksuse sihtotstarbe muutmisega esitatud avalduse alusel (tlk 9, 7 kaasomanikust 5 allkiri). Kaebaja ei ole esitanud kohtule tõendeid, et tegemist oleks võltsitud allkirjadega või et 20.09.2011 koostatud dokument oleks üksnes osalejate nimekiri, mitte hääletanute otsus. Esitatud kahe dokumendi põhjal ei ole kohtul mõistlikku põhjust kahelda, et tegemist on korteriomanike enamuse tahte väljendusega eluruumide nr 8 ja 13 kasutusotstarbe muutmise kohta. Kohus on ka seisukohal, et kõigi korteriomanike nõusolek ei olnud vajalik. Antud juhul on kasutusluba antud kolmanda isiku omandis oleva (reaalosa) kahe eluruumi kasutusotstarbe muutmiseks. Sealjuures ei toimunud ehitusluba nõudvat ehitustegevust. Tegemist on taastusravi (nõelravi) pakkuva ravikabinetiga, mis koosneb 3,7 m² garderoobist, 14,6 m² vastuvõturuumist, 15,8 m² protseduuride toast, 3,5 m² sanitaarruumist (korter nr 8) ning 24,2 m² bürooruumist koos 3,5 m² sanitaarruumiga (korter 13). Protseduuride tuba on kavandatud korraga ühe patsiendi vastuvõtuks. (tlk 7, ehitise vastuvõtuks esitatava dokumentatsiooni seletuskiri) Kaebaja viitab asjakohasele Riigikohtu lahendile 10.oktoobrist 2003 (asi nr 3-3-1-62-03). Viidatud lahendis Riigikohus märgib, et kasutusloa andmine on kaalutlusõiguslik otsus. Muuhulgas tuleb kohalikul omavalitsusel hinnata, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel rikub ebamõistlikult ümberkaudsete elanike õigusi. Riigikohus leiab, et reeglina on elamu seniste elanike õigused ja huvid, mis on suunatud elamu senise kasutusotstarbe säilitamisele, kaalukamad kui ettevõtlusvabadus ja ettevõtja huvi alustada elamus äritegevust. Riigikohus mainib, et kaupluse rajamine korterelamusse võib riivata majaelanike õigust eraelu puutumatusele ja vähendada ka korterite turuväärtust. Samuti on Riigikohus seisukohal, et haldusorganil tuleb muuhulgas juhinduda tsiviilõiguslikest normidest, kui nendega kasutusloas ettenähtud tegevus keelatakse või lubatakse üksnes teiste korteriomanike nõusolekul. Antud asjas pidas Riigikohus kohaldatavaks eelkõige

§ 10lg-t 2 ja §-i 12.

Riigikohus selgitas, et kuigi kasutusloa eesmärk ei olnud reguleerida kaasomandis oleva trepikoja kasutamist, võib mõne korteri kauplusena kasutusele võtmine sellegipoolest kaasa tuua trepikoja kasutusrežiimi faktilise muutumise, mis võib endast kujutada trepikoja majandusliku otstarbe olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 tähenduses. Omandi kasutamise olulise muutumise tõttu tekkivaid tavakasutust ületavaid mõjutusi ei pea teised korteriomanikud taluma. Viidatud, Riigikohtu poolt lahendatud, asjas toimus korterite ümberehitamine kaupluseruumideks, milleks anti nii ehitusluba kui hiljem ka kasutusluba. Lubade väljastamise taotlemisel kaasomanike nõusolekut ei esitatud, mida tolajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseadus ei nõudnud. Käesolevas asjas oli korteriomanike enamus andnud kasutusloa taotluse esitamisel vajaliku, EhS § 33 lg-le 8 vastava, nõusoleku kahe eluruumi kasutusotstarbe muutmiseks. Kaebaja peab oma õigusi riivavaks kaasomandis oleva trepikoja ja kaasomanike ühiskasutuses olevate 7 parkimiskohtade kasutamist. Kaebaja väidab, et ravikabineti klientide tarbeks paigaldatud kaldtee elamu I korruse trepil tekitab talle ohtu liikumisel ja ebamugavusi ning klientide autod takistavad liikumist ja niigi ebapiisavate parkimiskohtade kasutamist. Nagu kohus eelnevalt märkis, ei vabastanud elamu korteriomanike häälteenamusega antud nõusolek kasutusloa menetlejat kohustusest hinnata kasutusotstarbe muutmise mõju kaasomandi osa kasutamisele. Vastustaja esindaja väitel seda ka tehti. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei too kahe eluruumi kasutusotstarbe muutmine kaasa kaasomandis oleva trepikoja kasutusotstarbe olulist muutumist ning ravikabineti klientide poolt trepikoja kasutamine ei välju tavapärase kasutuse raamest. Eeldatavalt paari kliendi teenindamine päevas ei too kaasa mõjusid, mida võiks pidada tavakasutusega (kasutamine eluruumina) võrreldes oluliselt intensiivsemaks. Tavakasutuses oleva trepikoja puhul ei saa pidada teisaldatava kaldtee paigaldamist, kas ratastooli või lapsevankrite liikumise hõlbustamiseks, kuidagi tavapäratuks. 10. Maamaksu küsimus ei ole vaidluse lahendamisel asjassepuutuv, kuna see ei seondu kaasomandi osa faktilise kasutamisega. Samuti ei saa pidada kasutusluba õigusvastaseks seetõttu, et ravikabineti patsiendid võivad kasutada elamu juures asuvaid parkimiskohti või parkida auto selliselt, et see takistab kaebaja liikumist. Ka see, kas trepikoda on patsientide vastuvõtu ajal lukustatud ja avatakse vaid patsiendi saabumisel, ei ole käesoleva kohtuvaidluse teema, vaid kaasomanike omavahelise kokkuleppe küsimus.

§ 12

lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud reguleerida kaasomandi eseme kasutust kokkuleppega. Antud juhul muudeti eluruumide kasutusotstarve (mitteeluruumideks) ning ravikabinetti külastab üks patsient korraga, seega ei toonud see parkimisvõimaluste osas kaasa olulist muutust võrreldes olukorraga, kus samad ruumid oleks jäänud korteriteks. Kohus nõustub vastustajaga, et puudub õigusnorm, mis kohustaks olemasolevas ehitises mõne ruumi kasutusotsatarbe muutmisel esitama nõuet täiendavate parkimiskohtade rajamiseks. Kui eluruumi kasutusotstarbe muutmine tooks kaasa märkimisväärse parkimiskohtade vajaduse tõusu (nt kaupluse rajamine), siis ei saaks haldusorgan ilmselt kasutusluba väljastada ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta. Kaasomanikel on võimalik parkimiskohtade kasutuskord kindlaks määrata ning sellega reguleerida ühtlasi ka kolmanda isiku klientide parkimist. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-151-10 leidnud, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena ning kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra (parkimiskohtade kindlaksmääramise) kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses (üldkohtus) AÕS § 72 lg 5 alusel. Parkimiskohtade kasutuskord ei ole seega küsimus, mida peaks lahendama haldusorgan kasutusloa menetluses. Kaebaja märgib kaebuses, et vastustajale esitati joonise seletuskirjas (tlk 7) valeandmeid kaldtee kaasomanike poolt kooskõlastamise kohta, mida vastustaja oleks pidanud tuvastama. Kohus nõustub vastustajaga selles, et kasutusloa väljaandja ei pea kasutusloa taotlust menetledes kontrollima kõiki asjaolusid, nt joonise seletuskirjas esitatud kõigi väidete õigsust. Kasutusloa andja peab tuvastama seadusest tulenevad kasutusloa andmise aluseks olevad asjaolud. See, kas korteriomanikud kasutusotstarbe muutmist otsustades küsivad huvitatud isikult teavet ja dokumente või annavad oma allkirja asja sisusse süüvimata, ei vaja haldusorgani poolt väljaselgitamist. Haldusorgani poolt tõendite kogumine ja asjaolude tuvastamine saab piirduda üksnes sellega, mida rakendatavad normid ette näevad. 8 11. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, kuna kaevatav haldusakt on õiguspärane ega riku kaebuse esitaja õigusi. 12. Kuna kaebus jääb rahuldamata siis jäävad kaebaja menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Teised menetlusosalised taotlusi menetluskulude väljamõistmiseks ei esitanud. /allkirjastatud digitaalselt/ Kristina Maimann Kohtunik 9