Hageja sisenes 09.08.2011 elamusse kostja teadmisel ja nõusolekul, sisenemise ajal elamus viibiva kostja elukaaslase tuttava S. B. teadmisel ning S. B., kinnisvaramaakleri ja potentsiaalsete üürnike juuresolekul. Kostja soovis üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada juba enne 09.08.2011. Seda kinnitavad poolte e-kirjad ja tunnistajate ütlused. Kostja soovis asuda elama XXXXXX asuvasse korterisse ja palus, et hageja leiaks maamajja uued üürnikud. Hageja sisenes elamusse kostja huvides, selleks, et näidata potentsiaalsetele üürnikele elamut ja tulla vastu kostja soovile lõpetada leping enne tähtaja saabumist. Hageja ei ole tuhninud kostja dokumentides, avanud kostja arvutit, käinud kostja eraldi lukustatavas elutoas, liigutanud printerit või võtnud kaasa dokumente. Kostja väited on paljasõnalised, tunnistajad on välistanud kostja süüdistused. Hageja ei ole rikkunud lepingu p-i 5.1.1, mille kohaselt on üürnik kohustatud lubama üürileandja esindajaid tööpäevadel ja tööajal takistamatult üüritud ruumidesse üürilepingu tingimuste täitmise kontrollimiseks, millisest vajadusest informeerib üürileandja üürnikku eelnevalt mõistliku aja jooksul. Lepingu p 5.1.1 on vaidluse lahendamise seisukohalt asjakohatu. Punkt 5.1.1 on üürniku kohustuse loetelus. Kostja eelneva informeerimise nõue ei ole üürileandja kohustus, vaid faktiline eeldus, mille täitumisel tekib üürnikul üürileandja esindajate üüritud elamusse sisenemise võimaldamise kohustus. Elamusse sisenenud isikutest ei olnud ükski üürileandja esindajaks. Sisenemine toimus elamu uutele üürnikele üürimise eesmärgil, mitte üürilepingu täitmise kontrollimiseks. Õiguse elamusse sisenemiseks andis
lg 2, mille kohaselt peab üürnik lubama üürileandjal üüritud asja üle vaadata, kui see on vajalik asja üürimiseks teisele isikule. Isegi kui majja sisenemine olnuks kostja tahte vastane, ei oleks see erakorralise ülesütlemise aluseks, mis tuleneb ka Riigikohtu otsusest kohtuasjas nr 3-2-1-100-
Üürilepingu p-ist 5.1.1 ning
lg 3-st järeldub, et hageja võib üürilepingu objekti külastada tingimustel, et külastus toimub tööpäeval, tööajal, üürniku loal ja sellest on üürnikku eelnevalt mõistiku aja jooksul informeeritud. Üürilepingu p 8.1 järgi pidi luba olema antud kirjalikus vormis. Järelikult puudus hagejal igasugune õigus kostjale üüritud elamusse sisenemiseks. Kostja kasutas üürilepingu objekti oma peamise elukohana. Hageja rikkus oluliselt kostja ja tema elukaaslase privaatsust. 14. Eeltooduga välistas hageja igasuguse mõistliku võimaluse ja eelduse, et pooled üürisuhet jätkavad. Kostja huvid privaatsuse kaitsele ning vara puutumatusele ületavad ülekaalukalt hageja huvi lepingu jätkumisele. Kostjal ei olnud mingit garantiid, et hageja ebaseaduslik tegevus ei jätku. Hageja osales kostja elukaaslase vastu suunatud kohtuprotsessis. Hageja oli kostja jaoks äärmiselt ebausaldusväärne isik. Hageja soovitatud abinõud (lukkude vahetamine või uute lukkude panemine) oleksid otseses vastuolus üürilepinguga. Kostja ütles üürilepingu üles
lg 1 alusel, ülesütlemine oli poolte suhteid arvestades proportsionaalne ja õigustatud. Üürileping lõppes poolte vahel 28.08.
lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu, kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid 4/7 huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. 09.11.2010 otsuse kohtuasjas nr 3-2-1-84-10 p-is 10 märkis Riigikohus, et Riigikohtu praktika järgi eeldab
lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu 21.05.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Kolleegium lisas, et viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle ja seega on faktiliselt tuvastatud, et hageja ja temaga kaasas olnud isikud sisenesid 09.08.2011 kostjale üüritud majja ning kostjat ega tema elukaaslast sel ajal kodus ei olnud. Kohus ei nõustu hagejaga, et üürniku eelnev informeerimine elamusse sisenemisest ei ole üürileandja kohustus. Selline kohustus tuleb hagejale nii üürilepingu p-ist 5.1.1 kui
§-st 283 lg-st 3. Tõendatud ei ole kostja teavitamine elamusse sisenemise kavatsusest ega kostja kirjalik või suuline nõusolek elamusse sisenemiseks. Pooled ei vaidle selle üle ning seega on tuvastatud ka fakt, et kirjalikku nõusolekut hagejal ei olnud. Kohus nõustub kostjaga, et tunnistajate Ü.U. ja T. A. U. 10.04.2013 ütlustest nähtuvalt ei ole nad kuulnud kostjat hagejale luba andmas, vaid on teinud järeldusi hageja jutu põhjal (tlk 140-143). Ka poolte e-kirja vahetus pärast 09.08.2011 ei anna alust arvata, et hageja oli teavitanud kostjat või et tal oli kostja luba elamusse sisenemiseks (tlk 35-39, 43-46). Samas ei pea kohus hageja poolt elamusse nõusolekuta ja eelnevalt teatamata sisenemist antud juhul ja asjaoludel selliseks rikkumiseks, mis annaks alust üürileping erakorraliselt üles öelda. Üürilepingu p-i 5.1.1 (tlk 9) ja
Poolte e-kirjavahetusest nähtub, et kostja soovis üürida hagejalt elamispinna Tartus. Kirjavahetus ega tunnistajate K. ja M. M., Ü. U. ja T. A. U. 10.04.2013 ütlused ei kinnita ega lükka ümber seda, et kostja soovis kehtiva üürilepingu lõpetada; tõenditest nähtub vaid see, et hageja väitel soovis kostja lepingu lõpetada (tlk 35-39, 43-46, tlk 138-143). Tunnistajate ütluste järgi oli sisenemise ainsaks põhjuseks siiski elamu tutvustamine potentsiaalsetele üürnikele ning tõendatud ei ole, et hageja oleks läbi otsinud kostja ja tema elukaaslase asju ja dokumente või midagi kaasa võtnud, samuti sisenemise seos asjaoluga, et hageja oli kostja elukaaslase vastaspoole esindaja kohtumenetluses. Sisenemine toimus S. B. juuresolekul, kelle kostja oli enda kinnitusel palunud oma äraolekul elamut valvama (tlk 37); S. B. sisenemisel takistusi ei teinud. Hageja sisenemine elamusse ei muutnud üürlepingu jätkamist võimatuks. Tegemist oli ühekordse juhtumiga ning puudus alus arvata, et see võiks korduda. Arvestades eeltoodut ning kaaludes üürileandja huvi üürilepingu jätkumise ja üüri saamise vastu kuni lepingu lõpuni, peab kohus üürileandja huvisid antud juhul kaalukamaks. Kohus on seisukohal, et ülesütlemine oli tühine ning pooltevaheline üürileping ei lõppenud kostjapoolse ülesütlemisega, vaid kehtis kuni tähtaja lõpuni.
lg-st 1 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt.
lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. 17.06.2009 otsuse kohtuasjas nr 3-2-1-70-09 p-is 11 juhtis Riigikohus tähelepanu oma praktikale, mille kohaselt aegumistähtaja kestel nõude maksmapanekut saab lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja nõuet seetõttu lõppenuks pikemaajalisele nõude sissenõudmata jätmisele tuginedes vaid erandlikel asjaoludel (vt nt 29.01.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 23; 02.06.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03, p 13). Samuti osutas Riigikohus 10.10.2007 tsiviilasjas nr 3-2-1-41-07 tehtud otsuse p-s 27, et ka viivisenõue (nii lepinguline kui ka seadusjärgne) võib olla hea usu põhimõttega vastuolus. Kolleegium selgitas, et võlausaldaja kaotab seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduses ja ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei tohi lepingupooled oma õigusi kuritarvitada, käituda vastuoluliselt või eesmärgiga tekitada teisele lepingupoolele kahju (vt nt 06.12.2007 otsus tsiviilasjas nr 32-1-100-07, p 16; 07.11.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 16; 09.03.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-06, p 17). Kohus leiab, et nii hageja üüri-, kui ka viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, sest nende maksmapanek on vastuolus hea usu põhimõttega ja need tuleb lugeda lõppenuks pikemaajalise sissenõudmata jätmise tõttu. Kostja pidas üürilepingut lõpetatuks alates 28.08.2011 ega kasutanud pärast seda üürilepingu eset. Kohus tuvastas, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 15.05.2012 ning samal seisukohal oli ja on ka hageja (tlk 55). Üürilepingu p-i 3.1 järgi tuli üüri tasuda 225 eurot kuus, poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et üüri tuli tasuda igakuiste maksetena. Kohus ei nõustu iseenesest kostjaga, et üüri tuli kostjal tasuda lepingu p-i 3.4 alusel vastavalt arvetele. Lepingu p 3.4 käib selle sõnastusest tulenevalt kõrvalkulude, mitte üüri kohta. Kohus nõustub hagejaga, et arvete esitamise mittevajalikkust kinnitab ka poolte käitumine lepingu täitmise perioodil, kostja on tasunud kolmel korral üüri ilma hageja poolt üürinõuete või arvete esitamiseta. Pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse tegemist 16.08.2011 ei ole kostja üüri tasunud ning kostja kinnitusel ei ole hageja temalt pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse saamist üüri tasumist nõudnud (tlk 62, 157). Hageja ei ole vastupidist väitnud ega tõendanud. Alles 18.09.2012 hagiavalduses (tlk 2), s.o ca aasta pärast kostja üürimaksete lakkamist ning ca 4 kuud pärast üürilepingu tähtaja lõppu, nõudis hageja kostjalt üüri ja viivist. Kuigi lepingu järgi ei olnud üüri tasumise eelduseks arvete või nõuete esitamine, ei vastanud hageja käitumine (tegevusetus) kujunenud situatsioonis lepingulise suhte olemusele ega lepingu eesmärgile. Hageja leiab, et tal oli tähtaegse üürilepingu sõlmimise järel õigustatud ootus üüri saamiseks (tlk 170). Hageja seisukohast nähtuvalt sai ta aru, et kostja jättis üüri maksmata põhjusel, et pidas üürilepingut ekslikult lõppenuks (tlk 53). Eeltoodust hoolimata ei teinud hageja midagi, et kostjale tema ekslikust arvamusest teada anda ning realiseerida oma õigustatud ootust üüri saamiseks. Kohus nõustub kostjaga, et hageja tegevus pärast üürilepingu ülesütlemise teate ning võtme saamist ei olnud mõistuspärane ja heauskne (tlk 62, 157). Hageja on käitunud pahatahtlikult ja vastuoluliselt, jättes oma käitumisega kostjale eksitava mulje, millest võis järeldada nagu oleks ta üürilepingu lõpetamist siiski aktsepteerinud ega nõua üüri tasumist. Õiguste kuritarvitamise ja vastuolulise käitumise keeld peaks olema eriti teada hagejale kui vandeadvokaadile ja õigusteadmistega isikule. Kuigi kostja on sellele kogu 6/7 menetluse kestel viidanud (tlk 28, 86), ei ole hageja pidanud vajalikuks esitada seisukohta või põhjendust, miks ta jättis nõude pikemaajaliselt sissenõudmata. 23. Arvestades hagi rahuldamata jätmist, TsMS § 162 lg-d 1-3, § 173 lg-id 1, 4, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 7/7
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.