TARTU HALDUSKOHUS KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-15-1943 Otsuse tegemise aeg ja koht 10. november 2015, Jõhvi Kohtunik Ülle Polluks Kohtuasi AS Revino Farming esindaja advokaat Ve

-i regulatsioon, mis jätab enne 01.01.2003 maale kasutusvalduse saamiseks avalduse esitanud isikud ilma võimalusest omandada maa tingimustel, millega kaebaja avalduse esitamisel arvestas, rikub õiguskindluse põhimõtet. Seega

§ 13on põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguskindluse põhimõttega vastuolus.

Norm tuleb jätta kohaldamata osas, mis ei võimalda enne 01.01.2003 kasutusvalduse seadmiseks esitatud, kuid selleks päevaks lahendamata avalduse alusel kasutusvaldusesse antud maad omandada MaaRS § 34’ lg 3 kuni 31.12.2002 kehtinud redaktsioonis sätestatud tingimustel. Kaebuse täienduses leiab kaebaja, et Maa-ameti väide, et maa kasutusvaldusse andmine ja kasutusvaldusse antud maa omandamine on täiesti eraldiseisvad menetlused (p 23 jj), ei ole õige. Kaebaja arvates on õige lugeda kasutusvalduse seadmise avalduse lahendamine kaevatud haldusakti eelhaldusaktiks. Samuti on eksitav Maa-ameti seisukoht, nagu saaks kaebaja subjektiivsete õiguste ja õigustatud ootuse hindamisel asjassepuutuvaks lugeda üksnes kitsalt vastustaja tegevust kaebaja avalduste lahendamisel ja nagu ei oleks kaebaja avalduste lahendamisel leidnud aset põhjendamatut viivitust (p 26 jj). Kaebaja seisukohalt on tema avalduste lahendamise näol erinevate haldusorganite, sh Jõhvi Vallavolikogu, Jõhvi Vallavalitsuse ja Ida-Viru maavanema poolt tegemist sama haldusmenetlusega. Kaebaja taotluste sisuline menetlemine võttis vahepealset aastatepikkust viivitust arvestamata aega kokku veidi üle aasta, kuid avalduste menetlemise mõistliku aja jooksul oleks olnud kaebajal ilmselgelt võimalus sõlmida kasutusvalduse lepingud juba 2001. ja 2002. aastal. Just põhjendamatu viivituse perioodi jääb MaaRS § 34’ muutmine, millega varasem läbipaistev ja sõnaselge regulatsioon kinnistute väljaostmise võimaluse ja aluste kohta asendati kaebajat puudutava olukorra suhtes sisuliselt õiguslüngaga. Alates 1.01.2003 kehtinud MaaRS § 34’ redaktsioonis oli sätestatud üksnes kasutusvaldaja õigus maa omandamist taotleda, kuid omandamise tingimuste kohta kehtis abstraktne viide eraldi seadusele, mis sisustati alles 25.02.2009 vastuvõetud ja 28.03.2009 jõustunud

-iga. Kasutusvalduse seadmise menetluse ajal kehtetuks tunnistatud maa omandamise tingimuste asemel kehtestati uus regulatiivne norm üksnes maa omandamise õiguse tekkimisele eelneva kasutusvalduse perioodi osas, pikendades perioodi viielt aastalt kümnele. Kaebaja sai sellega lepingute sõlmimise ajal arvestada ega vaidle selle asjaolu üle. Küll aga ei saanud kaebaja kasutusvalduse lepingute sõlmimise ajal kuidagi mõistlikult arvestada, et menetluse alguse ajal kehtinud norm, mis nägi ette kinnistute väljaostmise võimaluse maksustamishinnaga ja järelmaksuga, võiks kunagi tulevikus asenduda talle oluliselt ebasoodsama normiga. Kaebaja ilmajätmine võimalusest omandada kasutusvaldusse võetud kinnistud lähtudes tingimustest, mis kehtisid kasutusvalduse taotlemise ajal ja millest erinevaid tingimusi ei kehtestatud enne aastat 2009, oleks vastuolus seaduse mõttega ning õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttega. Kaebaja palub kaebuse rahuldada. Kaebuses esitas kaebaja taotluse jätta kõik menetluskulud vastustaja kanda. 3 Käesoleva avalduse esitamise seisuga on kaebaja kandnud menetluskulusid 1941,55 euro ulatuses, millest 1926,36 eurot moodustab Advokaadibüroo SORAINEN õigusabikulu kaebuse koostamise, lisade komplekteerimise ja kohtule esitamise eest allakirjutanu poolt 9,5 töötunni ulatuses; 15,19 eurot moodustab kaebuselt tasutud riigilõiv koos pangaülekande teenustasuga. Kaebaja kinnitab, et kõik nimetatud kulud on kantud seoses kohtumenetlusega haldusasjas nr 3-15-

1. Kõik nimetatud kulud on õigusvaidluse mahtu ja keerukust arvestades vajalikud ja põhjendatud. Kaebaja palub vastustajalt aktsiaseltsile Revino Farming välja mõista 1941,55 eurot kantud menetluskulu.
2. Vastustaja ja Maa-amet on jätkuvalt seisukohal, et vaidlustatud haldusakti andmisel on kehtivaid menetlus- ja materiaalõigus norme kohaldatud õigesti ning vaidlustatud haldusakt on piisavalt ja põhjalikult motiveeritud, mistõttu on Ida-Viru maavanema 03.07.2015 korraldus nr 8-8/2015/487 õiguspärane ning kaebaja õigusi ja huve rikutud ei ole (tl 39 jj). Vastustaja ja Maa-amet ei pea kaebust koos 30.10.2015 esitatud täiendava seisukohaga õigeks ega põhjendatuks, vaidlevad sellele vastu ning on seisukohal, et kaebus on perspektiivitu ja tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata (tl 47-71,73 jj). KOHTU PÕHJENDUSED
3. Käesolevas asjas on vaidlus selle üle, kas vastustaja pidi lubama kaebajal, kelle kasuks seati
4. aastal 15 aastaks Eesti Vabariigi omandis olevatele, Jõhvi vallas Kirbu maaüksusele (katastritunnusega 25201:005:0117); Kuke maaüksusele (katastritunnusega 25201:002:0173); Uudismaa maaüksusele (katastritunnusega 25201:005:0114); Künni maaüksusele (katastritunnusega 25201:005:0115); Aruserva maaüksusele (katastritunnusega 25201:002:0167); Vooseli maaüksusele (katastritunnusega 25201:002:0168) kasutusvaldus (vt 2004 sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepinguid tl 5-36), vastavate maaüksuste omandamist MaaRS 34¹ kuni 31.12.2002 kehtinud redaktsiooni lõike 3 alusel maksustamishinnaga, võimaldades kaebajal tasuda ostuhind järelmaksuga, kuna kaebaja avaldused kasutusvalduste seadmiseks on esitatud enne 31.12.2002, s.o MaaRS varasemalt kehtinud redaktsiooni ajal.
5. Nimelt on kasutusvalduse seadmise lepingu punkt 3.2.10 järgneva sõnastusega: „Kasutusvaldajal on õigus seadusandluse muutumisel kasutusvalduse seadmisest kasutusvalduses oleva maa välja osta“.
6. Lepingute nr 7469, 7471, 7473, 7475 ja 7477 punktis 7.
7. ning lepingu nr 12515/2004 punktis 11.
8. on notar mh selgitanud, et kasutusvaldus tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Lepingute nr 7469, 7471, 7473, 7475 ja 7477 punktis 7.
9. ning lepingu nr 12515/2004 punktis 6.
10. on notar viidanud MaaRS § 34¹ lõikele 3 ja selgitanud, et isikul, kelle kasuks on kasutusvaldus seatud käesoleva paragrahvi (MaaRS § 34¹) alusel, on õigus taotleda maa omandamist pärast kümne aasta möödumist kasutusvalduse seadmisest. Kasutusvaldusesse antud maa omandisse andmine reguleeritakse eraldi seadusega, kus sätestatakse kasutusvaldusega koormatud maa omandamiseks õigustatud isikud, maa omandamise ulatus ja tingimused. Kõikides lepingutes on sedastatud, et notariaalakt on notari poolt osalejatele ette loetud, antud “enne heakskiitmist läbivaatamiseks ning seejärel osalejate poolt heaks kiidetud ja notari juuresolekul omakäeliselt alla kirjutatud”. Kõikidel lepingutel on OÜ Revino juhatuse liikme Kaupo Ojavee allkiri. Ühegi viidatud lepingu ega kinnistusraamatu kande osas vaidlusi ei ole.
11. Ida-Viru maavanema 03.07.2015 korralduse nr 8-8/2015/487 “Kasutusvalduses olevate maade omandamise taotluse rahuldamata jätmine” punktiga 1 jäeti rahuldamata AS Revino 4 Farming taotlus omandada maa maksustamishinna ja järelmaksuvõimalusega Jõhvi vallas asuvad Aruserva, Kirbu, Kuke, Uudismaa, Vooseli ja Künni kinnistud. Punktis 2 selgitati, et vaidlusaluseid kinnistuid on võimalik omandada ostuhinnaga, milleks on maa harilik väärtus (vt tl 39-40).
12. Vaidlustatud haldusakti põhjendustes on märgitud, et Ida-Viru maavanem on 06.05.2015 kirjaga nr 8-3/2015/1580-2 “Seisukoha nõue” ja 25.05.2015 kirjaga nr 8-3/2015/1580-4 “Selgituse nõue” (tulenevalt haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) §-s 40 sätestatud menetlusosalise ärakuulamise kohustusest) andnud AS-le Revino Farming võimaluse esitada omapoolsed seisukohad nii Maa-ameti 26.02.2015 kirja nr 4.1-4/1107 osas, kui ka küsimusele, miks on kasutusvaldaja nõustunud kasutusvalduse seadmise tingimustega ja sõlminud notariaalsed lepingud nende toimingute tegemise ajal, s.o
13. aastal kehtinud MaaRS redaktsiooni alusel, kuid maade omandamist nõuab kuni
14. aastani kehtinud MaaRS redaktsiooni alusel.
15. AS Revino Farming on selgitanud, et ei nõustu Maa-ameti seisukohtadega ja eeldas kasutusvalduse lepingute sõlmimisel heas usus, et kasutusvaldusse antud maa omandamise tingimused vastavad kasutusvalduse seadmise avalduse esitamise ajal kehtinud õigusnormidele. Korralduse nr 8-8/2015/487 õiguslikes põhjendustes on viidatud 01.01.2003 jõustunud MaaRS muutmise seaduse (edaspidi MaaRSMS) rakendussättele, §-le 14, mis sätestab, et isikul, kes on enne MaaRSMS jõustumist sõlminud vaba põllumajandusmaa kasutusvalduse seadmise asjaõiguslepingu MaaRS § 34¹ lõike 1¹ alusel või kelle taotluse suhtes on maavanem langetanud maa kasutusvaldusesse andmise otsuse, on kasutusvalduse seadmisest viie aasta möödumisel õigus tema kasutusvalduses olev maa välja osta maa maksustamishinnaga ja tasumisel kasutada järelmaksu.
16. Antud juhul puudub vaidlus selle üle, et maavanem on AS Revino Farming suhtes teinud korraldused maa kasutusvaldusesse andmise tingimuste kohta ja sõlminud notariaalsed kasutusvalduse seadmise lepingud pärast 01.01.2003, s.o
17. aastal. Nimetatud rakendussäte välistab täielikult võimaluse eeldada, et kasutusvaldusesse antud maa väljaostmine maa maksustamishinna ja järelmaksuvõimalusega oleks seotud maa kasutusvaldusesse saamise taotluse esitamise ajaga. Eeltoodust tulenevalt ei ole antud juhul kohaldatav ka maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse (edaspidi

) § 13, millele AS Revino Farming oma taotluses on viidanud. AS-l Revino Farming on kehtiva

§ 9

kohaselt võimalus omandada tema kasutusvalduses olevad kinnistud ostuhinnaga, milleks on maa harilik väärtus ja mille väljaselgitamiseks tellib maa võõrandamise korraldaja maa erakorralise hindamise. 18. Vaidlust ei ole samas selle üle, et maa omandamise ulatust ja tingimusi reguleeriva Maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse (edaspidi

) võttis Riigikogu vastu alles 25.02.2009 (RT I 2009, 18,107) ning see jõustus 28.03.

1. Seega lepingute sõlmimise ajal ei olnud teada veel täpsed kasutusvaldusesse antud maa omandamise tingimused.
2. Halduskohus leiab, et sellest tulenevalt ei saanud kaebajal pelgalt lepingute alusel tekkida õiguspärast ootust, et tema tulevikus esitatav taotlus tingimustele vastab ja rahuldatakse. Veel vähem saab kasutusvalduse seadmise avalduste esitamisega tekkida isikul õigustatud ootus kinnistute omandamiseks maa maksustamishinnaga ja järelmaksuga, sest maid, mida tulevikus omandada, ei ole isikule kasutusvalduse seadmise avalduste esitamise ajal kasutusvaldusesse veel antud. Avalduste esitamine tekitab isikule vaid subjektiivse õiguse avalduste õiguspärasele 5 menetlemisele. Õiguspärane ootus ei teki isikul menetluse käigus ka mitte juhul, kui menetluses on tehtud isiku jaoks soodsaid menetluslikke toiminguid või otsustusi. Õiguspärane ootus saab isikul tekkida ja tekib vaid soodustava haldusakti kehtima jäämise suhtes.
3. Halduskohtu järeldust toetab ka Riigikohtu praktika, mille järgi toimub kasutusvalduses oleva maa omandamine seaduse alusel, sõltumata sellest, kas leping näeb või ei näe ette maa omandamise võimaluse ning isikuga sõlmitud kasutusvalduse lepingutest ei saa tuleneda õigust igal juhul konkreetse kinnistu omandamiseks ega ka õiguspärast ootust kinnistu omandamisele (RKHK 11.02.
4. a otsus asjas nr 3-3-1-63-12, p 12).
5. Haldusasja materjalide järgi on nendeks soodustavateks haldusaktideks Ida-Viru maavanema
6. aasta korraldused kasutusvalduse seadmise tingimuste määramise kohta (vt tl 5-36). Kuivõrd maavanema
7. aasta korralduste sisuks ei olnud reguleerida kasutusvaldusesse antavate maade hilisema võõrandamise tingimusi, siis ei pidanudki seda küsimust nendes korraldustes käsitlema, kuid just korralduse preambulas tehtud viide näitas seda, millisest MaaRS redaktsioonist on korralduse andmisel lähtutud, kusjuures sellest reaktsioonist tulenes, et kasutusvaldusesse antud maa omandisse andmine reguleeritakse eraldi seadusega, kus sätestatakse kasutusvaldusega koormatud maa omandamiseks õigustatud isikud, maa omandamise ulatus ja tingimused.
8. Väär on kaebaja väide, et Ida-Viru maavanema
9. aasta korraldustega ehk kasutusvalduse seadmise otsusega määrati õiguslikult siduvalt kindlaks nii tulevase erastamise objektid kui ka subjektid ehk maa erastamise kesksed küsimused. 23.

§ 3lõike 1 kohaselt võib omandada Maa

RS alusel kasutusvaldusesse antud maad, mis ei ole vajalik riigivõimu teostamiseks, kohalikule omavalitsusele tema ülesannete täitmiseks või muul avalikul eesmärgil.

§ 3

lõigetes 2, 3, 4, 41 ja 42 on nimetatud maad, mille omandamise suhtes kehtib eriregulatsioon.

§ 3

lõige 5 sätestab, et kui kasutusvaldusesse antud maa koosseisus on eelnimetatud eriregulatsiooni alused maad või muud riigivõimu teostamiseks või avalikul eesmärgil vajalikud maad, mis ei kuulu

alusel omandamisele, võib omandada vaid sellist kasutusvaldusesse antud maad, mille omandamiseks ei ole piiranguid ning omandamisele kuuluva maa eraldamiseks kinnisasi jagatakse. Samuti on

§-s 4 sätestatud õigustatud isikute ring, kes ja millistel tingimustel võivad kasutusvaldusesse antud maad omandada. 24. Seega ei ole alust väita, et kasutusvalduse seadmise otsusega määrati õiguslikult siduvalt kindlaks nii tulevase erastamise objektid kui ka subjektid. 13.11.2002 vastu võetud ja 01.01.2003 jõustunud MaaRSMS rakendussätete § 14 sätestab, et isikul, kes on enne MaaRSMS jõustumist (s.o enne 01.01.2003) sõlminud vaba põllumajandusmaa kasutusvalduse seadmise asjaõiguslepingu MaaRS § 34¹ lõike 1¹ alusel või kelle taotluse suhtes on maavanem langetanud maa kasutusvaldusesse andmise otsuse, on kasutusvalduse seadmisest viie aasta möödumisel õigus tema kasutusvalduses olev maa välja osta. Maa väljaostul on maa müügihinnaks kehtiv maksustamishind ja ostjal on õigus tasumisel kasutada järelmaksu vastavalt MaaRS § 22³ lõigetele 7 ja 8.

§ 13sätestab, et maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamisele Maa

RS § 341 lõike 3 kuni 31.12.2002 kehtinud redaktsioonis sätestatud tingimustel kohaldatakse

sätteid, arvestades nimetatud redaktsioonis sätestatud tingimustest tulenevaid erisusi. Kui eelmises lauses nimetatud juhul on maa omandamise õigus tekkinud enne

jõustumist, on kasutusvaldajal õigus esitada maa omandamise taotlus pärast

jõustumist, kuid mitte hiljem kui kolm kuud enne kasutusvalduse lõppemist.

eelnõu seletuskirjas selgitatakse, et see rakendussäte on vajalik maa 6 omandamismenetluste läbiviimiseks juhul, kui isikul on õigus kasutusvaldusesse antud maa omandada enne 01.01.2003 kehtinud tingimustel.

1. MaaRS § 341 lõike 3 kehtiva redaktsiooni jõustudes 01.01.2003 muutus kehtetuks nimetatud sätte eelmine, alates 22.03.1999 kehtinud redaktsioon järgmises sõnastuses: “Isikul, kelle kasuks kasutusvaldus seati käesoleva paragrahvi 11 lõike alusel, on viie aasta möödumisel õigus tema kasutusvalduses olev maa välja osta. Maa väljaostul on maa müügihinnaks kehtiv maksustamishind ja ostjal on õigus tasumisel kasutada järelmaksu vastavalt käesoleva seaduse § 223
2. ja
3. lõikele.”. 01.01.2003 jõustunud MaaRSMS (millega muudeti MaaRS § 341 lõiget 3) § 14 näeb ette, et isikul, kes on enne MaaRSMS jõustumist sõlminud vaba põllumajandusmaa kasutusvalduse seadmise asjaõiguslepingu MaaRS § 34¹ lõike 1¹ alusel või kelle taotluse suhtes on maavanem langetanud maa kasutusvaldusesse andmise otsuse, on kasutusvalduse seadmisest viie aasta möödumisel õigus tema kasutusvalduses olev maa välja osta. Maa väljaostul on maa müügihinnaks kehtiv maksustamishind ja ostjal on õigus tasumisel kasutada järelmaksu vastavalt MaaRS § 22³
4. ja
5. lõikele. Seega sätestab

§ 13erandi üksnes juhul, kus kasutusvaldus on seatud Maa

RS § 341 lõike 3 kuni 31.12.2002 kehtinud redaktsioonis sätestatud tingimustel, s.t et maa väljaostul on maa müügihinnaks kehtiv maksustamishind ja ostjal on õigus tasumisel kasutada järelmaksu. 26. Käesolevas asjas ei ole

§ 13

kohaldatav, sest asjaoludest nähtuvalt ei saanud kaebajal tekkida õigust omandada kasutusvaldusesse antud maad so vaidlusaluseid kinnistuid kuni 31.12.2002 kehtinud MaaRS § 341 lõikes 3 sätestatud alustel. Enne

1. aasta lõppu on tehtud küll mõningaid maa kasutusvaldusesse andmise eeltoiminguid (Jõhvi Vallavolikogu on andnud 17.02.2000 määruse nr 6 ja 14.05.2001 määruse nr 3, millega kinnitati vabade põllumajandus- ja metsamaade erastada ja kasutusvaldusse soovijate nimekirjad), kuid kõik muud olulised menetlustoimingud on tehtud ning Ida-Vira maavanema kasutusvalduse seadmise tingimusi määravad korraldused on antud ja kasutusvalduse seadmise lepingud on sõlmitud pärast 01.01.2003, mil kehtis MaaRS § 341 lõike 3 uus redaktsioon.
2. Ida-Viru maavanem on vaidlustatud haldusaktiga õigesti jätnud kaebaja taotluse rahuldamata põhjendusel, et puudub seaduslik alus maade omandamiseks maksustamishinnaga ja järelmaksuga. Ida-Viru maavanem ei saa anda haldusakti, tuginedes enam kui kaksteist

alusel ja selle § 9 lõikes 1 nimetatud ostuhinnaga, milleks on maa harilik väärtus. 28. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja õiguseellane OÜ Revino esitas taotluse(

1. d)ja sõlmis lepingu(
2. d)katastriüksuste moodustamiseks alles 2003. aasta lõpus. Kaebuses esitatud süüdistused haldusorganite, sh Ida-Viru maavanema aadressil nende põhjendamatu tegevusetuse kohta ei ole õiged ega asjakohased. Arvestades MaaRS §-s 23¹ sätestatud vaba põllumajandusmaa kasutusvaldusesse andmise regulatsiooni (mitme-etapiline eelmenetlus) ei saanud kaebaja õiguseellane eeldada, et vaba põllumajandusmaa kasutusvaldusesse andmine saaks toimuda väga kiiresti. Kaebaja õiguseellasel oli võimalus maa kasutusvaldusesse andmise menetluse väidetava ebamõistliku pikkuse vastu esitada kohustamiskaebus. Seda võimalust aga ei kasutatud. Tõstatada haldusorganite väidetava põhjendamatu tegevusetuse küsimus enam kui üksteist