KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 6. november 2015, Tartu Tsiviilasja number 2-

) § 15 lg 1 p 1 ja § 151 lg 1 alusel koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Korteriühistu majandustegevuse aastakavas on võimalik ette näha ka seda, et majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete arvel (arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), vaid nõutakse iga kord sisse korteriühistu liikmetelt. Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita (majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste tegemine. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et korteriühistu on arvetel toodud soojusenergia tarbimise jaotamise (0,51 eurot), maja hoolduse (0,551 eurot/m2), sihtsissemakse (5 eurot), sooja vee kaudsed kulud (12,200 eurot) ja korterite järgse vahe (1,727 eurot) kehtestanud või muul viisil heaks kiitnud, samuti ei ole hageja haldajana tõendanud, et on nõutud kulutused kandnud. Seega ei saa nimetatud kulud, mis on korteriühistu ja hageja vahel sõlmitud hoolduslepingus nr XX ja selle 10.06.2013 uues redaktsioonis, ilma üldkoosoleku kinnituseta olla siduvad XXX korteriomanikele. Kohus ei ole selgitanud, miks ta neid kulutusi on aktsepteerinud, jättes tähelepanuta kostjate vastuväited. Isegi kui hooldusleping nr XX tooks XXX korteriomanikele kaasa kohustuse tasuda teenuse osutajale, oli hoolduslepingust nr XX ja selle 10.06.2013 uuest redaktsioonist nähtuvalt hooldustasu määraks 01.04.2007 kuni 10.06.2013. a 3,6 krooni/m2 (0,23 eurot/m2) ja alates 11.06.2013. a 0,51 eurot/m2. Hageja võlgnevuse arvestusest perioodi 09.2011 kuni 09.2014 kohta (tl 70–71) nähtub, et hooldustasu on arvestatud perioodil 09.2011 kuni 02.2013. a 0,511 eurot/m2, mitte 0,23 eurot/m2, ja 03.2013 kuni 08.2014. a 0,551 eurot/m2, mitte 0,51 eurot/m2; 3) ei ole kohus põhjendanud, miks ta ei nõustu kostjate vastuväidetega viivisemäära osas.

§ 7

lg-s 4 on korteriühistu juhatusele antud võimalus nõuda viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates, kuid selleks peavad korteriomanikud või korteriühistu juhatus võtma vastu otsuse viivisemäära kohta. Ilma viivisemäära otsustamata puudub õiguslik alus viivist arvestada. Hageja ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et korteriühistu üldkoosolek või juhatus on viivisemäära kohta otsuse vastu võtnud. Viivisemäära ei ole toodud ka korteriühistu põhikirjas. Viivist tuleb arvestada majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates, hageja arvestab viivist ebaõigesti majandamiskulude maksmise kuu

1. kuupäevast alates (tl 8–9; 70–71); 4) jättis kohus põhjendamatult ilmse menetlushuviga isiku kolmanda isikuna kaasamata. Kohus hankis iseseisvalt tõendeid A. S põlvnemise kohta (tl 97) ja esitas kostjatele kohtunõude, selgitamaks välja kolmanda isiku asukoht. Tegemist on pärimisseadusest tuleneva iseärasusega, 4 kui pärija on pärandi vastu võtnud, kuid ilma pärimismenetlust läbimata teda omanikuna kinnistusraamatusse ei kanta. A. S ja kostjate esindaja e-kirjavahetusest nähtub, et pärandi vastuvõtmise osas vaidlus puudub. Kostjad on esitanud täiendava tõendina 20.05.2013 kostjatele väljastatud pärimistunnistuse A. S pärandisuhte olemasolu kohta.
2. OÜ Tammiku Maja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on kohus hinnanud kõiki tõendeid õigesti ja kohtuotsus on õiglane. Vastuseks ringkonnakohtu 15.06.2015 määrusele, kus tehti vastustajale ettepanek esitada asjas täiendavaid tõendeid, teatas vastustaja, et tal ei ole kohtumääruses nõutud dokumente ja kõik olemas olevad dokumendid on esitatud maakohtule. Vastustaja palus nõutud dokumente korteriühistult, kuid dokumendid ei olevat seoses juhatuse vahetusega säilinud. Kütte ja vee kaudsete kulude arvestamine toimub majandusministri 11.08.1997 käskkirjaga nr 86 kinnitatud metoodika alusel ning summa on iga kuu erinev vastavalt tarbitud energiale. Hageja tugineb korteriühistuga sõlmitud lepingutele nr XX. Kõigi tariifide ja maksete suurused on kokku lepitud korteriühistu juhatusega, mida tõendab korteriühistu juhatuse esindaja allkiri lepingul. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 ringkonnakohus kontrollib esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Käesolevas asjas vaidlustasid maakohtu otsuse kostjad ning kuigi apellatsioonkaebuses palutakse tühistada maakohtu otsus täielikult, nähtub apellatsioonkaebuse põhjendustest, et maakohtu otsust ei ole vaidlustatud apellantidelt korteri küttekulude väljamõistmise osas. Sellest tulenevalt kontrollibki ringkonnakohus maakohtu otsust osas, millega kostjatelt mõisteti välja tasu soojusenergia tarbimise jaotamise, vee kaudsete kulude (arvel märgitud korterite järgne vahe) ja sooja vee kaudsete kulude, maja hoolduse ja sihtsissemakse eest. Ringkonnakohus ei kontrolli maakohtu otsust osas, millega kostjatelt mõisteti välja korteri küttekulud.
4. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada osas, millega kostjatelt mõisteti välja tasu soojusenergia tarbimise jaotamise, vee kaudsete kulude ja sooja vee kaudsete kulude eest ning osaliselt maja hooldustasu. Seetõttu tuleb tühistada maakohtu otsuse resolutsioon, millega mõisteti kostjatelt välja 1411,15 eurot. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjatelt hageja kasuks välja 134,53 (128,29+6,23) eurot. Ühtlasi tuleb muuta menetluskulude jaotust.
5. Hagiavalduse kohaselt nõudis hageja kostjatelt kommunaalteenuste kulude ja viivise väljamõistmist ajavahemiku 01.09.2011-01.09.2014 eest. Seejuures tugines hageja elamu teenindamise lepingule nr XX (01.04.2007 leping t.l 21-23 ja 10.06.2013 leping t.l 24-26), mis oli sõlmitud korteriühistu XXX ja OÜ Tammiku Maja vahel. Pooltel ei ole vaidlust selles, et elamu teenindamise lepinguga loovutas korteriühistu OÜ-le Tammiku Maja õiguse koguda korteriomanikelt rahalisi vahendeid kommunaalteenuste ja viivise eest ning nõudeõiguse võlgnevuse sissenõudmiseks.
6. Kostjate peamine vastuväide maakohtu menetluse kestel oli see, et hageja viidatud lepingus ega korteriühistu seaduses ei ole antud hagejale õigust kehtestada erinevate kululiikide tariife ning et vastavate tariifide kehtestamise õigus on korteriühistu üldkoosolekul. Vaatamata sellele, et kostjad jäid 09.03.2015 kohtuistungil vastuses hagile esitatud vastuväite juurde, ei ole maakohus vaidlustatud otsuse põhjendustes kostjate vastuväiteid käsitlenud. Sellega rikkus 5 maakohus TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Apellatsioonkaebus on selles osas põhjendatud.

§ 15

lg 1 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandamistegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Märgitud sättest tulenevalt on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses määrata kindlaks majandamiskulude hulka kuuluvate kululiikude suurused (tariifid), mis on korteriomanikele kohustuslikud. Õige on apellantide seisukoht, et hagejal sellist õigust ei ole. OÜ Tammiku Maja ettepanek korteriühistule tariifi tõstmiseks (t.l 76) ja korteriühistu 20.01.2014 üldkoosoleku protokoll (t.l 74) tõendavad, et üldkoosolek otsustas kehtestada hoolduskulude tariifiks

1. a 0,551 eurot 1 m2 kohta ning koguda remondifondi 5 eurot (sihtsissemakse) iga korteri kohta. Hageja kinnitas ringkonnakohtule esitatud seisukohas (t.l 149), et täiendavaid korteriühistu üldkoosolekute otsuseid, millised tõendaksid muude majandamiskulude hulka kuuluvate kulude suuruste kehtestamist, tal esitada ei ole. Seega ei ole hageja tõendanud, et tal on õigus nõuda kostjatelt tasu soojusenergia tarbimise jaotamise, vee kaudsete kulude (arvel märgitud korterite järgne vahe) ja sooja vee kaudsete kulude ning maja hoolduse eest kuni 01.01.
2. Vaatamata kostjate vastuväitele ei ole hageja tõendanud ka nimetatud kulutuste kandmist. Ringkonnakohus märgib, et kuna puuduvad korteriühistu üldkoosolekute vastavad otsused, ei ole võimalik ka hinnata, kas hageja nõue eelmärgitud osas on põhjendatud või mitte. Hageja nõudeõigus sihtsissemakse ja maja hoolduse tasu eest alates 01.01.2014 tuleneb korteriühistu 20.01.2014 üldkoosoleku otsusest ning apellantide seisukoht, et hageja ei ole tõendanud oma nõudeõigust kostjatelt sihtsissemakse ja maja hoolduse tasu alates 01.01.2014 väljamõistmiseks, ei ole põhjendatud. Korteri küttekulude nõudele ei ole kostjad maakohtus vastuväiteid esitanud ning maakohtu otsust osas, millega nendelt küttekulud välja mõisteti, ei ole ka apellatsioonkaebuses vaidlustatud.
3. Eelnevast järelduvalt on põhjendatud hageja nõue korteri küttekulude eest ajavahemikul 01.09.2011-01.09.2014 summas 673,66 eurot, korteri hoolduskulude eest alates 01.01.2014 summas 139,28 eurot ning sihtsissemakse summas 40 eurot, kokku summas 852,94 eurot (toimikulehtedel 70-71 asuva võlgnevuse arvestuse tulbad 1 ja 2). Võlgnevuse arvestuse kohaselt on vaidlusalusel ajavahemikul kostjad tasunud hagejale kokku 764,16 eurot.

§ 7

lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Apellantide seisukoht, et lisaks

§ 7

lg-s 4 sätestatule peab korteriühistu juhatus võtma vastu otsuse viivise määra suuruse kohta, on ebaõige. Seega on hagejal õigus nõuda kostjatelt viivist

§ 7

lg-s 4 toodud määras ja korras (s.o maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates). VÕS § 88 lg 8 kohaselt kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Nimetatud sättest tuleneb, et võlgnik ei saa ilma võlausaldajaga kokku leppimata määrata, et tema poolt makstud raha arvestatakse kõigepealt põhivõla katteks. Seega tuleb kostjate poolt tehtud maksed arvestada kõigepealt viivise katteks ning maksetest ülejäänud summa arvestada põhivõla katteks. 6 Arvestades kohtuotsuse käesolevas punktis märgitut (s.o kostjate kohustuste suurust, nende poolt tehtud makseid, viivise määra ja selle arvestamise korda ning täitmise järjekorda) moodustab kostjate põhivõlgnevus 01.09.2014 seisuga 128,29 eurot ja viivisevõlg 01.09.2014 seisuga 6,23 eurot. Seetõttu tuleb hagi rahuldada osaliselt ning kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja mõista põhivõlg 128,29 eurot ja viivis 6,23 eurot. 11.

§ 5

lg-st 1 tuleneb, et korteriühistu liikmeteks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Apellantide viidatud pärimistunnistus (t.l 112) ei tõenda, et A. S oleks Ahtmes asuva korteriomandi XXX -XX mõttelise osa pärijaks ning maakohus on õigesti jätnud A.S kolmanda isikuna menetlusse kaasamata. 12. Seoses apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega tuleb muuta menetluskulude jaotust. Hageja nõudis kostjatelt 1411,15 euro väljamõistmist ja hagi rahuldati 134,53 (128,29+6,23) euro, s.o 9,5% ulatuses. Sellest tulenevalt jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 90,5% ulatuses hageja ja 9,5% ulatuses kostjate kanda. Hageja menetluskulud koosnevad hagiavalduselt tasutud riigilõivust 200 eurot. Tulenevalt menetluskulude jaotusest (hageja 90,5% ja kostjad 9,5%) jäävad hageja tasutud riigilõivust 181 eurot tema enda kanda ja 19 eurot kostjate kanda. Kostjad on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 200 eurot ning menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate lepingulise esindaja õigusabikulude suurus maa- ja ringkonnakohtus kokku 950 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kostjate lepingulise esindaja õigusabikulud kokku summas 950 eurot ei ole vajalikud ja põhjendatud TsMS § 175 lg 1 tähenduses. Tegemist on kommunaalkulude väljamõistmise nõudega, mida maakohus menetles lihtmenetluse põhimõtete järgi (TsMS § 405). Kostjate esindaja on koostanud vastuse hagiavaldusele, esitanud 20.11.2014 maakohtule seisukoha (3 lauset), osalenud maakohtu istungil kestusega 25 minutit ning koostanud apellatsioonkaebuse. Siinjuures peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et tegemist on vähemahuka ja õiguslikult mittekeeruka vaidlusega ning apellatsioonkaebuses on korratud vastuses hagiavaldusele esitatud seisukohti. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et kostjate esindaja õigusabikulud on vajalikud ja põhjendatud 5 tunni ulatuses, s.o 500 eurot, millele lisandub riigilõiv 200 eurot. Kostjate menetluskuludest kokku 700 eurot tuleb jätta hageja kanda 90,5%, s.o 633,5 eurot ja kostjate kanda 9,5%, s.o 66,5 eurot. Eelnevast tulenevalt peavad kostjad tasuma hagejale menetluskulude katteks 19 eurot ja hageja kostjatele menetluskulude katteks 633,5 eurot. Tasaarvestuse tulemusena peab hageja tasuma kostjatele menetluskulude katteks 614,5 (633,5-19) eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi 7 /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja