Obsah (7)

§ 657§ 652§ 436§ 438§ 373§ 173§ 163

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp Otsuse tegemise aeg ja koht 18. juuni 2013.a Tartu Tsiviilasja number 2-08-12127

§ 657

lg 1 p 2 alusel võimalik teha uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Ringkonnakohus leiab, et KÜ Puškini 10 hagi OÜ Filmarinar vastu majandamiskulude võlgnevuse nõudes perioodi 01.03.2007.a kuni 01.03.2011.a eest kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele 4440,26 eurot, millest 2195,98 eurot moodustab põhivõlgnevus ja 2244,28 eurot viivis. OÜ Filmarinar apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.

1. Hageja KÜ Puškini 10 on esitanud nõude majandamiskulude võlgnevuse väljamõistmiseks ajavahemiku eest 01.03.2007 – 01.03.2011.a. Tõenditena esitas hageja väljavõtted korteriühistu üldkoosolekute protokollidest ning kostjale koostatud ning edastatud arved, mille saamist kostja ei ole vaidlustanud. Kostja vaidles vastu majandamiskulude summalisele suurusele. Ringkonnakohus käsitleb esmalt küsimust, missugusel õiguslikul alusel on kostja võlgnevuse olemasolu korral kohustatud hageja nõuded täitma.
2. Vaidlust ei ole iseenesest selles, et kostja – OÜ Filmarinar – on hageja kui korteriühistu liige. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Korteriomaniku kohustus tasuda majandamiskulud tuleneb KÜS § 151 lg-st
3. Majandamiskuludeks loetakse korteriühistu vajalikke kulusid eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu ja tema liikme vahelise õigussuhte näol on seega tegemist seadusjärgse võlasuhtega, s.o liikme kohustus tasuda ühistule majandamiskulusid ei ole oma olemuselt lepinguline kohustus. 5
4. Ringkonnakohtu arvates ei välista eelöeldu siiski liikme poolt tasumisele kuuluvate majandamiskulude suuruse fikseerimist poolte poolt allkirjastatud kahepoolses dokumendis, mis võib olla pealkirjastatud lepinguna. Niisuguse lepingu olemasolu ei muuda iseenesest korteriühistu ja tema liikme vahelist õigussuhet lepinguliseks suhteks, kuid võib omada selgitavat tähendust ning olla muuhulgas käsitatav kompromissilepinguna VÕS § 578 tähenduses. Nimetatud sätte kohaselt võivad pooled leppida kokku õiguslikult vaieldava või ebaselge õigussuhte muutmises vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel. Käesoleval juhul on hageja tuginenud KÜ Puškini 10 ja AS Filmarinar vahel 01.01.1999.a sõlmitud lepingule nr 4 „teenuse osutamine“ (tõlge t lk 90), kusjuures vaidlust ei ole selles, et lepingu sõlminud AS Filmarinar on kostja OÜ Filmarinar õiguseellane. Äriregistri teabesüsteemi andmetel on AS Filmarinar ümberkujundamisotsusega 12.11.
5. a. kujundatud ümber OÜ-ks Filmarinar. Maakohtu menetluses ei ole kostja (apellant) OÜ Filmarinar vaidlustanud 01.01.1999.a lepingu kehtivust. Samuti ei ole äriühingu ümberkujundamine iseenesest äriühingu lepinguliste kohustuste või võlasuhete lõppemise aluseks. OÜ Filmarinar ei ole tuginenud niisugustele asjaoludele, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et ta on KÜ-ga Puškini 10 sõlmitud lepingu kehtivalt üles öelnud. Asjakohased ei ole apellandi väited selle kohta, et ta omandas vaidlusaluse ruumi
6. aastal ja sellega seoses tulnuks varasem nn kommunaalteenuste leping asendada kinnist mõttelise osa teenindamise lepinguga. Kostja (apellant) ei esitanud maakohtu menetluses väidet ega tõendeid selle kohta, et ta pöördus
7. aastal korteriühistu poole päringuga või ettepanekuga sõlmida uus leping. Seetõttu ei kuulu apellandi sellekohased väited

§ 652alusel ringkonnakohtu poolt arvestamisele.

1. Ringkonnakohtu arvates on asjakohatu ka apellatsioonkaebuses esitatud väide selle kohta, nagu oleks hagi esitatud ebaõige isiku vastu seoses sellega, et leping oli sõlmitud volitusi mitteomava isikuga – lepingule on alla kirjutanud äriühingu palgaline töötaja ja mitte juhatuse liige. Asja materjalidest nähtuvalt on 01.01.1999.a lepingule AS Filmarinar esindajana alla kirjutanud direktor Sergei Zagura. Seadusest ei tulene, nagu võiksid juriidiliste isikute nimel kehtivaid lepinguid sõlmida üksnes juriidilise isiku seaduslikud esindajad. Ka lepingu sõlmimise ajal kehtinud Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kohaselt oli võimalik äriühingu esindamine tehinguga antud volituse alusel, kusjuures esindamise õigus võis olla antud äriühinguga töösuhtes olevale isikule. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja (apellandi) seaduslik esindaja maakohtu 18.04.2012.a istungil avaldanud, et tema ei ole lepingule alla kirjutanud. See avaldus ei ole aga käsitatav sellena, et kostja oleks tuginenud 01.01.1999.a lepingu kehtetusele sel alusel, et lepingu sõlminuks kostja nimel esindusõigust mitteomav isik. Kui kostja soovis tugineda lepingu kehtetusele, tulnuks tal seda juba maakohtu menetluses selgelt väljendada ja ühtlasi tõendada selle aluseks olevaid asjaolusid – s.o Sergei Zagura’l esindusõiguse puudumist 01.01.1999.a lepingu sõlmimise ajal. Seega lähtus maakohus asja lahendamisel õigesti 01.01.1999.a lepingu kehtivusest.
2. Apellant vaidles vastu ka temalt väljamõistetud majandamiskulude arvestusele perioodil
3. märts 2007 kuni
4. märts 2011.a. Vastavalt Riigikohtu praktikale (tsiv asi nr 3-2-1-53-10) peab hageja kui korteriühistu KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus.
5. Käesoleval juhul on majandamiskulude suurus nn teenindustasu osas kindlaks määratud esmalt 01.01.1999.a lepinguga ning sellele järgnevalt KÜ Puškini 10 otsustega. Kuigi lepingu 6 p-de 1 ja 2 kohaselt oli majandamiskuluks („teenindamise eest“) algselt määratud 2,73 EEK/m2 kohta, siis on hageja põhjendatult tuginenud korteriühistu 27.01.2007.a üldkoosoleku otsusele, mille kohaselt otsustati jätta 2007.a majandamiskulu e teenustasu tariifiks mitteeluruumide puhul 3,00 kr/ m2 kohta ning 25.01.2008.a üldkoosoleku otsusega suurenes teenustasu tariif alates 01.03.2008.a 50 % võrra, s.o kostja puhul 4,50 kroonini m2 kohta. Teiseks on korteriühistu 24.03.2009.a üldkoosoleku otsuse alusel tõendatud nn sihtmakse suurus maja katuse remondiks, s.o 250 kr/ m2 kohta kaheks aastaks.
6. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks apellatsioonkaebuses esitatud väiteid selle kohta, nagu ei tõendaks korteriühistu poolt esitatud üldkoosolekute protokollide väljavõtted üldkoosolekute tegelikku toimumist ega koosolekutel tegelikult vastuvõetud otsuseid. Apellant (kostja) ei ole esitanud omalt poolt mistahes tõendeid selle kohta, nagu ei oleks koosolekuid tegelikkuses toimunud või ei oleks seal tehtud väljavõtetes märgitud otsustusi, või oleks koosolekute kokkukutsumisel rikutud oluliselt seaduse nõudeid, või esineks mistahes muu alus jätta üldkoosolekute otsused käesolevas asjas tähelepanuta. Väljavõtete ebaõigsusele ei viita iseenesest asjaolu, et väljavõtted on koostanud ja/või allkirjastanud korteriühistu juhatuse liige. Seega ajavahemiku eest 01.03.2007 – 28.02.2008 tuli kostjal hagejale tasuda nn teenustasu (majandamiskulu) katteks igakuiselt 3 kr/m2 kohta arvestatuna 82,2 ruutmeetrile, s.o 246,6 krooni kuus; kokku perioodi eest 2959,20 krooni. Alates 01.03.2008 kuni 01.03.2011.a kuulus igakuiselt tasumisele 4,5 krooni/m2 kohta arvestatuna 82,2 ruutmeetrile, s.o 369,9 krooni kuus. Ajavahemik 01.03.2008.a kuni 01.03.2011.a hõlmab 36 kuud, seega kokku moodustab teenustasu sellel perioodil 13 316,40 krooni. Kokku tuleb kostja poolt võlgnetavaks majandamiskuluks ehk nn teenustasuks kogu haginõude perioodi eest seega lugeda 2959,20 + 13 316,40 = 16 275,60 krooni.
7. Katuse remondiks mõeldud sihtmaksed kehtestati 24.03.2009.a üldkoosoleku otsusega, mille kohaselt sihtmaksete suuruseks määrati 250 kr/ m2 kohta kaheks aastaks, alates maist
8. Asja materjalidest nähtuvalt aga on hageja arvestanud kostjale nn sihtmakseid 10 krooni m2 kohta, s.o igakuiselt 10 × 82,2 = 822 krooni. Seega on katuseremondiks mõeldud sihtmakseid põhjendatud arvestada 22 kuu eest (mai 2009 kuni 01.03.2011), kokku moodustab nn sihtmaksete võlgnevus seega 18 084 krooni.
9. Eelnimetatud nn teenustasule ja sihtmaksetele lisaks nõudis hageja kostjalt tasu ka kütte, prügiveo ja interneti kasutamise eest. Tegemist on teenustega, mida korteriühistu oma liikmetele kas vahetult osutab või ostab kolmandatelt isikutelt. Seega on nende teenuste puhul vajalik korteriühistu poolt katmisele kuuluva osa suurust eraldi tõendada, esitades nt raamatupidamisdokumendid, millest nähtuks, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Korteriühistu liikmele ei teki kohustusi ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arveid majandamiskulude tasumiseks.
10. Kolleegium leiab, et soojusenergia (kütte), prügiveo ja interneti kasutamise tasu suurused ja sellest tulenev kostja (apellandi) võlgnevus hageja (vastustaja) ees ei ole asja materjalide põhjal piisavalt tõendatud. Maakohtu otsus on selles osas põhjendamata ega vasta

§ 436lg-s 1 sätestatule.

Pooltevahelises 01.01.1999.a lepingus on küll märgitud soojusenergia tasu ja prügiveo tasu suurused, mille kostja õiguseellane kohustus hagejale igakuiselt tasuma. Lepingu p 3 järgi pidi AS Filmarinar tasuma korteriühistule soojusenergia eest igakuiselt 8,14 kr/m2 kohta (arvestatuna 79,8 ruutmeetrile). Lepingu p 4 järgi pidi AS Filmarinar tasuma korteriühistule 7 igakuiselt 100 krooni. Internetiteenuse kasutamise eest tasu ega tariifi 01.01.1999.a lepingus ei sätestatud. Hageja poolt kostjale koostatud arvetel on kütte ja prügiveo tasud erinevad 01.01.1999.a lepingus märgitust. Hageja ei ole oma nõude arvestuses kütte ja prügiveo osas lepingus märgitud tariifidele ka tuginenud.

1. Vastavalt Riigikohtu seisukohale tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10 ei ole korteriühistu poolt liikmele koostatud arved majandamiskulude suuruse osas piisavaks tõendiks, mille alusel saaks lugeda liikmel kohustuse tekkinuks. Kuna kostja vaidles menetluses summadele vastu, tuli ühistul tõendada kütte-, prügiveo jm osutatud teenuste eest tasumisele kuuluva summa suurust muude tõenditega, nt raamatupidamisdokumentidega selle kohta, kui palju on ühistu vastavate teenuste eest teenuseosutajale tasunud ning kuidas jagunesid kulud ühistu kõigi liikmete vahel. Maakohus on tõendamiskoormise jaotust pooltele 17.03.2011.a eelistungi protokollist nähtuvalt selgitanud ning muuhulgas teinud pooltele ka ettepaneku leida endale õigusalaste teadmistega esindajad. Hageja ei ole sellegipoolest esitanud kohtule muid tõendeid peale hageja enda koostatud arvete, võlgnevuste tabeli ning korteriühistu üldkoosolekute protokollide väljavõtete. Vastavalt eelmärgitule ei tõenda need dokumendid, kui palju tuli kostjal tasuda korteriühistu vahendusel temale osutatud teenuste, sh soojusenergia, prügiveo ja internetikasutuse eest. Ringkonnakohus juhtis vastustaja (hageja) tähelepanu vajadusele nõude kujunemist täiendavalt tõendada oma 12.04.2013.a kohtumääruses, kuid vastustaja jättis sellele reageerimata. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et hageja nõue tuleb jätta tõendamatuse tõttu rahuldamata osas, milles hageja taotles kostjalt kütte (soojusenergia), prügiveo ja interneti kasututasu võlgnevuste väljamõistmist.
2. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ka viivise määra puudutavas osas. Alates 27.03.1999.a on viivise määr majandamiskulude maksmisega viivitamisel sätestatud korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-s
3. Nimetatud sätte kohaselt võib korteriühistu juhatus majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Asja materjalidest nähtuvalt selgitas maakohus pooltele viivise seadusjärgse määraga seonduvat ka 18.04.2012.a kohtuistungil, kuid asus otsuse tegemisel siiski seisukohale, et pooltevahelise lepinguga oli lubatav kalduda kõrvale seaduses sätestatud viivisemäärast. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu ning leiab, et seadus ei näe ette võimalust sätestada poolte kokkuleppel kõrgemat viivise määra. Seaduses on sätestatud korteriomanikult nõutava viivise maksimaalne määr ning lubatav ei ole sellest kõrvalekaldumine korteriomaniku kahjuks. Kuna hageja on nõude esitanud arvestusega alates 01.03.2007.a, siis kohaldub KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud viivisemäär hageja nõudele kogu ulatuses.
4. Eelpool leidis ringkonnakohus, et hageja nõue kosja vastu majandamiskulude võlgnevuse nõudes perioodi eest 01.03.2007.a kuni 01.03.2011.a on tõendatud summas 16 275,60 + 18 084 = 34 359,60 krooni ehk 2195,98 eurot. Nimetatult summalt arvestatuna on viivise summa iga aasta kohta 561,07 eurot, seega hageja nõude arvestuse aluseks olnud 4 aasta kohta kuulub kostjalt hageja kasuks viivisena väljamõistmisele 4 × 561,07 = 2244,28 eurot. 8
5. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse ega materiaalõiguse norme sellega, et kohus ei võtnud seisukohta hageja poolt kostjale väidetavalt tekitatud kahju nõuete osas.

§ 438

lg 1 kohaselt tuleb kohtul tsiviilasja lahendamisel otsustada, kas rahuldamisele kuuluvad hageja poolt esitatud nõuded.

§ 373

alusel oli kostjal võimalik esitada kuni kohtuvaidluseni maakohtus vastuhagi ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga, kui ta soovis tasaarvestada põhihagis hageja poolt esitatud nõudeid või esines kostja arvates vastuhagi ja põhihagi vahel muu vastastikune seos, mille ühine läbivaatamine võimaldanuks asja õigemat ja kiiremat lahendamist. Kostja ei ole esitanud käesolevas menetluses vastuhagi. Kostja poolt maakohtule 17.04.2012.a esitatud dokumendid ei ole käsitatavad vastuhagina, kuivõrd need ei vasta elementaarsel määral

§-s 363 sätestatud nõuetele hagiavalduse sisule. Samuti on maakohus kostja esitatud dokumente käsitlenud 18.04.2012.a kohtuistungil ning leidnud, et dokumendid tuleb kostjale tagastada

§-de 330 ja 331 alusel, kuna need on kohtule esitatud hilinemisega ja põhistamata, miks kostja ei saanud neid varem esitada. Kostja OÜ Filmarinar ei esitanud maakohtu sellekohasele tegevusele vastuväidet ega avaldanud kohtuistungil, et soovib esitada vastuhagi. Seega ei pidanud maakohus andma hinnangut kostja poolt 17.04.2012.a esitatud dokumentidele või neis esitatud väidetele. 22.

§ 173

lg 3 alusel muudab ringkonnakohus maakohtu otsuses märgitud menetluskulude jaotust.

§ 163

kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Ringkonnakohus peab põhjendatuks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Maakohtu menetluses taotles hageja kostjalt 6030,64 euro väljamõistmist. Kuna ringkonnakohus rahuldab hagi summas 4440,26 eurot, siis tuleb maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta 73 % ulatuses kostja (apellandi) kanda ja 27 % ulatuses hageja (vastustaja) kanda. Üllar Roostoja Viivi Tomson Kai Kullerkupp /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 9