3-15-2386/37

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Halduskohus Kohtunik Raili Randlane Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg

1. detsember 2015, Jõhvi ja koht Kohtuasja number 3-15-2386 Kohtuasi T.B. ja J.V. kaebused Sillamäe Linnavalitsuse 21.08.2015 korralduse nr 386-k tühistamiseks Menetlusosalised ja esindajad Kaebajad: T.B. ja J.V., Vastustaja: Sillamäe linn, esindaja Deniss Iškin Kolmas isik; Nester Pluss OÜ, esindajad Urmas Kõrgesaar ja Häli Jürimäe Kirjalik menetlus Asja läbivaatamine RESOLUTSIOON
2. Rahuldada kaebused täies ulatuses.
3. Tühistada Sillamäe Linnavalitsuse 21.08.2015 korraldus nr 386-k.
4. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest, seega hiljemalt 21.01.
5. Apellatsioonkaebuse võib lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle lahendamist istungil. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
6. T.B.le ja J.V.le (edaspidi kaebajad) kuulub kaasomandi alusel Sillamäe linnas Tallinna mnt 9b asuv 3460 m2 suurune ärimaa (tl 7 ja 18-19). Kinnistule seati 12.09.2007 sõlmitud lepingute (tl 8-17) alusel 50 aasta pikkune hoonestusõigus Erste Vara OÜ kasuks. 1 Nimetatud osaühing on hoonestusõiguse 03.10.2007 lepinguga (tl 186-189) võõrandanud Neste Eesti AS-le, kes seadis 06.02.2015 sõlmitud lepingutega (tl 135-141) kinnistule isikliku kasutusõiguse Nester Pluss OÜ kasuks. 30.07.2015 kirjaga nr 7-6/6160-1 (tl 20) saatis Sillamäe Linnavalitsus kaebajatele kooskõlastamiseks Tallinna mnt 9b autopesula ehitusloa eelnõu. 02.08.2015 ja 28.08.2015 koostatud vastuväites (tl 21-24) teatas üks kaebajatest, et pole ehitusloa andmisega nõus. Projekti kooskõlastamisest ja autopesula ehitamiseks nõusoleku mitteandmisest teavitas linnavalitsust 03.08.2015 ja 31.08.2015 ekirjadega ka teine kaebaja (toimiku nr 3-15-2425 lehed 17-20). 21.08.2015 võttis Sillamäe Linnavalitsus vastu korralduse nr 386-k (tl 26), millega andis Nester Pluss OÜ taotlusest lähtuvalt ehitusloa autopesula rajamiseks Sillamäel Tallinna mnt 9b asuvale kinnistule. Korralduse kirjeldavas osas märgiti muuhulgas, et kinnistu omanik Neste Eesti AS on andnud 23.07.2015 nõusoleku autopesula rajamiseks ning et naaberkinnistu I. Pavlovi 1 omanikud T.B. ja J.V. pole ehitusloa eelnõu kohta arvamust avaldanud, nende märkusi projekti kohta on aga arvestatud. Veel on toimikusse esitatud Sillamäe Linnavalitsuse 27.11.2014 korraldus nr 677-k koos sellega kinnitatud projekteerimistingimuste ja asukohaskeemiga (tl 105-107), ehitusloa taotlus (tl 108-111), autopesula projektid ja seletuskirjad koos plaanide, jooniste ja kooskõlastustega (tl 62-90, 117, 119 ja 125-133 ning toimiku 3-15-2425 leht 10) ning 13.03.2008 sõlmitud asjaõiguskokkulepe (tl 190-193). MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED
7. 21.09.2015 ja 24.09.2015 koostatud kaebustes (tl 1-6 ja toimiku 3-15-2425 lehed 1-2) palusid kaebajad Sillamäe Linnavalitsuse 21.08.2015 korraldus nr 386-k tühistada. Esimesena nimetatud kaebuse koostaja väitis, et ehitusluba anti vaatamata nende vastuseisule ja ilma mitme rajatise kaitsevööndis asuva hoone püstitamiseks nõutava detailplaneeringu koostamiseta. Seejuures nimetas ta ära maa-ala paiknemise riigimaantee kaitsevööndis ning sellele ulatuvad lähedalasuva puurkaevu ja gaasitrassi kaitsevööndid. Veel märkis ta, et linnavalitsus on lugenud autopesula rajatiseks, kuid põhiprojekti väljavõttest nähtuv vundamendi, välisseinte ja katuslae olemasolu kinnitab, et tegelikult on see hoone. Kaebaja leidis, et korraldus rikub nende kui omanike õigusi, sest autode pesemisel kasutatakse pinnast kahjustavaid keskkonnaohtlikke kemikaale, mille tagajärjel väheneb kinnistu väärtus. Veel märkis ta õiguste rikkumisena ära, et nad pole andnud hoonestajale õigust ehitada kinnistule autopesulat ega näinud ette ehitusõiguse üle andmist kolmandale isikule, mistõttu tuli ehitusõiguste laiendamiseks saada 24.09.2015 koostatud kaebustes nende nõusolek. Teise kaebuse esitaja luges üles rea põhjuseid, milledest olid tingitud tema vastuväited ehitusloa andmisele. Nende kui maaomanike õiguste rikkumisena märkis ta täiendavalt ära asjaolud, et nende arvamusega ei arvestatud, et korralduses on nimetatud kinnistu omanikuks nende asemel hoopis Neste Eesti AS ning et neid ei teavitatud korraldusest ja see saadeti alles peale mitmekordset päringut. 20.11.2015 ja 23.11.2015 edastatud vastuväidetes (tl 154-159 ja 171-173) vaidlesid kaebajad vastu kolmanda isiku vastusele. Muuhulgas esitasid nad selgitused, millistel põhjustel on autopesula nende arvates hoone, miks asub see puurkaevu sanitaarkaitsevööndis ja millistest asjaoludest lähtuvalt puudub Nester Pluss OÜ-l ehitusõigus. 22.11.2015 ja 24.11.2015 edastasid nad vastused ka tema menetluskulude taotlusele (tl 167-168 ja 170) märkides, et see on selgelt üle paisutatud ja ebaproportsionaalne ning selles kajastatud tegevus polnud vajalik ega usutav. Mõistlikuks õigusabi kulu suuruseks pidasid nad 500 eurot ning palusid arvestada, et on esitanud kaebused heas usus ega ole kolmanda isikuga võrdses olukorras. 2
8. Sillamäe linna (edaspidi vastustaja) kirjalikus vastuses (tl 100-103) paluti kaebused täies ulatuses rahuldamata jätta ning leiti, et kinnistu väärtuse vähenemine läbi sellele rajatiste püstitamise ja pinnase rikkumise ei ole vaadeldaval juhul subjektiivne õigus, mida saab ehitusloa vaidlustamisega halduskorras kaitsta. Seejuures selgitati oma seisukohti detailplaneeringu nõutavuse osas, viidati tee kaitsevööndis ehitamise kohta antud kooskõlastusele ning loetleti põhjused, miks tuleb autopesula lugeda just rajatiseks ja millest lähtuvalt ei asu see puurkaevu ja gaasijuhtme kaitsevööndites. Hoonestusõiguse ja isikliku kasutusõiguse seadmise lepingutele tuginedes ei nõustutud ka sellega, et kolmanda isiku ehitusõigust pole välja selgitatud ja kaebajaid ei ole ehitusloa menetlusse kaasatud ning märgiti, et nad vaidlesid küll ehitusloale ja ehitusprojektile vastu, kuid ehitusprojektis tehti parandused ja see loeti vaikimisi kooskõlastatuks, sest nad ei esitanud 10 päeva jooksul parandatud projekti saamisest oma arvamust ega taotlenud tähtaja pikendamist.
9. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud Nester Pluss OÜ (edaspidi vastustaja) kirjalikes vastustes (tl 51-55 ja 57-61) paluti samuti kaebusi mitte rahuldada ning väideti, et kaebajad vaidlevad ehitusloale vastu üksnes soovist saada hoonestusõiguse eest kokkulepitust suuremat tasu. Sisuliste vastuväidetena märgiti esimesena nimetatud vastuses ära, et kuna rajatav pesula on metallkarkassil lahtine katusealune, ei ole selle ehitamiseks vajalik koostada detailplaneeringut, selle kohustuse puudumise tõttu pole maanteeameti nõusolek tühine ning rajatis ei asu ka puurkaevu ega gaasitrassi kaitsevööndis. Hoonestuslepingu punktile 2.12 tuginedes märgiti, et kuna hoonestajal on õigus otsustada, mida ja kuidas ta kinnistule ehitab ning anda rajatavaid hooneid ja rajatisi kolmandate isikute valdusesse ja kasutusse, on alusetud väited ka ehitamisõiguse puudumise kohta ning kaebajate nõusolek polnud vajalik. Veel märgiti, et 01.07.2015 kehtima hakanud ehitusseadustiku kohaselt võib ehitusloa taotluse esitada igaüks ning leiti, et hoonestuslepingu olemasolu tõttu polnud kaebajate kaasamine selle väljastamise menetlusse vajalik ega põhjendatud. Teises vastuses märgiti lisaks, et autopesula pole keskkonnaohtlik ning kaebaja vastavad väited on paljasõnalised, sest ta pole konkretiseerinud ega tõendanud, miks ei ole projekteerimistingimustes toodu piisav. 20.11.2015 edastas kolmas isik taotluse ja kuludokumendid 2729,20 euro suuruse menetluskulu hüvitamiseks (tl 147-152). Kaebajate vastuväidete peale 08.12.2015 vormistatud seisukohas (tl 181-182) juhtis kolmas isik tähelepanu sanitaarkaitsealade piiride vähendamisele ning leidis, et maaga mitteühendatud tehnoloogiliste seadmete teisaldatav konteiner ei muuda rajatist hooneks. KOHTU PÕHJENDUSED
10. Ehitusloa andmise aluseid ja korda reguleerib alates 01.07.2015 kehtiv ehitusseadustik (EhS). Vaidlusalune korraldus lähtub selle § 38 lg-st 2, § 39 lg-st 1 ja § 42 lg-st 1, millised näevad ette, et kohaliku omavalitsuse üksus annab ehitusloa siis, kui see on nõutav seadustiku lisas 1 nimetatud juhul ning kui esitatud ehitusprojekt vastab projekteerimistingimustele. EhS § 42 lg 6 kehtestab, et kui ehitusloa taotlust pole esitanud kinnisasja omanik, tuleb ta menetlusse kaasata. Kuna seejuures ei ole seaduseandja ära määranud täpsemat korda, kuuluvad EhS § 2 lg 4 tulenevalt kohaldamisele haldusmenetluse seaduses (HMS) sätestatud põhimõtted, sealhulgas HMS § 6 ja § 40 lgst 1 tulenevad kohustused välja selgitada kõik menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud, koguda selleks tõendeid ka omal algatusel, võimaldada menetlusosalisele enne haldusakti andmist esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited ning HMS § 56 lg-tes 2 3 ja 3 kehtestatud nõue märkida haldusakti põhjendustesse nii selle faktiline ja õiguslik alus kui kõik kaalutlused, milledest otsustamisel lähtuti.
11. Vaidlusalune korraldus alljärgnevatel põhjustel neile nõuetele ei vasta.
13. Sillamäe Linnavalitsuse 27.11.2014 korraldusega nr 677-k kinnitatud projekteerimistingimuste punktides 4.5 ja 6.1.6 on vastustaja pidanud kinnistu omanike nõusolekut ehitustööde läbiviimisel. Kohtule esitatud dokumentidest vastava nõude täitmist aga ei nähtu ja seetõttu pole projekt vastavas osas projekteerimistingimustega kooskõlas. 6.
14. Vaidlusalusesse korraldusse ja ehitusloa eelnõu esitamise kohta koostatud dokumenti EhS § 42 lg 7 p-le 2 tehtud viitest tulenevalt pole kaebajaid käsitletud mitte menetlusosalistena, kes tuleb tingimata menetlusse kaasata vaid muude isikutena, kellele võib ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks esitada. 6.
15. Rikutud on EhS 42 lg-st 8 tulenevat põhjendamise kohustust, sest vastupidiselt korralduse vastavale väitele on mõlemad kaebajad avaldanud Tallinna mnt 9b autopesula ehitusloa eelnõu kohta 02.08.2015 ja 03.08.2015 koostatud vastuväidetega oma arvamust. Neis nad teatasid, et pole kinnistu omanikena nõus ehitusloa andmisega autopesula rajamiseks, sest ei taha keskkonnahoiu eesmärkidega vastuollu minna ja kahjustada ega reostada oma maaomandit. Põhjenduseks esitasid nad muuhulgas väite, et autode pesemisel kasutatavad pesuained on keskkonnaohtlikud ja kahjustavad vastava heitvee kogumis- ja ärajuhtimissüsteemi puudumise korral pinnast. Projektis ette nähtud meetmeid ei pidanud nad aga piisavateks väites, et need tagavad küll bensiini- ja õli kogumise ja ära juhtimise, kuid pole piisavad takistamaks pesemisvahendites sisalduvate ohtlike kemikaalide sattumist pinnasesse. Kohtule edastatud dokumentidest ei nähtu, et vastustaja oleks neid vastuväiteid arvestanud või asja üle otsustamisel mingilgi määral käsitlenud. Kaebajatele ehitusjärelevalve inseneri poolt saadetud e-kirjast nähtuvalt lisati platsile küll sadeveetrass, mille abil puhastatakse vihmavesi bensiini- ja õlipüüduris ning juhitakse olemasolevasse kanalisatsiooni kaevu, kuid ei nähtu, kuidas ja kas üldse on lahendatud nende poolt nimetatud pesemisainete pinnasesse sattumise küsimus. Ka korralduses pole seda küsimust vähimalgi määral puudutatud ning pole võimalik aru saada, millisel põhjusel kaebajate seisukohti arvesse ei võetud.
16. Ehitusseadustik ei välista ehitusloa andmist isikule, kellel puudub ehitamist võimaldav asjaõigus ning erinevalt varem kehtinud ehitusseaduse § 12 lg-le 1 ei sätesta seadustik ka otsest keeldu ehitada maaüksuse omaniku loata. Kuid see ei tähenda, et kinnisasja omaniku saab üldse kõrvale jätta ning tema õiguste ja huvidega ei peagi arvestama. Nimelt on seaduseandja määranud lisaks eelnevalt juba käsitletud kinnisasja omaniku menetlusse kaasamise kohustusele EhS § 44 p-s 4 ka, et ehitusloa andmisest peab keelduma, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. See tähendab aga, et juhul kui ehitusloa taotleja pole kinnisasja omanik, tuleb selle loa andmise menetluses välja selgitada kõik koormava iseloomuga negatiivsed mõjud, mis võivad omanikule tekkida ning lahendada nende vähendamise või leevendamise küsimus. Kaebajad on küll koormanud oma kinnisasja hoonestusõigusega, kuid nende õigused on siiski hoonestusõiguse omaniku õiguste või temalt isikliku kasutusõiguse saanud isiku õigustega võrreldes eelistatud, sest nad saavad hoonestusõiguse lõppemisel maatüki enda valdusesse tagasi. Seetõttu ei tohi hoonestusõigust koormata selliselt, et see kahjustaks maatüki omaniku õigusi ega tekitada võimalust selle rikkumiseks muuhulgas ka pinnase kahjustamise läbi. Kaebajate vastuväidetes ja kaebustes sisalduvad argumendid viitavad selgelt soovile kaitsta oma omandiõigust, sest pinnase kahjustumise korral väheneks nende kinnistu väärtus. Arvestades hoonestusõiguse kestust ja autopesula põhiprojekti punktis 1.2 määratletud rajatise arvestatavat tööiga, oleks vastava rikkumise 4 oht ka võimalik. Käesoleval juhul on kaebajad ise juhtinud vastustaja tähelepanu kinnisasja pinnase kahjustumise läbi neile tekkida võivatele negatiivsetele mõjudele, kuid ei nähtu, et ehitusloa menetluses oleks sellele asjakohast tähelepanu pööratud. Vaidlusalusesse korraldusse pole märgitud mingeid kaebajate õigustest ja nende poolt esitatud vastuväidetest lähtuvaid kaalutlusi ning ka miski muu halduskohtule esitatust ei kinnita, et vastustaja oleks selle andmisel üldse vastavat kaalumist teostanud.
17. HMS §-s 56 sätestatud haldusakti põhjendamise nõue peab tagama põhiseaduse § 15 sätestatud kaebeõiguse reaalse teostamise seeläbi, et kohtul oleks võimalik kontrollida otsustatu õiguspärasust. Riigikohtu halduskolleegium on lahendi nr 3-3-1-81-07 punktides 16 ja 20 oma varasemaid seisukohti rõhutades märkinud, et kohus saab diskretsiooni õiguspärasust kontrollida vaid lähtuvalt haldusorgani põhjendustest. Need peavad teda veenma, et haldusorgan on arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Kui haldusorgan on lähtunud sobimatutest või ebaõigetest kaalutlustest või jätnud mõne olulise aspekti tähelepanuta, võib olla tegemist kaalutlusotsuse tühistamise aluseks oleva olulise kaalutlusveaga. Seda, et haldusaktist peavad nähtuma selle andmise aluseks olnud kaalutlused ning et haldusakti põhjendamata jätmist saab pidada selle tühistamise aluseks, on nimetatud kohus leidnud veel väga paljudes oma lahendites. Vaidlusalune korraldus selle õiguspärasuse kohtuliku kontrollimist ei võimalda. Lisaks eelnevalt juba käsitletud puudustele kinnitavad viited Neste Eesti AS-le, kui Tallinna mnt 9b kinnistu omanikule ja tema poolt autopesula rajamiseks antud nõusolekule, kaebajate käsitlemine üksnes naaberkinnisasja omanikena ja väide, et nad pole avaldanud ehitusloa eelnõu kohta arvamust ning asjaolu, et ka ehitusloa taotluse aluseks olnud ehitusprojektis on kinnistu omanikuks märgitud Neste Eesti AS, et otsustus rajaneb ebaõigetel faktilistel andmetel ja see on võinud kaasa tuua olulise kaalumisvea.
18. Riigikohus on varasemalt kehtinud seaduste alusel lahendatud asjades nr 3-3-1-25-02 ja 3-3-1-42-03 leidnud, et ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise tähtaja jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vältel õiguspärast ootust, et ehitusluba jääb kehtima. See seisukoht on kohaldatav ka käesoleval juhul. Eelnevalt käsitletu kohaselt on vaidlusaluse korralduse õigusvastasus põhjenduste puudulikkuse tõttu selle tühistamiseks juba piisavas ulatuses tuvastatud. Seetõttu puudub vajadus käsitleda kõiki kaebajate väiteid, neile esitatud vastuväiteid ning nende juurde esitatud dokumentaalseid tõendeid.
19. Eeltoodu kohaselt tuleb kaebused täies ulatuses rahuldada ning vaidlusalune haldusakt tühistada. Kaebajad oma menetluskulude kohta dokumente ja taotlust esitanud ei ole, mistõttu jäävad nende poolt tasutud riigilõiv ja muud võimalikud kulutused halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 109 lg-st 1 tulenevalt hüvitamata. HKMS § 108 lg 1 kohaselt jääb hüvitamata ka kolmanda isiku 2729,20 euro suurune menetluskulu. /allkirjastatud digitaalselt/ Raili Randlane 5