) §-st 271; § 299 lg-st 1; § 76 lg-test 1, 3; §-st 82; § 101 lg 1 p-st 6; § 113 lg-st 1 ja § 94 lg-st
lg 3 alusel tühine, kuna 24.09.2008 teates ei ole märgitud üüri tõstmise põhjendust ega üüri tõstmise vaidlustamise korda vastavalt
Sellest tulenevalt jäi poolte vahel kehtima kokkulepe, et kostja maksab üüri 14 kr/m2 kohta. Antud kokkuleppest on kostja kinni pidanud. Lisaks on küsitud üürisumma korteri seisukorda arvestades ebamõistlik ning sellest tulenevalt on hageja nõue pahatahtlik ja vastuolus hea usu põhimõttega. Ka ei ole hageja tõendanud, et ta on hagiavalduses nimetatud töid teostanud. Kostja tasus ka remondi, halduse ja hoolduse eest, vaidlusalusel perioodil 13 464,13 krooni (860,51 eurot), kuigi sellist kohustust kostjal ei lasunud. Seega on hageja kostja arvelt alusetult rikastunud ning kostja esitas juhuks, kui kohus peaks leidma, et hageja nõue on põhjendatud, alternatiivse tasaarvestuse avalduse. MAAKOHTU LAHEND 3. Tartu Maakohus jättis 24. augusti 2012 otsusega, juhindudes
L. hagi S. O. vastu 4717,89 euro väljamõistmiseks rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt kehtis poolte vahel 01.06.1999 sõlmitud üürileping. Leping sõlmiti tähtajatult ja seda ei ole lõpetatud. Asjaolu, et pärast hagejapoolset teadet lepingu lõpetamise soovi kohta jätkas kostja eluruumi kasutamist ning hageja arvete esitamist, näitab, et pooled aktsepteerisid endiselt nendevahelist üürilepingut. Kuigi kostja sõlmis üürilepingu M. L. , läksid M. L. kuulunud korteriomandi võõrandamisel üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused
2
lg 3 kohaselt on üüri tõstmine tühine, kui üürileandja ei teata sellest
lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. Kohus nõustus kostjaga, et hageja ei ole kostjale üüri tõstmisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teatanud üüri tõstmise põhjendust ega seda, kuidas kostjal on võimalik üüri tõstmine vaidlustada. Nimetatud andmete esitamine on üürileandja jaoks kohustuslik. Sellist seisukohta kinnitab ka kohtupraktika (Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-76-05, nr 3-2-1-109-05). Hageja nõue põhineb üüri tõstmisel alates 10.11.2008. Kuna hageja ei ole üüri tõstnud kooskõlas
Lisaks nimetatule lasub üüri tõstmise teate üürnikule kättetoimetamise tõendamise koormus üürileandjal. Hageja on küll väitnud, et saatis kostjale tähitud kirjaga teate, kuid ei ole seda tõendanud. Ainuüksi teatis ise ei tõenda selle kättetoimetamist kostjale. Hageja seisukoht, et kostja ei ole varem üüri tõstmist vaidlustanud ja seega on üüri tõstmine kehtiv, ei ole asjakohane. Kostja on kohtumenetluses vaidlustanud üüri tõstmise. Lisaks kostjal ei olnudki võimalik üüri tõstmist vaidlustada või selles osas pretensioone esitada, kuivõrd hageja ei olnud kostjale teada andnud üüri tõstmise vaidlustamise korda. Kuivõrd kohus loeb üüri tõstmise alates 10.11.2008 tühiseks, ei olnud kostjal kohustust tasuda üüri vastavalt hageja 24.09.2008 teates märgitud hinnale. Kuna vaidlus puudub selles, et kostja tasus üüri vastavalt poolte varasemale kokkuleppele korrektselt, ei analüüsinud kohus poolte teisi väiteid (teate tähitud kirjaga esitamine, nõude aegumine, kostjapoolse tasaarvestuse tegemine, üürisumma mõistlikkus). ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
Vaidlustamise osas on ülesütlemisteates märgitud 30 päeva teate saamisest tulenevalt
§-st 329. Eeltoodust järeldub, et ülesütlemisteade on esitatud tuginedes
Teade edastati kostjale tähitud kirjaga üüripinna aadressil. Kostja ei vaidlustanud tähtaegselt hageja 30.03.2009 üürilepingu erakorralist ülesütlemist ning ei esitanud ka kohtumenetluses vastuväiteid üürilepingu ülesütlemise osas. Kuivõrd eeltoodust järeldub, et hageja on üürilepingu õiguspäraselt üles öelnud, on kohtu järeldus, et pooled aktsepteerisid endiselt nendevahelist üürilepingut, alusetu. Kuigi hageja viitas korduvalt (23.03.2012 vastus, 29.06.2012 täiendavad seisukohad) üürilepingu ülesütlemise faktile, ei andnud kohus seisukohta tõendite osas, mis käsitlevad ülesütlemist, ega põhjendanud, miks need ei ole asjakohased, rikkudes TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8; 2) kohaldas kohus ebaõigesti materiaalõigust ja kvalifitseeris hagi eseme osaliselt ebaõigesti
Hageja esitas nõude tasumata üüri ja viivise osas ajavahemikus 01.02.2009 – 31.01.2012
Kuivõrd faktiliste asjaolude kohaselt lõppes leping 10.05.2009, oli hageja kvalifitseerinud oma nõude osaliselt valesti. Asjaolu, et hageja viitas osaliselt ebaõigele õiguslikule alusele, ei tähenda, et kohus pidi hageja osundatud õiguslikust alusest lähtuma. Kohus rajab otsuse hageja esitatud asjaoludele, andes tuvastatud asjaoludele ise õigusliku hinnangu ega ole seotud kvalifikatsiooniga, mille pool õigussuhtele annab. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende hagi aluseks olevate asjaoludega, millele pool on viidanud. Eelnev tuleneb ka kehtiva TsMS § 436 lg-st 7 ja § 438 lg-st 1 (3-2-1-4-06). TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Riigikohus on seisukohal, et hagi eseme kohasuse hindamisel peab kohus tuvastama hageja eesmärgi ja hindama seda, kas hageja nõude kaudu on see eesmärk saavutatav (3-2-1-31-10). Kuivõrd üürileping lõppes 10.05.2009, ei ole mõeldav, et hageja saanuks oma nõude kostja vastu täielikult realiseerida üürilepingul põhineval õiguslikul alusel. Kohus jättis täitmata selgitamiskohustuse eelmenetluse käigus (TsMS § 392 lg 1; § 351 lg 1, 2). Hagi aluse ja eseme ebaõige formuleerimine tingis hagejale ebaeduka menetluse, kuigi hageja õigusi on rikutud. Riigikohus on leidnud, et TsMS § 392 lg 1 p 1 ei sätesta kohtule kohustust selgitada hagejale hagi eseme muutmise vajadust, st seda, millise nõude esitamine aitaks hagejal paremini saavutada tema soovitud eesmärki (3-2-1-66-09). Teisalt on Riigikohus leidnud, et kohtu kohustuste hulka kuulub ka hageja nõude täpsustamine, kui nõue on ebaselge (3-2-1-146-03). Kuivõrd üürileping lõppes 10.05.2009 ja hageja nõue üüri väljamõistmiseks põhineb perioodil 01.02.2009 – 31.01.2012, ei tulene nimetatud nõue täielikult üürilepingust ning vaidluse lahendamiseks tulnuks kohaldada perioodi 10.05.2009 – 31.01.2012 osas üürilepingu ülesütlemisest tulenevaid tagajärgi.
lg 1 esimese lause kohaselt peab üürnik asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.
sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Üürileping oli lõppenud ning kostja polnud tähtaegselt üüripinda vabastanud, seega valdas kostja üüripinda õigusliku aluseta. Hageja on nõudnud kostjalt üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline (Tõnisson Kinnisvarakonsultant hinnang tl 70). Seega ei ole tegemist mitte ainult üüri tõstmisega, vaid ka üürileandjale viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üüri tasumisega. Kuivõrd viivis hüvitab üüripinna mittekasutamise võimalust, võib viivist nõuda eeldusel, et eksisteerib rahalise kohustuse olemasolu ning tegemist on rahalise kohustuse täitmisviivitusega. 4 Kokkuvõtvalt on hageja põhinõue perioodi 10.05.2009 – 31.01.2012 eest 57 487,39 krooni (3674,11 eurot) ja viivis 8974,93 krooni (573,60 eurot), kokku 4247,72 eurot
lg 1 ja § 113 alusel.
lg-s 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 1. juulit 2012 oli 1,00%. Seega aastane intressimäär on 8,00%, kuu intress 0,66% (8,00 : 12 = 0,666) ja ühe päeva intress 0,02% (0,666 : 30 = 0,0222). Lähtudes TsMS § 367 lg-st 1 ja
lg-st 1 taotleb apellant viivist perioodil 01.02.-24.08.2012 summas 151,37 eurot (3674,11 x 0,02% x 206 päeva / 100) ning edasi 0,02% põhinõudest kuni kohase täitmiseni. 5. S. O. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) palub vastustaja kohtul tuvastada, milline on tsiviilasja hind ja kas apellant on tasunud riigilõivu õiges ulatuses. Apellatsioonkaebus on esitatud pärast 01.07.2012, kui hagihinna arvutamise metoodika oli muutunud (arvestatakse nii põhi- kui kõrvalnõuet), seega on apellatsioonkaebuse hind võrreldes hagiavalduse hagihinnaga muutunud (hagiavaldus esitati ajal, mil hagihinda arvestati põhinõude järgi). Teiseks on apellatsioonkaebuse nõuded võrreldes hagiavalduse nõuetega muutunud – hagiavalduses oli põhinõue 4141,49 eurot ja viivisenõue 01.02.2012 seisuga 576,40 eurot, kokku 4717,89 eurot; apellatsioonkaebuses on põhinõue 3674,11 eurot ja viivisenõue 573,60 eurot, kokku 4247,72 eurot, millele lisandub viivis TsMS § 367 alusel, mida TsMS § 133 lg 2 järgi arvestatakse hagihinna arvutamisel; 2) on apellant esitanud uue rahalise nõude uutel alustel. Muutunud on põhinõue ja viivisenõue ning lisandunud viivisenõue TsMS § 367 alusel, muutunud on nõude aluseks olevad asjaolud ja õiguslikud põhjendused. Seega on sisuliselt tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kuid hagi saab muuta üksnes I astme menetluses. Tulenevalt TsMS §-st 657 ei saa ringkonnakohus lahendada täiesti uusi rahalisi nõudeid. Apellatsioonkaebus on lähtudes TsMS § 631 lg-st 1 ebaõigesti üles ehitatud, mistõttu ei kuulu see ka rahuldamisele; 3) on kohtuotsus seaduslik ja põhjendatud ning kohus ei ole rikkunud menetlusõigust. Maakohtus ei tuginenud hageja asjaolule, et üürileping on lõppenud. Vastupidi, hagiavalduses tugines hageja pooltevahelisele lepingule ja üüri tõstmisele. Sellest tulenevalt leidis kohus õigesti, et pooled aktsepteerisid endiselt nendevahelist üürilepingut. Kohus ei rikkunud selgitamiskohustust, kuivõrd hageja tugines ise nendele asjaoludele. Kohus ei pea hagejale selgitama, kuidas on kasulikum oma nõudeid püstitada. Hagejal oli lepinguline esindaja, Margus Pirksaar, kes kinnitas 23.04.2012 kohtuistungil, et hageja jääb hagiavalduse juurde. Kohus leidis õigesti, et üüri tõstmine on tulenevalt
Kostja tugines üüri tõstmise tühisusele juba 14.03.2012 vastuses hagile, seega oli hagejal võimalik esitada ka alternatiivne nõue või hagi muuta. Hagi ei ole võimalik muuta ringkonnakohtu menetluses; 4) tuleb apellandi esitatud tõendid jätta TsMS § 633 lg 5 ja § 652 lg 4 alusel tähelepanuta, kuna apellant ei ole veenvalt põhjendanud, miks on uute tõendite esitamine lubatud. Apellant ei ole tõendanud, et ta on viidatud lisa maakohtule esitanud. Tõendi esitamine ringkonnakohtule ei saa olla põhjendatud asjaoluga, et hageja märkis tõendi hagiavalduse lisana, kuid unustas selle maakohtule esitada. Kohus ei ole selgitamiskohustust rikkunud. Kohus ei pea menetlusosalisi suunama ja ette ütlema, milliseid tõendeid peaksid pooled esitama, seda enam, et hagejal oli ka lepinguline esindaja. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
lg-le 3 üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. Maakohtu otsuse põhjendustest nähtuvalt on üüri tõstmine tühine, kuna üüri tõstmise teates tuleb
lg 2 p-de 3 ja 4 kohaselt selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord, kuid hageja 24.09.2008 üüri tõstmise teatest (t.l 12) eelmärgitud põhjendusi ei nähtu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu nimetatud põhjendusega. Üüri tõstmise teates on märgitud, et uus üüri suurus 60 kr/m2 kohta on samaväärne Tartu linnas samaväärsete korterite keskmiste üürihindadega. Samas ei ole avaldusele lisatud tõendeid (näiteks turuhinna kalkulatsiooni, eksperdiarvamust vms), mis hageja avalduses märgitud üüri suurust kinnitaks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-76-05 asunud seisukohale, et üüri tõstmise teates peab üürileandja üüri tõstmist põhjendama ja lisama tõendid vaidlusaluse eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalise üüri kohta. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri suuruse tõstmine on
Kuivõrd antud juhul üürileandja ei tõendanud üüri tõstmise teates üüri tõstmise arvestust ja põhjendust, siis puudus kostjal võimalus hinnata selle põhjendatust ning üüri tõstmine oli seepärast tühine (
Kui üürileandjal üüri tõstmise õigust ei olnud või kui ta tõstis üüri õigusvastaselt, siis üürnik üüri tõstmist vaidlustama ei pea ning üürnik võib tasuda üürileandjale endist üüri. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus, märkides lahendis nr 3-2-1-109-05, et kuna üüri tõstmine on tühine, siis ei pidanud üürnik seda vaidlustama
Hageja ei ole 24.09.2008 üüri tõstmise teates märkinud üüri tõstmise vaidlustamise korda.
lg 2 p-s 4 sätestatud nõude, märkida üüri tõstmise teates selgelt üüri tõstmise vaidlustamise kord, eesmärgiks ei ole üksnes üürniku teavitamine üüri tõstmise vaidlustamise võimalusest, vaid ka see, et üürileandja kirjeldaks teates üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korda. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-76-05 asunud seisukohale, et üüri tõstmise teates on üürileandjal igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Käesoleval juhul puudub üüri tõstmise teates selle vaidlustamise kord ning üüri tõstmine on tühine ka nimetatud alusel. 7.2. Hagiavaldusest, hageja vastusest kostja vastusele (t.l 68-69), täiendavast seisukohast (t.l 116-119) ning hageja kohtuistungitel avaldatud seisukohtadest nähtuvalt on hageja nõudeks mõista kostjalt välja tasumata üür ja viivised ajavahemiku eest 01.02.200931.01.2012 lähtudes 24.09.2008 üüri tõstmise teates märgitud üürisummast (s.o endise ja 6 tõstetud üüri summade vahe) ning hagi aluseks olevale faktilise asjaoluna on hageja tuginenud üürilepingule. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, mille kohaselt rikkus maakohus selgitamiskohustust ega selgitanud välja kõiki faktilisi asjaolusid, on põhjendamata. Hageja seisukohtadest (t.l 68, 117) on küll näha, et ta püüdis kostjaga üürisuhet lõpetada, kuid kuna kostja jätkas eluruumi kasutamist (lepingu täitmist), siis sellega hageja arvates tunnistas kostja uut üürimäära. Eeltoodu kinnitab üheselt, et hageja nõue üüri väljamõistmiseks põhines üürilepingul. Seetõttu on ebaõige apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, et tegelikult põhines hageja nõue alates 10.05.2009 kahju hüvitamise nõudel
MS § 633 lg-le 5 ei ole põhjendatud. 7.
lg 1 p-d 2 ja 3, s.o võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa ja võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Võlgnevuse arvestamisel on hageja lähtunud 24.09.2008 teatises märgitud üürisummast, s.o 60 kr/m2. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust – õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele poolele. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on õiguspärane siis, kui on täidetud mõlemad eelnimetatud eeldused. Kui ühte eeldust ei esine, on ülesütlemine õigusvastane ja tühine. Juhul, kui lepingupool, kelle suhtes leping üles öeldi, ülesütlemisega ei nõustu, ei pea ta kohtusse pöörduma. Antud juhul kostja ülesütlemisega (üüri suurendamisega) ei nõustunud ning ta jätkas lepingu täitmist. Sellest tulenevalt on ekslik apellandi seisukoht, et kuna kostja ülesütlemist ei vaidlustanud, on ülesütlemine kehtiv ja seda sõltumata õigusliku aluse puudumisest. 7 Käesoleva otsuse p-s 7.1 nõustus ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, et hageja poolt 24.09.2008 üüri tõstmine oli tühine. Seega puudus hagejal õiguslik alus tugineda tühisele üüri tõstmisele kui õiguslikule alusele lepingu erakorralisel ülesütlemisel. Eelnevast järelduvalt on ebaõige apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, et kuna leping lõppes 10.05.2009, siis tulnuks perioodi 10.05.2009-31.01.2012 osas kohaldada üürilepingu ülesütlemisest tulenevaid tagajärgi ning hagi osaliselt rahuldada
MS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Kersti Kerstna-Vaks Andra Pärsimägi 8 Üllar Roostoja
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.