KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 29. juuni 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-11-8335 Ts

imuses. Hageja palvel anti talle 2010 detsembri keskel 21.07.2010 üldkoosoleku protokoll. Rikkudes kokkulepet kaudse kütte tasu kohta lähtudes 17,22 m2-st, on kostja oluliselt rikkunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet. Kokkuleppe eesmärgiks oli hüvitada ühistule see soojusenergia, mida hageja korter tarbib naaberkorterite seinte, põranda ja lae kaudu, kuid vastavalt vaidlustatud otsusele peab hageja tasuma soojusenergia eest, mida hageja korter ei tarbi. Kuna mingeid õiguslikke või põhikirjast tulenevaid aluseid otsus ei sisalda, siis ei tugine see seadusele.

1. Kostja leidis, et hageja on nõude esitanud pärast aegumistähtaega ning palus kohaldada aegumist ja jätta hagi rahuldamata. Samuti on üldkoosoleku vaidlustatav otsus seaduslik. MAAKOHTU LAHEND
2. Viru Maakohus jättis
3. novembri 2011 otsusega J. Metsa hagi KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU vastu
4. juuli 2010 üldkoosoleku otsuse p 4 kehtetuks tunnistamiseks ja tühistamiseks rahuldamata ning menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt otsustati korteriühistu 21.07.2010 üldkoosoleku otsuse p-ga 4 arvutada juurde kaudse kütte eest 100% nendele korteriomanikele, kelle elektriarvestid asuvad suletud ruumis ning kes ei ela korteris pidevalt, aga juhatusel puudub võimalus kontrollida nendes korterites kütet. 2 Hageja, esitades 01.03.2011 hagi korteriühistu üldkoosoleku otsuse, millest ta sai teada mitte varem kui 13.12.2011, kehtetuks tunnistamiseks, on järginud korteriühistuseaduse (

) § 13 lg-s 3 sätestatud kolmekuulist tähtaega ja hageja nõue ei ole aegunud.

§ 13

lg-s 3 ei ole täpsustatud, milline üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik.

§ 1

lg 2 sätestab, et korteriühistuseaduses reguleerimata

imustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Hea usu põhimõtte järgimine võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 6 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 138 tulenevalt on õiguse üldpõhimõte ja käitumisnorm. Iseenesest hea usu põhimõttega vastuolus olev käitumine lubab jätta kohaldamata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tuleneva, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Samuti on mõistlikkuse põhimõtte järgimine käitumisnorm. Seaduses ei ole sätestatud, et kohus võib tühistada korteriühistu liikme suhtes heas usus käitumise või mõistlikkuse põhimõtte rikkumisega vastuvõetud korteriühistu üldkoosoleku otsuse. Kohus ei saa tühistada käitumisreeglitega vastuolus olevat käitumist, kuid seadus lubab jätta üldkoosoleku otsusest tuleneva tagajärje kohaldamata, kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. Riigikohtu seisukoha järgi otsuses nr 3-2-1-28-11 peavad tulenevalt TsÜS §-st 32 juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kui selliste põhikirjasätete alusel nõutakse majandamiskulude tasumist, on võimalik vastuväitega tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu põhimõttega. Hageja arvamus, et kostja ei tohiks muuta poolte vahelist suulist kokkulepet, et kaudset soojust arvestatakse kostja korteri suhtes pinnalt 17,22 m2, mis on ligikaudu 30% korteri üldpinnast, ja sellise kokkuleppe muutmine on hea usu vastane, sest see muudab poolte vahel väljakujunenud tava, ei tulene seadusest. Korteriühistuseaduses sätestatud põhimõtted (§ 2 lg 1; § 151) lubavad korteriühistul muuta igasuguseid kokkuleppeid lähtudes korteriühistu ja korteriomanike ühistest huvidest ning tegelikest kuludest. Seega ei ole tõendatud hageja väide, et korteriühistu 21.07.2010 üldkoosoleku otsuse p 4 on vastuolus seadusega seetõttu, et otsuse vastuvõtmisel on rikutud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet, ning tuleks seetõttu tühistada. Korteriühistuseadusest ei tulene, et korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsused peavad sisaldama faktilisi aluseid ja õiguslikku kvalifikatsiooni.

§ 13

lg 4 alusel on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamisekulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Poolte vahel ei ole vaidlust, et 21.07.2010 üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel oleks rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. MTÜS § 241 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. TsÜS § 86 lg 1 järgi on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. TsÜS § 138 lg 2 järgi ei ole õiguse teostamine 3 lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Lähtudes Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-50-11 on ekslik väide, et TsÜS § 86 ei kohaldu juriidilise isiku organi otsustele. Juriidilise isiku organi otsuse tühisuse selle vastuolu tõttu heade kommetega sätestab TsÜS § 38 lg 2. Ka korteriühistule

§ 1

lg 2 alusel kohaldatava MTÜS § 241 lg 1 järgi toob üldkoosoleku otsuse tühisuse kaasa see, kui otsus ei vasta headele kommetele. Heade kommete vastasus üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena eeldab konkreetsete asjaolude esitamist ja kohtus tuvastamist. Riigikohus on leidnud, et üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks pole TsÜS § 86 lg 1 järgi kohustus tasuda keskkütte kulud arvestades korterite reaalosade suurust, sõltumata tegelikust tarbimisest. Lähtudes eeltoodust ei ole üldkoosoleku otsuse p 4, mille kohaselt oleks hagejal kohustus tasuda keskküttekulude eest arvestades korteri reaalosa suurust, sõltumata tegelikust tarbimisest, vastuolus heade kommetega ja ei ole seetõttu tühine. Seega kohus ei tuvastanud ei korteriühistu 21.07.2010 üldkoosoleku otsuse p 4 tühisust ega vastuolu seadusega, mis lubaks kohtul otsuse tühistada. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. J. Mets esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
2. novembri 2011 otsuse tühistamist osas, kus kohus leidis, et korteriühistu üldkoosoleku kaevatav otsus ei ole vastuolus seadusega, ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada, samuti mõista välja kostjalt hageja kasuks kohtukulud. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on kohtuotsus vastuoluline ja seetõttu põhjendamatu ning ei vasta TsMS § 436 lg 1 nõuetele. Kohus tuvastas õigesti, et MTÜS § 241 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus tühine, kui see muu hulgas ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka muudel seadusega sätestatud juhtudel. Kohus tsiteeris TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2, mille kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas juhul, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kohus tsiteeris põhjendatult ka TsÜS § 38 lg 2, mille järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui tühisus on otseselt sätestatud seaduses tagajärjena või on otsus vastuolus heade kommetega. Samas leidis kohus aga, et korteriühistu üldkoosoleku vaidlustatud otsus, millest lähtuvalt oleks hagejal kohustus maksta keskküttekulude eest arvestades korteri reaalosa suurust, olenemata reaalsest tarbimisest, ei ole vastuolus heade kommetega ega ole seetõttu tühine; 2) on maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-50-11 asjakohatu, kuna nimetatud lahendis on kõne all tulevased võimalikud õigussuhted korteriomaniku ja korteriühistu vahel. Riigikohtu otsuses kirjeldatakse olukorda, kus korteriühistu kohustas korteriomanikku, kelle korteris on elektriküte, taastama keskkütte ning järgmisel kütteperioodil otsustati sellele korteriomanikule arvestada soojusenergia tarbimist lähtuvalt korteri reaalosa suurusest, olenemata faktilisest tarbimisest. Riigikohus otsustas, et sel juhul on hageja õiguste rikkumine võimatu (kui keskküte taastatakse, siis on loomulikult vaja arvestada korteri pinna järgi, aga kui ei taastata, siis korteri reaalosa alusel arvestama ei hakata). Hagejat ei ole kohustatud keskkütet taastama. Järelikult ei saa hageja korter tarbida soojusenergiat lähtudes reaalosa suurusest. Maakohtu otsus on selles osas ebaseaduslik (TsMS § 436 lg 1); 3) on kohus rikkunud oluliselt TsMS § 442 lg 8, kuna on jätnud andmata hinnangu hageja põhjendustele, miks üldkoosoleku otsus on vastuolus heade tavadega (hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte rikkumine kostja poolt (VÕS § 6 lg 1; § 7 lg 2): poolte vahel on kokkulepe 4 soojusenergia eest tasumiseks lähtuvalt 17,22 m2-st ning omamata korteris keskkütet, on ebamõistlik tasuda selle eest 100% ulatuses; lubamatu on nõuda tasu teenuse eest, mida ei osutata).
3. KORTERIÜHISTU POSKA 47 NARVA-JÕESUU vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt on maakohtu otsus õige ja õiglane. Riigikohtu tsiviilkolleegium on tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11 leidnud, et põhikirjaga kooskõlas olevat üldkoosoleku otsust, kui põhikirjas endas puudub vastuolu seadusega, ei saa lugeda tühiseks ega tühistada. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et üldkoosoleku kokkukutsumisel oli rikutud seaduse või põhikirja nõudeid või et põhikiri on vastuolus seadusega. Seega puuduvad alused hagi rahuldamiseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu
5. novembri 2011 otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
6. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud asjaoludele ja tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult jätnud J. Metsa hagi rahuldamata.
7. Asja materjalidest nähtub, et korteriühistu 21.07.2010 üldkoosoleku otsuse p-ga 4 otsustati arvutada juurde kaudse kütte (kaugkütte) eest 100% nendele korteriomanikele, kelle elektriarvestid asuvad suletud ruumis ning kes ei ela korteris pidevalt, aga juhatusel puudub võimalus kontrollida nendes korterites kütet. J. Mets vaidlustas korteriühistu 21.07.2010 üldkoosoleku otsuse nimetatud punkti, kuna leidis, et see on vastuolus VÕS §-des 6 ja 7 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, sest tal oli varasemalt korteriühistuga suuline kokkulepe, mille kohaselt arvestatakse talle kaugkütte eest tasu lähtudes ca 30% korteri üldpinnast. Maakohtu 03.11.2011 istungi protokollist (t.l 107-112) nähtuvalt on kostja põhjendanud vaidlustatud üldkoosoleku punkti vastuvõtmist sellega, et hageja ei täitnud suulist kokkulepet ega kütnud oma korterit elektriga vajalikul määral. Kostja andmetel ei ela hageja pidevalt enda korteris ning kostjal puudub võimalus lahendada teiste korteriomanike kaebusi ja kontrollida suulise kokkuleppe tingimusi. Maakohus on õigesti märkinud, et

§ 2

lg 1 ja § 151 annavad kostjale õiguse muuta korteriühistu ja korteriühistu liikme vahelisi kokkuleppeid, kui neid ei täideta ning lähtuda tuleb korteriühistu liikmete ühistest huvidest. KOS §-s 11 on sätestatud korteriomaniku kohustused ning selle paragrahvi lg 1 p 1 kohaselt korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 12 lg 2 näeb ette, et käesoleva seaduse § 11 lg 1 p-s 1 käsitletud tavakasutuse piires võivad korteriomanikud otsustada

imusi häälteenamusega. Hageja ei ole lükanud ümber kostja väidet, et ta ei ela pidavalt enda korteris ning seetõttu ei ole osutunud võimalikuks kontrollida hageja korteri temperatuuri ja kütmise ulatust. Kostja seisukohast maakohtu istungil tuleneb, et kui hageja täidab suulist kokkulepet, ei nõua nad kaugkütte eest rohkem kui 30%. 5 Ülaltoodu alusel on maakohus õigesti leidnud, et 21.07.2010 üldkoosoleku otsuse p 4 ei ole vastuolus seadusega ning apellandi seisukoht, et otsuse vastuvõtmisel on rikutud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet ning tuleks seetõttu tunnistada kehtetuks, ei ole õige. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et vaidlustatud üldkoosoleku otsuse p 4 tühisuse aluseks ei ole TsÜS § 86 lg 1 järgi kohustus tasuda keskkütte kulud arvestades korterite reaalosade suurust sõltumata tegelikust tarbimisest. Ringkonnakohus märgib, et kui hagejalt nõutakse kaugkütte kulude tasumist ning pooltel tekkib vaidlus üldkoosoleku otsuse p 4 tõlgendamise üle, on hagejal võimalik kasutada teisi õiguskaitsevahendeid. Riigikohus on 18.07.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11 asunud seisukohale, et analoogilisel juhul on hagejal võimalik esitada tuvastushagi temale langeva tasu suuruse kindlakstegemiseks või küttekulude tasumise nõude esitamisel esitada vastuväide ja selgitada välja tasu tegelik suurus. 9. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud apellatsiooniastmes TsMS § 171 lg 1 alusel J. Metsa kanda. Viivi Tomson Andra Pärsimägi 6 Üllar Roostoja