Obsah (4)

§ 94§ 67§ 87§ 25

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Määruse tegemise aeg ja koht 20. november 2015, Tartu Tsiviilasja number 2-15-13490 Tsiviilasi H.M. h

) § 87 ja § 94 lg 4 alusel tühistada kokkulepe üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks, eluruumi ostu-müügilepingu ja pärimistunnistuse ning tagastada korter hagejale. Hagiavalduse kohaselt erastas E.S. 23.05.1996 hageja EVP-de eest korteri, mida hageja üüris Koosa sovhoosilt. Hageja ei ole korteri erastamiseks E.S.le luba andnud. Hageja arvas, et E.S. erastas korteri hageja, mitte enda, omandisse. Vaatamata sellele on sõlmitud E.S. ja Koosa osavalla vallavanema vahel 23.05.1996 eluruumi ostu-müügileping ning E.S. on 13.12.2007 kantud kinnistusraamatusse korteriomandi Tartumaal Vara vallas Koosa külas Koosa X-X omanikuna. 18.06.2015 välja antud pärimistunnistuse kohaselt on E.S. (surnud XX.XX.XXXX) pärijaks Vara vald. MAAKOHTU LAHEND 2. Tartu Maakohus jättis 23. septembri 2015 määrusega H.M. hagi Vara Vallavalitsuse vastu tehingu kehtetuks tunnistamiseks ja korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks menetlusse võtmata ning tagastas hagiavalduse H.M.le. Määruse kohaselt on esitatud hagiavaldus puudustega, st tegemist võiks olla tuvastushagiga, mille puhul tuleb märkida, millise konkreetse nõude hageja esitab. Lisaks on hageja soovinud tehingu tühistamist pettuse tõttu (

§ 94

lg 4), milline tühistamise alus ei laiene kolmandate isikute suhtes, st tehingu tühistamist pettuse tõttu saab nõuda tehingu üks pool. Antud juhul ei ole aga otstarbekas puudusi kõrvaldada, sest ka vastava hagi esitamisega ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada. Kohus leidis, et avaldus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata, sest sellega ei ole hageja taotletud eesmärki võimalik saavutada. Riigikohtu tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 tehtud otsuse kohaselt saab asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Asjaõiguslepingu pooleks mitteoleval isikul ei olnud õigust tühistada pärast 1. juulit 2002 sõlmitud asjaõiguslepingut kehtivas tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatud tehingu tühistamise alustel. Ka pärast 1. juulit 2002 sõlmitud asjaõiguslepingut ei saa tühistada isik, kes pole lepingupool, sest

§-de 90, 92, 94, 96 ja 97 kohaselt on selline õigus tehingu teinud isikul. Kuivõrd vaidlustatud tehing ei mõjuta hagejate asjaõiguslikku positsiooni, siis ei ole õiguslikku alust hagi rahuldada. Kohtu hinnangul soovib hageja pärast kokkuleppe üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks ja eluruumi ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamist nõuda tühisuse tunnustamist ka asjaõiguslepingu osas, mille alusel tehti kinnistusraamatusse registriossa nr 4090504 omanikukanne E.S. osas. Viidatud Riigikohtu lahendist tuleneb, et kolmas isik ei saa pärast 2 1. juulit 2002 sõlmitud asjaõiguslepingut tühistada. Seega ei ole hagejal võimalik asjas soovitud eesmärki saavutada ei pooltevahelise kokkuleppe (kokkuleppe üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks) ega ka eluruumi ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamisega. Hageja taotletud eesmärki ei ole võimalik saavutada isegi juhul, kui asuda seisukohale, et pooltevahelise kokkuleppe, eluruumi ostu-müügilepingu, asjaõiguslepingu ja pärimistunnistuse tühistamine on võimalik. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56¹ lg 1 sätestab, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kinnistusraamatusse oli korteriomandi omanikuna kantud E.S.. Tuginedes lisaks ka

§ 67

lg 1; § 68 lg 4, pärimisseaduse § 4 lg 1; § 118 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse § 34 lg 1 sätetele asus kohus seisukohale, et Vara vald on vaidlusaluse korteriomandi saanud heauskselt, heausksete toimingutega, milleks on pärandi vastuvõtmine ning kinnistamisavalduse esitamine. Hagiavalduses märgitud tehingute tühistamise tagajärjel ei saaks hageja korteri omanikuks. Seega ei ole võimalik ka kinnisasja väljanõudmine Vara valla käest, kuna hagejal puudub vindikatsioonihagi esitamise õigus. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

1. H.M. esitas määruskaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
2. septembri 2015 määruse tühistamist ja hagi menetlusse võtmist. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on tegemist eelkõige tuvastushagiga. Tulenevalt eluruumide erastamise seaduse § 5 lg 1 p-st 1 sai eluruumi erastada üürnik või tema nõusolekul täisealine perekonnaliige. Hageja sai vaidlusaluse korteri seoses tööle asumisega Koosa sovhoosi. Tegemist oli tööandja eluruumiga. E.S. pole kunagi Koosa sovhoosis töötanud ja seetõttu ei saanud ta olla ka korteri erastaja. Vara Vallavalitsuses ei ole ega saagi olla korteri üürilepingut E.S. nimele. Korteri erastamise dokumendid on võltsitud ning võltsingu kinnitas Koosa Osavallavalitsuse töötaja I.K.. Ilmselt osales ta ka võltsingu koostamisel. E.S. ei olnud hageja perekonna liige. Seega ainsaks eluruumi erastamise õigustatud subjektiks oli hageja; 2) ei saa nõustuda kohtu seisukohaga, et hageja on kolmas isik ja seepärast ei saa ta kohtult oma huvidele kaitset. Koosa Osavallavalitsuse õigusrikkumine tekitas õigussuhte Koosa Osavallavalitsuse ja hageja vahel. E.S. oli siin kolmas isik, kes ilmselt esines ka kihutajana. Eluruumi edasine vormistamine põhineb eelpool kirjeldatud õigusrikkumisel; 3) ei saa Vara Vallavalitsust pidada heauskseks eluruumi omandajaks, sest Koosa Osavallavalitsuse õigused ja kohustused on üle läinud Vara Vallavalitsusele, sealhulgas on Vara Vallavalitsusse üle läinud ka I.K., kes fabritseeris võltsitud dokumendid. Vara Vallavalitsus pidi olema võltsingust teadlik; 4) ei ole kohus küllaldaselt põhjendanud keeldumismäärust, kuid samas on juba alustanud sisulist analüüsi. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu vaidlustatud määruse resolutsioon muutmata. Ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu määruse õiguslikku põhjendust. 3
4. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et H.M. hagiavaldus tuleb jätta menetlusse võtmata TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi, kuna sellega ei ole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada. Hagiavalduse kohaselt palub H.M. tühistada kokkulepe üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks, eluruumi ostu-müügileping ja pärimisõiguse tunnistus ning tagastada talle vaidlusalune korter. Hageja on tuginenud seejuures

§-le 87 ja § 94 lg-le 4. Maakohus on õigesti leidnud, et hagiavalduse põhjendustest nähtuvalt soovib hageja muu hulgas tuvastada 23.05.1996 asjaõiguslepingu tühisust (

§ 87

), mille alusel tehti kinnistusraamatusse registriossa nr XXXXX omanikukanne E.S. kohta. Viidates Riigikohtu 13.02.2008 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 väljendatud seisukohale, on maakohus teinud õige järelduse, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi. Samas lahendis on Riigikohus märkinud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamine tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav. Antud juhul olid 23.05.1996 lepingu poolteks Koosa osavald ja E.S. ning vaidlusaluse asjaõiguslepingu võimaliku tühisuse tuvastamine ei mõjutaks hageja asjaõigusi, st hageja ei saaks Koosal asuvas majas nr XX krt XX omanikuks. Järelikult ei ole hagejal õigust hageda vaidlusaluse korteriomandi ülekandmise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist. Hagiavalduse põhjendustest nähtuvalt on hageja tuginenud veel pettusele (

§ 94

). Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et lepingu saab tühistada üksnes lepingupool (tehingu teinud isik). See kehtib nii võlaõigusliku kui asjaõiguslepingu tühistamise kohta. Kuna hageja ei olnud vaidlusaluse müügilepingu ja asjaõiguslepingu pool, siis tal puudub õigus vaidlusalust lepingut tühistada. Maakohtu eelmärgitud seisukohta kinnitab Riigikohtu praktika (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-128-03 p 12; nr 3-2-1-140-07 p 34). Ülaltoodu kinnitab, et esitatud hagiavaldusega ei ole hagejal võimalik oma taotletavat eesmärki (omandiõigust Koosal asuvas majas nr 20 krt 18) saavutada ning ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust järeldada vastupidist. Maakohtu poolt õigusnormi ebaõigele kohaldamisele ei ole määruskaebuses tuginetud ning väide, et maakohus lahendas asja sisuliselt, ei ole õige.

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtus on ebaõigesti leidnud, et Vara vald omandas vaidlusaluse korteriomandi heauskselt. Nimetatud põhjendused tuleb maakohtu määruse põhjendavast osas välja jätta. AÕS § 561 sätestab heauskse omandamise võimaluse ning nimetatud sätte eelduseks on see, kui isik omandab tehinguga kinnisomandi kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Antud juhul omandas Vara vald vaidlusaluse korteriomandi pärimise teel seaduse alusel (t.l 7-8), mitte tehinguga. Seetõttu ei ole maakohtu alternatiivne seisukoht, mille kohaselt Vara vald omandas vaidlusaluse korteriomandi heauskselt, õige. Samas ei mõjutanud maakohtu eelnimetatud ebaõige seisukoht maakohtu määruse lõppjäreldust.
2. Kostjaks on antud asjas Vara vald (Vara Vallavalitsuse kaudu), mitte aga Vara Vallavalitsus, nagu on märgitud maakohtu määruses.

§ 25lg 2 kohaselt on avalik-õiguslikuks juriidiliseks isikuks kohaliku omavalitsuse üksus (seega vald) ning Ts

MS § 201 ja 202 lg 1 kohaselt on tsiviilkohtumenetlusõigusvõime ja tsiviilkohtumenetlusteovõime juriidilisel isikul. 8. Tartu Maakohtu 26.10.2015 määrusega on H.M. vabastatud määruskaebuse esitamisel riigilõivu 50 euro tasumisest. Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud apellatsiooniastmes H.M. kanda ning H.M.lt tuleks välja mõista määruskaebuselt tasumata riigilõiv 50 eurot. 4 Lähtudes Tartu Maakohtu 26.10.2015 määruse põhjendustest vabastab ringkonnakohus H.M. TsMS § 190 lg 7 alusel riigilõivu 50 euro riigituludesse tasumise kohustusest. /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi 5 /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja