ja kostja põhikiri erisusi ette ei näe. Hageja poolt vaidlustatud otsused Kaidi XXX mittelubamine hagejat koosolekul esindada võeti vastu enne kui asuti arutama päevakorras olevaid küsimusi. Seda küsimust päevakorras ei olnud, mistõttu on otsus vastu võetud üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkudes. Hageja esindaja esitas volikirja pärast üldkoosoleku ruumi sisenemist koosoleku juhatajana esinenud ühistu juhatuse liikmele XXX (keda hageja esindaja varasemast tundis), juures viibisid teised koosolekule kogunenud isikud. XXX võttis volikirja vastu, fotografeeris seda oma telefoniga. Volikirja esitamine on fikseeritud ka koosoleku protokollis. XXX nõudis hageja esindaja lahkumist koosoleku ruumist. Kostja vastupidised väited ei vasta tõele, on tõendamata. Hageja esindaja lahkumist nõudes viitas XXX korteri omandiõiguse sätetele, mille järgi temal korteriomaniku esindajana olevat õigus otsustada, kes tohib üldkoosoleku ruumiks kasutatud korteris viibida ja kes mitte. Kui hageja esindaja keeldus lahkumast, lähenesid XXX ja tema abikaasa hageja esindajale füüsiliselt ja kehalise kontakti vältimiseks oli hageja esindaja sunnitud lahkuma. Kostjal puudus alus nõuda, et hageja oleks pidanud oma esindajaks valima kellegi teise. Kolmandas päevakorra punktis võeti vastu otsus teha fassaadiremont koos omafinantseeringuga kuni 3000 eurot korteriomandilt. Päevakorras oli XXX fassaadiremondi laenu võtmise võimalused. Omafinantseering. Riigikohtu 13.02.2013 otsusele nr 3-2-1-181-12 punktile 14 viidates tuleb küsimuse, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud päevakorras 2 olevast XXX fassaadiremondi laenu võtmise võimalused. Omafinantseering tuleb eeldada, et mõistlik ühistu liige sai aru, et otsuse vastuvõtmisel keskendutakse laenu võtmise võimalustele, mitte ei otsustata remonti finantseerida laenu võtmata ühistu liikmetelt täiendavalt kogutavatest vahenditest. Enne koosolekut ei saanud ühistu liikmed eelinfot selle kohta, et ühistu krediidiasutustest laenu ei saa, juhatus pidi seda enne koosolekut teadma. Ka ei edastatud ühistu liikmetele fassaadiremondi hinnapakkumist ega muud teavet tööde võimaliku maksumuse kohta. See takistas võimaliku omafinantseeringu suuruse üle otsustada. Eelinfo mittesaamise tõttu ei võinud ühistu liikmed eeldada, et võetakse vastu otsus, millega kohustatakse iga ühistu liiget panustama remondi rahastamisse 3000 euroga, mis on märkimisväärne summa. Otsuse vastuvõtmisel rikuti koosoleku kokkukutsumise korda. Hinnapakkumisi võidi küll koosolekul näidata, kuid need olid koosoleku ajaks aegunud ja kehtetud. Otsust ei saadud teha ka selle tõttu, et 28.11.2012 oli otsus fassaadiremondi finantseerimise kohta juba vastu võetud. Otsust ei ole tühistatud ega tuvastatud selle tühisust. 28.11.2012 otsuse muutmise vajaduse kohta ühistu liikmetele mingit infot juhatus ei andnud. Neljanda päevakorra punkti Korterite üürimisest, sellega seonduva kolimise jne korraldused puhul eeldab mõistlik korteriühistu liige, et tegemist on teavitava punktiga päevakorras, kus soovitakse juhtida elanike tähelepanu kolimise korralduslikele küsimustele, mitte ei panda korteriomanikele kohustust teavitada juhatust korteri valdaja elukorraldusest. Kuna mõistlik ühistu liige ei võinud aru saada, et märgitud küsimuses võetakse vastu otsus, on tegemist üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega. Nimetatud otsuse kohta on kostja käsitlus kummaline. Eesti keele- ja kultuuriruumis ei oodata, et korralduslike küsimuste arutamise päevakorrapunktis antakse korraldusi. Ühisomandisse kuuluva vara (nt trepikoda, välisuksed, lukud) kasutamise reguleerimist tuleb lahendada korteriomanike kokkuleppega. Neljas otsus võeti vastu seoses kohtuvaidlusega (päevakorrapunkt 5) ning otsustati, et kostja on nõus sõlmima hagejaga komproimissi kui hageja avaldusest loobub ja hageja kanda jäävad nii tema enda kui ka korteriühistu menetluskulud, mis on seotud käesoleva kohtuvaidlusega. Otsus võeti vastu küsimuses, mis oli päevakorras Ülevaade 28.10.2014 toimunud kohtuistungist Harju Maakohtus. Päevakorrapunkti sõnastusest on selge, et tegemist on kirjeldava ülevaatega ning otsuse vastuvõtmist ei saanud selles päevakorrapunktis eeldada. Rikuti koosoleku kokkukutsumise korda. Hageja ei ole kostjalt vastutulekut palunud. Arvestades kompromissi saatmise aega (3 päeva enne üldkoosolekut), oli hageja teadlik, et kompromissi osas ei ole otsuse tegemine üldkoosolekul võimalik (va kui osalevad kõik liikmed). Kompromissi ettepaneku osas otsuse tegemine ei olnud ka hageja eesmärk. Hageja esindaja soovis kompromissi ja selle õiguslikke tagajärgi ühistu liikmetele selgitada. Kompromissiga nõustumine või selle tagasilükkamine oli kostja juhatuse pädevuses ega vajanud üldkoosoleku volitusi. Riigikohtu lahendist 3-2-1-181-12 juhindudes on ülalmärgitud otsused tühised koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu (
). Alternatiivselt on otsused kehtetud (
Kaidi XXX mittelubamise otsus hagejat koosolekul esindada on vastuolus seadusega (
Ühistu põhikirja p 30 on vastuolus KÜS §-ga 101.
Sama on rõhutanud korduvalt ka Riigikohus (nt lahend 3-2-1-28-11, p 12). Otsus fassaadiremondi omafinantseeringu kohta on vastuolus kostja põhikirja p-ga
lg 6 järgi lahendada eelnevalt päevakorda võtmata mh avaldusi, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, ka võib koosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi. Fassaadiremondiga seonduva otsuse vaidlustamine põhjusel, et mõistlik ühistu korteriühistu liige ei saa aru, et koosolekul võetakse vastu otsuseid ja just nimel omafinantseeringu osas, on alusetu seetõttu, et hageja ise ei tahtnud koosolekul osaleda. Hageja saabus koosoleku alguseks, kuid ei soovinud sinna jääda ja lahkus koosolekult. Takistusi koosolekul viibimiseks hagejale ei 4 tehtud. Hageja lahkumist kostja liikmed takistada ei saanud ega tohtinud. Seda arvestades, et hageja tuli koosoleku alguseks kohale, puudus tal takistus koosolekul osaleda ja hääletada, ei riku vastuvõetud otsused tema õigusi ega kohustusi. Asjakohatu on hageja väide, et ühistu liikmetele ei antud eelinfot, et ühistu krediidiasutustest laenu ei saa. Ühistu liikmetel on õigus nõuda juhatuselt selgitusi ja täiendavaid dokumente, hageja seda ei teinud. Seadus ei nõua enne koosolekut eelinfo andmist ja materjale, mida koosolekul jagatakse. Koosolekust osavõtmise korral oleks hageja saanud põhjaliku ülevaate sellest, miks ühistu laenu ei saa ja miks tuleb fassaad korda teha omafinantseeringuga. Hagejal oli koosoleku ajaks võlgnevus ühistu ees 2000 eurot, seepärast pangad laenu ei anna. Hageja ja tema abikaasa XXX on esitanud Tehnilise Järelevalve Ametile kaks kaebust, milles kinnitasid, et elamu fassaadilt pudeneb krohvitükke. Seetõttu tuli otsus vastu võtta kiiremas korras. Kui ühistu maja fassaadi korda ei tee, võidakse ühistule määrata trahv. Seega on koosolekul vastuvõetud otsus kõigile ühistu liikmetele oluline. Koosolekul olid hinnapakkumised olemas ja koosolekul osalenud ühistu liikmed tutvusid nendega koosolekul. Protokoll ei ole stenogramm, vaid peab vastama
Koosolekust osalejad võivad nõuda tähtsust omavate asjaolude protokollimist. Otsuse poolt hääletas 7 liiget, see tähendab, et 7 liiget oli nõus tasuma 3000 eurot fassaadi remondi eest. Otsus igast korterisse sisse- ja väljakolimisest juhatuse teavitamise kohustuse kohta võeti vastu ühehäälselt, seega said kõik kohalolijad mõistlikult aru, et korteriomanik teavitab ühistu juhatust, kui tema korterist keegi välja või sisse kolib. Päevakorras oli selgelt kirjas, et selles küsimuses antakse korteriühistu liikmetele selged korraldused. Otsuse vajaduse tingis asjaolu, et korteri nr 4 rentnike vahetumisel toimus majas suuremahuline vargus, kuna maja uksed olid lahti ja koridor valveta (varastati keldris asuvatest erinevatest hoiupaikadest maja kaameravalve keskus, salvestav arvuti, reservis olnud küttepump, jalgrattad ja mõned majaelanike isiklikud asjad). Otsus võeti vastu ühehäälselt, otsus puudutas kõigi korteriomanike ühisvara ja turvalisust. Viidates Riigikohtu otsusele 3-2-1-76-04 märkis kostja, et ilmselgelt on kõigi korteriühistu liikmete huvi, et majja ei pääse vargad ja kõigile oleks teda, millal toimub üürnike vahetus, st siis omakorda hoolikamalt jälgida, et uksed oleksid lukustatud ja kõrvalised isikud trepikojas ei patseeriks. Hageja poolt IV otsuse vaidlustamisega ei nõustu kostja samuti. Hageja saatis kompromissi ühistule alles 4.11.2014, pärast koosoleku kutsete väljasaatmist. Kompromissi arutamine ühistu liikmete poolt oli vastutulek hagejale ega saa rikkuda tema õigusi. Mõistlik ühistu liige sai kohapeal aru, et päevakorra p 5 all on mõistlik arutada ja otsustada hageja kompromissi. Hagejal selles osas hääleõigust nagunii ei ole (
ÜS § 33 lg 3 järgi saab juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda vaid juhul, kui tühised või tühistatud hääled mõjutasid otsuse tegemise võimalikkust või otsuse sisu. Alusetu on ka alternatiivne nõue. Kostja ei nõustu, et koosolekust võttis osa vaid 4 korteriühistu liiget ja 3 inimest, kes ei olnud korteriühistu liikmed, mistõttu otsused on vastuvõetud kvoorumi nõuet rikkudes. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-79-14 sedastanud, et tehingu võib teha esindaja kaudu (TsÜS § 115 lg 1). Selline tehing kehtib esindatava suhtes Registreerimislehel märgitu kohaselt oli XXX korteri nr 8 esindaja, Andrus Varik korteri nt 5 esindaja, XXX korteri nr 3 esindaja. Koosolekule jäädes oleks hageja saanud volikirjadega tutvuda. 4 korteriühistu liikme ja 3 esindaja kohaloleku tõttu oli üldkoosolek otsustusvõimeline. Hagejal oli võimalus volitada ennast esindama nt teist korteriühistu liiget või enda perekonnaliiget (
Põhikirja p 30 näeb ette, et ühistu liiget võib lihtkirjaliku volikirja alusel esindada teine ühistu liige või ühistu liikme perekonnaliige. Kaidi XXX ei ole hageja perekonnaliige ega esitanud oma volikirja, mistõttu tal ei olnud õigus hagejat koosolekul 5 esindada. Fassaadi remondi kohta vastuvõetud otsus võeti vastu 7 poolthäälega. Kvoorumi nõuet ei rikutud. Kohal oli kokku 8 liiget. Asjakohatud on hageja väited hagiavalduse p-des 2.3.1 -2.3.4 (lk 58) ja p 2.
) § 24 lg 1 kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse.
g 1 kohaselt on otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokolli ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaiseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Otsus Kaidi XXX mittelubamise kohta korteriühistu üldkoosolekul hagejat esindama on vastuolus seadusega ja seetõttu kehtetu ning hageja nõue otsuse tühistamiseks (ehk kehtetuks tunnistamiseks) kuulub rahuldamisele. Hageja väitel on otsus tühine kuna päevakorras viidatud küsimust ei olnud. Hageja põhinõude esitamise motiiviks on asjaolu, et otsus on vastuvõetud üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkudes, kuna päevakorras, mis oli märgitud koosoleku kutsele, viidatud küsimust ei olnud. 6 Koosoleku kokkukutsumise korda seoses nimetatud otsusega rikutud ei ole. Küsimust sellest, kas lubada koosolekule korteriomandi omaniku esindajat volikirja alusel või mitte ei ole võimalik eelnevalt päevakorda võtta kuna alles koosoleku alguses selgub, kes korteriomandi omanikest on tulnud koosolekule isiklikult ja kes esindaja kaudu. Otsus nimetatud küsimuses on tehtud korraldusküsimuses, mis ei pidanud olema eelnevalt päevakorda võetus (
Otsus on aga vastuolus seadusega. Nimelt võib korteriühistuseaduse (KÜS) § 101 alusel üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Kostja põhikirja (lk 23-27) p 30 on nimetatud sättega vastuolus.
lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse seadust, kui põhikirjasäte on vastuolus seaduses sätestatuga. Kuivõrd koosoleku protokolli kohaselt ei lubatud Kaidi XXX koosolekule hageja esindajana ja see on vastuolus seadusega ei analüüsi kohus kostja poolt Kaidi XXX koosolekule hageja esindajana mittelubamise põhjendusi, mille kostja on esitanud menetluse käigus. Tunnistajana ülekuulatud koosoleku protokollija XXX ütluste kohaselt, kui protokollis on kirjas, et ilmus koosolekule Kaidi XXX, kes esitas üldkoosolekule lihtkirjaliku volikirja, siis see nii oli. Tunnistaja ütlustest järeldab kohus, et protokoll kajastab üldkoosolekut õigesti. Tunnistaja kinnitas, et tema ei tea, miks K. XXX volikirja ei ole protokollile lisatud, volikirjad antakse üldkoosoleku juhataja mitte protokollija kätte. Tunnistajana üle kuulatud XXX andis ütlusi selle kohta, et K. XXX ei lubatud üldkoosolekul hagejat esindama kuna tema isik ei vastanud ühistu põhikirja (p 30) nõuetele. Seega on tõendatud, et K. XXX ei lubatud kostja 06.11.2014 üldkoosolekule selle tõttu, et ta ei vastanud esindajana põhikirja p 30 nõuetele. Sama põhjus on märgitud üldkoosoleku protokolli/otsusesse. Kohus lähtub otsuse kehtivuse üle otsustamisel üldkoosoleku protokolli kantust. Kostja on väitnud, et hageja tuli ise koosolekule kohale, hageja on selgitanud, et ta läks kohale küll koosoleku alguseks, kuid tal ei olnud võimalik koosolekul ise osaleda. Seda hageja väidet ei ole kostja ümber lükanud. Nimetatud väite puhul arvestab kohus ka asjaoluga, et vaidlusalusel üldkoosolekul oli XXX XXX esindajana ja teda ennast esindas volikirja alusel XXX. Arvestades tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 32 sätestatud hea usu põhimõtet omavahelistes suhetes ning asjaolu, et korteriühistu on korteriomanike ühistu, peaks ühistu, mille moodustavad korteriomandite omanikud, kõiki korteriühistu liikmeid kohtlema võrdselt, st kui üldkoosolekule lubati XXX oma esindaja XXX kaudu, kuigi ta koosolekul ka ise osales (XXX esindajana), siis oleks samal kombel tulnud kohelda ka hagejat ning lubada teda esindama esindajat kuigi ta koosolekule (vähemalt koosoleku alguseks) ise kohale läks. Otsuste nr 3, 4, 5 tühisus/mittetühisus Otsuste, mis võeti vastu päevakorra punktides 3, 4 ja 5, vastuvõtmisel ei ole rikutud koosoleku kokkukutsumise korda. Hageja peab nimetatud korra rikkumiseks seda, et päevakorras kirjasolevast ei saanud mõistlik inimene aru saada, millised küsimused võivad otsustamist vajada (fassaadiremont), et kavatsetakse üldse vastu võtta otsuseid (korterite üürimine, kohtuvaidlus). Hageja poolt esitatud asjaoludel nimetatud kolm otsust tühised ei ole. Koosoleku kokkukutsumise korda nende otsuste puhul rikutud ei ole. Koosoleku kutses on kõik kolm küsimust päevakorras olevatena märgitud. Päevakorras on nende sõnastus esitatud selgelt ja arusaadavalt – selliselt, et mõistlik inimene pidi arusaama, et arutamisele tuleb päevakorra punkti 3 raames seoses hoone fassaadiremondi vajadusega nii laenuvõtmise küsimus kui ka korteriomandite omanike omafinantseeringu küsimus. Olukorras, kus üldkoosoleku päevakorda oli märgitud XXX fassaadiremondi laenu võtmise võimalused. Omafinantseering otsustamine, pidi mõistlik korteriühistu liige aru saama, et nende küsimuste üle otsustamine võib hõlmata ka selle otsustamist, kuidas XXX fassaadiremondi rahastamine saab toimuma – kas pangalaenu võtmise või omafinantseeringu või nende kombinatsiooni kaudu. Ka päevakorras olnud p 4 puhul oli selgelt väljendatud, millist küsimust koosolekul arutama hakatakse. Hageja tõlgendab Riigikohtu seisukohta lahendis nr 3-2-1-181-12 vääralt. Riigikohus on sedastanud, et üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob eelviidatud sätte (
lg-t 3) kohaselt 7 kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse ning et kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras. Ka punkti 5 sõnastus ülevaade 28.10.2014 toimunud kohtuistungist Harju Maakohtus päevakorras on selge ja lubas arutada küsimust, mis seondus päevakorras märgitud kohtuvaidlusega, sh kompromissiga (mis võib olla iga kohtuvaidluse osa). Nagu märgitud, vaidlusalused küsimused olid üldkoosoleku päevakorras. Seega ükski vastuvõetud otsustest ei ole tühine koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise motiivil. Aegumine Hageja alternatiivsed nõuded ei ole aegunud KÜS § 13 lg-st 3 tulenevalt. Vaidlusalused otsused võeti vastu 6.11.2014 üldkoosolekul. Hageja sai otsustest teada 14.11.2014, mil ta sai kostjalt vaidlusaluse üldkoosoleku protokolli. Hagi esitas hageja 15.02.
Ka juhul kui Kaidi XXX oleks lubatud üldkoosolekul hagejat esindama ja kui ta oleks hääletanud kõikide vastuvõetud otsuste vastu, ei muudaks see hääletamistulemust ja sellest tulenevalt otsuste vastuvõtmist sellisel kujul nagu need vastu võeti. Tulenevalt TsMS §132 lg 11 ja lg 4 p 8 alusel on hagihind 3500 eurot. Seoses hagi osalise rahuldamisega jätab kohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ 9 Kohtunik 10
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.