Obsah (7)

§ 274§ 325§ 271§ 29§ 9§ 16§ 20

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 12. november 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-11-

§ 274alusel muutunud tähtajatuks.

Kostjad on jätnud tähelepanuta asjaolu, et üürilepingu 2 sõlmimiseks on vajalik mõlema osapoole nõusolek ja tahe üürilepingu sõlmimiseks – käesoleval juhul esineb küll kostjatepoolne tahe olla üürilepinguga seotud, kuid hageja ei ole kogu korteri omanikuks oleku ajal avaldanud soovi kostjatega üürilepingu sõlmimiseks. Seetõttu jääb hagejale arusaamatuks, millistele asjaoludele tuginedes leiavad kostjad, et hageja on nendega üürilepingu sõlminud. Hageja ei ole palunud kostjatel hageja arvelduskontole mingeid rahalisi vahendeid kanda, mistõttu ei saa nimetatud asjaolu pidada asjakohaseks üürisuhte olemasolu tuvastamisel. Kui hagejal oleks olnud soov kostjaga üürilepingut sõlmida, ei oleks 30 euro suurune igakuine üürisumma olnud hageja jaoks mingil juhul aktsepteeritav, sest omandatud korteri üürihind oleks tavaturu tingimustes olnud oluliselt kõrgem. Üürisuhtele on iseloomulik kindla üürisumma kokkulepe – kostja aga on teinud hagejale ülekandeid väga kaootilistes summades, määrates ise summa suuruse. See näitab, et poolte vahel puudub igasugune kokkulepe korteri üürimise osas ning kostja käitub hagejale raha üle kandes omaalgatuslikult. Asjaolu, et hageja liitus korteri endise omaniku T. Lepalo kohtuvaidlusega kostjate vastu nende valduses oleva korteri väljamõistmiseks, näitab samuti hageja soovi vabaneda korteris elavatest üürnikest ehk kostjatest. Hageja ei oleks menetlusega ühinenud, kui tal oleks olnud soov jätta kostjad omandatud korterisse elama. Kuna üürilepingut ei olnud poolte vahel sõlmitud, ei pidanud hageja seda ka vastavas vormis üles ütlema. 2. Kostjad hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt on oluline tuvastada, kas eluruumi kasutaja tasub eluruumi omanikule eluruumi kasutamise eest või mitte. Antud juhul nähtub nii hageja enda kui ka kostjate dokumentaalsest tõendist, et kostjad tasuvad hagejale üüri igakuise summana 30 eurot. Seega on tegemist üürisuhtega.

§ 274

kohaselt, kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult. Antud juhul puudub vaidlus selle üle, et hageja andis kostjatele kasutamiseks eluruumi asukohaga Kalevi XXXX Tartus ning üürnikud maksavad hagejale selle eest tasu (üüri). Seega juhul, kui hageja otsustas üürilepingu lõpetada, pidi ta tulenevalt

§ 325

sätestatud nõudest esitama kostjatele kirjalikult taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavalduse, milles peavad olema märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Toimiku materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostjatele kätte toimetanud nimetatud seaduses ettenähtud ülesütlemisavalduse.

§ 325

lg 5 kohaselt on paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohus rahuldas
2. juuni 2012 otsusega hagi täielikult. Kohus mõistis kostjate ebaseaduslikust valdusest välja eluruumi aadressil Kalevi XXXX, Tartu K. Pedari valdusse ning otsustas, et eluruumist väljakolimisest keeldumise korral tuleb kostjad sealt välja tõsta. Menetluskulud jäid solidaarselt kostjate kanda. Otsuse põhjendustes leidis kohus, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1)
3. märtsil 2006 omandas K. Pedari vaidlusaluse eluruumi asukohaga Kalevi XXXX Tartus; 2) Tartu Ringkonnakohtu
4. aprilli 2007 otsusega tsiviilasjas nr 2-04-2055 on tuvastatud eluruumi eelmise omaniku T. Lepaloga sõlmitud üürilepingu ülesütlemise avalduse kehtivus; 3) N. O’Konnel-Bronina kasutab eluruumi asukohaga Kalevi XXXX Tartus koos N. O’KonnelBronina, A. Krõkovi ja M. Krõkoviga. Pooled vaidlevad selles, kas kostjatel on olemas seaduslik alus Kalevi XXXX Tartus asuva eluruumi valdamiseks ja kasutamiseks. Kohus leidis, et asjas kogutud tõendid ei võimalda pidada üürilepingut poolte vahel sõlmituks kostjate poolt väidetud tingimustel ning kostjate tõlgendus poolte vahel üürisuhte olemasolu kohta on väär. Üürilepingu järgi on üüri maksmine üürniku peamine kohustus (

§ 271). Konto väljavõttest nähtub, et N.

O’Konnel-Bronina on 3 tasunud ajavahemikul

1. märtsist 2010 kuni
2. novembrini 2011 hageja arvelduskontole 19 eurot kuni 30 eurot kuus. Kohus nõustub hagejaga, et üürisuhtele on iseloomulik kindla üürisumma kokkulepe ning antud juhul ei ole nimetatud kokkuleppe olemasolu poolte vahel tõendatud. Kostja poolt ülekannete tegemine hageja kontole saab olla üheks tõendiks üürisuhte tõendamisel, kuid raha maksmine hageja kontole ei saa olla iseseisvalt piisavaks tõendiks selle kohta, et poolte vahel oli üürisuhe. Kuna kostja on kasutanud eluruumi ja tarbinud teenuseid, siis oli kostjal ka kohustus teenuste eest tasuda. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole hageja kostjat ja tema perekonnaliikmeid üürnikuna kunagi aktsepteerinud. Kohtu hinnangul kinnitab asjaolu, et hageja liitus korteri endise omaniku T. Lepalo kohtuvaidlusega kostjate vastu nende valdusest eluruumi väljamõistmiseks, hageja tahet mitte olla üürilepinguliselt kostjatega seotud. Pärast üürisuhte lõpetamist 2004 jäi eluruum kostjate valdusse ilma õigusliku aluseta. Tõendatud ei ole, et kostjatel on õigus kasutada vaidlusalust eluruumi kehtiva määramata tähtajaga sõlmitud üürilepingu või muul õiguslikul alusel. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
3. N. O’Konnel-Bronina ja N. O’Konnel-Bronina esitasid Tartu Maakohtu
4. juuni 2012 otsuse peale apellatsioonkaebuse. Apellandid palusid maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on kohus eksinud

§ 271sätestatud üürilepingu mõiste tõlgendamisel.

Antud juhul tuleb lähtuda sellest väljakujunenud olukorrast, mis kehtib alates aastast 2006, s.o vastustaja poolt vaidlusaluse eluruumi omandamisest. Apellandid on tasunud igakuiselt vastustajale üüri summas 30 eurot ja vastustaja on võtnud selle vastu. Lisaks üürile tasuvad apellandid korralikult ka kommunaal- ja teenuste eest vastavalt esitatud kviitungitele. Toimiku materjalidest ei nähtu, et vastustaja oleks nõudnud üüri suurendamist. Kohus jättis täielikult arvestamata, et üle kuue aasta vaikivalt üks pool tasub, teine aga võtab vastu; 2) tulenevalt

§ 29

lg-st 4, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Iga mõistlik isik on (

§-s 7 mõtte kohaselt) teadlik, et üürisuhete olemasolu oluliseks tunnuseks on üüri tasumine

§ 271järgi.

Kui vastustaja antud vaidluses väidab, et temale igakuiselt üle kantud summad ei ole üür

§ 271

mõtte järgi, siis mille alusel ja mille eest on ta võtnud vastu kuus aastat järjest apellandilt raha. Kohtu järeldus, et „...raha maksmine hageja (vastustaja) kontole ei saa olla iseseisvalt piisavaks tõendiks selle kohta, et poolte vahel oli üürisuhe...“ ei tulene seadusest. 6. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ja kohtukulud solidaarselt apellantide kanda. Vastustaja vastuväidete kohaselt: 1) ei ole kohus eksinud

§ 271tõlgendamisel.

Apellantide ja vastustaja vahel ei ole kunagi sõlmitud üürilepingut, seda ka mitte suulises vormis. Vastustaja ei ole kunagi väljendanud tahet ja andnud nõustumust kummagagi apellantidest üürilepingu sõlmimiseks. Apellandid ei ole vastustajale kunagi üüri tasunud ja vastustaja ei ole soovinud seda apellantidelt ka saada; 2) ei selgu, mille alusel apellandid väidavad, et vastustaja oli sõlminud nendest kellegagi üürilepingu juba

1. märtsil
2. N. O`Konnel-Bronina arvates sõlmiti üürileping
3. märtsil 2006, kuid M. Krõkovi arvates kehtib jätkuvalt hoopis tema vanaema N. O`Konnel-Bronina poolt
4. novembril 1996 sõlmitud üürileping. Apellandid ei tea ka ise, millal ja kes neist on vastustajaga väidetava (suulise) üürilepingu sõlminud, sest tegelikult ei ole vastustaja apellantidega kunagi mitte mingit üürilepingut sõlminud; 4 3) ei saa vastustaja vaikimist ja tegevusetust apellantidele ning teistele kostjatele vaidlusaluse eluruumi kasutada lubamiseks käsitleda tahteavaldusena üürilepingu sõlmimiseks TsÜS § 68 lg 4 mõttes. Sellist võimalust ei tulene ei seadusest, isikute kokkuleppest ega ka pooltevahelisest praktikast; 4) ei saa apellantide poolt omaalgatuslikult tasutud summasid käsitleda üürina. Samuti ei vasta apellantide poolt tasutu turutingimustele. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks puudub alus. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
6. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et vastustaja on Kalevi XXXX Tartus asuva korteri omanik. Vaidlust ei ole selles, et korteri eelmise omanikuga T. Lepaloga sõlmitud üürileping on lõppenud ülesütlemisega 17.10.2004 vastavalt Tartu Ringkonnakohtu 23.04.
7. a otsusele. Pooled ei vaidle ka selle üle, et apellandid Natalja O’Konnel-Bronina (1923.s.a.) ja Natalja O’Konnel-Bronina (1954.s.a.) kasutavad nimetatud eluruumi koos kostjate Anton Krõkoviga ja Maksim Krõkoviga. Vaidlus puudub ka selles, et
8. aastal,
9. aastal ja ka varasematel aastatel tegid apellandid erinevas suuruses makseid vastustaja pangakontole.
10. Vaidlus poolte vahel käib selle üle, kas pärast T. Lepaloga sõlmitud üürilepingu lõppemist on apellantidel tekkinud uus üürisuhe vastustajaga. Vastustaja väitel ei sõlminud ta üürilepingut apellantidega ega teiste kostjatega ei suuliselt ega ka kirjalikult. Apellandid väidavad seevastu, et tegemist on üürisuhtega, kuna nad on tasunud vastustajale üüri.
11. Ringkonnakohus, kuulanud ära poolte põhjendused ja tutvunud toimiku materjalidega nõustub maakohtu seisukoha ja põhjendustega, et kogutud tõendid ei võimaldada pidada üürilepingut poolte vahel sõlmituks. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, puudub vajadus kõiki neid ringkonnakohtu otsuses korrata.
12. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Kuna T. Lepaloga sõlmitud üürileping on lõppenud ülesütlemisega, tuleb poolte vahel üürisuhte olemasolu tuvastamisel hinnata, kas peale selle üürilepingu ülesütlemist sõlmiti poolte vahel uus üürileping ja kui jah, siis mis tingimustel. Üürisuhteid reguleeriv

-i 15. peatükk ei näe ette erisusi üürilepingu sõlmimise korras, mistõttu kehtib üürilepingu sõlmimise suhtes lepinguõiguse üldsätetest tulenev kord (

-i

1. peatükk,
2. jagu).

§ 9

lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Vastustaja väidab, et ei teinud vastaspoolele üürilepingu sõlmimisele suunatud tahteavaldusi ning seda väidet ümberlükkavaid tõendeid menetluse käigus esitatud ei ole. Kaudselt kinnitab vastustaja väidet ka see, et vastustaja liitus korteri endise omaniku kohtuvaidlusega kostjate vastu nende valdusest eluruumi väljamõistmiseks, mis ringkonnakohtu arvates näitab vastustaja tahet mitte olla üürilepinguliselt kostjatega seotud. Seega üürilepingu sõlmimise initsiatiiv võis tulla ainult kostjatelt. 12.

§ 16

lg 1 kohaselt pakkumus (ofert) on lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Apellantide käsitluse järgi vastustaja pangakontole ülekande tegemine ongi pakkumus. Kohtule esitatud vastustaja pangakonto väljavõttest (tl 43, 76) ja 28.11.2011 maksekorralduse koopiast (tl 69) nähtuvalt tehti ülekandeid selgitusega, milles oli märgitud vaid aadress, nimi ja ajavahemik. Ainuüksi sellisest selgitusest ja makse suurusest ei ole ringkonnakohtu arvates tuletatav, et tegemist on piisavalt määratletud ja pakkumuse esitaja tahet väljendava lepingu sõlmimise ettepanekuga

§ 16lg 1 tähenduses.

Ka kehtiva kohtupraktika kohaselt üürilepingu sõlmimise tahteavaldus peab olema pakkumus

§ 16

lg 1 tähenduses, st piisavalt määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija 5 tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud (RKTKo 3-2-1-7907, p 13). Ringkonnakohus nõustub siinkohal maakohtu põhjendustega, et kostja poolt hageja kontole ülekannete tegemine ei saa iseenesest olla piisavaks tõendiks üürisuhte olemasolu tuvastamisel. Sellega seoses on ringkonnakohtu arvates asjakohane ka vastustaja märkus maksete keskmisele turuhinnale mittevastavuse kohta. Ringkonnakohtu istungil avaldasid apellandid, et lepingu sõlmimine toimus vaidluse all olevas korteris. Ringkonnakohus märgib, et nimetatud asjaolu avaldasid apellandid esmakordselt alles apellatsioonimenetluses, mistõttu tuleb see jätta tähelepanuta. . 13. Ringkonnakohus ei nõustu ka apellantide põhjendustest tuletatava seisukohaga, et raha tagastamata jätmist vastustaja poolt tuleb käsitada nõustumusena. See on välistatud juba seetõttu, et ülaltoodud põhjendustel ei tuvastanud ringkonnakohus seaduse nõuetele vastava pakkumuse olemasolu. Nõustumust aga ei saa anda pakkumusele, mida pole tegelikult esitatud.

§ 20

lg 1 kohaselt on nõustumus (aktsept) otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Seega nõusolek sõlmida leping peab üldjuhul olema väljendatud otsese tahteavalduse või teoga. Vaikimine või tegevusetus ei oma üldreeglina nõustumuse tähendust. TsÜS § 68 lg 4 kohaselt vaikimist või tegevusetust loetakse tahteavalduseks, kui vaikimise või tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast.

§ 20

lg-st 2 tulenevalt vaikimise või tegevusetuse saab lugeda nõustumuseks üksnes seaduse, lepingupoolte kokkuleppe, pooltevahelise praktika või nende tegevus- või kutsealal kehtivate tavade järgi (RKTKo 3-2-175-10, p 14; 3-2-1-101-11, p 12). Ringkonnakohus nõustub siinkohal vastustaja seisukohaga, et antud juhul ei tulene üürilepingu vaikimise või tegevusetusega sõlmimise võimalus seadusest, poolte vahel puudub üürilepingusuhteline praktika ning poolte suhtes kehtivad tavad ei tule ka kõne alla, mistõttu ringkonnakohtu arvates on põhjendatud vastustaja seisukoht, et nimetatud säte ei kuulu antud juhul kohaldamisele.

1. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga poolte nõuded selgelt ja ühemõtteliselt. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Maakohus piirdus otsuse resolutsioonis üksnes väljamõistetava kinnistu aadressi – Kalevi XXXX Tartu äranäitamisega. Samas nähtub kinnistusraamatu väljavõttest ja muudest toimiku andmetest, et korteri number on muutunud ja kostjad kasutavad oma aadressi märkimisel ka teist korteri numbrit. Resolutsiooni selge arusaadavuse ja muu otsuse tekstita täidetavuse huvides on vajalik otsuse resolutiivosas märkida kostjatelt väljamõistetava kinnisasja aadress koos kinnistu registriosa numbriga. Tegemist on maakohtu poolt menetlusõiguse normi olulise rikkumisega, mis on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Vastustaja on ka vastava taotluse ringkonnakohtu istungil esitanud.
2. TsMS § 171 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud ringkonnakohtus apellandi kanda, kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Kai Kullerkupp Viivi Tomson 6 Kersti Kerstna-Vaks