tja PR (IK XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja adv. Kristjan Tamm Kohtuistung 01.12.2015 RESOLUTSIOON Tühistada Harju Maakohtu 29.04.2013 otsus 104,36 euro nõude osas ja lõpetada selles osas tsiviilasja nr. 2-12-21294 menetlus. Ülejäänud 2614,07 euro osas jätta Harju Maakohtu 29.03.2013 tsiviilasjas nr. 2-12-21294 tehtud otsus hagi rahuldamata jätmiseks lõppjäreldusena muutmata, muutes osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi. KÜ Raua 29 apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Poolte meneltuskulud kõikides kohtuastmetes jätta KÜ Raua 29 kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Vastavalt Riigikohtu lahendile nr. 3-2-1-147-14 tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes kohtuastmes on tehtud enne 01.01.2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohtus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse jõustumist, andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Asjaolud KÜ Raua 29 esitas 30.05.2012 Harju Maakohtule PR vastu hagi, milles palus mõista
tjalt välja põhivõlgnevus 2718,43 eurot ning viivise 30.04.2012 seisuga 553,54 eurot ja alates 01.05.2012 kuni kohustuse kohase täitmiseni 0,07% võlgnetavast summast päevas.
tjale kuulub korteriomand Tallinnas XXXX XX-XX. Raua 29 kinnistul olevat elamut haldab hageja.
tja on hageja liige alates 24.03.2010. Hageja esitas
tjale majandamiskulu arveid 01.08.2010 kuni 31.03.2012 tarbitud kommunaal- ja hooldusteenuste eest kogusummas 2777,31eurot, millest
tja on tasunud 58,88 eurot. Seega on tasumata 2718,43 eurot.
tja kohustus tasuda majandamiskulusid arvetel näidatud suuruses tuleneb hageja 20.10.2010, 26.01.2011, 14.06.2011 ja 13.03.2012 üldkoosoleku protokollidest. Hageja tugines oma nõudes KÜS § 7 lõikele 4, § 13 lõikele 4 ja §-le 151 ning oma põhikirja punktile 3.2.4.
tjal puudub kaasomandi eseme omanikuna alus keelduda kaasomandi eseme korrashoiukulude tasumisest hagejale.
tja korterit oli võimalik sihtotstarbeliselt kasutada.
tja tasaarvestusavaldus on lubamatu. Tema tegevus katuse ümberehitamisel ei ole kaasomandi eseme korrashoid, vaid korteriomandi reaalosa suurendamine teiste kaasomanike arvel. Ehitustöödeks ei olnud ehitusluba ega kokkulepet teiste korteriomanikega, mistõttu on tegu lammutamisele kuuluva ebaseadusliku ehitisega. Tasaarvestus puudutab kaasomandi eseme ümberehitust, kuid hageja ei ole korteriomanik ega esinda korteriomanikke asjaõiguslikes küsimustes. Hageja ei ole
tja tasaarvestusavaldusega nõustunud.
tja vastuväited
tja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS ) § 423 lg. 2 p. 1 alusel. Hageja on esitanud
tjale õigusliku aluseta arveid kokku 2098,03 euro (algse hagivastuse järgi 1449,11 euro) ulatuses, mille tasumisest
tja on keeldunud. Need arved hõlmavad suuri kulusid, mis ei kajastu hageja majanduskavas ja mille tegemiseks puudub ka hageja organi otsus, mida
tja oleks saanud vaidlustada. Nendeks kuludeks on 3497,72 eurot soojasõlmetööde eest, 3283,89 eurot õigusabiteenuse ülekuluna ja 987,50 eurot katuseprojekti 2 ülekuluna. Õigusliku aluseta on ka küttearved katusetööde ajal, kui
tja korteri kohal puudus soojustatud katus. Samuti on õigusliku aluseta kommunaalteenuste arved, mida hageja esitas
tjale aja eest, mil toimus katuse renoveerimine ja
tja korter ei olnud avatud katuse tõttu sihtotstarbeliselt kasutatav. Küttearved on ka edaspidi alusetud, kuna
tja lülitas korteri pärast amortiseerunud küttesüsteemi tõttu tekkinud avariid küttesüsteemist välja. Alusetud on ka laenu- ja liisingulepingutega seotud arved 415,12 eurot. Alusetud on ka arved haldusteenuste eest 162,60 eurot, kuna haldaja jättis oma kohustused täitmata. Samamoodi on alusetud arved raamatupidamisteenuse eest 71,20 euro ulatuses, kuna raamatupidamisteenuse osutaja ei täitnud oma kohustusi nõuetekohaselt. Hageja nõue on põhjendatud 620,40 euro ulatuses (algse hagivastuse järgi 1269,32 euro), kuid
tja on hageja nõude selles osas tasaarvestanud oma kulutuste hüvitamise nõudega.
tja tegi 2010 sügisel elamu katuse osaliseks rekonstrueerimiseks kulutusi 9254,86 eurot.
tja rekonstrueeris katuse osaliselt, kuna riiklikult tunnustatud ekspert oli selle varisemisohtlikuks tunnistanud ja hageja ei soovinud katust mõistliku aja jooksul parandada. Kohalik omavalitsus oli ehitustegevuse kooskõlastanud.
tja kutsus katuse rekonstrueerimise küsimuses kokku ka korteriomanike koosoleku, kuhu teised korteriomanikud ei ilmunud. Hageja võlgneb
tjale katuse kordategemise kulud, mida
tja iga kuu tasaarvestab. Hageja ei ole tasaarvestust õigel ajal vaidlustanud. Alusetu on ka hageja viivisenõue, kuna
tja on nõuded tasaarvestanud ja iga kuu ei ole arvetes viivist arvestatud. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooled vaidlevad selle üle, kas
tjal oli õigus tasaarvestada arveid 620,40 euro ulatuses ja kas arved 2098,03 euro kohta on põhjendatud. Pooled ei vaidle, et elamu katus vajas tervikuna ja vajab siiani ¾ ulatuses rekonstrueerimist. 2003.a. tellitud katuse rekonstrueerimine ei vastanud nõuetele. Valedest töövõtetest tingitud puudused on põhjustanud katusekonstruktsiooni pruunmädaniku ja seente vohamise, mille tõttu ei ole tagatud katusekonstruktsioonide nõutav kasutusiga ning need on muutunud ohtlikuks inimeste elule ja tervisele. Korteriomanikud andsid üldkoosolekul nõusoleku katust remontida. Hageja juhatus ei ole tegutsenud heas usus eluohtlikus seisus oleva katuse parandamise organiseerimiseks. Tõendatud on
tja vajadus asuda ise katust rekonstrueerima, kuna hageja juhatus näitas üles suutmatust probleemi lahendada. Remonttööde edasilükkumisel oleks katuse parandamise kulud suurenenud. Paljasõnalised on hageja väited, et tegemist on ebaseadusliku ehitusega, mis tuleb lammutada.
tja esitas 05.11.2010 hagejale katuse kordategemisega seotud kulutuste hüvitamise nõude koos dokumentatsiooni ja arvetega, mida hageja juhatus keeldus aktsepteerimast. 26.01.2011 erakorralisel korteriühistu üldkoosolekul otsustati, et
tja maksmata osa võtavad teised korteriomanikud enda kanda katusega seotud vaidluse lõpuni. 24.01.2012 valmis eksperdiarvamus, mis tunnistas
tja ehitustegevuse katuse osalisel rekonstrueerimisel põhjendatuks ja nõuetele vastavaks. Ka kulud 9591 eurot on põhjendatud. Seega on
tjal hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue AÕS § 72 lg. 4,
ÜS § 63 p. 1 mõttes ning
tja on õigustatult tasaarvestanud hageja esitatud majandamiskulude arveid 620,40 euro ulatuses kulutustega, mida ta tegi katuse osaliseks 3 rekonstrueerimiseks. Kuna VÕS § 197 lõikest 2 tulenevalt lõpevad tasaarvestamisega pooltevahelised vastastikused nõuded, jääb hagi vastavas osas rahuldamata.
tja on õigustatult keeldunud soojussõlme renoveerimistööde arvete tasumisest 161,16 euro ulatuses. Soojussõlme renoveerimine 3497,72 euro eest on käsitatav suure investeeringuna, mille tegemine läheb vastuollu hageja 26.04.2010 üldkoosoleku otsusega, kus otsustati suuri investeeringuid mitte teha enne, kui on selgunud katuse kordategemisega seotud lõplikud kulud.
tja ei ole soojussõlme renoveerimistööde kulutuste tegemiseks oma nõusolekut andnud. Samuti ei ole toimikus hageja otsustust, mille alusel on hageja juhatus otsustanud teha soojussõlme renoveerimistööd. Seetõttu ei ole võimalik hinnata ka investeeringu põhjendatust. Vastavat küsimust ei ole otsustatud ka korteriühistu üldkoosolekul ning tööd tehti vaid ühe hinnapakkumise alusel, mistõttu ei ole hinnatav, kas tööde maksumus oli kooskõlas tehtud töödega. Hageja juhatus ei käitunud heas usus, kui tellis töid isikult, kellel ei olnud ehitustööde tegemiseks litsentsi. Aprillist 2011 kuni maini 2012 esitati hagejale õigusabiteenuse arveid kokku 3393 eurot ehk 3283,89 eurot enam, kui üldkoosoleku otsusega ette nähti (10 000 krooni ehk 639,11 eurot). Korteriühistu liikmetel puudub kohustus osaleda sedalaadi suuremahuliste kulude kandmisel, kui need ei sisaldu majanduskavas ning korteriühistul, kus on kõigest 16 korteriomandit, puudub ka sisuline vajadus iga kuu juriidilist nõustamist osta ja sellekohaseid kulusid tasuda. Eeltoodu tõttu keeldus
tja õigustatult õigusabiteenuse eest esitatud arvete tasumisest osas, mis ületas üldkoosolekul kokkulepitut, s.o kokku 233,18 eurot, mis osas ei tule haginõuet rahuldada. Küll aga on hageja põhjendatult esitanud
tjale 2011 veebruaris ja märtsis arveid õigusabi kulude kohta 29,42 euro ulatuses, lähtudes 26.01.2011 üldkoosoleku otsuse punktist 4.
tja ei ole üldkoosoleku otsust seaduses sätestatud tähtaja jooksul vaidlustanud ja seega tuleb hagi 29,42 euro ulatuses rahuldada. Kuna hageja ei lähtunud 20.10.2010 üldkoosoleku otsuse punktis 3 märgitud otsusest tellida katuse projekt Laazi Ehituse Osaühingult hinnaga 8400 krooni (536,86 eurot), vaid tellis selle teiselt äriühingult kallima hinnaga (1524,36 eurot), ei pea
tja tasuma projekti koostamise kulude kohta esitatud arvet 38,16 euro ulatuses. Olukorras, kus keskküttesüsteemi kasutamine ei ole elanikele ohutu ega vasta normidele, on õigustatud küttesüsteemi väljalülitamine edasise ohu vältimiseks. Hageja on põhjendatult keeldunud küttearvete tasumisest 550,70 euro ulatuses.
tja oli kohustatud korteriomanikuna tasuma majandamiskulude arveid ka ajavahemikul, mil toimusid katuse rekonstrueerimistööd, vaatamata sellele, et
tja ei saanud sel ajal korterit elamiseks kasutada.
tja ei pidanud aga tasuma küttearve eest, kuivõrd
tjal oli õigus küttesüsteem ohtlikkuse tõttu välja lülitada. Seetõttu luges kohus hageja nõude (arved 2010 septembris ja oktoobris) põhjendatuks 342,55 euro ulatuses ning põhjendamatuks 6,25 euro ulatuses (küttekulude osa). Hageja arved 2002 ja 2008 võetud renoveerimislaenude tagasimaksmise osamaksete (415,12 eurot) kohta on põhjendatud ning
tjal on kohustus neid tasuda. Vastavate renoveerimistööde ja lepingute õiguspärasus ei ole praeguse vaidluse esemeks. Kui
tja sai korteri omanikuks 2010 märtsis, kaasnes sellega
tjale ka kohustus kanda varem hageja võetud laenukoormust.
tjal ei ole alust keelduda hageja esitatud arvete (162,20 eurot) tasumisest alusel, et ta ei ole rahul haldusteenuse kvaliteediga. Ka ei saa õigusliku aluseta esitatud arveteks lugeda raamatupidamisteenuse eest esitatud arveid kokku, 71,20 eurot. Hagejal on vaja 4 raamatupidamisteenust osta ning tegemist on majandamiskuluga, mida
tja on kohustatud tasuma. Hagejal oli õigus arvestada viivist KÜS § 7 lg. 4 järgses määras arvetelt, mida maakohus pidas otsuses põhjendatuks. Seega keeldus
tja põhjendamatult tasumast hageja esitatud arvete alusel 1020,49 eurot, millele lisandub viivis. Kuna
tja on teinud vajalikke ja põhjendatud kulutusi katuse parendamiseks 9591 euro ulatuses, millest
tja on arvutanud maha tema kaasomandi suurusele langeva osa 427,40 eurot ning õigustatult tasaarvestanud arveid 620,40 euro ulatuses, on
tjal endiselt mitmekordselt suurem kulutuste hüvitamise nõue hagejale, võrreldes hageja nõudega
tja vastu. Seetõttu on põhjendatud ja mõistlik tasaarvestada hageja nõue ka ülejäänud arvete ja viivise osas
tja kulutuste hüvitamise nõudega, mistõttu jääb hagi täies ulatuses rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta
tja kanda.
tja poolt teostatud katuse rekonstrueerimistööde tasaarvestuse hindamisel on maakohus jätnud kohaldamata VÕS § 200 lg. 4, mille järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväite. Hageja esitas tasaarvestuse kohta kolm vastuväidet, milleks olid rekonstrueerimistööde proportsionaalsus, ehitustööde seaduslikkus ning asjaolu, et tasaarvestus ei ole tehtud õigele isikule. Hageja esitas vastuväite korras dokumentaalse tõendusmaterjali, mis näitas, et
tja poolt teostatud rekonstrueerimistööde näol ei olnud tegemist olemasoleva katusekonstruktsiooni parandamisega, vaid uue, hoone projekti eirava, konstruktsiooniga, mille rajamine eeldas
1 kohaselt kõikide korteriomanike nõusolekut. Ilma eelnimetatud nõusolekuta puudus hagejal õigus katuse rekonstrueerimistöid läbi viia sellisel viisil nagu seda
tja tegi, mistõttu ei ole hageja näol tegu õige isikuga, kellele tasaarvestusnõue esitada. Tasaarvestuse nõude oleks teoreetiliselt saanud esitada teiste korteriomanike kui kaasomanike vastu AÕS § 72 lg. 4 kohaselt. Tasaarvestuse hindamisel on maakohus hageja suhtes valesti kohaldanud
lõiget 2 ja AÕS § 72 lõiget 4, mis reguleerivad korteriomanike vahelisi suhteid kaasomandi eseme valitsemisel. Hageja näol on tegemist korteriomanike poolt kaasomandi eseme majandamiseks loodud isikuga, kes ei saa kaasomandi eset remontida ega korras hoida, kui korteriomanikud ei ole vastavat otsust langetanud (
3) või kokkulepet sõlminud (
1) ning selleks vajalikke rahalisi vahendeid eraldanud. Olukorras, kus
tja näol on tegemist Raua 29 Tallinnas asuva korteriomandi kaasomandi eseme omanikuga, on maakohus jätnud kohaldamata VÕS § 101 lg. 3, mille kohaselt ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Soojussõlme renoveerimistööde kulude hindamisel on maakohus jätnud kohaldamata ehitusseaduse (EhS) § 2 lg. 6, mille kohaselt ei ole soojussõlme renoveerimistööde näol tegu ehitamisega, mistõttu on maakohus asunud vääralt seisukohale, et soojussõlme renoveerimistööde teostamiseks on vajalik projekti, ehitusloa ning litsentsi olemasolu. Kohus 5 jättis tähelepanuta, et soojussõlme renoveerimistööde tegemiseks oli olemas üldkoosoleku otsus. Maakohtu otsus sisaldab vastuolulisi seisukohti. Otsuse punktides 16-20 on tunnistanud maakohus
tja õigust tasaarvestada ilma korteriomanike nõusolekuta, projektita ja ehitusloata teostatud katuse ümberehitamise kulusid, millega on vastuolus otsuse p. 22, kus üldkoosoleku otsuse, projekti ning ehitusloa puudumisele viidates on maakohus jätnud hageja nõude rahuldamata. Otsuse p. 22 kohaselt puudub maakohtu hinnangul hagejal õigus teha suuremahulisi töid, millega on omakorda vastuolus maakohtu seisukoht punktis 25, kus kohus jätab küttesüsteemi halvale seisukorrale viidates hageja kasuks küttekulud välja mõistmata. Otsuse punktis 26 asub maakohus seisukohale, et
tja on kohustatud tasuma majandamiskulude arveid, sõltumata sellest, kas ta sai oma korterit kasutada või mitte, otsuse punktis 25 aga märgib maakohus vastuolus punktiga 26, et
tjal on õiguskaitsevahendina õigus keelduda majanduskulu tasumisest hagejale. Jääb selgusetuks, millisel õiguslikul alusel on maakohus vabastanud
tja kui Raua 29 Tallinnas asuva korteriomandi kaasomandi eseme omaniku majandamiskulude tasumisest otsuse punktides 22, 23, 24, 25, 26 ja 31. Otsuse punktis 20 on maakohus märkinud, et
tjapoolne katuse rekonstrueerimistöödega seotud kulude kandmine on tõendatud kuluarvetega. Tegelikult on viidatud arvete näol tegu mitte
tja, vaid hageja kantud katuse remondiprojekti koostamise kuludega. Otsuse punktis 22 rajab maakohus oma seisukoha hageja 26.04.2010 toimunud üldkoosoleku otsuse punktile 4, märkides muuhulgas, et
tja ei ole andnud nõusolekut soojussõlme renoveerimiseks. Vastavalt
lõikele 3 oli üldkoosolekul õigus otsustada soojussõlme renoveerimise küsimust, kuna see jäi tavapärase valitsemise piiridesse. Seetõttu ei vabasta
tjat nimetatud kulude kandmise kohustusest asjaolu, et tema ei hääletanud otsuse poolt, kuna otsus on kohustuslik kõigile korteriühistu liikmetele. Samas nähtub sama koosoleku otsuse punktist 2, et
tja on olnud kursis soojussõlme olukorraga ning teinud küttesüsteemi olukorra parandamiseks ka ettepaneku, mis on korteriomanike poolt ühehäälselt heaks kiidetud. Menetluse käigus ei leidnud kinnitust väide, nagu vajaks Raua 29 Tallinnas asuva hoone katus ¾ ulatuses rekonstrueerimist, millele tugines maakohus otsuse punktides 18 ja
tjapoolne katuse rekonstrueerimiskulude kandmine, millele maakohus tugines otsuse punktis 20. Maakohus on rajanud otsuse punktides 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 26 ja 31 oma seisukohad suures osas üksikute hageja üldkoosolekute protokollidest nähtuvatele otsustele, võtmata arvesse hiliseimaid hageja üldkoosolekute vaidlusaluseid küsimusi täpsustavaid ja muutvaid otsuseid. Eelkõige puudutab viimatinimetatud asjaolu hagi aluseks olevate kulude kandmist, mis on saanud hageja üldkoosoleku heakskiidu vastava perioodi majandusaasta aruande kinnitamise kaudu. Olukorras, kus
tja ei ole eelnimetatud otsuseid vaidlustanud seadusega etteantud tähtaja jooksul, on need muutunud talle täitmiseks kohustuslikuks. Maakohus on jätnud analüüsimata hageja nõude alusetu rikastumise sätete alusel. Kõik selleks vajalikud tõendid on hageja esitanud. 6 Vastuväited kaebusele
tja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluse edasine käik KÜ Raua 29 apellatsioonkaebuse alusel tühistas Tallinna Ringkonnakohus oma 11-12-2013 otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse hagi täielikuks rahuldamiseks, s.o. mõistis
tjalt välja põhivõla 2718,43 eurot ja viivised. Ringkonnakohus leidis, et
tja ei saa korteriühistu vastu maksma panna oma kulutuste hüvitamise nõuet. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi täiskogu 08.10.2014 otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Riigikohtu otsuse selgituste kohaselt võib
tja korteriühistu majandamisekulude nõuet tasaarvestada oma nõudega korteriomanike kui hageja liikmete vastu katesetöödest tulenevate kulutuste hüvitamiseks. Hageja on järgnevalt tetanud, et vähendab oma nõuet 104,36 euro võrra. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et 104,36 euro osas tuleb menetlus lõpetada ja selles osas maakohtu otsus tühistada seoses hagist osalise loobumisega. Ülejäänud osas tuleb jätta maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmiseks lõppjäreldustes muutmata, muutes osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtus seisukohaga, mille kohaselt on
tja õigustatult keeldunud soojussõlme renoveerimistööde eest arvete tasumisest 161,16 euro ulatuses. Nagu Riigikohus antud asjas selgitas, tuleb amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks. Hageja üldkoosoleku 26.04.2010 protokolli kohasel on üldkoosolek leidnud, et maja soojussõlm on halvas seiskorras ja vajab renoveerimist. Seega ringkonnakohus loeb tuvastatuks, et soojussõlme renoveerimine oli vajalik ja selle kohta oli üldkoosoleku otsus. Asjaolu, et töid tehti vaid ühe hinnapakkumise alusel ja seda ei teinud litsentseeritud ehitaja, ei anna veel alust lugeda soojussõlme renoveerimiseks tehtud kulutusi mittevajalikeks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et
tja õigusabikulu nõue on põhjendatud vaid 29,42 euro ulatuses. Õige on maakohtu seisukoht, et üldkoosoleku 26.01.2011 otsusega nähti ette õigusabikulu fondi loomine vaid 639,11 euro ulatuses. Apellandi viidatud hageja 26.01.2011 erakorralise üldkoosoleku otsuse punktis 4 on üldkoosolek võtnud vastu otsuse moodustada sihtotstarbeline õigusabikulude fond, suurusega 639,11 eurot, mida võidakse vajadusel suurendada juhatuse otsusega. Ringkonnakohtu hinnangul on üldkoosoleku otsus seadusvastane ja tühine osas, millega lubati juhatusel seda fondi suurendada, sest üksnes vaid üldkoosolek saab otsustada, mis liiki kulutusi saab korteriühistu majandamiskuludena teha (vt. ka Riigikohtu lahendi 3-2-1-89-13 p. 13); selle küsimuse otsustamist ei saa delegeerida ühistu juhatusele. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus alusetult leidnud, et
tja ei pea tasuma 38,16 euro ulatuses majandamiskulude arvet seonduvalt ühistu poolt katuseprojekti tellimisega. Projekt oli 7 vajalik renoveerimistööde mahu väljaselgitamiseks, hinnapakkumiste võrdlemiseks ja teostatavate tööde kvaliteedi kontrollimiseks. Arvestades seda, et katuseprojekt puudus ja selle tegemine oli vajalik, oli ka katuseprojekti tellimiseks kulutuste tegemine vajalik. Nagu nähtub hageja 26.01.2011 üldkoosoleku protokollist, arutas üldkoosolek katuseprojekti tellimisega seotud asjaolusid ja seda, miks see telliti teiselt projekteerijalt, kui varem otsustatud. Maakohus on alusetult leidnud, et
tjal on õigus jätta tasumata küttearved 550,70 euro ulatuses põhjendusel, et
tja ei saanud korterit kasutada, kuivõrd ta lülitas küttesüsteemi oma korteris välja selle ohtlikkuse tõttu. Nagu Riigikohus antud asjas selgitas, ei vabane
tja elamu küttekulude ega muude kommunaalkulud kandmise kohustusest võrdeliselt kaasomandiosaga kui kaasomandiga seotud kohustustest ainuüksi põhjusel, et neid kulutusi nõutakse aja eest, kui
tjat korteril puudus soojustatud katus ja see ei olnud sihipäraselt kasutatav või kui
tja oli korteri keskkütesüsteemist välja lülitanud.
1 teise lause järgi peab proportsionaalsest kulujaotusest kõrvalekaldumiseks olema kaasomanike kokkulepe. Kokkuleppeks vajalikke teiste kaasomanike tahteavaldusi ei ole
tja nõudnud. Kui korterit tegelikult ei köeta või ei saa korteriomanik kasutada muid kommunaalteenuseid, võib tal olla korteriomanike või korteriühistu vastu kahjunõue, kui takistuste põhjuseks on korteriühistu kohustuste rikkumine. VÕS § 110 ja 111 sätestavad üksnes kohustuste täitmisest ajutise keeldumise õiguse. Kohustuse rikkumise korral võib korteriomanikul olla kahju hüvitamise nõue, mille ta saab kommunaalkulude nõudega tasaarvestada.
tja ei ole seda teinud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendusega osas, milles maakohus leidis, et hageja arved renoveerimislaenu tagasimaksmise osamaksete (415,12 eurot) on põhjendatud ning
tjal on kohustus neid tasuda, sest kui
tja sai korteri omaniks 2010.a. märtsis, kaasnes sellega
tjale ka kohustus tasuda hageja võetud laenukoormust. Samuti nõustub kolleegium sellega, et
tjal ei ole õigust keelduda hageja haldusteenuse arvete (162,20 eurot) tasumisest põhjendusel, et ta ei ole rahul haldusteenuse kvaliteediga, samuti raamatupidamisteenuse ostmiseks esitatud arved 71,20 eurot. Ringkonnakohus leiab, et hagejal puudub õigus nõuda viiviseid, kuivõrd hageja ei korraldanud hageja korteri kohal olnud katuseosa väljavahetamist ning juba 05.11.2010 esitas
tja hagejale tasaarvestusavalduse, mille kohaselt ta tasaarvestab igakuiselt hageja poolt põhjendatult esitatud arved amortiseerinud katusekatte väljavahetamisest tuleneva kulutuste hüvitamise nõudega (toimiku lk. II kd., lk. 187). Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu otsuse põhjendustega osas, mis puudutab
tjal tasaarvestava nõude olemasolu seonduvalt tema poolt teha lastud katuskatte vahetusega kantavate kulutustega (samuti katusekatte vahetuse vajalikkuse) kohta ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Hageja vastuväide , mille kohaselt
tja ei ole ise neid kulutusi kandnud, kuna tööd tellis ja lasi teha kolmas isik, on põhjendamtu juba seetõttu, et
tja ja too kolmas isik on kokku leppinud, et
tja hüvitab kulutused kolmandale isikule (vt. toimiku IV kd., lk. 195). Nagu Riigikohus on antud asjas tehtud lahendis selgitanud, võib tuvastatud asjaoludel
tja tegevus olla hõlmatav
§-ga 15 lg. 2, mille järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise 8 suhte alusel, s.o. võrdeliselt kaasomandiosade suurusega (
1 ja 2). Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § -st 72 lg. 4. Riigikohus on samas ka selgitanud, et
tjal oli võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada oma nõuet võimalikke korteriomanike kui hageja liikmete vastu katusetöödest tulenevate kulutust hüvitamiseks. Seega on põhjendamatu hageja väide, et
tja ei saa kulutuste hüvituste nõuet maksma panna korteriühistu vastu. Apellant tõlgendab vääralt VÕS §-i 200 lg. 4. Selle mõtteks ei ole keelata tasaarvestust ainuüksi sel põhjusel, et teine pool tasaarvestavale nõudele vastu vaidleb. Maakohtus ei ole
tja tuginenud väitele, et majandamiskulude jt -arved ei ole vastavuses tema kaasomandiosa suurusega. Seega jätab ringkonnakohus vastustaja sellekohased väited tähelepanuta. Kokkuvõttes loeb ringkonnakohus hageja põhjendatud nõudeks vaidlusaluse perioodi eest kokku 1427,36 eurot ja leiab, et
tja on need kehtivalt tasaarvestanud. Seetõttu jätab kolleegium maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmiseks lõppjäreldustes muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kuna hagi ja apellatsioonkaebus jäävad rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud kõikides kohtuastmetes korteriühistu kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom Ulvi Loonurm Reet Allikvere 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.