Obsah (7)

§ 161§ 305§ 306§ 339§ 334§ 285§ 127

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-13-56608 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 29. jaanuar 2016, Tallinn Kohtukoosseis Kohtunikud Ülle Jänes, Margo Klaar ja I

§ 161lg-s 2 sätestatuga.

Sellest tulenevalt ei ole hagejal võimalik kostja vastu esitada leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuet kokku summas 47 870, 90 eurot. Maakohtu otsuse põhjendused Pärnu Maakohus rahuldas hagi osaliselt hüvitamiskohustuse täitmise nõudes ja mõistis kostjalt välja hüvitise 6700 eurot. Pandivara üleandmise nõude jättis kohus rahuldamata. Menetluskulud jäid rahuldatud nõude osas kostja kanda ja rahuldamata nõude osas hageja kanda. Hüvitamiskohustuse nõudes puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid rendilepingu nr 1, millega hageja andis kostjale rendile Kaarma vallas Asuküla külas asuva Maleva töökoja juurdeehituse remondiruumi pinnaga 225,6 m

1. Rentnik kohustus ruumi kasutama puitmaterjali töötlemiseks. Rendi summaks lepiti kokku 2500 krooni kuus, mis tuli üürnikul tasuda rendileandja arvete alusel. Leping sõlmiti tähtajaga kuni 01.03.
2. Lepingut pikendati kuni 01.03.
3. Lepingus puudub märge, millal ja millises seisus lepingu objekt üle antakse. Hageja esitas kohtule 01.03.2007 lepingu, millega hageja andis kostjale rendile Kaarma vallas Asuküla külas asuva Maleva töökoja juurdeehituse remondiruumi pinnaga 552,3 m2, asfaltplatsi pinnaga 3617 m2, kruusaplatsi pinnaga 6675 m2 ja laoplatsi pinnaga 751 m2 . Kostja oli seisukohal, et kuna kumbki pool lepingut üles ei öelnud, siis muutus see tähtajatuks. 30.04.2013 kirjas kostjale kinnitab hageja, et otsustas 01.01.2007 kehtinud rendilepingut pikendada kuni 01.03.
4. Kirjas ei ole märgitud uue lepingu sõlmimist 01.03.
5. Hageja esitas kohtule vaidlusaluse lepingu originaali, millel olev allkiri sarnaneb kostja seadusliku esindaja allkirjaga. Visuaalselt vaatlusel võib vaid öelda, et IA allkiri eri aegadel ja erinevatel dokumentidel on erinev. See aga ei saa olla iseenesest tõendiks, et 2007.a allkirjastatud rendilepingul olev allkiri on võltsitud. Eeltoodust tulenevalt saab aluseks võtta 01.03.2007 sõlmitud rendilepingu, millele tuginedes hageja oma nõude esitas. Arvestades asjaolu, et kostja jätkas rendiobjekti kasutamist, muutus leping tähtajatuks. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et rendi objekti valdus oli kostjale üle antud. Küll aga puuduvad dokumendid selle kohta, millal konkreetselt rendiobjekti valdus üle anti ja milline oli selle seisukord üleandmise momendil. Rendiobjekti seisukorra kohta selle üleandmisel rentnikule on ütlusi andnud tunnistajad. Tunnistaja RT ütluste kohaselt oli Maleva töökoja hoone 2007.a alguses väga viletsas seisus: katus sadas läbi, uksed olid eest ära kukkumas, akna klaasid oli osaliselt katki, osa aknaid oli puudu. Kõik tööd, mis rentnik seal tegi, kooskõlastati hageja esindaja KH-ga - nii vaheseinte lammutus kui kanalite täitmine, samuti estakaadi lammutus, mille materjali viis ära KH isiklikult. Kui ruumid vabastati, siis hindamist teostanud isik ütles, et tegu on formaalsusega. Kõik muudatused olid KH-le teada. 4 Tunnistaja RL ütluste kohaselt sai vaidlusaluse hoone juurdeehitus valmis 1972.a, vana hoone oli juba varem olemas. Vahepeal olid hooned kasutuseta. Ajal, kui OÜ Sarlog hooned rendile sai, rentis tunnistaja kõrvalhoonet. Tunnistaja hinnangul ei olnud hooned heas seisukorras ja on naabrina (rentnik alates aastast 1987) kindel, et alatihti olid nende uksed lahti, mistõttu said kannatada ka aknad, aknaid ei ole kunagi keegi värvinud või kuidagi hooldanud, mistõttu on tunnistaja kindel, et aeg on teinud oma töö. Tunnistaja kinnitusel pole maja kunagi sedavõrd korras olnud, kui see kostjast maha jäi. Tunnistaja sõnul ei olnud hageja hoone korrashoiust huvitatud. Põhiliselt tegeldi varastega ja räägiti hoone võimalikust müügist. Tunnistaja arvates said akti kirja ka need puudused, mis ilmselt võisid olla olemas ka enne ruumi rendile andmist, nt olid ilmselt varastatud elektrijuhtmed, sest vargad olid ruumide tühjana seismise ajal probleemiks. Pigem on rentnik püüdnud hoonet säilitada, kui remontis katust ja korrastas ruume. Akti koostamisel võeti arvesse vaid hageja esindaja väiteid, mitte teiste juures olnud isikute märkusi ja seetõttu ei tahtnud IA ka sellele alla kirjutada. Tunnistaja arvates puudub hoonetel väärtus, kuna selles osas mida kostja ei kasutanud, on katus sisse langenud. Tunnistaja JP ütluste kohaselt kostjaga samal ajal ta rendiobjekti ei kasutanud. Tema kasutas hoones olevat sööklaruumi ca 10 aastat tagasi ja tema lahkumise ajal olid majal aknad ja uksed ees. Siis käisid seal inimesed tööl. Kuna objekti rentnikule üleandmise kohta dokumenti ei vormistatud, on selleaegse olukorra kindlakstegemine võimalik vaid tunnistajate ütlustega, kes omakorda on andnud vastukäivaid ütlusi. Küll aga võib oletada, et 1968.a ehitatud ja 1972.a juurdeehituse saanud hoone, mida pikka aega ei olnud remonditud ja mis vahepeal oli kasutuseta, ei saanud üleandmise ajal olla heas seisus. Lepingu p 3.8 kohaselt võttis rentnik endale kohustuse täielikult kompenseerida ümberehituse kulud, mis on vajalikud rentniku spetsiifilise tegevuse tõttu, loovad rentnikule täiendavaid mugavusi või mis on tingitud rentniku ebamajanduslikust suhtumisest ruumidesse. Lepingu p 7.2 kohaselt kohustus rentnik rendilepingu lõpetamisel tasuma kõik rendiobjekti korrastamiseks vajalikud remondikulud rendileandja kalkulatsiooni alusel või teeb selle remondi kokkulepitud tähtaja jooksul. Kohus võttis aluseks kostja esitatud hinnapakkumise, kuna leidis, et hageja esitatud hinnapakkumine sisaldab suures osas töid, mida rendileandja ei saa teha rentniku arvel: vanade uste ja akende asendamine uutega (p-d 5, 7,10,12, 14). Arvestada tuleb hoone amortisatsiooni. Samuti tuleb võtta arvesse, et pika aja jooksul ei ole rendileandja hoonet ise nõuetekohaselt hooldanud ega teinud vajalikku remonti, mida tõendavad tunnistajate ütlused, kaasa arvatud ütlused selle kohta, et ruum, mida rentnik ei kasutanud, on tänaseks kokku varisenud. Nii tunnistajad kui kostja (otsuses märgitud ekslikult „hageja“) seaduslik esindaja väljendasid arvamust, et ümberehitusi hoones ei saanud teha hageja seadusliku esindaja teadmata ja juhul, kui ta ei oleks neid muudatusi aktsepteerinud, ei oleks rentnik ka hoonet ümber ehitada saanud. Kuna rendile andmise aja seisuga on olemas vaid tunnistajate ütlused, siis saab rääkida vaid mõistlikust hüvitisest. Seda enam, et tunnistajate kinnitusel ei ole rendileandja kuni asja rendile andmiseni seda heaperemehelikult hooldanud, ning arvestades hoone iga, oli hoone selleks ajaks juba oluliselt amortiseerunud. Nagu selgus tunnistajate ütlustest, oli hoone mingi aja kasutuseta, sinna kippusid vargad ja alatihti olid uksed lausa füüsiliselt lahti. Rendileandja ei saanud oodata, et rentnik teeb rendile antud hoones põhjaliku remondi, uuendades katuse, uksed ja aknad. Samas on rentnik just katuse uuendamise ja ruumide remondiga rendiobjekti tegelikult ka parendanud. 5 Pooled ei leppinud kokku, et lepingu ese tuleb tagastada teistsuguses seisundis või koosseisus. Küll aga lepiti kokku, et rentnik kompenseerib ümberehituse kulud, mis on vajalikud rentniku spetsiifilise tegevuse tõttu, loovad rentnikule täiendavaid mugavusi või on tingitud rentniku ebamajanduslikust suhtumisest. Pooled ei fikseerinud objekti seisukorda selle üleandmisel rentnikule. Selle põhjuseks võis olla asjaolu, et poolte ootus oli võõrandada objekt hiljem rentnikule. Kuna tunnistajate ütluste kohaselt asus rendileandja hinda tõstma, siis jäi tehing tegemata. Rentnik esitas akti hoone ülevaatuse kohta selle üleandmisel rendileandjale. Kolmepoolselt allkirjastatud akti kohaselt fikseeriti selles puudused, mida rentnik oma tegevusaja jooksul hoonele ümberehituste ning igapäevase tegevuse käigus põhjustas. Rentnik on sellele alla kirjutanud. Samas väitsid tunnistajad, et kirja pandi kõik rendileandja esindaja märkused ja viited puuduste kohta, keegi ei kuulanud juures olnud tunnistajaid, kes püüdsid vastu vaielda sellele, et puudused on tekkinud rentniku tegevuse tulemusena. Hoone ümberehituse kohta kehtis poolte vahel sõlmitud lepingu p 4 piirang. Samas esitas rendileandja kirja, millega andis rentnikule loa saekaatri paigaldamiseks, mis ulatus väljapoole hoonet ja oli tinginud ka ukseava laiendamise, et seadmed ära mahutada. Rendileandjal (otsuses märgitud ekslikult „rentnikul“) ei saanud olla ootust, et saab rendile antud hoone tagasi paremas seiskorras, kui see oli enne rendile andmist, seetõttu ei saa hüvitise nõude aluseks võtta hageja esitatud hinnapakkumist, mis muu hulgas sisaldab uute akende valmistamise, kolme uue suure töökoja puitakna paigaldamise ja akende renoveerimise, kõrvalhoone kahepoolse ukse väljavahetamise, söögisaali akende klaaside paigaldamise, söögisaali ukseava taastamise ja lõhutud põrandaplaatide taastamise, kontori ruumi kolme tapeedi ja põrandakatte taastamise, akende klaaside paigaldamise, II korruse koridori põranda aluskonstruktsiooni tasandamise, uue katte paigaldamise, kogu hoone elektrisüsteemi korrastamise, valgustite, juhtmete, lülitite paigaldamise, autokanali /estakaadi asemel uue ehitus. Nimetatud tööde näol on tegemist hoone olukorra olulise parendamise, aga mitte rendile andmise eelse seiskorra taastamisega. Seda enam, et asja arutamise käigus selgus, et eelnevalt oli hoone kasutuseta, ei ole selge kui palju sellest sel ajal varastati. Hoone iga arvestades oli tegemist tugevalt amortiseerunud hoonega. Kuna rentniku tuleku ajal jooksis katus läbi, siis on selge, et kontori tapeeti ja põrandakatet ei rikkunud rentniku tegevus. Autoestakaadi lammutuse korraldas tegelikult rendileandja, kes viis ära sealt saadud vanametalli ja paneelid. Seetõttu ei saa hageja ka nõuda, et rentnik estakaadi uuesti üles ehitaks. Vanametalli realiseerimist on hageja ka ise tunnistanud. Kuna hüvitise määramine esitatud dokumentide alusel ei ole konkreetselt võimalik, siis määras kohus hüvitise suuruseks 6700 eurot. Rendileandja ei saa rentnikult nõuda 1968.a ehitatud hoone viimist paremasse seisu, kui see oli rendile andmise ajal, küll aga saab ta nõuda hoone taastamist seisukorda, mis tagab selle stabiilsuse ja säilimise (laiendatud ukseavade taastamine ja avatäidete paigaldus, vaheseinte taastamine). Hageja viivise nõue ei ole põhjendatud. Kostja ei ole hüvitamiskohustuse täitmisega olnud viivises, sest hüvitise suuruse üle käis vaidlus kohtus ja alternatiivina oli kostjal võimalus ise hoone puudused kõrvaldada. Kuna pooled ei suutnud määratleda, millised on puudused, mille eest vastutab rentnik, siis ei saa rääkida kohustuse täitmisega viivituses olemisest. Hageja ei ole ka põhjendanud, milles seisnes kostjapoolne lepingurikkumine, mis annaks aluse leppetrahvi saamiseks. Hageja ei ole oma nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendanud. Rentnik on tegelenud lepingujärgse majandustegevusega. Kostjapoolne lepingu rikkumine ei ole tõendatud. 6 Pandivara üleandmise nõude jättis kohus rahuldamata, kuna hagejal ei ole kehtivat pandiõigust põhjusel, et puuduvad

§ 305lg-s 1 sätestatud eeldused pandiõiguse tekkimiseks.

Pandiõigus kehtib üksnes kinnisasja üürilepingute puhul. Seadus ei anna võimalust käsitleda kinnistamata maaüksust ja rendileandja kasutuses olevat maad võrdetel alustel. Kaarma Vallavalitsuse 14.11.2008 kirjaga on tõendatud, et vaidlusaluste hoonete alune maa on endiselt vaba maa, maareform on selles piirkonnas lõpule viimata. Seaduse kohaselt kohaldatakse üürileandja pandiõigusele asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut, kuid see ei tähenda, et pandiõigus kehtiks vallasasja üürilepingu puhul. Isegi kui tegu oleks kinnisasja üürilepinguga, siis

§ 306

järgi üürileandja pandiõigus lõpeb asja eemaldamisega üüritud kinnisasjalt, välja arvatud juhul, kui eemaldamine toimus üürileandja teadmata või kui üürileandja vaidles asja eemaldamisele vastu. Rendileandja andis rentnikule tähtaja ruumide vabastamiseks 31.10.2013. Tunnistajate ütluste kohaselt viibis rendileandja esindaja ise vara äraviimise juures, tegemata selle äraviijatele ühtegi märkust. Pigem oli probleemiks see, et asjad tuleb kindlasti kõik ära viia ning seetõttu, et rendiobjekti kiiremini vabastada, leppis rentnik kokku kõrval tegutseva rentnikuga ja viis osa tehnikat tema territooriumile. Hageja ei tõendanud, et esitas pandivara äraviimise keeldu puudutava kirja rentnikule enne vara äraviimist. Lisatud fotodelt ei selgu, millal on need tehtud. Vara äraviimine ei toimunud rendileandja teadmata. Ka on rentnik tõendanud, et mitte kõik rendileandja poolt pildistatud sõidukid ja tehnika ei kuulunud rentnikule, vaid ta oli nende kasutaja. Hageja apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis tervikuna rahuldamata hageja pandivara üleandmise nõude ja osas, milles kohus jättis osaliselt rahuldamata hageja hüvitisnõude, ning asi saata tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Hageja taotles hagiavalduses kohtult kostja kohustamist anda pandivara nimekiri vastavalt hagiavalduses esitatud asjaoludele (hageja esitas varaesemete kohta fotod ja eeldatavad eseme nimetused vastavalt eseme funktsioonile, puitmaterjali osas soovis hageja nimekirjaga tuvastada liigitunnustega asja kogust). Maakohus lahendas hageja sellesisulise taotluse alles pärast eelmenetluse ja asja sisulise arutamise lõppemist 14.01.2015 määrusega, kohustades kostjat andma 14 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest pandivara nimekirja, et kohtuotsuses oleks võimalik kirjeldada pandivara koosseisu kuuluvaid esemeid ja tagada sellega otsuse sundtäidetavus. Kostja esitas vastuväite määrusele. Kostja 28.01.2015 vastuväitele järgmine toiming oli 27.02.2015 otsuse tegemine. Kohus ei kohustanud kostjat jõustunud määrust täitma ja tegi enda määruses esitatud põhjendustega vastuolus oleva sisulise otsuse. Määrust ei ole kohtu sisulises otsuses ei tühistatud ega võetud muud seisukohta jõustunud määruse täitmise kohta. Ka ei ole kaevatav otsus seaduslik ja põhjendatud seetõttu, et kohtuotsus on vastuoluline, vääralt tuvastati vaidlusvälised asjaolud ja kohus ei andnud hinnangut hageja kõikidele seisukohtadele ega analüüsinud kõiki asjas olevaid tõendeid. Hageja esitas tõendina 29.10.2013 e-kirja manuses oleva teate pandiõiguse teostamise kohta. Kostja kinnitas selle teate saamist menetluse käigus. Seega esitas hageja pandiõiguse teostamise teate, millele kostja ei reageerinud, ja jätkas pandivara teisaldamist kuni nädala lõpuni ja nädalavahetusel koristas ära ruumid, et need kostja enda poolt pakutud kuupäeval aktiga üle anda. Kohus tegi osundatud tõendist väära järelduse, et pandivara äraviimine toimus hageja vaikival heakskiidul. Tehnika äraviimise takistamises oli ilmtingimata tahe asjade äraviimist takistada, s.o kostja alustatud toiming lõpetada. Tunnistaja RT sellisest ütlusest tuleneb, et vähemalt mingi osa pandivarast (s.o tehnika) oli ära viidud hageja tahte vastaselt. Sama tunnistaja on ka selgitanud, et 2007.a ei olnud renditav ruum halvas seisukorras. 7 Seega on tunnistaja ütlustega kummutatav kostja väide, et ta sai lepingu täitmisena äärmiselt halvas olukorras hoone valduse, ja et jätkus hoone iseeneslik lagunemine. Kohus märkis otsuse põhjendavas osas, et mitte kõik rendileandja poolt pildistatud sõidukid ja tehnika ei kuulunud rentnikule, vaid ta oli nende kasutaja. Millist tähendust nõude rahuldamise/ mitterahuldamise seisukohast sellel tõdemusel on, ei ole otsusest mõistetav. Kohus jõudis järeldusele, et puuduvad

§ 305toodud pandiõiguse tekke eeldused.

Kohtu järeldus materiaalõigusest on ebaõige.

§ 339

kommentaari kohaselt ei oma tähendust, kas kinnisasja rendisuhte puhul on kinnisasi kantud kinnistusraamatusse või ei ole. Kasutusõiguste

regulatsioonis üürisuhte ja rendisuhte puhul on poolte õiguste kokkulangevus praktiliselt kogu ulatuses (jättes kõrvale vilja saamise õiguse), mis tuleneb sellest, et seadusandja ei näinud ette vallasasjadena hoonete ja rajatiste olemasolu tsiviilkäibes nii pikalt ja eeldati maareformi peatset teostumist. Vaidlusväline on asjaolu, et hoone omanikul tekib maareformist kinnisasjaõigus (omandiõigus või hoonestusõigus) igal juhul ja kasutusõiguse kvaliteet ei olene sellest, kas kasutaja sai kinnisasjana registrisse kantud asja kasutada või registrisse kandmata asja kasutada. Sellest kandeasjaolust ei saa ka oleneda omaniku kaitseks rakenduv üürileandja pandiõigus. Kuna rendiobjektiks olid ka hoonet ümbritsevad platsid, siis oli tegemist õiguse (maakasutusõiguse) edasiandmisega rentnikule. Õigus on rendisuhtele iseloomulik kasutamise objekt. Kohus ei andnud hinnangut hageja eelkirjeldatud seisukohtadele. Kohus käsitles pooltevahelist suhet materiaalõiguse mõttes rendisuhtena ja viitas

§-le 358 (rendisuhte regulatsiooni). Kohus tuvastas valesti, et vara üleandmise akti (pärast lepingu lõppemist 05.11.2013.koostatud valduse tagastamise kolmepoolne akt) esitas tõendina kohtule rentnik. Akti kui tõendi esitas kohtule hageja, tõendamaks hagiavalduses nimetatud kokkulepet kohustuste tekkimise kohta. Kuidas kohus seda akti kui tõendit hindas, jääb tegelikult arusaamatuks. Kohtu seisukoht, et akti hinnatakse kogumis koos teiste tõenditega, ei anna mõistlikku arusaamist akti tähendusele praeguses vaidluses. Seda enam, et akt on kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis tõendav tahteavalduse tõend. Valduse üleandja ja vastuvõtja olid selles kokku leppinud üürniku kohustuse tekke asjaolud ja kohustuse suuruse arvestamise põhimõtte ja selle, et üürnikul on tekkinud kohustus. Kohtuotsusest ei ole võimalik aru saada, millist tähendust omistatakse tunnistajate ütlustele ja kuidas tunnistajate ütlused tõendavad kostja tahet (või ka puudumist). Ebaõige on kohtu viide tõendamiskoormuse selgitamise kohta. Asjaolu, kas aktis kirjeldatud varas tuvastatud puudused on tekkinud rentniku viimase 5 aasta valdamise perioodil ja kas need puudused ei ole iseeneslikud, ei oma tähendust. Kostja kinnitas kohustuse olemasolu, kostja ei ole kokkuleppest kehtivalt vabanenud ja kostja väited kohustuse puudumisest on vastuolus ka hea usu põhimõttega. Kostja ei ole kasutanud lubatavaid õiguskaitsevahendeid akti kui kohustuse tekke kokkuleppe tühistamiseks. Selle asjaolu tõttu on kostja kaotanud õiguse vastuväidetele, et ta ei saanud aru, mis on akti sisu või et tal puudus võimalus pikemalt aktiga tutvuda. Kohus tegi tõendist vale järelduse. Hageja kirjalik luba saekaatri paigaldamiseks rendiobjektile ei ole seostatav kostja poolt ukseavade laiendamisega aga soostumisena rendiobjekti tagastamisel rentnikule vajaliku muudatuse jäämisega hageja vara külge. Kostja ei esitanud tõendit, millest saaks järeldada, et poolte vahel on kokkulepe vara tagastamiseks sellisena, et selle juures on kõrvaldamata kõik need varale tehtud muudatused, millede vajadus oli vaid rentnikul. Kohus kirjeldas vaheldumisi ja läbisegi varale tehtavate muudatuste kokkuleppelist lubatavust ja tehtud muudatuse (negatiivsete) hagejale jäämise kokkulepet. Viimase olemasolu eitab hageja algusest peale ja kostja ei ole sellise kokkuleppe olemasolu tõendanud. 8 Kohtu järeldused tõendina hageja hinnapakkumise hindamisel (hinnapakkumise sisu osas, mis olevat hüvitise suuruse määramiseks kõlbmatu) ei ole kohased juba seetõttu, et hindadele vastava töö tagajärje ootust omistatakse hoopiski rentnikule (s.o kostjale). Kohtul puudus menetluslik alus vastu võtta kostja uut tõendit, mille sisuks oli vajalike tööde tegemise kulutus OÜ Mert hinnangul. Kohus määras pooltele tõendite esitamise viimase daatumi ja see ei olnud uute (seni esitamata) asjaolude esitamise daatum. Kostja ei ole esitanud vastuväidet kohustuse suuruse kohta, vaid kohustuse püüdmise kohta. Nii tõendi menetlustähtaja-väline vastuvõtmine kui ka hageja seisukoha (sh tõendi ebausaldusväärsuse kohta) hindamata jätmine on menetlusnormi rikkumised ja kohtuotsuse tühistamise põhjused. Väär on kohtu põhiseisukoht, et asja lahendamiseks tuleb aluseks võtta 01.03.2007 sõlmitud rendileping. Kuna 05.11.2013 sõlmitud vara üleandmise aktis sisalduvad ka poolte õigused ja kohustused, siis tuli vaidluse lahendamisel aluseks võtta mõlemad kostjale kohustusi loovad dokumendid ja vastuolude korral lähtuda ajas viimasest, mis sisaldab värskeimat tahteavaldust. Kohtu järeldus, et hageja ise ei ole pika aja jooksul hoonet nõuetekohaselt hooldanud, kuna rentniku kasutada olnud ruum on tänaseks kokku kukkunud, ei toetu mistahes tõendile. Millest kohus järeldab, et rentniku valduses mitteolnud ruum on sisse kukkunud, ei ole tõendite analüüsist ega ka vastuväite sisust võimalik aru saada. Hageja omandis olevatest ruumidest ei ole mitte ükski sisse kukkunud. Endise sepikoja osa ruberoidkattega katus on küll sadevett läbi lasknud, kuid katus on hoone sellel osal senini peal, lagi selle all on olemas ja ruumi põhikonstruktsioonid on endiselt püsti. Kuna kohus ei ole amortisatsiooni arvestamise kohta mistahes konkreetse järelduseni jõudnud läbi väidete analüüsi, siis on otsus ka selles osas jäänud põhjendamata. Kuna hagejal on olemas põhinõue, on ebaõige kohtu seisukoht kõrvalnõuete puudumise kohta. Leppetrahvi nõue on muutunud sissenõutavaks, hageja on seda selgitanud oma varasemates menetlusdokumentides. Kostja on ilma hageja kirjaliku loata muutnud ja ümber ehitanud rendiobjekti, rikkunud hoolsuskohustust ega ole andnud asja valdust rendileandjale tagasi sellisena, nagu ta oli endale kohustuse võtnud. Kostja apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsus osas, millega hagi osaliselt rahuldati ja uue otsusega jätta hagi tervikuna rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja esitatud nõuetest nähtub, et hageja tugines eelkõige asjaolule, et poolte vahel sõlmiti üürileping. Kostja oli kohtumenetluses läbivalt samal seisukohal, vaatamata asjaolule, et pooled pealkirjastasid lepingu rendilepinguna. Maakohus aga luges pooltevahelise lepingu rendilepinguks ning hüvitisnõude osalisel rahuldamisel tugines

§-le 358. Maakohus ei põhjendanud, miks ta leiab, et poolte vahel sõlmiti rendileping. Hageja pandivara valduse üleandmise nõuet analüüsides märkis kohus, et seaduse kohaselt kohaldatakse üürileandja pandiõigusele asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut, kuid see ei tähenda, et pandiõigus kehtiks vallasasja üürilepingute puhul. Seega asus maakohus pandivara valduse üleandmise nõuet analüüsides vastupidisele seisukohale, et poolte vahel oli tegemist vallasasja üürilepinguga, mitte rendilepinguga. Kohtuotsusest ei selgu, missugust õiguslikku kvalifikatsiooni maakohus kohaldas ning otsus on õigusliku kvalifikatsiooni osas vastuoluline. Maakohus ei tuvastanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et tegu oleks rendilepinguga. Seega sõlmiti poolte vahel ruumide üürileping ning kohus oleks pidanud asja lahendamisel kohaldama võlaõigusseaduses sätestatud üürilepingu, mitte rendilepingu sätteid. 9 Maakohus ei põhjendanud, millistele tõenditele tuginevalt ta leidis, et kõik avaused hoonele tekitati ja vaheseinad lõhkus üürnik pooltevahelise üürilepingu kehtivuse ajal. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et üüriobjekti üleandmisel üürnikule 02.01.2006 üüriobjekti seisukorda ei fikseeritud. Tulenevalt

§ 334

lg-test 1 ja 2 peab hagi rahuldamiseks olema tuvastatud üüritud ruumide seisund nii üürnikule üleandmisel kui ka üürileandjale tagastamisel. Seejärel on võimalik iga hagis toodud puuduse osas hinnata, kas see on tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses. Puuduste puhul, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses, tuleb hinnata, kas need on sellised, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Üürnik saab vastutada üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Maakohus asus tõendeid ebaõigesti hinnates seisukohale, et kostjal tuleb hüvitada laiendatud ukseavade taastamine ja avatäidete paigaldus, vaheseinte taastamine. Kohus jättis tähelepanuta hageja 31.05.2005 kirja, mis adresseeriti IAle ehk üürnikule, kes tegutses samades ruumides enne kostjaga lepingu sõlmimist. Nimetatud tõendi alusel saab asuda seisukohale, et avaused, mille kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste hüvitamist hageja nõuab, olid üüriobjektil olemas juba pooltevahelise üürilepingu sõlmimise ja ruumide kostjale üleandmise ajal. Maakohus jättis hüvitisnõude osalisel rahuldamisel ebaõigesti kohaldamata

§ 285lg 2.

Kohus jättis tähelepanuta kostja vastuväited, et poolte vahel puudus kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud kokkulepe selle kohta, et hagejal on õigus kostjalt nõuda endise olukorra taastamist. Vastavat kokkulepet ei nähtu lepingu p-dest 3.8 ja 7.2, millele maakohus viitas. Kuivõrd hagejal puudub õigus nõuda endise olukorra taastamist, ei saa ta ka nõuda endise olukorra taastamiseks tehtavate kulutuste hüvitamist kostjalt. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et kostja on kohustatud hagejale hüvitist tasuma, ei ole maakohus tõendeid, mida kostja esitas võimaliku hüvitise suuruse määramiseks, käsitlenud ammendavalt. Kohus ei põhjenda, millele tuginevalt ta leidis, et mõistlikuks hüvitise suuruseks on 6700 eurot. Ka kohaldas kohus põhjendamatult hüvitise suuruse määramisel TsMS § 233. Asjas on esitatud tõendid, mille alusel kohus täpse hüvitise suuruse välja oleks saanud arvestada. OÜ Mert hinnapakkumise kohaselt on hoone taastamise hinnaks 6622, 80 eurot, kuid hinnapakkumises on ära toodud eraldi töödena laiendatud ukseavade taastamise ja avatäidete paigalduse ning vaheseinte taastamise maksumus. Eelpool nimetatud hinnapakkumisest nähtub, et isegi juhul, kui kostja peaks vastavad kulud hüvitama, ei saa hüvitise suuruseks olla 6700 eurot. Kohtuotsus on menetluskulude jaotuse osas vastuoluline, resolutsioon ei ole selgelt arusaadav muu otsuse tekstita. Kuigi põhjendavas osas tugines kohus TsMS §-le 162, jaotas ta menetluskulud sisuliselt vastavalt TsMS § 163 lg-le 1, jättes rahuldatud nõude osas menetluskulud kostja kanda ja rahuldamata nõude osas hageja kanda. Resolutiivosa kohaselt jättis aga kohus rahuldamata nõude osas menetluskulud hageja kanda, välistades sellega võimaluse kostjal hagejalt rahuldamata nõude osas menetluskulude väljamõistmise. Maakohus ei märkinud, et kostja menetluskulude väljamõistmine hagi rahuldamata osas hagejalt oleks ebamõistlik või äärmiselt ebaõiglane. Vastused apellatsioonkaebustele Pooled vaidlevad vastastikku teineteise apellatsioonkaebustele vastu. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Pärnu Maakohtu kaevatav otsus tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 3 osaliselt tühistada, s.o osas millega kohus lahendas hageja nõude lepingust tuleneva hüvitise 10 saamiseks (hüvitamiskohustuse täitmiseks). Tühistatud osas tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Hageja teise nõude (pandivara valduse üleandmiseks) osas ei ole alust maakohtu otsuse resolutsiooni muuta, kuid otsuse vastavad põhjendused vajavad täpsustamist (TsMS § 657 lg 1 p 21). Seega rahuldatakse mõlemad apellatsioonkaebused osaliselt. Hageja esitas kostja vastu nõude pandivara valduse üleandmiseks, põhistades nõuet oma õigusega teostada üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandja pandiõigust (materiaalõiguslikuks aluseks

§ 305lg 1, § 307 lg 2).

29.11.2013 esitatud hagi kohaselt jääb tagatava nõude väärtus vahemikku 50 000 - 75 000 eurot. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kui üürileandja 30.10.2013 kostjale avalduse üüriobjektil oleva üürniku vara suhtes pandiõiguse teostamiseks. Kostja vaidles hagile vastu (20.02.2014 menetlusdokument tl 26-28, I/II köide), sest üürilepingu ülesütlemisel (korduval) määras hageja ruumide vabastamise tähtajaks 31.10.2013. Kostja väitel kolis ta ruumidest välja ajavahemikul 25.10.2013 - 30.10.2013, pandiõiguse teostamise soovist teatas hageja alles pärast seda, mistõttu on hageja

§ 306lg 1 järgi pandiõiguse kaotanud.

Maakohus jättis nõude rahuldamata, sest hagejal puudub kehtiv pandiõigus, s.o puuduvad

§ 305

lg-s 1 sätestatud eeldused pandiõiguse tekkimiseks (pandiõigus kehtib üksnes kinnisasja üürilepingute puhul), leides ühtlasi, et ka kehtiva pandiõiguse korral oleks see

§ 306lg 1 järgi lõppenud.

Kolleegium ei nõustu maakohtu käsitlusega, et

§-st 305 tulenevat õigust ei saanud praeguse lepingu puhul kohaldada. Antud juhul hõlmas üürileping maatükiga püsivalt ühendatud ehitist, mistõttu üüritud ruumides asunud esemete suhtes võis üürileandja

§ 305kohaselt kasutada oma nõude tagamiseks pandiõigust.

Kuigi asjaõigusseaduse tähenduses ei ole selline asi kinnisasi, on kohtupraktikas ka reformimata maal asuvate ehitiste ja neis asuvate ruumide suhtes sõlmitud üürilepinguid käsitletud

§ 305

lg 1 tähenduses sarnaselt kinnisasja üürilepingutega.

§ 305

puhul on tegemist siiski normiga, mille kaitse-eesmärgiks on anda üürileandjale tagatis üürilepingust tulenevate ja üürniku suhtes kehtivate nõuete tagamiseks, s.o üürileandja kaitseks mõeldud seadusest tulenev pandiõigus. Nimetatud sättest tulenevalt tekib üürileandja pandiõigus seaduse jõul üürilepingu sõlmimisega üüritud ruumidesse vallasasjade toomise tõttu ning ulatub eelduslikult kõigile üüritud ruumides asuvatele vallasasjadele. Seetõttu ei olnud maakohtul alust järeldada, et

§ 305lg-s 1 sätestatud eeldused pandiõiguse tekkimiseks puudusid.

Samas nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et antud juhul oli üürileandja pandiõigus lõppenud.

§ 306

lg 1 järgi lõpeb üürileandja pandiõigus asja eemaldamisega üüritud kinnisasjalt, välja arvatud juhul, kui eemaldamine toimus üürileandja teadmata või kui üürileandja vaidles asja eemaldamisele vastu. 09.10.2013 kirjaga määras hageja kostjale renditud ruumide vabastamise tähtajaks 31.10.2013 (tl 32, I/II köide). Kostja väitel viis ta ruumidest asjad ära ajavahemikul 25.30.10.

1. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja teatas kostjale üürileandja pandiõiguse teostamisest 30.10.2013 (hagiavalduse lk 2) ega ka selle üle, et hageja seaduslik esindaja viibis asjade eemaldamise juures. Seega on hageja avaldanud samaaegselt vastakaid tahteavaldusi: ruumide vabastamise nõue koos hilisema sooviga teostada pandiõigust. Hageja ei selgitanud, mis takistas tal teha õigeaegselt avaldust pandiõiguse teostamiseks, samuti ei ole ta tõendanud, et pärast pandiõiguse teostamise avalduse esitamist oleks kostja lepinguesemelt asju ära viinud ning et hageja esindaja oleks asjade eemaldamisele vastu vaielnud. Tunnistaja RT vastuolulistest ütlustest ei ole võimalik üheselt järeldada, et hageja esindaja oleks selgesõnaliselt avaldanud, et soovib teostada pandiõigust ning vaielnud vastu üüritud asjalt vara eemaldamisele (… püüdis tehnika äraviimist takistada, … käis meil järel ja pildistas, …ei kuulnud, et oleks keelanud). Samas nähtub nimetatud tunnistaja ütlustest, et
2. oktoobriks 2013 oli kogu vara ära viidud, misjärel tegeldi vaid koristamisega. Maakohus leidis seega õigesti, et hageja ei tõendanud, et esitas pandiõiguse teostamise avalduse enne vara äraviimist ning et vara oleks viidud ära hageja esindaja teadmata. 11 Kuna ringkonnakohus nõustub eeltoodud nõude osas maakohtu otsuse lõppjäreldusega, siis ei oma sisulist tähendust hageja apellatsioonkaebuse väide menetlusnormi rikkumise kohta, mis seisnes maakohtu poolt otsuse tegemises ilma, et ta oleks kohustanud kostjat täitma kohtumäärust, millega viimast kohustati esitama üüriesemel paiknenud vara nimekirja. Nimetatud asjaolu ei mõjutanud kõnealuse nõude osas tehtud lahendi õigsust. Hüvitisenõude lahendamise osas on maakohus rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis tingib otsuse tühistamise ja tsiviilasja uueks arutamiseks saatmise. Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega, et kahju täpset suurust ei saa antud asjas kindlaks teha. Kohus ei ole põhjendanud, millele tugineb tema sellekohane hinnang. Tegemist on lepingust tuleneva kahjuga, mille puhul vajas eelkõige tuvastamist, mis on need lepingu eseme muudatused/kahjustused, millest tuleneb kostja vaidlusalune kohustus. Kuigi ka kohus ise on märkinud, et vara kasutusse andmisel lepingu pooled ei fikseerinud selle seisundit, on ta samas leidnud, et vastavaid asjaolusid saab tunnistajate ütluste abil tõendada. Milliseid ütlusi on kohus selles osas kasutanud ning millist järeldust võib neist teha, otsusest üheselt ei nähtu. Kohtuotsusest võib seevastu järeldada, et mingeid muudatusi, mille eest tuleb kostjal hüvitist tasuda, on viimane siiski teinud. Kohtu järeldused ei ole selles osas jälgitavad. Mida kohus konkreetselt silmas pidas, otsusest üheselt ei nähtu. Maakohus on vastavaid tõendeid küll kirjeldanud, kuid ei ole neid seaduse nõuetele vastavalt hinnanud. Seega on maakohus otsuses vastuoluliselt leidnud, et asjas ei ole tuvastatud, milline oli lepingu eseme seisund lepingu sõlmimisel, kuid siiski leidnud, et kostjal tuleb hagejale tasuda hüvitist 6700 eurot. Seejuures on kohus märkinud, et hüvitise suuruse osas võtab ta aluseks kostja esitatud hinnapakkumine, sest hageja hinnapakkumine ei arvesta amortisatsiooni, kuid sellele vaatamata leidnud, et hüvitise määramine dokumentide alusel ei ole võimalik, mistõttu tuleb kohtul teha kaalutlusotsus (

§ 127lg 6 ja Ts

MS § 233). Maakohus ei ole nimetatud sätete kohaldamist põhjendanud ega märkinud, miks ta leidis, et kahju tekitamine on küll tuvastatud, kuid kahju suurust ei saa kindlaks teha. Kohtu kaalutlused ei ole jälgitavad. Seega on tegemist kohtu poolt diskretsioonipiiride ületamisega. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hageja nõue kvalifitseerida õigesti. Hageja poolt kohtu ette toodud asjaoludest nähtuvalt sõlmiti poolte vahel leping, mis vaatamata pealkirjale, oli käsitletav üürilepinguna. Ka kostja on kohtumenetluses läbivalt olnud seisukohal, et poolte suhteid reguleeris üürileping. Kuigi kohtu poolt tuvastatud asjaolud ei võimaldanud hinnata poolte vahel sõlmitud lepingut rendilepinguks ning ka maakohus on üürileandja pandiõigust käsitledes pidanud lepingut üürilepinguks, on ta hüvitisnõude lahendamisel käsitlenud lepingut rendilepinguna (tuginedes muuhulgas lepingu eseme tagastamisel

§-le 358, mis reguleerib rentniku kohustusi). Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul tuvastada, millise konkreetse lepingudokumendi alusel pooltevaheline lepinguline suhe toimis (kas tl 6-7, I/II köide asuva või tl 30/31, I/II köide asuva lepingu alusel). Maakohus jättis hindamata ja seisukoha võtmata kostja väite osas, et tema ei ole allkirjastanud 01.03.2007 lepingut, vaid et tema allkirjastatud on 02.01.2006 leping tähtajaga 01.03.2006, mida pikendati kuni 01.03.2007. Kuna lepingute tekstid on erinevad, tuleb kohtul tuvastada, millise lepingu alusel poolte vahel (üüri)suhe tekkis. Kuigi kohus on ise viidanud, et 30.04.2013 kirjas kostjale on hageja kinnitanud, et otsustas 01.01.2007 pikendada lepingut kuni 01.03.2012, tuginemata seejuures 01.03.2007 lepingule, ei ole kohus teinud sellest mingit sisulist järeldust, vaid asunud analüüsima, kas kostja seadusliku esindaja allkiri vaidlusalusel 01.03.2007 lepingul sarnaneb visuaalselt tema teiste allkirjadega või mitte. Kostja kaebuse käsitlus kohtuotsuse põhjenduste ja resolutsiooni vastuolulisuse kohta menetluskulude jaotuse osas ei ole õige. Kui kohus jätab menetluskulud ühe poole kanda, siis tähendab see muuhulgas ka seda, et teisel poolel on õigus nõuda kohustatud poolelt oma kulude hüvitamist 12 (antud juhul küll vastava nõude kulude osas). Et kohus jättis rahuldamata nõude osas menetluskulud hageja kanda, ei tähenda, et sellega oleks välistatud kostja võimalus nõuda hagejalt selle nõude osas menetluskulude hüvitamist. Samas peab kolleegium vajalikuks märkida, et olukorras, kus samas tsiviilasjas vaadatakse läbi kaks iseseisvat nõuet, ei ole võimalik ega otstarbekas nende nõuete osas rääkida eraldi menetluskuludest. Nii on menetlusosalised ka praegusel juhul esitanud menetlusdokumente mõlema nõude suhtes ühiste seisukohtadega, mistõttu kulude piiritlemine, nagu tegi seda maakohus, ei ole põhjendatud. Küll tuleb kohtul menetluskulude jaotamisel arvestada kummagi nõude osatähtsust (sh mahukust) ja lahendamise tulemust ning sellele tuginedes jaotada kulud. Kuna ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse osaliselt ning saadab selles osas asja uueks läbivaatamiseks samale kohtule, otsustab maakohus menetluskulude jaotuse ja määrab need kindlaks tervikuna pärast asja lõplikku lahendamist. /allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes /allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar /allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest 13