Obsah (9)

§ 316§ 114§ 8§ 313§ 196§ 116§ 314§ 100§ 292

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Ruth Sild Otsuse tegemise aeg ja koht 28. jaanuar 2016 Haapsalu kohtumaja Kärdlas Tsiviilasja number 2-15-15107 Tsiviilasi Viirisepa OÜ h

) tähenduses, mis õigustaks lepingu ülesütlemist. Hageja on seisukohal, et kostja poolt tehtud üürilepingu erakorraline ülesütlemine on ülesütlemisaluse puudumise tõttu tühine. Tühisel tehingul ei ole tagajärgi vastavalt TsÜS § 84 lg 1 1. lause järgi ja tühist tehingut ei pea täitma. 2 5.

§ 316

lg 2 kohaselt ei ole üürileandjal ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist. Hageja viitab Riigikohtu lahenditele 3-2-1-146-04 ja 3-2-1-24-05. Hagejal oli kõrvalkulude ettemaks ülesütlemise ajal. Kostja poolt 11.05.2015a.a esitatud avalduses ei sisaldunud sellist täiendava tähtaja määramist, mille rikkumisest oleks üürileandjal tekkinud ülesütlemisõigus. Kostja 11.05.2015 avalduses ei ole täiendavat tähtaega selgelt määratletud. Seega kostja poolt kirjas sisalduv tähtaeg ei vastanud

§ 114lg 1 nõuetele.

1. Hageja on seisukohal, et hageja lepingurikkumist ei saa pidada oluliseks. Pooled ei ole üürilepingut sõlminud selleks, et saada üürnikult tasu tarbitava elektrienergia eest. Elektrienergia puhul on tegemist kõrvalkuludega. Seega ei ole tegemist peakohustusega.
2. Hageja palub hagi rahuldada ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Kostja seisukoht
3. Kostja esitatud hagi ei tunnista. Üürnik jättis täitmata lepingu, rikkudes sellega

§ 8lg 2 sätteid.

Kostja teavitas hagejat lepingu rikkumisest ning andis hagejale täiendava tähtaja oma võlgnevuse tasumiseks – 19.05.2015.a. Peale tähtaja saabumist oli kostjal õigus otsustada, kas kasutada õiguskaitsevahendit – lepingu ennetähtaegset lõpetamist või mitte, kui hageja tähtaegselt oma kohustusi kostja ees ei täida. Kostja ei nõustu, et tema poolt 11.05.2015.a. edastatud kirjas tähtaja määramine ei ole kooskõlas

§ 114lg 1 sätetega.

1. Hageja lubas ise tasuda võlgnevuse juuni kuu lõpuks, kuid seda ta ei teinud. Muud kokkulepet poolte vahel saavutatud ei ole. Kuna kostja oli andnud hagejale täiendava tähtaja võla tasumiseks, kuid tähtajaks võlgnevust ei likvideeritud, siis esitas kostja hagejale ülesütlemisavalduse.
2. Kohaldamisele ei kuulu

§ 316

lg 2 sätted, kuna need sätted on imperatiivsed üksnes eluruumide üürilepingu puhul. Käesoleval juhul on tegemist äriruumi üürilepinguga, mistõttu võisid pooled ka teistsuguseid kokkuleppeid sõlmida. Kostjal on täidetud kõik ülesütlemiseeldused vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingu p 13.3, 13.3.5 ja 13.3.

1. Üürileandja andis täiendava tähtaja 7 päeva rikkumise kõrvaldamiseks, kuid selle aja jooksul üürnik elektrienergia eest ei tasunud.
2. Ülesütlemise toimus mõistliku aja jooksul pärast seda, kui kostja sai teada ülesütlemise aluseks olevatest asjaoludest. Kostja on arvestanud hageja huvidega, võimaldades tal suveperioodil kasutada üüritud ruume. Kogu hageja maksekäitumine on olnud vastuolus hea usu põhimõttega ja hoone omaniku ootustega lepingu täitmise osas. Ei ole võimalik nõustuda hageja seisukohadega, et tulenevalt hageja ettevõtte tegevuse hooajalisusest, on hagejal õigus täita lepingust tulenevaid kohustusi hooajaliselt. Tegemist on kestvuslepinguga ning lisaks

§ 313

sätetele kohalduvad ka

§ 196

lg 2 ja

§ 116lg 2 p 2 ja 4 sätted.

12. Kostjal oli mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige

§ 314

-319 asjaoludel, lisaks ka veel muudel mõjuvatel põhjustel tulenevalt

§ 313lg-st 1.

Hageja on pidevalt viivituses arvete tasumisega, mistõttu on see vastuolus kostja ootustega lepingu täitmise osas.

1. Hageja on rikkunud muid lepinguga võetud kohustusi, jättes hooldamata hoone terrassi. Seetõttu on hoone seisund halvenenud, mistõttu on see samuti üks lepingu ülesütlemise alustest vastavalt lepingu p 13.3.
2. Kostja on kokkuvõttes seisukohal, et lepingu ennetähtaegse 3 ülesütlemise aluseks oli hageja poolt lepingu rikkumine koosmõjus muude põhjustega, millest tulenevalt ei saa kostjalt mõistlikult eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud ära pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et esitatud hagi tuleb rahuldada.
3. 21.08.2015.a. esitas kostja hagejale lepingu ülesütlemisavalduse /I kd tl 34-36/. Ülesütlemisavalduse kohaselt oli hagejal kostja eest võlgnevus elektriarvete eest tasumisel seisuga 11.05.2015.a. summas 1366,07 eurot. Kostja andis võlgnevuse tasumiseks täiendava tähtaja 19.05.2015.a. Hageja võlgnevust ei tasunud. 18.05.2015.a. teatas hageja kostjale, et soovib võlgnevuse tasuda 2015 aasta juuni kuu lõpuks. Seisuga 30.06.2015.a. oli hageja võlgnevuses elektri eest summas 717,42 eurot, millest 566,07 eurot oli maksetähtaja ületanud 60 kalendripäeva. Lepingu p 13.3.
4. kohaselt on see lepingu ennetähtaegse lõpetamise aluseks üürileandja poolt. Seega rikkus hageja lepingu p 4.3.
5. Kostja andis hagejale täiendava tähtaja oma kohustuse täitmiseks, kuid täiendava tähtaja jooksul kohustust ei täidetud. Juhindudes

§ 100

, 101 lg 1 p 4, 116 lg 1 ja lg 2 p 1, 2, 4, 5 ja § 186 p 6 ja § 196 teatas kostja hagejale, et poolte vahel sõlmitud leping lõppeb 01.10.2015.a. Hageja on kostja ülesütlemisavalduse kätte saanud ning sellele vastanud 25.08.2015.a.

1. Kostja on menetluses olnud seisukohal, et lisaks ülesütlemisavalduses toodud asjaoludele, milleks on võlgnevus elektrienergia eest, tuleb arvestada, et hageja on rikkunud ka muid lepingutingimusi. Ülesütlemisavaldusest ei nähtu, milles seisneb muude lepingutingimuste rikkumine. Kohtuistungil selgitas kostja, et muud rikkumised, näiteks terrassi halb olukord, said kostjale teatavaks alles hiljem, pärast ülesütlemisavalduse esitamist hagejale. Ülesütlemisavalduse tegemise ajal, ei olnud need asjaolud veel kostjale teada /II kd tl 43/. Kohus on seisukohal, et ülesütlemisavalduse tühisuse hindamisel, tuleb aluseks võtta asjaolud, millele ülesütlemisavalduse tegija ülesütlemisavalduses tugineb. Lepingu ülesütlemisavaldus on tahteavalduseks Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 67 mõttes, mis toob kaasa õiguslikud tagajärjed. Kostja ülesütlemisavaldust tuleb tõlgendada kooskõlas TsÜS § 75 lg 1 sätetega. TsÜS § 75 lg 1 kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Arvestades kostja poolt 11.05.2015.a. edastatud teatist, kus kõne all oli võlgnevus elektrienergia eest ning kostja poolt kohtuistungil omaksvõetud asjaolud, et muud väidetavad lepingutingimuste rikkumised said kostjale teatavaks alles pärast ülesütlemisavalduse tegemist, on kohus seisukohal, et ülesütlemisavalduse aluseks oli hageja võlgnevus kostjale elektrienergia eest. Asjaolu, et just võlgnevus elektrienergia eest oli lepingu ülesütlemisavalduse aluseks kinnitab ka Emmaste Vallavalitsuse kiri OÜ-le Viirisepa 24.09.2015.a. /I kd tl 41-42/. Esitatud tõendeid kogumis hinnates ning tõlgendades kostja ülesütlemisavalduses esitatud tahteavaldust, on kohus seisukohal, et kostja ütles erakorraliselt äriruumi üürilepingu hagejale üles võlgnevuse tõttu elektrienergia eest tasumisel.
2. Poolte vahel 05.06.2004.a. sõlmitud äriruumi üürilepingu tähtaeg oli vastavalt lepingu p 2.
3. kakskümmend aastat, so kuni 06.06.
4. Lepingu p 4.3.
5. järgi kohustus üürnik ehk 4 hageja tasuma tarbitavate teenuste eest sh elektri eest. Lepingu p 13 reguleerib lepingu lõpetamist ning lepingu punktis 13.
6. on sätestatud üürileandja ehk kostja õigused lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Lepingu p 13.3.5 kohaselt on üürileandjal ennetähtaegse lepingu lõpetamise õigus juhul, kui üürnik ei ole muud lepingu alusel tasumisele kuuluvat summat 60 kalendripäeva jooksul tasunud pärast maksetähtaja saabumist. Kostja poolt esitatud 11.05.2015.a. teatisega ja hageja omaksvõtuga / II kd tl 41/, on tõendatud, et seisuga 11.05.2015.a. võlgnes hageja kostjale elektri eest 1366,07 eurot.
7. Kostja andis hagejale täiendava tähtaja 19.05.2015.a. oma kohustuse täitmiseks. Hageja on seisukohal, et kostja poolt antud täiendav tähtaeg ei vastanud

§ 114

lg 1 ja 116 lg 5 nõuetele, kuna teatises ei välistatud ka muude kokkulepete saavutamist, mis ei ole seotud 19.05.2015.a.tähtajaga.

§ 114

lg 1 sätestatud täiendava tähtajaandmise eesmärgiks on see, et võlgnik saab võimaluse teha hilinenud sooritus ning sellel ajal ei saa võlausaldaja lepingut lõpetada. Täiendava tähtaja määramine tuleb võlgnikule selgelt edastada, et võlgnik mõistaks, et tegemist on n-ö viimase võimalusega. Kostja poolt edastatud 11.05.2015.a. teatisest nähtub, et võlgnevus palutakse tasuda hiljemalt 19.05.2015.a.. Võlgnevuse mittelaekumisel nimetatud tähtpäevaks või muu kokkuleppe mittesaavutamisel, kaalub kostja lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Tõlgendades kostja tahteavaldust, leiab kohus, et kostja andis hagejale ühe võimalusena tasuda võlgnevus 19.05.2015.a. Samas ei välistanud kostja, et võimalik on poolte vahel ka muude kokkulepete sõlmimine võlgnevuse tasumiseks. Kui kokkuleppeid ei saavutata või hageja võlgnevust 19.05.2015 ei tasu, siis soovis kostja kaaluda lepingu ennetähtaegse lõpetamise võimalust. Kohtu hinnangul ei ole teatises märgitud 19.05.2015.a. selliseks tähtajaks kostja poolt esitatud tahteavalduses, mida saaks selgelt käsitleda kui kohustuse täitmiseks antud viimast tähtaega. Teatises märgitud muude kokkulepete saavutamise võimalus andis hagejale õiguse asuda kostjaga läbirääkimistesse kokkuleppe saavutamiseks võla tasumise osas. 18.05.2015.a. tegi hageja kostjale ettepaneku, et tasub võlgnevuse mai ja juuni kuu jooksul. Hageja lubas võlgnevuse tasuda juuni lõpuks. Kostja hageja ettepanekule ei vastanud. Seega jättis kostja hageja teadmatusse, kas tema ettepanek võlgnevuse tasumiseks juuni lõpuks, on kostja poolt aktsepteeritud või mitte. Kohus leiab, et kostja, jättes vastamata hageja konkreetsele ettepanekule võlgnevuse tasumise osas, olles samal ajal ise välja pakkunud läbirääkimiste võimaluse, ei ole käitunud lepingulises suhtes heauskselt. Teise lepingupoole teadmatusse jätmine, ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et kostja ei ole hagejale teinud selget tahteavaldust, millest nähtuks, et kui hageja kostja määratud täiendavaks tähtajaks oma kohustust ei täida, siis on kostjal õigus poolte vahel sõlmitud äriruumi üürileping erakorraliselt üles öelda. Kostja taheavaldusest ei nähtu, et just 19.05.2015.a. on konkreetne, ainuke täiendav tähtaeg, mis hagejale anti nõude täitmiseks. 18.

§ 196

lg 2 ja 3 sätestavad, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole 5 vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel. Ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kohus on tuvastanud, et kostja ei ole määranud hagejale konkreetset tähtaega, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et mõistliku tähtaja määramine lõppes tulemusteta. Kohus nõustub hagejaga, et võlgnevuse puhul elektrienergia eest, ei ole tegemist olulise lepingurikkumisega

§ 116lg 2 mõttes.

Poolte vahel on sõlmitud pikaaegne äriruumi üürileping. Mõistlik lepingupool ei eelda, et kahekümneaastase üürilepingu eesmärgiks oleks tasu saamine tarbitud elektrienergia eest. Poolte vahel sõlmitud lepingu olulisteks tingimusteks võib pidada eelkõige seda, et hageja kohustus kasutama ruume müügi- ja toitlustusteenuse osutamiseks ning ürituste korraldamiseks (p 1.3). Samuti oli oluline hageja investeerimiskohustus hoonesse (p 9.1.). 19. Kostja ütles lepingu üles 21.08.2015.a. Hageja on kostja tahteavalduse kätte saanud ning vastanud sellele 25.08.2015.a. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS ) § 231 lg 2 kohaselt poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. Kostja on võtnud omaks, et seisuga 21.07.2015 oli võlgnevus likvideeritud, millele kostja viitas 11.05.2015.a. kirjas. Lepingu ülesütlemise ajal oli hagejal kostjale ettemaks summas 182,58 eurot /II kd tl 42/. 20.

§ 292

lg 1 järgi lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Tasu elektrienergia eest on kõrvalkuluks.

§ 316

sätestab üürileandja õiguse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks tasumisega viivitamise tõttu.

§ 316on dispositiivne.

Seega võisid pooled kokku leppida lepingu punktis 13.3.5., et kostjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui tasumisele kuuluvat summat ei ole makstud 60 kalendripäeva jooksul pärast maksetähtaega, erinevalt

§ 316lg-1 sätestatust, sest tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga.

Kostja on seisukohal, et ka

§ 316

lg 2 on dispositiivne, hageja leiab, et dispositivne on vaid

§ 316lg 1.

Kohus on seisukohal, et muude üürilepingute, väljaarvatud eluruumi üürilepingud, on

§ 316tervikuna dispositiivne.

Seega ka käesoleval juhul, sest tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga. Kostja on seisukohal, et tulenevalt poolte vahel sõlmitud lepingu p 13.3.6 oli kostjal õigus leping erakorraliselt üles öelda. Kohus nimetatud seisukohaga ei nõustu. Kohus on käesoleva kohtuotsuse punktis 15 tuvastanud, et ülesütlemisavalduse aluseks oli võlgnevus elektrienergia eest, mida reguleerib poolte vahel sõlmitud lepingu p 13.3.5. Seetõttu ei saa asuda seisukohale, et kohalduvad lepingu p 13.3.6 sätted, mis reguleerivad lepingu muid rikkumisi. Pooled on lepingu p 13.3. leppinud kokku erakorralise ülesütlemise alused lisaks õigusaktides sätestatule. Samas ei ole pooled erinevalt

§ 316

lg 2 sätestatust lepingus kokku leppinud, et üürileandjal on õigus leping üles öelda ka siis, kui kohustused on täidetud enne ülesütlemist. Kuna poolte vahel selline kokkulepe puudub, siis kuulub kohaldamisele seaduses so

§ 316lg 2 esimeses lauses sätestatu.

Kostja on omaksvõtnud, et seisuga 21.07.2015.a. oli hageja võlgnevus elektrienergia eest kostjale makstud ning ülesütlemisavalduse esitamise seisuga oli hagejal kostjale ettemaks. Seega ei olnud kostjal õigust poolte vahel sõlmitud äriruumi üürilepingut üles öelda 21.08.2015.a seoses võlgnevusega elektrienergia eest.

1. Kuna kostjal puudus õigus hagejaga sõlmitud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, siis on kostja 21.08.2015.a. tahteavaldus seadusega vastuolus ning TsÜS § 87 sätetel on kostja 6 tahteavaldus tühine. TSÜS § 84 lg 1 järgi tühisel tehinguil ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Hageja on esitanud nõude, milles palub Emmaste valda Emmaste Vallavalitsuse kaudu täitma Emmaste Vallavalitsuse ja Viirisepa OÜ vahel 05.06.2004 sõlmitud äriruumi üürilepingut. Kuna kohus on tuvastanud, et Emmaste valla poolt 21.08.2015 tehtud ülesütlemisavaldus on tühine, millel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi, siis tuleb hageja nõue rahuldada.
2. Kostja on menetluse kestel viidanud muude lepingutingimuste rikkumisele hageja poolt. Kuna kohus on tuvastanud, et erakorralise ülesütlemise aluseks oli võlgnevus elektri eest, siis ei oma kostja väited muude tingimuste rikkumise osas tähtsust ning kohus neid ei hinda.
3. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. 04.11.2015a. kohtumäärusega kohustati kostjat Emmaste Valda täitma kuni tsiviilasjas 2-15-15107 menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni Emmaste Vallavalitsuse ja Viirisepa OÜ vahel 05.06.2004.a. sõlmitud äriruumi üürilepingut ning keelati Emmaste Vallal 05.06.2004.a. üürilepingu eseme Viirisepa OÜ poolt valdamise ja kasutamise takistamine ning üürilepingu esemelt hageja vara eemaldamine. Kohtumäärus jõustus 20.11.2015.a. Kuna kohus hagi rahuldab, siis jäävad jõusse 04.11.201.a. kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõud.
4. Hageja on hagiavalduses märkinud tsiviilasja hinnaks 1335 eurot. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 4.
5. ja TsMS § 128 sätetest lähtuvalt nõustub kohus hageja seisukohaga. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
6. TsMS § 173 lg 1 ja 2 järgi asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. Kohus määrab menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaks vastavalt TSMS § 177 lg 1 p 1 järgi käesolevas kohtuotsuses.
7. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus on rahuldanud hagi täies ulatuses, seega menetluskulud jäävad kostja kanda. Hageja poolt esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja kandnud menetluskulusid riigilõivu näol summas 250 eurot. Tegemist on vajaliku ja põhjendatud kohtukuluga, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Lisaks kohtukulule on hageja kandnud kohtuväliseid kulutusi esindaja kuludena. Kohtule on esitatud Andres Rüütli Advokaadibüroo OÜ arved 164/2015, 182/2015, 191/2015, 3/
8. Nimetatud arvetel on tasu õigusabi eest kokku summas 1120 eurot. Summa ei sisalda käibemaksu. Õigusabi osutamise kulud – sõidukulud on summas 41,27 eurot. Kohtuvälised kulud kokku 1161,27 eurot. Kostja nõustus kohtuistungil, et hageja poolt kantud kulud on mõistlikus määras ning vastuväiteid kulude liigile ja suurusel ei esitanud. Kohus leiab, et kõik hageja poolt kantud kulud on vajalikud ja põhjendatud kulud ning mõistlikus määras. Eeltoodu alusel tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks menetluskulud summas 1411,27 eurot. Ruth Sild /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 7