KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Agu Timmi ja Einar Vene 25. september 2012, Tartu Haldusasi E.R. kaebus Narva Linnavalitsus 17. novembri 2010. a korralduse nr 1456-k tühistamiseks Tartu Halduskohtu 21. aprilli 2011. a otsus E.R. apellatsioonkaebus 5. september 2012 Kaebaja E.R. , esindaja Andrei Matvejev Vastustaja Narva Linnavalitsus Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise kuupäev Menetlusosalised 3-10-3357 RESOLUTSIOON 1. Rahuldada apellatsioonkaebus. 2. Tühistada Tartu Halduskohtu 21. aprilli 2011. a otsus. Teha asjas uus otsus, millega E.R. kaebus rahuldada ja tühistada Narva Linnavalitsuse 17. novembri 2010. a korraldus nr 1456-k. 3. Mõista Narva Linnavalitsuselt E.R. kasuks välja menetluskulud 31,94 eurot. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest (kuni 25. oktoobrini 2012). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. E.R. esitas 18. septembril 2003 Narva Linnavalitsusele avalduse XXXXXXX asuva maa ostueesõigusega erastamiseks. 2. Narva Linnavalitsuse 17. novembri 2010. a korraldusega nr 1456-k keelduti XXXXXXX asuva maa ostueesõigusega erastamise toimingute tegemisest, mis on seotud E.R. i ostueesõigusega erastamisega. Õiguslikuks aluseks märgiti korralduses muu hulgas maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lõiked 3, 31, 32, § 22 lg 1, Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a määrus nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ ja ehitusseaduse (EhS) § 2. Keeldumist põhjendati sellega, et J.R. XXXXXXX asuva 13/14 mõttelise osas eramu vundamendist E.R. kinkija) esitas Narva linna RSN TK-le avalduse majavalduse lammutamise kohta seoses selle kõlbmatuks muutumisega ning Narva linna RSN TK 25. juuni 1985 otsusega nr 165 võeti J.R. ilt ära tema omandis olev maaüksus ja võimaldati talle korter. Samuti juhinduti korralduse andmisel Maa-ameti 16. septembri 2010. a kirjast nr 6.2-2/9011, milles asuti seisukohale, et E.R. puudub XXXXXXX maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks õiguslik alus, kuna maaüksuse osas on lõpetatud tähtajatu maakasutusõigus ja maaüksusel ei asu ehitisi maareformi seaduse ja ehitusseaduse tähenduses. XXXXXXX maaüksus on riigi omandis olev maa ning E.R. 16. juunil 2009 väljastatud ehitusluba üksikelamu püstitamiseks aadressile XXXXXXX ei anna õiguslikku alust maa ostueesõigusega erastamiseks. 3. E.R. esitas Tartu Halduskohtule kaebuse Narva Linnavalitsuse eelnimetatud korralduse tühistamiseks. Kaebuse kohaselt on kaebajal õigus vaidlusaluse maatüki ostueesõigusega erastamiseks ning keeldumine kaebajale maa ostueesõigusega erastamisest on õigusvastane. Vaidlustatud korralduses on ebaõigesti leitud, et erastataval maatükil puudub ehitis ning et kaebaja ei ole erastataval maatükil asuva ehitise omanik. Samuti on Narva Linnavalitsus ja Maaamet tõlgendanud vääralt MaaRS § 6 lg-t 3, asudes korralduse andmisel ebaõigele seisukohale, et kaebajal puudub taotletava maatüki suhtes kehtiv ja erastamise läbiviimist lubav ehitusluba. 4. Tartu Halduskohtu 21. aprilli 2011. a otsusega jäeti E.R. i kaebus rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on vaidlustatud korraldus antud pädeva haldusorgani poolt, kehtiva õiguse alusel ning sisaldab küllaldasel määral õiguslikke ja faktilisi aluseid ning põhjendusi, miks ei ole XXXXXXX asuva maa ostueesõigusega erastamine võimalik. E.R. on 17. juuli 2003. a kinkelepingu tulemusel omandanud kogu ulatuses XXXXXXX asuva eramu vundamendi rusu ning esitanud 18. septembril 2003 selle juurde määratlemata suurusega elamumaa ostueesõigusega erastamise avalduse. Otsuse nr 165 väidetel oli Narva linnas XXXXXXX asuv majavaldus juba sel ajal mitterahuldavas seisundis ja kuulus lammutamisele. Kinkelepingus märgitu järgi kuulus vundament 65,1 m2 suuruse eluruumide pinnaga eramule. Kaebajale 16. juunil 2009 väljastatud ehitusluba annab õiguse 174 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga uue üksikelamu püstitamiseks. Seega ei ole tegemist XXXXXXX maatükil asunud lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise korda tegemisega. Maa ostueesõigusega erastamine lagunenud vundamendi juurde ega ka pärast maa erastamise avalduse esitamist väljastatud ehitusloa alusel ei ole võimalik. Asjaolu, et pärimistunnistused, otsus nr 165 ja kinkeleping on omavahel mõningas vastuolus ja tekitavad mitmeid küsimusi, ei oma kohtuasja lahendamisel määravat tähendust. Asjaolust, et Narva Linnavalitsus ei viinud erastamist läbi seaduses sätestatud aja jooksul, ei saanud kaebajale tekkida õiguspärast ootust erastada maad, millele tal õigust ei ole. Vaidlustatud korralduses tehtud viide kohtuotsusele haldusasjas nr 3-092581 on igati kohane. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES 5. E.R. esitas halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega tema kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused:
- a)Vaidlustatud korraldus põhineb ekslikul väitel, et ei ole võimalik erastada maad ostueesõigusega juhul, kui ostueesõigusega erastamise aluseks on ehitusluba, mis anti pärast maareformi seaduse jõustamist Halduskohus uuris küll kõiki võimalikke asjaolusid, kuid lahendamata jäi selle vaidluse põhiküsimus – MaaRS § 6 lg 3 ja § 22 lg 1 õige tõlgendamine. Kohus ei lükanud ümber fakti, et vaidlustatud korralduse andmise momendil oli kaebajal olemas kehtiv ehitusluba elamu püstitamiseks XXXXXXX maatükile ning ei andnud hinnangut väite kohta, et antud ehitusluba annab MaaRS § 6 lg 3 alusel õiguse XXXXXXX maatüki erastamiseks. Praktikas viiakse erastamist läbi ka pärast maareformi seaduse jõustumist välja antud ehituslubade alusel.
- b)Alusetu ja tõendamata on halduskohtu järeldus, et juba otsuse nr 165 tegemise ajal oli XXXXXXX asuv majavaldus mitterahuldavas seisundis ja kuulus lammutamisele. 2 6. Narva Linnavalitsuse vastuses palutakse apellatsioonkaebus rahuldamata jätta. Vastuse kohaselt on halduskohtu otsus kooskõlas seadusandlusega ja piisavalt põhjendatud. Vaidlustatud korralduse andmisel on lähtutud seadusandlusest ja Maa-ameti selgitustest. Kaebajal puudub maa ostueesõigusega erastamiseks õiguslik alus, kuna erastamise avalduse esitamise hetkel puudus XXXXXXX maaüksusel ehitis maareformi seaduse ja ehitusseaduse tähenduses. Ekslik on kaebaja seisukoht, et ehitusluba annab talle antud juhul õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks. Peale 1. novembrit 1991 välja antud ehitusluba ei saa olla aluseks maa ostueesõigusega erastamisel. Kaebaja ei ole esitanud näiteid tema olukorraga sarnastel asjaoludel toimunud maa erastamiste kohta. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 7. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. 8. Nõustuda tuleb vastustaja seisukohaga, et asjas antud ehitusluba ei ole käesoleval juhul maa erastamise aluseks. Iseenesest on tõepoolest MRS § 6 lg 2 p-st 3, lg-st 3, § 7 lg-st 1 ja § 221 lg-st 1 tulenevalt võimalik erastada maad ka isikul, kes ei oma hoonet, kuid kellele on antud ehitusluba. Kuid ehitusluba oli kaebajale antud alles 16. juunil 2009. Alates 1. jaanuarist 2003 jõustunud MRS § 6 lg-st 32 tuleneb, et ehitisega võrdsustatakse üksnes see ehitusluba, mis on välja antud enne 2003. aasta 1. jaanuari. Seega ei ole käesolevas asjas väljastatud ehitusluba tõepoolest erastamise aluseks. 9. Kuid Narva Linnavalitsus ei ole järginud erastamismenetluses MRS § 6 lg-s 31 sätestatut. Asjakohane osa sellest lõikest kõlab järgmiselt: „Samuti ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (RT I 1995, 30, 380; 59, 1006) § 3 1. lõike punktis 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab käesoleva lõike teises lauses nimetatud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.“ Sellest regulatsioonist tuleneb, et kui maad soovitakse erastada lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise juurde, siis ei tohi kohalik omavalitsus selle ehitise juurde maa erastamisest koheselt keelduda, vaid peab andma isikule kõigepealt vähemalt üheaastase tähtaja selle ehitise kordategemiseks. 10. Vaidlust ei ole selles, et E.R. i elamust oli erastamisavalduse esitamise ajal säilinud ainult vundament. Linnavalitsuse seisukohtadest (vt ringkonnakohtu istungi protokolli) võib järeldada, et linnavalitsuse arvates ei olnud vundamendi näol enam tegemist ka lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisega. Selle seisukohaga ei saa nõustuda. Ka ehitis, millest on säilinud üksnes vundament, võib olla käsitatav lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisena. Üheski õigusaktis pole sätestatud, millisel määral peab olema ehitis lagunenud, et tema puhul ei saaks enam kasutada mõistet „lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitis“. Ringkonnakohus osutab, et ehitusseaduse § 2 lg 1 järgi on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Seega ka juhul, kui hoone muid osi säilinud ei ole, saab vundamendi suhtes endiselt kasutada ehitusseaduses § 2 lg-s 1 sätestatud ehitise legaaldefinitsiooni. 3 Linnavalitsuse seisukohtadest läbikumav arusaam, mille järgi üksnes vundamenti või selle varet enam ehitisena käsitada ei saa, eelnevaga ei arvesta. Samuti ei saa tähelepanuta jätta sedagi, et sugugi harvaesinev ei pruugi olla olukord, kus kasutusest väljalangenud ehitis, mis on esmapilgul küll mõnevõrra suuremas ulatuses säilinud, tuleb samuti selle kordategemiseks kuni vundamendini lammutada ja seejärel uuesti üles ehitada. Seega ei ole sellistel juhtudel lõppkokkuvõttes vahet, kas säilinud on ainult vundament või vundament koos seinte ja katusega, mis on aga niivõrd amortiseerinud, et tuleb lammutada. Ka see argument kinnitab, et käesolevat olukorda (säilinud on üksnes vundament) ei saa eristada muudest olukordadest, kus on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitistega. Seega on ka vundament jätkuvalt ehitis, mis on lagunenud ja kasutusest välja langenud, ning selle suhtes tuleb kohaldada MRS § 6 lg-t 31 ning määrata tähtaeg selle kordategemiseks. Ringkonnakohus viitab ka Riigikohtu lahendile haldusasjas nr 3-3-1-82-07, millest nähtuvalt pidas ka Riigikohus olukorras, kus hoonetest olid säilinud ainult vundamendid ja kaev, samuti kohaldatavaks MRS § 6 lg-t 31 (vt otsuse p 2 ja 18). 11. Vastustaja on kinnitanud, et E.R. võimalust ehitise kordategemiseks ei antud (vt ringkonnakohtu istungi protokolli). Sellekohaseid kaalutlusi ei nähtu ka vaidlustatud haldusaktist. Seetõttu on erastamisest keeldumise korraldamise andmisel rikutud MRS § 6 lg 31 regulatsiooni, korraldus on seetõttu õigusvastane ja kuulub tühistamisele. 12. Ringkonnakohus selgitab, et niisugusele järeldusele asumist ei takista Tartu Halduskohtu 31. mai 2010. a otsus haldusasjas nr 3-09-2581. Käesolevas asjas on vaidluse esemeks teine haldusakt. 13. Ringkonnakohus märgib, et poolte kinnitusel on käesolevaks ajaks algne vundament 2009. aastal antud ehitusloa realiseerimise käigus lammutatud. Sellises olukorras võib linnavalitsusel olla käitumisvariante rohkem kui üks. Erastamisavalduse lahendamiseks võib olla vajalik tuvastada, millises mahus ja ulatuses oli erastamisavalduse hetkel ehitise vundament säilinud ning anda võimalus ehitise taastamiseks vastavas mahus. Ringkonnakohus meenutab siinkohal, et erastamisavaldus esitati 2003. aastal ning see lahendati alles 2010. aastal. Kui haldusmenetluse kestel muutuvad faktilised asjaolud haldusorgani viivituse tõttu isiku kahjuks, ei ole õige panna sellest tulenevaid negatiivseid tagajärgi isiku kanda. 14. Eeltoodust tulenevalt rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebus ning tühistab Tartu Halduskohtu otsuse. Samuti rahuldab ringkonnakohus kaebuse ning tühistab vaidlustatud Narva Linnavalitsuse 17. novembri 2010. a korralduse nr 1456-k. Apellatsioonkaebuses on kaebaja taotlenud menetluskulude väljamõistmist. Asja materjalides on menetluskuludokumentidena esitatud riigilõivu tasumist tõendavad dokumendid (tl 5 ja 92) summas 250 krooni ja 15,97 eurot. See summa (31,94 eurot) tuleb HKMS § 108 lg 1 alusel vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Maili Lokk Agu Timmi 4 Einar Vene