Tsiviilasi nr 2-14-61828 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-14-61828 Otsuse tegemise aeg ja koht 14. oktoober 2015. a, Tallinn Kohtukoosseis Eesistuja Ka

tja (vastustaja): CityHaldus OÜ (registrikood: 10952612), lepinguline esindaja Alar Salu Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Harju Maakohtu
2. juuni
3. a otsuse resolutsioon, muutes osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
4. Jätta Aktsiaseltsi Ekast apellatsioonkaebus rahuldamata.
5. Jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud Aktsiaseltsi Ekast kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist 1

tja. 28.02.2014 sõlmis hoonestusõiguse hagejale müüja OÜ Constancia

tjaga kinnisvara korrashoiu lepingu. Üldkoosoleku toimumise ajal oli kõikide korterihoonetusõiguste omanikuks OÜ Constancia. Koosolekul otsustati (p 5) kinnitada hoone kodukord, mille p 5.3 hageja vaidlustab. Kodukorra p-s 5.3 on sätestatud, et kui korteriomanik ei tasu võlgnevust kirjalikul võlateatel märgitud kuupäevaks, on valitsejal õigus välja lülitada tema korteri elekter kuni võla täieliku tasumiseni või võla kustutuskokkuleppe sõlmimiseni. 3. Hageja keeldus 07.04.2014 kirjaga talle saadetud arvete tasumisest ja saatis

tjale 05.06.2014 kirja oma nägemusest edasisele koostööle. Vaatamata hageja poolt 2014 juunikuuks 844,36 euro tasumisele (09.07.2014-ks oli võlgnevuse saldo vähenenud 140,21 eurole), lülitas

tja 09.07.2014 elektritoite hageja viiest eluruumist välja, sh eluruumist nr 14, mis oli hageja poolt antud üürile mitteeluruumi rendilepingu alusel. Elektrivarustuse lõppemise tõttu ei saanud hageja lepingut enam täita ja pidi tasuma rentnikule OÜ Kotka-1 KV leppetrahvi 1 700 eurot. Elektrivarustuse õigusvastase katkestamise tõttu kaotas hageja võimaluse anda üürile teisi eluruume (korterid nr 15-18). Hageja on sellest kandnud kahju vähemalt 6 592 eurot. Kuna

tja ei ole elektrit taastanud, võib hageja nõuet suurendada. Lisaks on hageja kandnud õigusabikulusid 2 002 eurot. 4. Hageja leidis, et üldkoosoleku otsused on tühised TsÜS § 86 lg 1, § 87, § 138 alusel. Koosolek toimus vahetult enne hagejale hoone korterihoonetusõiguse võõrandamist arendajalt ostjale. Sellise tegevuseks sai olla vaid

tja äriliste huvide teenimine korterihoonestusõiguste omandajate varaliste huvide arvelt.

tja nimetamine Constancia OÜ poolt hoone valitsejaks ei ole kooskõlas hea usu põhimõtete ja heade kommetega ning on seetõttu tühine. Puuduvad andmed, et üldkoosolekust oleks korteriomanikke

kohaselt kirjalikult teavitatud, lisaks ei ole korteriomanik allkirjastanud protokolli (

§ 18lg 6).

Otsused on vastuolus seadusega ja seetõttu tühised. Isegi kui otsused ei ole menetluslike minetuste pärast tühised, on tühine otsuse p-ga 5 kinnitatud kodukorra p 5.3 ja p 6, mis annavad

tjale õiguse lülitada võlgnevuse tekkimisel välja elekter ja õiguse ettenägematud kulud määrata suletud netopinna järgi.

§ 13lg 3 järgi ei pea korteriomanik hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks 2

§ 21

lg-d 1 ja 2) ei anna valitsejale õigust elekter välja lülitada või määrata hagejale ettenägematuid kulutusi, millega ta ei ole varem nõustunud. 5.

tja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Hoone valitsemine on korteriomanike huvides, mitte ei teeni valitseja huve. Hageja soetas korteriomandid pärast valitseja valimist, mistõttu tal puudub alus tugineda üldkoosoleku kokkukutsumise korrale. Koosoleku kokkukutsumine ei saa rikkuda hageja õiguseid. Kodukorra p 5.3 ei ole tühine (

§ 15

lg 1 korteriomanike kokkulepe, mis on käsitletav lg 6 p 1 alusel kaasomandi kasutamist reguleeriva normina). Seadus ei keela omanikel kodukorras sätestada võlgnike sanktsioneerimist või tegevust, mille abil edaspidi välistatakse võimalikud kahjud.

§ 21lg 1 p 1 kohaselt on valitsejal kohustus hoolitseda kodukorra täitmise eest.

Otsuse p-s 6 otsustasid korteriomanikud remondifondi 2014. aastal mitte moodustada, kuid lugeda võimalikud remonditööd ettenägematuteks kuludeks, mis arvestatakse nn otsekuluna ja finantseeritakse samuti otse korteriomanike poolt arvestades korteriomandi netopinda. Otsus võeti vastu häälteenamusega ja kuulub kõigi korteriomanike poolt täitmisele. 01.04.2015 korteriomanike üldkoosolekul otsustati jätta kodukord muutmata.

tja käitumine ei ole õigusvastane, mistõttu hagejal puudub õigus nõuda kahju hüvitamist.

tja teada on võrguühendus kõikides hageja korteriomandites.

tja hoiatas hagejat eelnevalt võrguühenduse katkestamisest, hageja hoiatusele ei reageerinud. Hageja kustutas võlgnevused, misjärel võrguühendus taastati. Menetluskulud palus

tja jätta hageja kanda. Maakohtu otsus 6. Harju Maakohtu 03.06.2015 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Seetõttu kohus hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldust ei käsitlenud.

tja menetluskulude kindlaksmääramise avaldust ei esitanud.

1. Kohus määras 28.04.2015 määrusega asja lahendamiseks kirjaliku menetluse, määrates ka pooltele tähtaja kõigi seni esitamata asjas tähtsust omavate dokumentide ja taotluste, sh menetluskulude nimekirja esitamiseks. Kohus määras kirjaliku menetluse arvestades määruse tegemise ajaks esitatud nõudeid, sh rahalise nõude suurust. Ülalmärgitust ja kirjaliku menetluse olemusest tulenevalt ei arvestanud kohus hageja 18.05.2015 esitatud kahjunõude suurendamise avaldust.
2. Kohus asus seisukohale, et hageja nõue korteriomanike 17.02.2014 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt otsuse p 6 ja p-ga 5 kinnitatud „Kodukorra“ p 5.3 tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna hagejal puudub seaduslik alus vaidlustada otsuseid, mis on vastu võetud enne, kui tema sai vaidlusaluses majas korterihoonestusõiguste omanikuks. Kohus põhjendas, et vastavalt

§ 8

lg-le 1 võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus).

§ 15

sätestab korteriomandi valitsemise.

§ 15

lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse (lg 3). Korteriomanik võib nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes (lg 5). Viidatud sätetest ja

§-dest 17-19 tuleneb üheselt, et üldkoosolekute otsuste vaidlustamise õigus on korteriomanikel. Tulenevalt

§-st 24 kohalduvad nimetatud sätted hagejale kui korteri hoonestusõiguse omanikule. Hageja sai Pallasti 50, Tallinn korterihoonestusõigused 28.02.2014 notariaalse lepinguga. Hageja poolt vaidlustatud otsused võeti vastu korteriomanike üldkoosolekul, mis toimus 17.02.2014. 3

tja vastu või mitte.

1. Pallasti 50 korteriomanikud otsustasid 17.02.2014 üldkoosolekul kinnitada hoone kodukorra (päevakorra p 5). Hageja poolt alternatiivnõudena vaidlustatud kodukorra p 5.3 näeb ette, et kui korteriomanik ei tasu võlgnevust kirjalikul võlateatel märgitud kuupäevaks, on valitsejal õigus välja lülitada tema korteri elekter kuni võla täieliku tasumiseni või võla kustutuskokkuleppe sõlmimiseni. Ülalmärgitud põhjendustel kohus kodukorras viidatud punkti kinnitamise otsust ei tühistanud.
2. Hageja põhjendas 10 294 eurose kahju hüvitamise nõuet üürnikule leppetrahvi maksmisega 1700 euro suuruses, õigusabile kulutatud 2002 euroga ja kasutuseeliste kaotamisest tuleneva kahjuga 6592 euro suuruses. Maakohus põhjendas, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldusteks on kahju tekkimine, kahju tekitanu süü (mida eeldatakse) ja põhjuslik seos. Seejuures peavad esinema kõik nimetatud eeldused. Hageja ei ole tõendanud kahju tekkimist ega põhjuslikku seost. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesoleval juhul seadusest teisiti ei tulene, mistõttu hagejal oli kohustus tõendada asjaolusid, millele tema nõuded tuginevad.
3. Kohus leidis, et hageja kahju hüvitamise nõue on alusetu. Otsuse elektri väljalülitamiseks võtsid vastu korteriomanikud üldkoosolekul,

tja vaid täitis korteriomanike üldkoosoleku otsust. Sellest tulenevalt ei ole

tja süüdi hagejale kahju tekitamiseks ja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks puudub alus. Rendilepingu p 13.3.3, mis sätestab hageja kohustuse rentnikule leppetrahvi maksta, oli hagejal kohustus maksta rentnikule leppetrahvi muu hulgas energiaga varustamise katkestamise korral. Katkestatud oli elektrienergiaga varustamine põhjusel, et hagejal oli võlgnevus teenuste tasumise eest. Seega põhjustas elektriühenduse katkestamise hageja ise. Tõendamata on, millises suuruses ja kas rentnik nõudis hagejalt leppetrahvi. Hageja on esitanud maksukorralduse, millest nähtub 1 700 euro maksmine Kotka-1 KV OÜ-le (tl 55) ning mitteeluruumi rendilepingu nr 52/2014 (tl 56-63), millest nähtub, et hageja andis Pallasti 50-14 Kotka-1 KV OÜ-le rendile. Rendilepingu p-s 5 määratletakse definitsioonid, sh kommunaal- ja muude teenuste, lepingujärgse trahvi ja viivise definitsioonid. Lepingujärgse trahvi kohta on kirjas, et mis tahes kohustuste mittetäitmisel või mittetähtaegsel täitmisel määratakse trahvisanktsioonid. Lepingu p 13, mis sätestab sanktsioonide kohaldamise lepingust tulenevate kohustuste mittetäitmise korral, p 13.4 teise lõigu kohaselt tasub rendileandja leppetrahvi p 13.3.3 tingimustel, kuid mitte rohkem kui 2500 eurot, juhul kui ta oma tegevusega (või tegevusetusega) ei kõrvalda takistusi rentniku normaalseks tegevuseks (veega, energiaga ja kütte- jt teenustega katkestuseta varustamine ning teiste tingimuste täitmine vastavalt lepingule ja kehtivale seadusandlusele). Lepingu p- st 13.3.3 tuleneb hageja kohustus maksta rentnikule leppetrahvi, kui hageja ei kõrvalda takistusi. Käesoleval juhul on hageja esitanud

tja vastu kahju hüvitamise nõude selle tõttu, et ta pidi rentnikule maksma leppetrahvi, kuna renditud ruumis oli elekter väljalülitatud

tja poolt korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel.

tja peab otsust kehtivaks. 13. Õigusabile kulutatud 2002 eurot kahjunõudena ei ole hageja põhjendanud. 02.12.2014 hagiavalduses (p 4.3) märgitu järgi on tegemist advokaadi kuluga seoses konflikti lahendamisega. Hageja on viidanud 17.10.2014

tja kirjale (tl 53), milles

tja on hagejal soovitanud pöörduda pädeva juristi või advokaadi poole juriidilise abi ja selgituste saamiseks. Maksekorralduse nr 415 (lk 54) kohaselt on hageja maksnud

tjale 11.11.2014 2002 eurot 4

tja kohtuvaidluses. Arve on tasutud enne käesolevas asjas hagi esitamist, seega ei saa olla tegemist käesoleva kohtuvaidlusega. Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, miks ta kandis väidetava õigusabi summa 2 002 eurot

tja arvele ja miks peaks

tja talle samas suuruses summa kahjuhüvitisena maksma. Kahju summa kolmandat koostisosa 6 592 eurot kasutuseeliste kaotamisest tuleneva kahjuna ei ole hageja põhjendanud ega tõendanud mitte millegagi. Seega ei kuulu rahuldamisele hageja kahju hüvitamise nõue. 14. Hageja kolmandaks nõudeks on

tja kohustamine hageja korterihoonetusõiguste elektritoite sisselülitamiseks. Vastuses hagile

tja märgib, et talle teadaolevalt eksisteerib võrguühendus kõigis hagejale kuuluvates korteriomandites. Võrguühendused taastati pärast võlgnevuste kustutamist. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Tulenevalt

tja vastuväitest on TsMS § 230 lg 1 alusel hagejal kohustus tõendada nõude aluseks olevaid asjaolusid. Seega puudub ka nimetatud nõude rahuldamiseks alus. Apellatsioonkaebus 15. Aktsiaselts Ekast esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, paludes tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud

tja kanda. 16. Kohus kohaldas ebaõigesti

§ 17-19 ja jättis kohaldamata analoogia korras KÜS § 51.

Kuna hagejale läksid korterihoonestusõiguste omandamise hetkel üle ka korteriomanike üldkoosoleku otsusest tulenevad kohustused, siis pidid sellega koos minema hagejale üle ka nimetatud otsuste vaidlustamise õigused. Vastupidine käsitlus kitsendaks alusetult hageja kui korterihoonestusõiguste omaniku omandiõiguse teostamise õigust.

1. Samuti jättis kohus kohaldamata elektrituruseaduse § 90 lg 1, VÕS § 1043 ja TsÜS §
2. Kuna Cityhaldus ei ole võrguettevõtja, siis ei olnud CityHaldus OÜ-l õigus hageja korteritest elektrivõrguühendust katkestada. Samuti ei saa selline õigus tuleneda vaidlusaluse korteriomanike üldkoosoleku otsusega kinnitatud kodukorra punktist 5.3 ja üldkoosoleku 17.02.2014 otsus on tulenevalt TsÜS § 87 seadusega vastuolus ja seega tühine. Seega oli

tja poolt hageja korterite elektrivõrguühenduse katkestamine õigusvastane ja kohus pidanuks materiaalõiguse õige kohaldamise korral hagejale

tja poolt tekitatud kahju VÕS § 1043 alusel välja mõistma. 18. Kohus on ka jätnud kohaldamata

§ 13

lg 1,

§ 21lg 1 ja 2.

Isegi kui korteriomanike üldkoosoleku 17.02.2014 otsused ei ole täiel määral hagiavalduses välja toodud menetluslike minetuste pärast tühised (millega hageja ei nõustu ja mille suhtes ei ole kohtuotsuses kohtu poolt õigustamatult seisukohta võetud), siis on tühine üldkoosoleku otsuse punktiga 5 kinnitatud kodukorra punkt 5.3 ja üldkoosoleku otsuse punkt 6. Vastavalt

§ 13

lg-le 3 ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Teiseks on valitseja õigused ja kohustused sätestatud ammendavalt (

§ 21lg-des 1 ja 2) ja ühestki sättest ei tulene valitsejale (Ciy

Haldus OÜ-le) õigust lülitada välja hoonestusõiguste reaalosaks olevate korterite elektritoide või peale määrata hagejale ettenägematuid kulusid, millega viimane ei ole varem nõustunud. Seega on üldkoosoleku otsuse punktiga 5 kinnitatud „Kodukorra“ punkt 5.3 ja üldkoosoleku punkt 6

-iga vastuolus ja selle tõttu tühised. 19. Maakohus on ka jätnud olulises osas käsitlemata hageja esitatud faktilisi väited ja õiguslikke hinnanguid. Kohtuotsuses on kohus jätnud täiesti põhjendamatult tähelepanuta praktiliselt kõik hageja poolt esitatud kahju põhistavad tõendid ja asunud alusetult ning paljasõnaliselt seisukohale justkui hageja ei oleks oma tekkinud kahju millegagi tõendanud. Käesoleval juhul 5

tja), siis oleks pidanud maakohus pöörama hageja tähelepanu asjaolule, et kohtu hinnangul ei ole hageja esitanud piisavalt või veenvas ulatuses tõendeid oma kahju kohta. Vastustaja seisukoht 20. CityHaldus OÜ vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud

tja kanda. Tsiviilkolleegiumi põhjendused

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon on seaduslik ja põhjendatud ning see tuleb jätta muutmata. Maakohus ei ole oma otsust aga piisaval määral põhjendanud, mistõttu peab kolleegium vajalikuks muuta ja täiendada maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Aktsiaseltsi Ekast apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
2. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 hindab ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes vaidlustatud osas. Apellatsioonkaebuses on Aktsiaselts Ekast märkinud, et vaidlustab maakohtu otsust täies ulatuses ja palub rahuldada tema hagi täies ulatuses, kuid samas ei ole Aktsiaselt Ekast vaidlustanud korterihoonestusõiguste elektritoite sisselülitamise kohustamise nõude rahuldamata jätmist. Seega kontrollib kolleegium maakohtu otsuse põhjendatust osas, milles maakohus on jätnud rahuldamata Aktsiaseltsi Ekast hagi CityHaldus OÜ vastu Pallasti tn 50 korteriomanike 17.02.2014 üldkoosoleku otsuste tühisuse või alternatiivselt otsuse p 6 ja p-ga 5 kinnitatud „Kodukorra“ p 5.3 tühisuse tuvastamiseks ning kahjuhüvitise 10 294 euro väljamõistmiseks.
3. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hagejal puudub seaduslik alus vaidlustada otsuseid, mis on vastu võetud enne, kui tema sai Pallasti tn 50 viie korterihoonestusõiguse omanikuks. Ebaõige on ka maakohtu järeldus, et hagejal ei ole õigustatud huvi kohtusse pöördumiseks Pallasti tn 50 üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks (TsMS § 3 lg 1). TsMS § 368 lg 1 sätestab, et hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Riigikohus on selgitanud, et juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamisel on tuvastushuvi vähemalt üldjuhul tuletatav juriidilise isiku liikme (osaniku, aktsionäri) liikmesussuhtest juriidilise isikuga. Näiteks osaniku tuvastushuvi otsuse tühisuse tuvastamise vastu ei välista vastavalt Riigikohtu seisukohale ainuüksi see, kui osanik on omandanud osaluse ühingus pärast osanike otsuse vastuvõtmist (RKTKo 3-2-1-76-14 p-d 18-19). Kolleegiumi hinnangul mõjutavad 17.02.2014 üldkoosolekul vastuvõetud otsused (sh kodukorra kinnitamine ja ettenägematute kulude jaotamine korteriomanikele pealemääramisega vt Pallasti 50 kokdukorra p 4.13 [tl 45]) korterihoonestusõiguse omanikku ja tema valduses olevate korteriomanditega seotud kulutuste kandmise korda. Analoogselt eelpool toodud Riigikohtu seisukohaga ringkonnakohus leiab, et asjaolu, et Aktsiaselts Ekast sai korterihoonestusõiguse omanikuks 28.02.2014, s.o pärast 17.02.2014 üldkoosoleku toimumist, ei välista tema õigust vaidlustada 17.02.2014 üldkoosoleku otsust.
4. Järgnevalt kolleegium analüüsib, kas tuvastushagi on esitatud õige

tja vastu. TsMS § 613 lg 1 p-de 2 ja 3 kohaselt saab kohus hagita menetluses lahendada korteriomaniku 6

§ 20lg 3 kohast valitseja nimetamist. Ts

MS § 613 lg 4 kohaselt on käesolev tsiviilasi vaadatud õigesti läbi hagimenetluses, sest Aktsiaselts Ekast on esitanud OÜ CityHaldus vastu ka kahju hüvitamise nõude. TsMS § 614 sätestab, et menetlusosaliste hulka kuuluvad korteriomanikud või kaasomanikud, TsMS § 613 lg 1 p-des 2 ja 4 nimetatud juhul samuti valitseja ja TsMS § 613 lg 1 p-s 3 nimetatud juhul ka kolmas isik. Seega tuli antud juhul kolleegiumi hinnangul esitada hagi OÜ CityHaldus ja kõigi hagi esitamise ajal korterihoonestusõiguse omanikeks olnud isikute vastu (hagejat arvestamata 02.12.2014 hagiavalduse esitamise seisuga 25 omanikku), sest otsuse võimalik kehtetus mõjutab kõigi omanike huve. Käesoleval juhul on hagi üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõudes esitatud ebaõigesti ainult OÜ CityHaldus vastu, mistõttu oleks tuvastusnõude rahuldamine ainuüksi sel põhjusel välistatud. Järgnevalt vastab kolleegium siiski apellatsioonkaebuses esitatud väidetele.

1. Esmalt leiab kolleegium, et maakohus ei ole kohaselt kvalifitseerinud hageja nõudeid. Hageja esimeseks nõudeks on tuvastada 17.02.2014 Pallasti tn 50 korteriomanike 17.02.2014 üldkoosoleku otsuste tühisus või alternatiivselt otsuse p 6 ja p-ga 5 kinnitatud „Kodukorra“ p 5.3 tühisus. Hageja on oma nõuet õiguslikult põhjendanud TsÜS § 86 lg 1 (heade kommetega vastuolus olev tehing), § 87 (seadusega vastuolus olev tehing) ja §-ga 138 (hea usu põhimõte). Kolleegium on seisukohal, et üldkoosoleku otsused ei ole tühised ning põhjendab seda järgnevalt. 25.
2. Hageja on põhjendanud, et üldkoosoleku otsused on tühised vastuolu tõttu hea usu põhimõttega, sest koosolek toimus vahetult enne hagejale hoone korterihoonestusõiguse võõrandamist, lisaks oli hea usu põhimõttega vastuolus ja heade kommete vastane OÜ CityHaldus nimetamine hoone valitsejaks, kuna väidetavalt on see üksnes arendaja varalistes huvides. Esmalt kolleegium märgib, et hageja ei ole veenvalt põhjendanud, kuidas on äriliste huvide teenimine heade kommetega vastuolus. Arendaja oli üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal kõikide korteriomandite omanikuks, seega oli tal võimalik võtta vastu otsuseid, et korraldada korteriomandite hooldust ja valitsemist. Kolleegium on seisukohal, et arvestades valitseja õigusi ja kohustusi (

§ 21

), sh viia ellu korteriomanike otsuseid, hoolitseda hoone korrashoiu eest jne, ei ole valitseja nimetamine hea usu põhimõtte ega heade kommete vastane, vaid teenib ka tulevaste korterihoonestusõiguse või korteriomanike huve. Lisaks olid 17.02.2015 üldkoosoleku otsused hagejale korterihoonestusõiguse üleandmise ajaks juba vastu võetud, seega pidi hagejal olema võimalus nendega tutvuda. Müügilepingu p 3.2.2 kohaselt on müüja esindaja avaldanud ja kinnitanud haldamise lepingu sõlmimise kavatsust OÜ-ga CityHaldus (tl 22). Seega pidi korterihoonestusõiguste võõrandamise ajal hageja teadma korterelamu haldamise lepingu sõlmimisest. Ka asjaolu, et üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise ajal oli kõikide korterite hoonestusõiguse omanikuks OÜ Constancia, ei muuda otsuseid hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Järelikult ei ole üldkoosoleku otsused tühised TsÜS § 86 lg 1 ja § 138 alusel. 25.2. Hageja on ka leidnud, et üldkoosoleku otsused olid vastuolus seadusega, kuna puuduvad andmed, et üldkoosolekust oleks korteriomanikke

kohaselt teavitatud, lisaks ei ole korteriomanik allkirjastanud protokolli. Kolleegiumi hinnangul on hageja vastuväide alusetu ja otsitud. Koosoleku toimumise ajal oli kõikide korterite omanikuks OÜ Constancia, keda esindas üldkoosolekul TK. TK on OÜ Constancia esindajana allkirjastanud nii üldkoosoleku protokolli kui ka selle lisad. Puudub alus arvata, et 17.02.2014 üldkoosolekust ei teavitatud nõuetekohaselt. Seega ei ole üldkoosoleku otsused tühised vastuolu tõttu seadusega (TsÜS § 87). 7

§ 13

lg-le 3 kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Kolleegium on seisukohal, et ainuüksi asjaolu, et remondifondi moodustamise asemel jaotatakse korteriomanike vahel majanduskavas ettenägematud kulud, ei tähenda automaatselt, et need kulud ei oleks kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi vastavalt temale kuuluva osa suurusele. Hagile lisatud 05.06.2014 kirja kohaselt on hageja valmis kandma oma korterite eest jooksvaid kulusid (sh küte, vesi, kanalisatsioon, elekter, prügivedu), trepikoja koristuse ja lumekoristuse eest maksimaalselt 40 eurot kuus (lumerohkel ajal ka enam) ning asjaajamis- ja halduskulusid 30 eurot kuus (tl 49). Kolleegium märgib, et hageja ei saa omaalgatuslikult määrata, millised on tema arvates mõistlikud ja põhjendatud kulud korterelamu valitsemisele, küll aga saab ta osaleda üldkoosolekul ja rääkida kaasa mh korteriomandite hoolduse ja kulude küsimustes. Seega puudub alus lugeda 17.02.2014 üldkoosoleku otsuse p 6 tühiseks vastuolu tõttu seadusega, sest otsus ei ole vastuolus hageja viidatud

§ 13lg-ga 3. 26.2. „Kodukorra“ p 5.3 osas hageja põhjendas, et OÜ-l City

Haldus puudus mistahes õiguslik alus Aktsiaseltsi Ekast korterite elektrivõrguühenduse katkestamiseks, kuna OÜ CityHaldus ei ole võrguettevõtja. Kolleegium nõustub

tja väitega, et OÜ-d CityHaldus saab pidada võrguettevõtjaks ElTS § 8 mõttes. 2014. aasta majanduskava (mis on ka OÜ-ga CityHaldus sõlmitud kinnisvara korrashoiu lepingu nr CH/P-50 lisa) p 4 kohaselt (tl 41) vahendab OÜ CityHaldus korteriomanikele kommunaalteenusena ka elektrienergiat, ostes selle valitsejana esmalt sisse ja seejärel korteriomanikele sisseostuhinnaga edasi müües. Kodukorra p 4.4 kohaselt maksab korteriomandi omanik valitsejale tarbitud elektri eest vastavalt tegelikult tarbimisele mõõdiku järgi. OÜ CityHaldus eelnimetatud tegevus on kolleegiumi hinnangul käsitletav elektrienergia müügina ElTS § 3 p 18 mõistes ning tema tegevus vastab ElTS § 15 lg 6 p-s 1 sätestatule, seega ei vaja

tja elektrienergia müügiks tegevusluba (ElTS § 22 lg 2 p 3). Seega on OÜ-l CityHaldus kui võrguettevõtjal ElTS § 90 lg-s 1 sätestatud õigus elektrivõrguühenduse katkestamiseks, kui võrguteenuse eest jäetakse tasumata. Samuti saab valitseja õiguse elektrivõrguühenduse katkestamiseks tuletada

§ 21lg 1 p-dest 1-3 ja lg 2 p-st 4.

Seega ei ole „Kodukorra“ p 5.3 tühine vastuolu tõttu seadusega.

1. Kokkuvõttes on ringkonnakohus seisukohal, et 17.02.2014 Pallasti tn 50 korteriomanike 17.02.2014 üldkoosoleku otsused ei ole tühised, samuti ei ole tühised 17.02.2014 üldkoosoleku otsuse p 6 ja p-ga 5 kinnitatud „Kodukorra“ p 5.
2. Järgnevalt kolleegium hindab, kas OÜ CityHaldus vastutab hagejale kahju tekitamise eest VÕS § 1043 kohaselt. Kolleegium märgib, et maakohus ei ole õiguslikult kvalifitseerinud hageja kahju hüvitamise nõuet ega ole otsust selles osas piisavalt põhjendanud. Kolleegium täiendab maakohtu põhjendusi.
3. VÕS § 1043 sätestab, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju 8

tja teo, kahju, põhjusliku seose

tja teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse ning et kui hageja on tõendanud kahju õigusvastase põhjustamise

tja poolt, siis vabaneb

tja vastutusest, kui ta tõendab süü puudumise (vt nt RKTKo 3-2-1-30-07 p 10). Hageja on selgitanud, et elektrivarustuse katkestamise tõttu OÜ CityHaldus poolt tekkis hagejale kahju: 1) hageja ei saanud täita enam rendilepingut ja pidi tasuma OÜ-le Kotka-1 KV leppetrahvi 1 700 eurot, 2) hageja kaotas võimaluse anda üürile teisi eluruume, mitte tõttu tekkis saamata jäänud tulu 6 592 eurot, 3) hageja pidi kulutama õigusabile 2 002 eurot. 28.1. Hageja on tõendanud, et tema ja Kotka-1 KV OÜ vahel oli sõlmitud mitteeluruumide rendileping (tl 56 jj) ning ta on Kotka-1 KV OÜ-le tasunud 1 700 eurot (tl 55). Samas ei ole maksekorralduselt (tl 55) tuvastatav, et 1 700 eurot on tasutud just tulenevalt rendilepingu mittetäitmisest hageja poolt, samuti ei ole hageja tõendanud, et Kotka-1 KV OÜ oleks nõudnud temalt elektrivarustuse katkestamise tõttu leppetrahvi tasumist. Seega ei ole hageja tõendanud, et

tja tegevuse tulemusel on temale tekkinud kahju 1 700 eurot. 28.2. Hageja esitatud maksekorralduse nr 415 kohaselt on hageja tasunud EUROCITY OÜ-le 2 002 eurot arve nr 71 alusel õigusabi teenuse eest kohtuvaidluses Ekast Aktsiaseltsi ja OÜ CityHaldus vahel (tl 54). Hageja on esitanud ka saamata jäänud tulu arvestuse, mille kohaselt jäi tal elektrivarustuse katkestamise tõttu saamata 6 592 eurot. Kolleegium leiab, et iseenesest on eelnimetatud summad käsitletavad hagejale tekkinud varalise kahjuna (VÕS § 128 lg 2). Samuti saab sellise kahju tekkimist pidada põhjuslikus seoses olevaks

tja tegevuse, s.o elektrivarustuse katkestamisega. Samas on kolleegium seisukohal, et

tja ei vastuta hagejale kahju tekkimise eest, sest tema tegevus hageja korteriomandite elektrivarustuse katkestamisel ei olnud õigusvastane. VÕS § 1045 lg 2 p 1 kohaselt ei ole kahju tekitamine õigusvastane, kui kahju tekitamise õigus tuleneb seadusest. Kuna käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et hageja jättis osaliselt tasumata valitseja poolt temale esitatud arved, saab valitseja poolt elektrivarustuse katkestamise lugeda õiguspäraseks, arvestades „Kodukorra“ p 5.3 ja ElTS § 90 lg

1. Seega on maakohus jätnud õigesti rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude.
2. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu tuleb jätta muutmata ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus. Vastavalt TsMS § 171 lg-le 1 tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta Aktsiaseltsi Ekast kanda. Kuna maakohus ei ole otsuses määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust, siis ei määra ka ringkonnakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ning menetluskulude kindlaksmääramine toimub TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast lõpplahendi jõustumist käesolevas tsiviilasjas (TsMS § 174 lg 4). Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/ Tühistatud osaliselt Riigikohtu 09.03.2016 otsusega RESOLUTSIOON 9