KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ruth Plaks, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets Määruse tegemise aeg ja koht 25.01.2016, Tallinn Haldusasja number 3-15-2505 Haldusasi AV ja OV kae

) §-dele 11, 12, 21 ja 22 (tl 6-6p).

1. AV ja OV esitasid 05.10.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täpsustatud 19.11.2015, tl 40-41), milles palusid kohustada Tallinna Linnavalitsust kahe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest vaatama läbi kaebajate 30.05.2006 avaldused Tallinnas L. Koidula tn 14a asuva elamu juurde kuuluva krundi erastamiseks, tuvastada kaebajatel nimetatud krundi erastamiseks piiratud enampakkumisel osalemise õigus ja kohustada linnavalitsust korraldama piiratud enampakkumine nimetatud krundi erastamiseks. 3-15-2505 Kaebuse kohaselt on kaebajad L. Koidula tn 14a elanikud, kusjuures eluruumi kasutusõigust andev üürisuhe on tekkinud enne omandireformi aluste seaduse (ORAS) jõustumist 20.06.
2. ¾ suurune kaasomandi mõtteline osa hoonest on tagastatud ja ¼ osa on tagastamata. Kaebajad esitasid 30.05.2006 avaldused maa erastamiseks. Hiljem on nad korduvalt esitanud päringuid Tallinna Linnavalitsusele ja Harju Maavalitsusele. Maad ei ole erastatud.

§ 20

lg 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse.

§ 22

lg 2 näeb ette, et erastamisele kuuluv maa, millele ei ole ostueesõigusega erastamise taotlusi, välja arvatud põllumajandusmaa ja metsamaa, erastatakse sama paragrahvi lg-s 4 nimetatud isikute olemasolu korral piiratud enampakkumisel.

§ 22

lg 4 p 4 kohaselt saavad piiratud enampakkumisel osta elamumaad erastatava maa asukohajärgses maakonnas elav tagastatava eluruumi üürnik, kui üürileping oli sõlmitud enne ORAS jõustumist 20.06.1991. Kaebajad on ainsad isikud, kes on esitanud tähtaegselt avalduse maa erastamiseks. L. Koidula tn 14a sundüürnikena on neil õigus osaleda selle maa erastamisel, nad rakendasid oma õigust ja esitasid avaldused maa erastamiseks vastavalt

§ 22lg 4 p-le 4.

Tallinna linn ei ole korraldanud piiratud enampakkumist L. Koidula tn 14a ¼ maa suhtes, rikkudes kaebajate õigust osaleda piiratud enampakkumisel

§ 22lg 4 p 4 kohaselt.

3. Tallinna Halduskohus tagastas 10.12.2015 määrusega kaebuse HKMS § 121 lg 2 pde 1 ja 2 alusel. Omandireformi ja maareformi iseloomustab etapilisus. Seda on kaebajatele korduvalt selgitanud ka Tallinna Linnavalitsus. Praeguses asjas on esmalt otsustatud, kas on võimalik maa ja hoone tagastamine ning seejärel hoone erastamine. Hoone erastamise, sh just vaidlusaluse ¼ osas toimub hetkel kohtuvaidlus haldusasjas nr 3-14-300, kus üheks kaebajaks on AV. Asjas on vaidluse all Tallinna kesklinna vanema 08.08.2014 korraldus, millega kinnitati enampakkumise tulemused ning uue enampakkumise korraldamine. Kuni vaidluse tulemuse osas kohtulahendi jõustumiseni ei ole selgunud hoone erastamise tulemused. AV omandiõigus või selle puudumine võib selguda alles toimuva kohtuvaidluse tulemusel või pärast seda võimaliku uue enampakkumise läbiviimisel. Maa erastamine on võimalik nii ostueesõigusega hoone omanikule (

§ 22

lg 1) kui ka muudele isikutele (

§ 22lg 2).

Seega tuleb eelnevalt välja selgitada hoone omanikud ning nende soov esitada ostueesõigusega erastamise avaldusi. Kaebajad on kinnitanud, et nende

1. a avaldused ei ole maa ostueesõigusega erastamise avaldused. Ka ei väida kaebajad, et nad oleksid praegu hoone omanikud, kellel oleks maa ostueesõigusega erastamise õigus. Isegi kui tõlgendada kaebajate
2. a avaldusi ostueesõigusega erastamise avaldustena, on nende lahendamise eelduseks see, et nad on hoone omanikud. Sama on kaebajatele selgitatud Tallinna Linnavalitsuse 18.02.2014 kirjas. Ostueesõigusega erastamise avalduste esitamise tähtaeg ei ole möödunud. Maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 14 lg 21 sätestab, et kui ehitis omandatakse pärast
3. a
4. jaanuari vallasasjana, on ehitise omandanud isikul õigus maad ostueesõigusega erastada

-s sätestatud alustel. Ehitise omandanud isikul tuleb maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates. Kui kehtestatud tähtajaks ei ole avaldust esitatud, jäetakse ehitise teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Eelnevast tuleneb, et pärast hoone erastamist tuleb välja selgitada, kas selle omandajad soovivad maad ostueesõigusega erastada. Kui selline soov puudub, tuleb esmalt teha kindlaks ehiti2

§ 22

lg-s 2 sätestatud piiratud enampakkumine, tuvastada selles osalevate isikute ring ja lahendada kaebajate erastamise avaldused. Kokkuvõttes on kaebus ennatlik ja sellega ei ole võimalik saavutada eesmärki, s.o erastamist või selle kaalumist. Kui hetkel kohustada vastustajat kaebajate soovitud toiminguid tegema, saab tulemuseks olla üksnes avalduste lahendamise tulevikku lükkamine, sest enne tuleb välja selgitada hoone omanikud ja nende soov esitada ostueesõigusega erastamise avaldusi. Kui pärast nende avalduste menetlemist jääb osa maad erastamata, on vastustajal võimalik kaaluda maa erastamist

§ 22lg 2 alusel.

Ka siis, kui käsitada kaebajate avaldusi ostueesõigusega erastamise avaldustena, tuleb esmalt ära oodata hoone omandajate selgumine, kellel on ostueesõigusega erastamise õigus. Kaebajatel ei ole sellist õigust, kuna nad ei ole hoone omanikud. Kaebajad on esitanud tuvastamisnõudest tõhusama kohustamisnõude, millega tuvastamisnõue on hõlmatud. Kuna kohustamisnõue on ennatlik, on seda ka tuvastamisnõue. Kui kumbki kaebajatest ei saa hoone omanikuks ja kõik teised kaasomanikud esitavad ostueesõigusega erastamise avalduse, on kaebajatel õiguslikult võimatu maad erastada ja enampakkumise korraldamise nõue muutub sisutuks, sest nõudel puudub erastamise objekt. Kuna hüpoteetilise õiguse tuvastamine ei ole kaebajate õiguste kaitseks vajalik, puudub kaebajatel kaebeõigus.

1. AV ja OV esitasid 08.01.2016 halduskohtu 10.12.2015 määruse peale määruskaebuse. Tallinna Halduskohus jättis määruskaebuse 20.01.2016 rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks ringkonnakohtule. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
2. da. AV ja OV paluvad määruskaebuses Tallinna Halduskohtu 10.12.2015 määrus tühista- Kaebajate hinnangul on rikutud nende õigust erastada L. Koidula tn 14a maad ning küsimus, kas kaebajate õigust on tegelikult rikutud, vajab lahendamist kohtumenetluses. Kaebajad ei nõustu kohtu seisukohaga, et kaebusega ei ole võimalik saavutada selle eesmärki. Kaebajatel kui sundüürnikel on õigus osaleda L. Koidula tn 14a maa erastamisel ning nad rakendasid oma õigust ja esitasid avaldused maa erastamiseks

§ 22lg 4 alusel.

Tegemist on olukorraga, kus ¾ suurune kaasomandi mõtteline osa hoonest on tagastatud, ¼ suurust osa ei ole tagastatud ja omanik ei ole veel selgunud. Kohus märkis määruses, et ehitise omandanud isikul tuleb maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates. Hoone ¾ osa omanikud ei esitanud kolme kuu jooksul pärast ehitise osa omandamist ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise avaldusi. Seega kaotasid nad õiguse maad erastada.

§ 40lg 1 kohaselt võeti avaldusi maa erastamiseks vastu 2006.

a

1. juunini. Hiljem esitatud avaldusi ei ole võimalik rahuldada, kuna need ei ole tähtaegsed. Seega on kaebajatel õigus osaleda vaidlusaluse maa erastamisel enne hoone ¼ osa omaniku väljaselgitamist. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Lõppjäreldusena on halduskohus õigesti tagastanud kaebuse HKMS § 121 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel, kuid halduskohtu määruse põhjendusi tuleb piiratud enampakkumisel osalemise õigust puudutavas osas muuta. 3

§ 22

lg 4 p-s 4 märgitud isikute avaldustega erastada maad piiratud enampakkumisel vastavalt

§ 22lg-le 2.

Täpsustatud kaebuses paluvad kaebajad tuvastada nende õigus osaleda L. Koidula tn 14a asuva elamu juurde kuuluva krundi erastamisel piiratud enampakkumisel ja kohustada linnavalitsust sellist enampakkumist korraldama. Halduskohus leidis, et pärast seda, kui on selgunud hoone omanikud ja nende soovi puudumine maad ostueesõigusega erastada ning seatud ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõigus, on erastamata ja riigi omandisse jätmata maa osas võimalik viia läbi

§ 22

lg-s 2 sätestatud piiratud enampakkumine, tuvastada selles osalejate ring ja lahendada kaebajate erastamise avaldused. Ringkonnakohus selles osas halduskohtuga ei nõustu ja leiab, et kaebajatel puudub ilmselgelt õigus maa erastamiseks piiratud enampakkumise korraldamist nõuda ja sellisel enampakkumisel osaleda. Seda esmajoones põhjusel, et avaldusi maa piiratud enampakkumisega erastamisel osalemiseks võeti vastu 2003. a 31. detsembrini ning pärast seda (kuni 2006. a 1. märtsini) üksnes juhul, kui see esitati

§ 22

lg 4 p-des 1 või 2 sätestatud maa mittetagastamise otsusest tulenevalt ning nimetatud otsus oli võetud vastu pärast 2003. a 1. oktoobrit (

§ 40lg 2).

Kaebajad, kes on väidetavalt

§ 22

lg 4 p-s 4 märgitud isikud, ei ole enne 31.12.2003 ega ka enne 01.03.2006 maa erastamise avaldust esitanud. Lisaks on L. Koidula tn 14a hoonega seonduvaid hulgalisi ja aastaid kestnud kohtuvaidlusi arvestades täiesti ebatõenäoline, et L. Koidula tn 14a elamu praegused ja tulevased omanikud, kes selguvad kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise enampakkumise tulemusena (millega seondub halduskohtu määruses osutatud pooleliolev kohtuvaidlus haldusasjas nr 3-14-300), jätavad kasutamata võimaluse saada maa tagastamise ja ostueesõigusega erastamise käigus kõnealuse krundi omanikeks. 7. Kaebajad näivad olevat arusaamisel, et

§ 22

lg 2 alusel on võimalik erastada ka teisele isikule kuuluva ehitise alust ja ehitise juurde krundina või teenindusmaana kuuluvat maad. Selline arusaam on ekslik.

§ 22

lg-s 2 ei peeta silmas võimalust erastada piiratud või ka avalikul enampakkumisel teisele isikule kuuluva ehitise alust ja selle juurde kuuluvat maad. Selline maa kas tagastatakse ehitise omanikule, erastatakse ostueesõigusega ehitise omanikule (

§ 22

lg 1) või seatakse riigi omandisse jäetavale maale ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus (

§ 31lg 1 p 10, § 351).

Kui ehitise alune maa erastataks isikule, kes ei ole ehitise omanik, omandaks erastaja maa kinnistamisel ühtlasi ka ehitise, sest pärast maareformi läbimist on maa puhul tegemist kinnisasjaga, mille osaks on ehitis, st ehitis või selle mõttelised osad ei saa enam olla vallasasjad ja kuuluda isikule, kes ei ole maa või hoonestusõiguse omanik. Omandireformi ja selle osaks oleva maareformi käigus jagab maa ehitise saatust, mitte vastupidi, ning üheltki ehitise omanikult ei võeta võimalust saada maa või hoonestusõiguse omanikuks vähemalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. 8. Kaebuses leidsid kaebajad endal olevat õiguse osaleda elamu tagastamata ja erastamata osale vastava ¼ osa maa suhtes piiratud enampakkumisel. Määruskaebuses leiavad kaebajad, et neil on selline õigus ¾ osa suhtes (mis vastab elamu tagastatud osale). Kaebajad märgivad, et ¾ osa elamu omanikud ei esitanud kolme kuu jooksul ehitise omandamisest erastamisavaldusi ega saa seda tähtaja möödumise tõttu enam teha ning seega on kaebajatel õigus osaleda maa erastamisel enne elamu ¼ osa omaniku selgumist. Ehitisregistrist nähtub, et ehitise mõttelise osa võõrandamisel on ehitise omanikele loovutatud ka maa tagastamise nõudeõigus. Seega ei pea õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise õigustatud subjektidelt ehitise 4