KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja Ruth Plaks Otsuse tegemise aeg ja koht 30.11.2015, Tallinn Haldusasja numb

) §-s 3 sätestatud nõuetele ehitis ei vasta. Ümberehitatud suvila on kasutuses alates 1974. aastast ning tegemist 2

§ 32lg-le 11, mis jõustus alles 2009.

aastal. 4) Kaebaja ei nõustu vastustajaga, et kaebaja ei olnud pädev ise esitama täpsustatud andmeid ja mõõtusid.

ja majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määruse nr 75 „Nõuded ehitise kasutusloa taotlemisel esitatavale ehitise mõõdistusprojektile“ ei keela kaebajal selliste andmete esitamist. Isegi kui nõustuda, et kasutusloa taotlemisel on vajalik mõõdistusprojekt, siis kasutusloa andmise menetluses seda ei küsitud ning määrus nr 75 ei näe ette nõudeid mõõdistusprojekti koostajale. Määrus nr 75 sätestab suvila puhul lihtsustatud koosseisus projekti esitamise võimaluse, kus on ainult üldjoonised ja seletuskiri. Kui vastustaja pidas kasutusloa taotluses esitatud andmeid ebapiisavaks, siis oleks vastustajal tulnud enne kasutusloa andmisest keeldumist vastavaid andmeid küsida. 5) Ebaõige on vastustaja seisukoht, mille kohaselt on rikutud ehitustegevuse dokumenteerimise kohustust. Eraisiku poolt suvila ümberehitamise puhul ei ole täismahus ehituse dokumentatsiooni koostamise kohustust. Vastavalt majandusja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määruse nr 71 „Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“ §-le 8 dokumenteeris kaebaja suvila rekonstrueerimise eritööd ja kaetud tööd mahus, mis olid asjakohased ja otstarbekad. 6) Korralduse andmisel rikuti ärakuulamispõhimõtet ning alles korraldusest nähtub, et sellega lahendatakse samaaegselt ka ehitusloa muutmise küsimust. Vastustaja ei teavitanud kaebajat ehitusloa muutmise menetluse algatamisest, mistõttu puudus kaebajal võimalus kujundada selles osas oma seisukoht ning esitada vastuväiteid või arvamusi. Kaebajat ei teavitatud korralduse eelnõu valmimisest. Samuti rikuti kasutusloa väljastamise tähtaega. Kuna korralduses ei ole selgitatud, milles seisnes väidetav valeandmete esitamine kaebaja poolt, on vastavad etteheited asjassepuutumatud. 5. Harku vald vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata. 1) Kasutusloa andmisest keelduti põhjusel, et ehitis ei vasta õigusaktis ettenähtud nõuetele (

§ 34lg 1 p 8 ja § 32 lg 11).

Korralduses on esitatud selle faktiline ja õiguslik alus ning selles on üksikasjalikult selgitatud, milles seisnevad kõrvalekalded õigusaktidest. Korralduses on ammendavalt ja üksikasjalikult välja toodud asjaolud, mis takistavad kasutusloa andmist. 3

ja haldusmenetluse seadus (HMS) ei kohusta kasutusloa andmisest keeldumisel lähtuma avalikust huvist või selle puudumisest või mõjust kasutusloa taotlejale. 2) Kasutusloa andmise eesmärgiks on ehitusprojektile vastava ehitamise tagamine ning kohaliku omavalitsuse kinnitus, et valminud ehitis vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud otstarbele.

§ 34

lg 1 kohaselt ei saa kohalik omavalitsus anda kasutusluba ehitisele, mis ei vasta ehitusprojektile, mille alusel on ehitusluba antud. 3) Vastustaja ei ole väitnud, et kaebaja ei ole pädev esitama hoone mõõtusid, küll aga ei saa kaebaja ise koostada ehitus- või mõõdistusprojekti. Praegusel juhul ei võimaldanud õigusaktid kasutusloa taotluse juurde

§ 72lg-s 6 nimetatud mõõdistamisprojekti esitamist.

Kaebaja esitatud ehitustööde päevik on ilmselgelt koostatud tagantjärele. Seega on kaebaja rikkunud ehitamise dokumenteerimise ja dokumentide säilitamise kohustust. Lisaks esitas kaebaja kasutusloa taotlemisel valeandmeid. 4) Kaebajale oli tagatud ärakuulamisõigus. Kaebajal oli võimalik oma seisukohti esitada ning seda ta ka tegi. Kaebajat ei teavitatud sellest, et vastustaja käsitleb kasutusloa taotluse menetluses ka ehitusloa tühistamise ja muutmise küsimust, kuna kaebaja täiendavad seisukohad ei oleks mõjutanud vastustaja otsust ehitusluba mitte muuta. Vastustajale jääb arusaamatuks, kuidas oleks kasutusloa andmisel menetlustähtaja järgimine saanud mõjutada otsuse sisu. Menetlustähtaja ületamine ei saa olla korralduse tühistamise aluseks (HMS § 58). 5) Korraldus ei muuda kaebaja jaoks seni üle kümne aasta kestnud olukorda, mil hoonet kasutati kasutusloata. Kaebajal on võimalik esitada uus kasutusloa taotlus, kuid taotluse positiivseks lahendamiseks tuleb kõrvaldada puudused. Enne uue kasutusloa taotluse esitamist tuleb kaebajal taotleda detailplaneeringu koostamise algatamist, koostada uus ehitusprojekt ja esitada ehitusloa taotlus. Kaebajal on ka võimalik viia hoone kooskõlla kehtiva ehitusloaga, ehitades hoone vastavalt sellele ümber. 6. Tallinna Halduskohus jättis 17.06.2015 otsusega RA kaebuse rahuldamata ning poolte menetluskulud nende endi kanda. 1) Vaidlust ei ole selles, et kaebajale kuuluv ehitis ei vasta 2003. aastal väljastatud kehtivale ehitusloale ja selle aluseks olevale ehitusprojektile, ega selles, et ehitis ja 2003. aastal väljastatud ehitusluba ei vasta kõrguse osas kehtivale detailplaneeringule. Vastustajal tuli kasutusloa väljastamise võimalikkust hinnata kehtivas õiguses ettenähtud nõudeid arvestades.

§ 34

lg 1 p 8 kohaselt ei anta kasutusluba, kui ehitis ei vasta õigusaktis ettenähtud nõuetele. Kasutusloa saamiseks tuleb esitada ehitusprojekt, mille järgi ehitis on ehitatud (

§ 33lg 2 p 2).

Tulenevalt

§ 32

lg-st 11 ei saa ehitisele väljastada kasutusluba, kui ehitis ei vasta ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile või selle vastavust ei ole võimalik kontrollida ning kasutusluba taotlev isik ei esita kontrollimiseks vajalikke andmeid või esitab valeandmeid. Kuigi

§ 32

lg 11 jõustus alles 01.05.2009, möönis Riigikohus kasutusloa andmise eeldusena ehitise vastavust ehitusprojektile juba 22.02.

1. aasta otsuses nr 3-3-1-84-
2. Seega on vastustaja kasutusloa andmisest õiguspäraselt keeldunud. 2) Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustajal oleks tulnud leida kasutusloa taotluse alusel algatatud menetluses võimalus kasutusloa andmiseks. Kuna kaebaja on ehitamisel kaldunud kõrvale ehitusloa tingimustest, ei ole tal õiguspärast ootust saada ehitisele kasutusluba. Arvestades, et praegu Merepiiga tee 22 asuv elamu on
3. aastal ehitatud suvilast sisuliselt erinev ehitis, ei ole oluline, et enne ümberehitust oli hoone kasutamine õiguspärane. Olukorras, kus on tuvastatud, et ehitis ei vasta ehitusprojektile ja ehitusloale, peab kasutusloa andmise eelduseks olevad asjaolud (ehitise ohutus, vastavus kehtestatud nõuetele) tõendama ehitise omanik, mitte haldusorgan. 4

§ 33lg 2 p 2.

Praegusel juhul ei saa mõõdistusprojekt asendada ehitusprojekti ning kaebaja enda koostatud joonised ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele. Vastustaja on kasutusloa andmise menetluses hinnanud ehitusprojektist ja ehitusloast kõrvalekaldumise ulatust ja olulisust ning ehitise vastavust detailplaneeringule. Kohus nõustub vastustaja põhjendustega. Vastustaja ei oleks saanud kasutusloa andmise menetluses otsustada detailplaneeringu muutmist. Kaebaja oli kasutusloa andmise menetlusse kaasatud. Kasutusloa väljastamise tähtaja ületamine ei mõjutanud asja otsustamist. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 7. RA palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega tema kaebus rahuldada. 1) Ehitise mittevastavus ehitusprojektile ei saa praegusel juhul tuua kaasa kasutusloa andmisest keeldumist. Nii ehitamise ajal kehtinud kui ka praegu kehtiv regulatsioon võimaldab seadustada ilma ehitusprojekti ja ehitusloata ehitatud ehitisi. Ehitamise ajal kehtinud

§ 34

lg 2 võimaldas teha ehitusprojektis täpsustusi ning puuduste kõrvaldamise võimatuse korral sai kasutusloa andmisest keeldumise aluseks olla eelkõige ehitise ohtlikkus. Ehitise valmimise ajal puudus ehitusseaduses säte, mis oleks võimaldanud keelduda kasutusloa andmisest selle tõttu, et ehitis ei vasta ehitusprojektile. Kasutusloa andmisest keeldumine rikub kaebaja õiguspärast ootust jätkata olemasoleva ehitise seaduslikku kasutamist. Kohus on jätnud hindamata asjaolu, et hoonet kasutatakse õiguslikul alusel juba ca 40 aastat, ega ole arvestanud sellega, et otsus on kaebajale ebaproportsionaalselt koormav. 2) Vastustaja ega kohus ei tuvastanud, et kaebaja ehitis oleks ohtlik või riivaks muul moel avalikku huvi. Kaebaja on esitanud tõendid, mis kinnitavad ehitise ohutust. Kasutusloa andmisest keeldumisega rikutakse kaebaja põhiõigusi. Vastustaja peaks tegutsema omal initsiatiivil, et lõpetada kaebaja õiguste rikkumine.

ja alates 01.07.2015 kehtima hakanud ehitusseadustik võimaldavad varasemalt ehitatud hooneid hiljem seadustada. Kasutusloa andmise menetluse käigus rikuti menetlusnorme (kaebajat ei teavitatud enne korralduse andmist ehitusloa ja detailplaneeringu muutmise vajadusest ega antud võimalust selles osas oma seisukohta esitada) ning see viis õigusvastase haldusakti väljastamiseni. 8. Harku vald vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Vastustaja jääb 17.03.2014 korralduses nr 225 ja halduskohtumenetluses esitatud seisukohtade juurde. Kaebaja leiab ekslikult, et

võimaldas ilma ehitusloata ehitatud tavaehitisi erikorras n-ö seadustada. Kaebajal ei ole tekkinud õiguspärast ootust kasutusloa saamiseks. Kaebajal oli kohustus esitada ehitusprojekt, mille kohaselt ehitis ehitatud on. Olukorras, kus ehitis erineb märgatavalt ehitusprojektis ettenähtust, ei saa vastustaja eeldada ehitise ohutust ning esineb

§ 34lg-st 1 tulenev alus kasutusloa andmisest keeldumiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
2. Vastustaja on kasutusloa andmisest keeldunud selle tõttu, et ehitis ei vasta ehitusprojektile, viidates

§ 32lg-le 11 ning § 34 lg 1 p-le 8.

Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja halduskohtuga, et kohaldada tuleb kasutusloa andmise otsustamise ajal kehtinud õigust. Praegusel juhul ei ole oluline, et hoonet kasutati enne ümberehitusi õiguspäraselt.

§ 33lg 5 esimese lause kohaselt väljastatakse kasutusluba valminud ehitisele kui tervikule. Kui 5

§ 32

lg 1 kohaselt on kasutusluba avaliku võimu kandja nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

§ 32

lg 11 kohaselt on kasutusloa andmise eelduseks valminud ehitise vastavus ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Vastavalt

§ 33

lg 2 p-le 2 tuleb kasutusloa saamiseks esitada ehitusprojekt, mille kohaselt ehitis on ehitatud. Majandusja kommunikatsiooniministri 26.11.2002 määruse nr 11 „Ehitise ülevaatuse kord“ (kehtis kuni 30.06.2015) § 1 lg 2 p 2 kohaselt kontrollitakse ehitise ülevaatusel ehitise vastavust kasutusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektile või ehitise mõõdistusprojektile. Sama määruse § 3 lg 1 p 2 sätestab, et ehitise nõuetele vastavuse kontrollimisel ülevaatuse käigus lähtutakse visuaalsest vaatlusest ja kohalikule omavalitsusele esitatud dokumentidest, milleks muu hulgas on ehitusprojekt, mille kohaselt ehitis on ehitatud. Viidatud sätetest järeldub, et haldusorgan hindab kasutusloa andmise otsustamisel, kas valminud ehitis vastab ehitusprojektile. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele (

§ 33lg 3).

Kasutusluba kinnitab valminud ehitise vastavust ehitisele ettenähtud nõuetele (Riigikohtu lahend asjas nr 33-1-63-10, p 19).

1. Vastustaja esitatud haldusmenetluse toimikust nähtub, et kaebaja esitas koos kasutusloa taotlusega
2. aastal valminud ehitusprojekti. Taotluse menetlemise käigus toimunud ehitise ülevaatusel (ehitise ülevaatuse akt, tl 73-73p) tuvastati rekonstrueeritud elamu välisilmes mitmed kõrvalekalded ehitusprojektist. Kaebaja esitas kasutusloa taotlusele kaks täpsustust, millest viimases (03.02.2014) on ehitise üldistes olulistes tehnilistes andmetes märgitud mh järgmist: ehitisealune pindala 189,5 m2, suletud netopind 318,9 m2, kõrgus 10,4 m, pikkus 15,8 m ja laius 12,9 m. Need näitajad ületavad 29.11.2003 ehitusloa taotluses märgitud näitajaid. Valminud ehitise kõrgus on suurem nii
3. aasta ehitusloas ette nähtud kõrgusest (8,3 m) kui ka detailplaneeringuga lubatud maksimaalsest kõrgusest (7,5 m). Peale ehitise mõõtude ja pindala on võrreldes algse ehitusprojektiga suurenenud näiteks ka rõdude arv ühelt kahele ning hoone lääneküljele on ehitatud terrass. On ilmne, et ehitamisel kalduti kõrvale
4. aasta ehitusprojektist.
5. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt tuleb juhul, kui ehitamisel on ehitusprojektist kõrvale kaldutud, hinnata kõrvalekallete ulatust ja olulisust, samuti ehitusloa muutmise vajadust ja võimalikkust (Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-84-04 (p 10), 3-3-1-88-13 (p 23) ja nr 3-3-1-9213 (p 16)). Kui ehitis on valminud, tuleb kõrvalekalded kõrvaldada kasutusloa taotlemise käigus (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-92-13, p 16).
6. Vastustaja asus vaidlustatud korralduses seisukohale, et ehitusloa muutmine ei ole ehitise lubatud kõrguse osas võimalik, kuna hoone kõrgus ei vasta detailplaneeringule. Vastustaja arvates peab kaebaja kasutusloa saamiseks viima ehitise kooskõlla kehtiva ehitusloaga või esitama taotluse uue detailplaneeringu algatamiseks ning seejärel uue ehitusloa taotluse. Ringkonnakohus ei pea neid lahendusi mõistlikuks ega proportsionaalseks. Esimesel juhul peaks kaebaja tegema ulatuslikke lammutustöid ning ka uue detailplaneeringu algatamise nõue on kaebaja jaoks ebamõistlikult koormav, arvestades, et detailplaneeringust on kõrvale kaldutud vaid hoone kõrguse osas ning ei nähtu, et selle kõrvalekaldega kaasneks märkimisväärne mõju kolmandatele isikutele (naabritele) või rikutaks mingil moel avalikke huve. Vajadusel saab vastustaja kaasata kasutusloa andmise menetlusse kolmandaid isikuid, kelle huve kasutusluba võib puudutada. Ehitis on ehitatud ehitusloa alusel, kaebaja oli kasutusloa taotlemise ajaks ehitist pärast rekonstrueerimistööde lõppu juba ligi 10 aastat otstarbele vastavalt kasutanud ning 6

§-s 72 sätestatud erisused. Seega ei saa praegusel juhul väljastada kasutusluba mõõdistusprojekti alusel, mis ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele. Leides, et ehitis ei vasta ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektile ning ehitise nõuetele vastavuse hindamiseks ei piisa mõõdistusprojektist, oleks vastustaja saanud kasutusloa menetluses kaebajalt nõuda uue ehitusprojekti, milles kajastuksid ehitamisel tehtud muudatused, koostamist ja esitamist. See nõue koormab kaebajat oluliselt vähem kui elamu osaline lammutamine või uue detailplaneeringu algatamise taotlemine. Ehitusprojekt peab olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks

§-s 3 sätestatud nõuetele (

§ 18

lg 2) ning ehitusprojekt koostatakse detailsuses ja ulatuses, mis võimaldab kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele (

§ 18lg 3 p 4).

Ehitusprojektile vastava ehitamise nõude eesmärk on seega muu hulgas tagada ehitise vastavus ehitisele kehtestatud nõuetele. Uue, kvalifitseeritud spetsialisti poolt koostatud ehitusprojekti põhjal on vastustajal võimalik seda hinnata. Kui vastustaja kooskõlastab ehitusprojekti muudatused, tähendab see ka ehitusloa muutmist (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-84-04, p 9). Seega peab vastustaja ehitusloa muutmise küsimuse uuesti otsustama.

1. Kuna vaidlustatud korraldus on õigusvastane ja tuleb tühistada juba eeltoodud motiividel, puudub vajadus analüüsida kaebaja väiteid menetluslike rikkumiste kohta. Arvestades, et tegemist on kaalutlusõiguse alusel tehtava otsusega ning haldusorganil tuleb uuel otsustamisel kaaluda täiendavaid asjaolusid, ei ole ringkonnakohtul võimalik kohustada vastustajat kasutusluba välja andma. Ringkonnakohus tühistab Harku Vallavalitsuse 17.03.2014 korralduse nr 225 ning kohustab Harku valda vaatama RA 06.12.2013 kasutusloa taotlus uuesti läbi.
2. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud vastustaja. Kaebaja menetluskuludeks on halduskohtus ja ringkonnakohtus tasutud riigilõiv kokku summas 30 eurot. Riigilõivu tasumine on kohtu poolt elektrooniliselt kontrollitud. Seega tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista kahe kohtuastme menetluskulu summas 30 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask /allkirjastatud digitaalselt/ Villem Lapimaa /allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks 7