(8)Tsiviilasi nr 2-14-51168 Kostja nõudis asja kasutamise lõpetamist 05.02.2014.a lepingu ülesütlemise avaldusega, mille hageja sai kätte hiljemalt 13.02.2014.a (mil hageja on ülesütlemise avaldusele kirjalikult vastanud). Kuna kumbki pool lepingu lõppemisele vastu ei vaielnud, lõppes leping ülesütlemise avalduses märgitud tähtpäeval – 10.05.2014.a. Kohus leidis esitatud tõendite alusel, et 2000.a – 2001.a on ruumides läbi viidud remonttööd. Arvestades et kasutusluba on välja antud 03.07.2001.a, pidid remonttööd olema teostatud enne seda. Tõendeid selle kohta, et 1991.a või 1990.a oleks remonttöid tehtud, kohtu ette toodud ei ole. Samuti ei ole esitatud tõendeid ehitustööde maksumuse kohta üürilepingu lõppemise aja seisuga. Kuna kostja võimaldas ulatuslikke remonttöid ning ei ole neile rohkem kui 10 aasta jooksul vastu vaielnud, siis on kohtu hinnangul kohaldatav TsÜS § 68 lg 3, kuivõrd ka siinkohal tuleb kostja nõusolekut tõlgendada kui tehingulist tahteavaldust. Seega on kostja vaikimisi nõustunud hageja poolt tehtud parendustega, kuid kohtu hinnangul nõustus kostja, et hageja teeb need parendused enda huvides, mitte kostja ega kostja liikmete huvides. Korteriomanike, kui keldriruumide kaasomanike, kirjalikku nõusolekut parenduste tegemiseks, kohus ei tuvastanud. Hageja poolt esitatud teadmata asjaolusid kajastav teadmata isikute poolik nimekiri ei kinnita seda. Vaatamata kohtu ettepanekutele ja selgitustele 04.05.2015.a ja 26.08.2015.a kohtuistungitel, ei ole hageja esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, kas ja kui palju on hoone või keldriruumide väärtus hageja parenduste tõttu suurenenud. Sellekohast ekspertiisi pole hageja taotlenud, kuigi kohus on viidanud mõlemal kohtuistungil sellele, et hageja nõude õiguslik kvalifikatsioon ei pruugi olla põhjendatud ning hageja ekspertiisi asja säilimise või väärtuse tõstmise kohta pole esitanud. Seetõttu ei olnud kohtul võimalik hinnata, kas rendileandja asja väärtus on kasvanud ja kas see kasv on olnud oluline, kuna remonttööde maksumuse järgi ei saa seda kindlaks teha. Hageja poolt esitatud OÜ Ehitusekspert arvamus kajastab vaid seda, kui palju peaks 2009.a kulutama raha selleks, et sarnaseid remonttöid teha 2009.a. Hageja on remonttöid teostanud ligi 15 aastat tagasi ning seetõttu ei pruugi sellel asja väärtust oluliselt tõstvat efekti olla. Hageja ei toonud kohtu ette ka seda, millised tööd on olnud vajalikud asja säilimise tagamiseks. Sama otsusega rahuldas kohus ka kostja 08.05.2015.a taotluse 04.05.2015.a kohtuistungi protokolli parandamiseks ning jättis hageja 31.08.2015.a taotluse 26.08.2015.a kohtuistungi parandamiseks rahuldamata. Maakohus jättis otsusega menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud summas 1465 eurot. Kohus leidis, et kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduses märgitud teenused on olnud vajalikud ja põhjendatud. Samuti on teenustele kulunud aeg arvestades tsiviilasja keerukust kohtu seisukohalt mõistlik. Hageja ei esitanud kostja menetluskuludele vastuväiteid. Apellatsioonkaebus 4. Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus Harju Maakohtu 22.09.2015.a otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kostja teostas kõik renditud keldriruumide kanalisatsioonitööd, vaid seda tegi hageja, sh kanalisatsioonitorude paigaldamine ja läbindamine, veevarustuse torude paigaldamine ja läbindamine, sooja ja külma vee viimine 6 ruumi, sanitaarsõlme, dušši paigaldamine, kraanikausside paigaldamine külma ja sooja veega ning veemõõtjate paigaldamine. Kanalisatsioonitööd algasid juba 1991.a ja need olid fikseeritud ja vastu võetud nii kostja, kolmandate isikute kui ka kohalike omavalitsuste ja asutuste poolt. Hageja on tõendanud, et tal on õigus nõuda 30 000 eurot hüvitist ning ka kohus on tõdenud, et hageja poolt 5

(8)Tsiviilasi nr 2-14-51168 esitatud dokumentidega on tõendatud keldriruumides tehtud parendustööd. Kohtuotsuse tõendite loetelus puudub hageja poolt kohtule esitatud 1991.a avaldus ettevõttele Raja elektrivarustuse rajamiseks tehniliste tingimuste saamiseks, mis on 20.03.1991.a ettevõtte Raja esimehe TP poolt kinnitatud. See avaldus tõendab, et kõik parendustööd, sh elektritööd tehti ainult ettevõtte Raja nõusolekul. Kohus jättis ebaõigesti need tõendid vastu võtmata, kuna need tõendid tõendavad, et keldriruumide elektritöödega tõusis keldriruumide väärtus mitmekordselt. Kohus keeldus ebaõigesti ka vastu võtmast dokumente, mis tõendasid keldriruumides ventilatsioonitööde tegemist vastavalt ventilatsiooniprojektile, mis samuti tõstis keldriruumide väärtust. Kostjal on võimalik keldriruumid rendile anda ja tulu teenida. Hageja aga ei teeni keldriruumidelt enam tulu. Hageja poolt teostatud tööd olid kõik tõendatud, fikseeritud, vastuvõetud ja kinnitatud nii kostja, asjakohaste kolmandate isikute (OÜ EHITUSEKSPERT) kui ka asjakohaste asutuste poolt (Tuletõrje- ja Päästeamet, Tervisekaitse, Lasnamäe LOV-i Linnavara osakond). Hageja märkis, et OÜ EHITUSEKSPERT arvestas ka amortisatsiooniga. Hageja ei nõustunud kohtuga, et hageja ei ole toonud kohtu ette tõendeid selle kohta, et 1991.a ja 1990.a oleks remonttöid tehtud. Kohus tagastas kohtu eelistungitel hageja kõik dokumendid, mis tõendasid hageja poolt ehituslike tööde teostamist ja nende keldriruumide elektrifitseerimist 1991.a. Hageja ei nõustunud ka sellega, et hageja ei ole esitanud tõendeid ehitustööde maksumuse kohta üürilepingu lõppemise aja seisuga. Kuna dokumente säilitatakse 7.a, siis tellis hageja ekspertarvamuse kulude kohta (OÜ EHITUSEKSPERT ekspertiis). Kohus ei pidanud aga vajalikuks kuulata eksperti kohtus ehkki hageja seda taotles mitmel korral. Kohus ei võtnud vastu ka CD-l esitatud fotosid ja skaneeringuid. Samuti keeldus kohus vastu võtmast eksperdi Lembit Sõmer 12.05.2015.a arvamust ning sellel põhjusel küsiski hageja samalt eksperdilt selgitust 16.10.2015.a. Hageja esitas maakohtu poolt tagastatud tõendi uuesti ja ka CD-plaadil olnud fotode värvilised väljatrükid paberkandjal. Fotodelt nähtuvad hageja poolt tehtud parendused, enamuses mida ei ole võimalik ega otstarbekas ilma hoonet kahjustamata eemaldada ning need jäävad rendileandjale. Kostja poolt esitatud mõnedel fotodel ei ole kajastatud hagejale renditud ruume, v.a üks foto põrandast koos kanalisatsiooni äravooluga. Lisaks hagejale renditud ruumidele teostas hageja remonditöid ka veel neljas ruumis, kuna läbi nende ruumide muldpõrandate tungisid pidevalt keldrisse hiired ja rotid ning selle takistamiseks valas hageja betoonist põranda neisse kõrvalruumidesse, mille all oli hageja poolt tellitud killustik ja liivast aluspõhi. Selle parenduse tegi hageja samuti enda algatusel ja oma kulul ning selle eest ei ole hageja kompensatsiooni saanud ega küsinud. Hageja poolt esitatud dokumendid tõendasid hageja õigust pidada kooli tema poolt remonditud ruumides. Hageja on taotlenud ehitus- ja remonditööde hüvitist vaid 42,76% ulatuses. Seega on kohus eksinud hageja poolt esitatud tõendite hindamisel ja õigusnormide rakendamisel. Kohus on tõlgendanud õigusnorme ja hageja poolt esitatud tõendeid kostja kasuks ehkki nendega on tõendatud hageja nõue. Kohus jõudis ebaõigesti järeldusele, et hageja kaotas õiguse nõuda hüvitist rendilepingu p 11 alusel. Kohus jättis tähelepanuta, et hageja poolt parendatud ruumides on kostjal võimalik ka edaspidiselt viia läbi erinevaid tegevusi ja anda neid ruume tulusalt rendile teistele rentnikele, selle eest aga hagejale hüvitist maksmata. Seega on kostja rikastunud alusetult. Samuti on kohus ebaõigesti hageja ja kostja poolt esitatud vasturääkivate tõendite ilmnemisel jätnud kogumata tõendid omal algatusel, nt teostades paikvaatlust koha peal. Seoses 04.05.2015.a kohtuistungiga, leidis hageja, et kõik dokumendid olid hageja seadusliku esindaja poolt esitatud õigeaegselt ja õigel viisil. Samuti vaidlustas hageja ka menetluskulude jaotuse, sh lepingulise esindaja kulude osas. 6

(8)Tsiviilasi nr 2-14-51168 Vastustaja seisukoht

1. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
2. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited selle muutmiseks ega tühistamiseks alust ei anna. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud maakohtu otsuses esitatud põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
3. Maakohus tuvastas õigesti, et 1991.a sõlmitud rendilepingus (p-s 11) oli kokku lepitud, et ruumide remondiga seotud kulud tuleb rentnikule tagastada üksnes siis, kui rendileping lõpetatakse rendileandja poolt ennetähtaegselt. Maakohus kohaldas tollel ajal kehtinud rendiseadust (§ 12 lg 1) õigesti ning tegi õiguspärase järelduse, et poolte kokkuleppest tulenevalt oli muudel alustel rentniku poolt tehtud kulutuste hüvitamine kokkuleppeliselt välistatud. Seega, rendiseaduse alusel võimalike kulutuste hüvitamist nõuda ei saanud.
4. Maakohus tegi asjas esitatud tõendite alusel õige järelduse, et kõik hilisemad võimalikud parendused, tehti hiljemalt
5. aastal. Maakohus vastava asjaolu tuvastades tõendite hindamisel ei eksinud. Asjaoludele, mis viitaksid, et maakohus oleks selle järelduse tegemisel menetlusnorme rikkunud, ei ole hageja tuginenud. Seetõttu tuleb ringkonnakohtul lähtuda vastavast maakohtu poolt tuvastatud asjaolust. Sellest, et kulutused tehti hiljemalt 2001.a, tuleb järeldada, et võimalike kulutuste hüvitamisele ei kohaldu VÕS. Seda, et rendiseaduse alusel võimalikud parendused hüvitamisele ei kuulu, käsitles kohus eespool.
6. Maakohus tuvastas õigesti, et kõik võimalikud kulutused tegi hageja pooltevahelise lepingulise suhte (kasutuslepingu) raames. Juba sellest tulenevalt ei kuulu kohaldamisele alusetu rikastumise õigus ega käsundita asjaajamise õigus, sest mõlema õigussuhte raames on oluline see, et kulutused oleksid tehtud ilma õigusliku aluseta. Kulutused tehti aga õiguslikul alusel- rendisuhte raames. Võlaõigusseaduses reguleeritud alusetu rikastumise õigus ja käsundita asjaajamise õigus ei saa kohalduda ka seetõttu, et kulutused tehti enne VÕS-i jõustumist (VÕSRakS §-d 21 ja 23). Maakohus lähtus vaidluse lahendamisel õigesti sellest, et hageja ei tõendanud kas ja millises ulatuses kostja hagejapoolsete võimalike kulutuste tagajärjel rikastus. Maakohus viitas otsuses asjakohaselt sellele, et maakohus täitis selle asjaolu esitamise vajaduse osas selgitamiskohustust. Sellest tulenevalt ei saaks hagi rahuldamisele kuuluda ka ENSV TsK § 477, sest vastava regulatsiooni kohaselt tuleb tagastada alusetult omandatud vara. Kuna vara tagastamine ei ole võimalik, tuleks hüvitada alusetult omandatud vara väärtus. Väärtuse suuruse tõendamiskoormis lasub hagejal. Maakohus leidis õigesti, et hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid, mille alusel saaks kohus tuvastada, mida on hageja poolt väidetavalt tehtud parendused väärt. Maakohus leidis õigesti, et see, et hageja esitas tõendi, millest nähtub, millised kulutused tulnuks väidetavate muudatuste tegemiseks 2009ndal aastal teha, ei tõenda, milline on muudatuste väärtus. Tehtud kulutused ja muudatused ei ole samastatavad.
7. Maakohus ei eksinud kostja menetluskulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel. See, millises mahus oli kostja esindaja töö põhjendatud ja vajalik, hindas sama kohtunik, kes maakohtus menetluse läbi viis. Seejuures võttis kohtunik arvesse seda, milliseid menetlustoiminguid, millises mahus maakohtu menetluses reaalselt tehti ning hindas, kas need 7

(8)Tsiviilasi nr 2-14-51168 olid põhjendatud ja milline oli kohane ajakulu vastavate toimingute tegemiseks. See, millises mahus töö tegemine on esindaja puhul põhjendatud ja vajalik, on kohtu hinnangul põhinev väärtusotsustus (diskretsiooniotsus), millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes siis, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Asjaolusid, millest saaks järeldada, et maakohus on diskretsiooni piire ületanud, ei ole kostja kaebuses esile toonud. Selliseid asjaolusid ei nähtu ka muudest tsiviilasja materjalidest. See, et kostja esindaja tähistas oma töö ajad võimalikult täpselt, ei anna alust järelduseks, et kirja on pandud tegelikkusele mittevastavad ajad.

1. Ringkonnakohus leiab, et hageja poolt apellatsioonimenetluses esitatud tõendite vastuvõtmisest tuleb keelduda ja tõendid tuleb hagejale tagastada. Kohus võtab vastu üksnes sellise tõendi, millel on asjas tähtsust (TsMS § 238 lg 1). Tähtsust on sellisel tõendil, millega tõendatakse sellist asjaolu, mille tuvastamisest asja lahendamine sõltub. Käesolev hagi jääb rahuldamata põhjusel, et hageja tegi väidetavad kulutused rendilepingu raames ja rendilepingust tulenevalt kulutuste hüvitamist nõuda ei saa, samuti seetõttu, et hageja ei tõendanud kulutuste väärtust. Tõendid, mida hageja apellatsioonimenetluses kohtule esitas, vastavaid asjaolusid ei tõenda. Teiseks, uusi tõendeid saab ringkonnakohus arvestada üksnes juhul, kui selleks esineb seadusest tulenev alus. Vastavad alused on seaduses sätestatud ammendavalt (TsMS § 652). Sellistele alustele ei ole hageja apellatsioonimenetluses tuginenud. Maakohus menetlusnorme ei rikkunud. Ringkonnakohtus ei saa menetlusosalised vaidlust edasi arendada, ringkonnakohus ei lahenda uut vaidlust, vaid kontrollib seda, kas maakohus lahendas asja õigesti. Eespool toodust tulenevalt tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.
2. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole ringkonnakohtul alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). Ringkonnakohus määrab käesoleva otsusega kindlaks ka apellatsioonimenetluse kulude suuruse ja mõistab kostja põhjendatud menetluskulud hagejalt välja. Kostja esitas apellatsioonimenetluses oma menetluskulude nimekirja. Vastava nimekirja kohaselt soovib kostja hagejalt 300 euro väljamõistmist. Taotluse kohaselt tegi kostja esindaja apellatsioonimenetluses tööd 3,33 tunni ulatuses, tunni hinnaga 90 eurot tund. Kostja esindaja töö seisnes apellandi menetlusdokumentidega ja toimikuga tutvumises, apellatsioonkaebusele vastuse koostamises ja kohtule esitamises. Ringkonnakohus leiab, et vastav ajaline maht ei ole ülepaisutatud. Apellant esitas käesolevas menetluses märkimisväärsel hulgal menetlusdokumente, mis tuli läbi töötada. Vastustaja vastus ei ole ülepaisutatult pikk ja seal käsitletakse apellatsioonimenetluse seisukohalt asjakohaseid küsimusi. Eespool toodust tulenevalt tuleb kostja taotlus rahuldada ja kostja apellatsioonimenetluse kulud taotletud ulatuses hagejalt välja mõista. Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/ 8