) § 66 lg 6 alusel Sirgu kinnisasja ostueesõigusega omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga. 6. Tuvastamaks Sirgu kinnisasja vastavust
lg-s 6 nimetatud tingimustele, s.o kinnisasjal metsamaa kõlviku olemasolu, tellis Maa-amet pärast enampakkumise toimumist ja tulemuste teatavaks tegemist Sirgu kinnisasjal kasvava metsa inventeerimise. OÜ TerraPro 19.11.2014 koostatud „Metsamajandamiskava 2014-2023“ (I kd, tl 50-54) kohaselt asub Sirgu kinnisasjal 2,27 ha ulatuses metsamaad, millel kasvab enam kui 20 aasta vanune kaasik. 2
Pro koostatud metsa inventeerimisandmetele sisaldab Sirgu kinnisasi vaatamata maakatastri andmetele tegeliku olukorra järgi metsamaad, mistõttu vastab see
Kuivõrd võõrandatav Sirgu kinnisasi ja sellega piirnev Urda kinnisasi on maatulundusmaa sihtotstarbega, sisaldavad metsamaa kõlvikut ning enampakkumisel osalenud piirneva kinnisasja omanik TS esitas tähtaegselt avalduse kinnisasja omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga, on põhjendatud Sirgu kinnisasja avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine TS kasuks.
Sirgu kinnisasja müümiseks korraldatud avaliku enampakkumise dokumentide kohaselt võõrandab riik haritavat maad. Riigi kinnisvararegister, viitega maakatastrile, iseloomustas müügi hetkel Sirgu kinnistut kui kinnisasja, mille sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Sirgu kinnisasja kohta avaldas Maa-amet oma kodulehel info, et Õru Vallavolikogu 14.07.2006 määrusega nr 6 kehtestatud üldplaneeringu kohaselt jääb kinnistu väärtusliku põllumaa alale. Kinnistule jääb maaparandussüsteemi eesvool, millest tulenevalt kehtivad kinnisasjal looduskaitseseadusest tulenevad ranna ja kaldaga seotud maakasutuspiirangud. Sirgu kinnisasjal ei ole õiguspärane kasvatada metsa, kuna seal asub maaparandussüsteem. Seega on enampakkumise tingimusi pärast enampakkumise toimumist muudetud. 2) Maakatastriseadus (MaaKatS) ei reguleeri otsesõnu kõlviku määramise ja muutmise korda. Tulenevalt MaaKatS kõlviku definitsioonist ei saa lugeda kõlvikut muutunuks ainult looduses teostatud vaatluse põhjal, hinnates taimestiku kasvamise protsessi. Kinnisasja omanikul tuleb katastriüksuse sihtotstarbe koosseisus oleva kõlvikulise koosseisu muutmiseks tellida esmalt maakorraldustööde läbiviimine. Maatüki majandusliku kasutamise muutmine on ainult osaliselt seotud looduslike tingimustega. Kõlviku määramine või muutmine eeldab esiteks kinnisasja omaniku tahet majandada kinnisasja kindlal eesmärgil. Pelgalt hoolimatus oma maatükiga ümberkäimisel ei anna alust väita, et kinnisasja kõlvik on muutunud. Kinnisasja kasutamise otstarvet ehk kõlvikut ei ole muudetud ning see on jätkuvalt haritav maa. Kõlvik on seotud katastriüksuse sihtotstarbega ning selle muutmisele eelnevalt võib olla vajalik muuta ka katastriüksuse sihtotstarvet. Katastriüksuse sihtotstarve määratakse MaaKatS § 18 kohaselt kohaliku omavalitsuse poolt. Juhul, kui kinnisasjal on seadusest tulenevate kitsenduste tõttu keelatud metsa kasvatamine ning mets on seetõttu kasvanud õigusvastase tegevuse tulemusena, ei ole võimalik asuda seisukohale, et kinnisasja kõlvikuline koosseis on muutunud haritavast maast metsamaaks. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis tuleks lugeda muudetuks alates ajast, 3
lg 6 kohaldamisel tuleks juhinduda maakatastri andmetest, mitte võõrandamise hetkel looduses tegelikult esinevast olukorrast. Riik peab maatulundusmaa võõrandamise otsuse vastuvõtmisel kontrollima kinnisasja tegeliku olukorra vastavust maakatastri andmetele. Juhul, kui riigil mingil põhjusel tekib kahtlus, et maakatastrisse kantud andmed ei vasta looduses olemasolevale olukorrale, on riik kohustatud ajakohastama maakatastri andmed. Pakkumismenetluses osalemisest huvitatud isikult ei saa eeldada, et ta iseseisvalt tuvastab selle, et kinnisasjal on hoolimata maakatastri ja enampakkumise tingimustes toodud andmetest tegelikult metsamaa kõlvik ja seetõttu kohaldatakse
lg 6.
5) Maa-ameti koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate kohaselt oli 2013. aastal Valga maakonnas keskmine haritava maa hind 1930 eurot hektari kohta. Metsamaa keskmine hind aga 3162 eurot hektari kohta. Sirgu kinnisasja enampakkumise alghind hektari kohta oli 1799 eurot, mis samuti viitab sellele, et tegemist on haritava maaga. Juhul, kui asuda seisukohale, et tegemist oli siiski metsamaa müügiga, on ka kinnisasja väärtus määratud ebaõigesti.
näeb ette erikorra riigivara alla hariliku väärtuse võõrandamise korral. 6) Vastustaja on käskkirja nr 1007 kehtestamisel rikkunud
lg-t 4 ning haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lg-t 2, sest on kaalutlusõiguse teostamisel jätnud arvestamata olulised asjaolud, mis võisid mõjutada enampakkumise tulemust. 7) AK tellimusel 09.02.2015 OÜ Alkranel poolt koostatud ekspertanalüüsi (I kd, tl 150-153) kohaselt on Sirgu kinnistu puhul tegemist põllumajandusliku maaga ning sellel eesmärgil on sinna rajatud maaparandussüsteem. 10. Keskkonnaministeerium palus kaebusele esitatud vastuses (I kd, tl 172-184) jätta kaebus rahuldamata. 1) Vastustaja tagas müüdava vara kohta info täieliku kättesaadavuse ja täitis kõik olulised tingimused, mis on riigile riigivara võõrandamise menetluses õigusaktidega ette nähtud. Enampakkumisteade avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Maa-ameti kodulehel 18.09.2014, s.o
-s ja “Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise korras” (Kord) sätestatud 14 päeva asemel 21 päeva enne enampakkumise toimumist. Enampakkumisteatele oli lisatud Sirgu kinnisasja iseloomustavad põhiandmed, asukoht ja kasutuspiirangud ning kaardimaterjal, samuti viited ja otselingid Valga maakonnaplaneeringule, Valga maakonna teemaplaneeringutele ja Õru valla üldplaneeringule. Oli ka märgitud, et täiendavate küsimuste korral oli võimalik saada lisainformatsiooni neljal telefoninumbril ning tava- ja e-posti vahendusel. Kaebajal oli võimalik tutvuda nii müügiobjektiga kui ka kõikide müügiobjekti puudutavate materjalidega ning küsimuste tekkimisel võimalus kontakteeruda täpsema informatsiooni saamiseks enampakkumisteates märgitud sidevahendite kaudu. 2) Maa-ameti kodulehelt nähtuvalt ortofotolt oli tuvastatav, et Sirgu kinnisasja kõlvikuline koosseis on muutunud ja tegelik olukord looduses ei vasta maakatastris registreeritud andmetele. Eelnev tuvastati ka OÜ TerraPro poolt läbi viidud metsakorraldustööde käigus.
-st ei nähtu, et metsamaa kõlvikuline koosseis peab tingimata ilmnema ja tulenema maakatastri andmetest, sest
lg 6 ei sätesta nõuet, et metsamaa kõlviku olemasolu saab ja tuleb kindlaks teha üksnes maakatastri andmetele tuginedes, mis tähendab, et metsamaa kõlviku olemasolu tõendamiseks võib ja saab tugineda ka teistele allikatele. 4
lg-s 1 kui ka kehtiva
lg-s 6 sätestatud erinormi kohaldamisel on lähtutud nende sätete kehtestamisest alates põhimõttest, et metsamaa kõlviku olemasolu kinnisasjal tuleb hinnata vastavalt võõrandamise hetkel looduses tegelikult esinevale olukorrale, mitte aga piirduda üksnes maakatastris registreeritud andmetega kinnisasjade kõlvikulise koosseisu kohta. Hindamine on vajalik, tulenevalt looduse arengu ja taimestiku kasvamise loomulikust protsessist. Riigimaa võõrandamise hetkel võib andmete maakatastrisse kandmisest olla möödunud juba piisavalt palju aega, et situatsioon looduses võib olla põhjalikult ja oluliselt muutunud ning katastriüksus võib seetõttu koosneda tegelikult hoopis teistsuguse majandusliku sihtotstarbe või loodusliku seisundiga osadest ehk kõlvikutest. Riigil ei ole selliseid inim- ega rahalisi ressursse, et kõiki katastriüksusi pidevalt ümber hinnata ja tsoneerida ning see ei oleks ka põhjendatud ega vajalik. MaaKatS ega ükski rakendusakt ei sätesta katastripidajale kohustust kontrollida katastriüksuse registreerimisel maamõõtja poolt esitatud andmete vastavust maastikul oleva situatsiooniga, olenemata sellest, kas katastriüksus on moodustatud plaani- ja kaardimaterjali alusel või katastrimõõdistamise teel. Tulenevalt HMS §-st 6 on Maa-amet enampakkumiste korraldaja ja läbiviijana maakatastrisse kantud andmete osas kahtluse tekkimisel igakordselt selgitanud välja ja lähtunud sellest, milline on kinnisasja tegelik seisund looduses ja kas kinnisasjal esineb faktiliselt MS § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud metsamaa nõuetele vastavat maad. 5) Maa-amet on müügiteates juhtinud tähelepanu Õru valla üldplaneeringule, mille kohaselt jääb kinnistu väärtusliku põllumaa alale. Üldplaneeringust tulenevalt võib kinnisasja sihtotstarbe muutmine elamu-, äri- või tootmismaaks olla komplitseeritud või välistatud ning kinnistu ei oma ehituslikku potentsiaali. Kaebaja tõlgendus, et üldplaneeringust tulenevale kinnisasja kasutamise sihtotstarbele viidates on Maa-amet väitnud, et müüb põllumajanduslikult väärtuslikku maad, on meelevaldne. 6) Võõrandatava kinnisvara kirjeldus ei pea sisaldama kinnisasja kõlvikulise koosseisu andmeid. Kuivõrd riigivara valitseja on võõrandamise algatamisel otsustanud Sirgu kinnisasja müüa maatulundusmaa sihtotstarbel kasutatavana ega ole pidanud vajalikuks kinnisasja kasutusotstarvet (sihtotstarvet) muuta, siis sellega ongi riigivara valitseja määranud, et võõrandatavat maad tuleb ka edaspidi kasutada maatulundusmaa sihtotstarbel. 7) Enampakkumise alghinna määramiseks ei ole tellitud eksperthinnangut ning alghinna on määranud Maa-ameti kinnisvara hindamise osakond, tuginedes tehingute registri andmetele. Käskkirjaga nr 668 kehtestatud enampakkumise tingimusena on Sirgu kinnisasja enampakkumise alghinnaks määratud 18 500 eurot. Alghinna määramisel on Maa-ameti hindamise osakond lähtunud ortofotost kui kõige värskemast andmestikust ning arvesse on võetud ka eeldatava puistu olemasolu. Kuivõrd kõrgeim ja madalaim pakkumine erinevad teineteisest 8,1% ning AK ja TS pakkumised erinevad teineteisest vaid 4,05%, saab väita, et enampakkumisel osalejad mõistsid võõrandatava Sirgu kinnisasja omadusi ja hindasid ka selle väärtust ühtemoodi, nähes selles ilmselt ka metsamajanduslikku potentsiaali. 8) Vastustaja palus 27.01.2015 kirjaga (I kd, tl 187) Keskkonnaagentuuri Metsaosakonnal teostada täiendav kontroll Sirgu kinnisasjal, tuvastamaks Terrapro OÜ andmete paikapidavust. 5
lg 6 seab võõrandatava kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku poolt ostueesõiguse teostamise sõltuvusse sellest, kas võõrandatav kinnisasi sisaldab metsamaa kõlvikut või mitte. Sisuliselt puudub poolte vahel vaidlus selles, et Sirgu kinnistu vastab faktiliselt
Tõlgendus, mille kohaselt ei oma faktiline olukord
lg 6 kohaldamisel mingit tähendust ning riigi poolt sõlmitava lepingu objekti omadused saavad nähtuda üksnes maakatastri andmetest, on seaduse mõttega ning haldus- ja kohtupraktikaga vastuolus. 3) Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217,
KatS § 2 p 11 ei sätesta nõuet, mille kohaselt omavad kõlviku kindlakstegemisel õiguslikku tähendust ainult maakatastrisse kantud andmed.
lg 6 eesmärgi valguses ei oma sisulist tähendust, kas metsamaa on kõlvikuna maaregistrisse kantud või mitte. Kehtiv õigus ei anna maakatastri andmetele õiguslikku tähendust. Metsamaa kõlviku olemasolu kinnisasjal tuleb hinnata vastavalt võõrandamise hetkel looduses tegelikult esinevale olukorrale, mitte aga piirduda üksnes maakatastris registreeritud andmetega kinnisasja kõlvikulise koosseisu kohta. Ka praegusel juhul on mets kasvanud looduslike protsesside tulemusena ning maakatastris fikseeritud kinnisasja kõlvikuline koosseis ei ole enam õige. Maakatastri andmed on pidevas arengus ja muutumises, millest tulenevalt ei ole kinnisasja omaduste sisustamisel põhjendatud lähtuda maakatastri andmetest. 4) Väär ja asjakohatu on kaebaja tuginemine asjaolule, et Sirgu kinnisasi asub tervikuna maaparandushoiualal ja sellele ulatub maaparandussüsteemi eesvool ning Sirgu kinnisasja puhul ei ole võimalik ilma Põllumajandusameti kooskõlastuseta kõlvikulise koosseisu muutmine. Kaebaja on olnud teadlik asjaolust, et maakatastrisse kantud võõrandatava Sirgu kinnistu kohta katastrisse kantud andmed ei vasta tegelikkusele, kuna kaebajale kuuluv maja asub ca 600 meetri kaugusel Sirgu kinnistust. Haldusorgan on nõuetekohaselt kohaldanud uurimisprintsiipi ja selgitanud enne haldusakti andmist välja asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud. 12. Tallinna Halduskohus jättis 07.05.2015 otsusega kaebuse rahuldamata. 1)
KatS § 2 p 11 ei sätesta, et kõlviku olemasolu kindlakstegemisel omavad õiguslikku tähendust ainult maaregistrisse kantud andmed.
lg 6 eesmärk eelisostuõiguse andmisel metsamaa kõlvikut sisaldava naaberkinnisasja omanikule on võimaldada suuremate metsamassiivide teket (
muutmise seaduse seletuskiri, eelnõu nr 289 SE), mitte konkreetselt eelistada kolmanda isiku huve teiste isikute ees. Seega ei oma tähendust, kas metsamaa on kõlvikuna maakatastrisse kantud või mitte, oluline on, et ta on faktiliselt olemas. 2) Tulenevalt MaaKatS-st ei tee katastripidaja maakatastrisse ühtegi registreerimis-, parandusega muutmiskannet omal algatusel. Kataster sisaldab andmeid katastriüksuste kohta nende registreerimise aja seisuga. Katastriüksuse kõlvikulise koosseisu määrab maamõõtja (MaaKatS § 10 lg-d 1 ja 2). Seega on põhjendatud lähtuda
Kaebaja kinnitas enampakkumise avalduse esitamisel, et on tutvunud vaidlusaluse maa tegeliku olukorraga. Kuna tõenditega on tõendatud, et Sirgu kinnisasjal asub metsamaa tunnustele vastav maa, pidi see olema üheselt nähtav ka kaebajale kinnistu ülevaatamisel. Nimetatud asjaolu pidi kaebajale teada olema seda enam, et kaebajale kuuluv maja, mis on kaebuses märgitud kaebaja aadressiks, on ca 600 meetri kaugusel Sirgu kinnistust. Tutvudes enampakkumise tingimustega, pidi kaebaja aru saama, et olenemata kõrgeima pakkumise esitamisest, ei pruugi ta enampakkumist võita ning kinnisasja omanikuks saada. 5) Praeguse vaidluse kontekstis on asjakohatud kaebaja väited ja tõendid, mis puudutavad Sirgu kinnistul asuvat maaparandussüsteemi, ning viited maaparandusseaduse (MaaParS) § 48 lg-le 1. Asjaolu, kas kinnisasja maakasutust soovitakse hiljem muuta või teha seal maakorraldustoiminguid ning kas vastav kooskõlastamise taotlus Põllumajandusametile esitatakse, ei oma vaidluse lahendamisel määravat tähtsust, kuna vastustajal tuli lähtuda käskkirja vastuvõtmisel kinnisasja faktilisest olukorrast. 6) Vastustajal ei tulnud
lg-t 6 kohaldades ka hinnata, kas metsamaad on võimalik taastada väärtuslikuks haritavaks maatulundusmaaks, kuna seadus ei pane riigile sellist kohustust. Asjaolu, et maaomanik ehk riik on käitunud oma kinnistu suhtes hoolimatult, ei muuda faktilist olukorda teiseks. 7) Kaebaja subjektiivsetesse õigustesse puutuvalt ei muudaks olukorda see, kui vastustaja oleks tellinud vaidlusaluse maatüki osas ekspertiisi ja kogunud tõendeid kinnisasja kõlvikulise koosseisu kohta enne enampakkumise välja kuulutamist. Ka sel juhul oleks Sirgu kinnistul olnud olemas metsamaa. See, kuidas vastustaja enampakkumisi läbi viib, on tema sisemise töökorralduse küsimus, kus mh tuleb arvestada sellega, et iga toiming ja ekspertiis maksab ning 7
lg 6 sõnastus eeldab MS § 3 lg 2 p 1 kohaldamist.
süsteemselt tõlgendamisel on selge, et sätte lg 6 on erinormiks riigivara avalikul enampakkumisel võõrandamisel. Antud juhul ei ole
lg 6 kohaldamise kõik eeldused täidetud, kuna Sirgu kinnisasjal ei sisaldu metsamaa kõlvikut. „Metsamaa kõlvik“ on määratlemata õigusmõiste, mille sisustamisel tuleb lähtuda MS-s sätestatud metsamaa mõistest. MS § 3 lg 2 p 1 kohaselt on metsamaa maa, mis on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse. Eesti keele seletava sõnaraamatu kohaselt on kõlvik majanduslikult kasutatav maa ja see võib olla põllumaa (nn põllukõlvik), metsamaa (metsakõlvik), karjamaa jms. Riigil pole esinenud takistusi vaidlusaluse maatüki selgeks õiguslikuks määratlemiseks ning mõisteid ei saa muuta, sisustada meelevaldselt ja neid vastavalt sellele ümber kujundada. MS § 3 lg 2 p 1 tähenduses on oluline, et metsamaa kõlvik on kantud maakatastrisse. Maakatastri andmetest nähtub, et Sirgu kinnisasjal ei ole maakatastrisse kantud metsamaa kõlvikut. Metsamaa kõlviku määratluse registreerimata jätmisel on Maa-amet möönnud, et Sirgu kinnisasjal ei esine metsamaa kõlvikut MS § 3 lg 2 p 1 tähenduses. Ilmne on ka see, et metsamaad kõlviku tähenduses ei saanud eksisteerida ka 2010. aasta lõpus. Halduskohus ei ole MS 3 lg 2 p-s 1 sätestatud mõiste kohaldamata jätmist millegagi põhjendanud.
lg-st 6 järeldub üheselt seadusandja soov piirata riigivara võõrandamisel kasutatava ostueesõiguse teostamist üksnes metsamaa kõlvikut sisaldavate maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjade enampakkumistel.
lg 6 laiendavaks tõlgendamiseks puuduvad kohtupraktikast või
-st tulenevad alused. 2) Vastustaja tellitud inventeerimisaktiga on tõendatud, et 2010. a seisuga oli võimalik tuvastada, millise metsamaaga on tegemist. 4-aastane periood metsa kasvamises on suurel määral arvutuslikult tuvastatav ja kontrollitav. Sellest tulenevalt tekib põhjendatud küsimus, mis takistas riigil enampakkumisel võõrandatava maa määratlemist metsamaa kõlvikuna, kui riik pidas seda põhjendatuks ja vajalikuks. Need asjaolud oleks Keskkonnaministeerium pidanud välja selgitama ning selgelt määratlema enne enampakkumise korraldamist, mitte pärast seda. 8
Selleks, et muuta maaparandussüsteeme sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja sihtotstarvet, on vajalik Maaeluministeeriumi eelnev kooskõlastus (MaaParS § 48 lg 1). Puudub vaidlus, et Maaeluministeeriumi ei ole andnud kooskõlastust Sirgu kinnisasja sihtotstarbe muutmiseks, mistõttu ei ole vaidlusaluse kinnisasja osas maakatastrisse metsamaa kõlvikut ka kantud. Erinevatest õigusaktidest tuleneb ühemõtteline kohustus pärast asjaomaste kooskõlastuste andmist teostada kohustuslikud muudatused katastris. Seda kohustust ei ole Maa-amet täitnud, mistõttu ei ole Sirgu kinnisasja kõlvikuline koosseis
4) Halduskohus on ebaõigesti tuvastanud Sirgu kinnisasja enampakkumise hinna määramise asjaolud. Alghinna kujunemise põhjendused pole kontrollitavad. Maa-amet ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, millest lähtuti alghinna määramisel. On välistatud, et vastustaja oleks saanud alghinna määramisel lähtuda OÜ TerraPro 19.11.2014 koostatud metsamajandamiskavas viidatud andmetest. Kuivõrd täiendavaid tõendeid alghinna määramise kohta ei ole kohtule esitatud, siis tuleb lugeda tõendatuks alghinna määramine ja kooskõlastamine vastavalt maakatastrisse kantud andmetele. Määrates Sirgu kinnisasja enampakkumise alghinna, lähtudes eelkõige maatulundusmaa sihtotstarbest, on vastustaja omaks võtnud, et Sirgu kinnisasjal ei asu metsamaa kõlvikut. Vastustaja hilisem seisukoha muutumine on põhjendamatu ja õiguslikult sisustamata. Halduskohus on sisuliselt leidnud, et riigi tõendamiskoormus on väiksem ja paljasõnalised selgitused usaldusväärsemad kui seadus ja kohtupraktika tegelikult ette näevad. Otsusest jääb selgusetuks kohtu siseveendumuse kujunemine ning see, millistele tõenditele kohus on oma järelduse rajanud. Halduskohus on rikkunud menetlusõiguse norme tõendamiskoormuse jaotumisel ning eelistanud vastustaja paljasõnalisi, tõendamata ning tõenditega vastuolus olevaid selgitusi kaebuse aluseks olevatele asjaoludele. Samuti ei ole halduskohus kontrollinud, kas vastustaja on haldusakti andmisel lähtunud kohtule esitatud põhjendustest, jättes sellega järgimata Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-29-12 antud juhised. 14. Keskkonnaministeerium palub apellatsioonkaebusele esitatud vastuses (II kd, tl 61-68p) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. 1) Keskkonnaminister ei ole 06.12.2014 käskkirja nr 1007 andmisel materiaal- ega menetlusõiguse norme rikkunud. Käskkirja nr 668, millega määrati kindlaks enampakkumise tingimused, ei ole haldus- ega halduskohtumenetluses vaidlustatud. 2) Tulenevalt
§-st 59, võivad pärast avaliku enampakkumise teate avaldamist kõik asjast huvitatud isikud tutvuda võõrandatava riigivaraga ning pakkumise ja lepingu oluliste tingimustega. Seega on seaduse kohaselt tegemist huvitatud isiku õiguse, mitte kohustusega. Enampakkumisel osaleja on kohustatud tutvuma müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel ja kinnisasja looduses üle vaatama. Samasisuline tekst on Maa-ameti kodulehel ja avaliku kirjaliku enampakkumise tingimustes. Müügiobjektiga tutvumata jätmise korral ei saa isik hiljem tugineda väitele, et teates on avaldamata teave, millest ta oleks kinnistuga looduses tutvudes või Maa-ameti kodulehel olevat teavet lugedes teada saanud. Eeltoodut on kinnitanud ka Tallinna Halduskohus 03.02.2014 otsuses haldusasjas nr 3-13-1413. Kaebaja on oma pakkumises kinnitanud, et on tutvunud enampakkumise läbiviimise korra ja tingimustega ning nõustub kõigi enampakkumisel kehtestatud tingimustega. Selle kinnituse tõttu ei saa kaebaja hiljem tugineda asjaolule, et ta ei olnud teadlik kinnistu tegelikust olukorrast looduses. 3) MaaKatS § 2 p-dest 9 ja 11, Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 “Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord” (määrus nr 155) § 6 p-st 9 ja §-st 7 ning 9
-sse §-na 341. Riigikogu keskkonnakomisjoni 26.02.2009 seletuskirjas
täiendamise seaduse eelnõu (436 SE III) juurde on selgitatud, et selle sätte eesmärgiks on luua eeldused, et metsaomanikud saaksid omandada oma kinnistuga piirnevat metsamaad. Metsamaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel tuleb eelistada võõrandatava kinnisasjaga vahetult piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikku, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks. Vana
§-s 341 sätestatud riigi omandisse jäetud metsamaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamise regulatsioon on sisuliste muudatusteta üle võetud uude, s.o Riigikogus 11.11.2009 vastu võetud ja 01.01.2010 jõustunud
§-i 66. Seega tuleb ka
lg 6 mõtte ja eesmärgi selgitamisel lähtuda viidatud seletuskirjas välja toodud motiividest ja põhjendustest. Nii vana
lg 1 ning kehtiva
lg 6 selgeks eesmärgiks on see, et ka väikesed metsamaatükid ei jääks majandamata ning tekiksid terviklikud ja võimalikult suured metsamassiivid, mille majandamine on oluliselt efektiivsem. Samale seisukohale on asunud ka Tallinna Ringkonnakohus 01.06.2012 otsuses haldusasjas nr 3-11-1488.
lg-t 6 tuleb sätte ülesehitusest ja mõttest tulenevalt vaadelda ja käsitleda tervikuna ning sätte kohaldamisel on olulise tähendusega see, et nii riigi omandisse jäetud maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasi kui ka sellega piirnev maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasi sisaldaksid metsamaad. Kui nimetatud tingimused on täitmata, siis ei teki metsamassiivi, mis oli ja on sätte eesmärk. 4) Maa-amet oli enampakkumise teate juures avaldanud lingi kitsenduste kaardile, mille kaudu avanes ortofoto, millega olid kõik pakkujad kohustatud tutvuma ning millelt on kinnisasja looduslik seisund kõigile pakkujatele üheselt nähtav. Veelgi enam, enampakkumisteates on juhitud tähelepanu Õru valla üldplaneeringule, mille kohaselt jääb võõrandatav Sirgu kinnisasi väärtusliku põllumaa alale. Nimetatud viide juhib pakkujate tähelepanu asjaolule, et üldplaneeringust tulenevalt võib kinnisasja sihtotstarbe muutmine elamu-, äri- või tootmismaaks olla komplitseeritud või välistatud ning kinnistu ei oma ehituslikku potentsiaali. Riigil müüjana ei ole võimalik ette ära arvata, milliseks otstarbeks enampakkumisel osalejad soovivad kinnisasja omandada. Asjaolu, et üks kinnistu omadus on oluline ühe pakkuja jaoks, ei tähenda, et tegemist on sellise kinnistu omadusega, mis on objektiivselt oluline kõikide pakkujate jaoks ja mis tuleb enampakkumisteates tingimata välja tuua.
lg 2 mõtteks on eelkõige tagada pakkujatele kinnistu omaduste kindlakstegemist võimaldav info, nt andmed kinnistu asukoha ja planeeringute kohta. Samuti on selle eesmärgi tagamisele suunatud pakkujate õigus tutvuda võõrandamisele kuuluva varaga. 5) Halduskohus ei saanud ega pidanudki Sirgu kinnisasja enampakkumise hinna määramisega seonduvat tuvastama, sest käskkiri nr 668 ega enampakkumisel võõrandatud Sirgu kinnisasja alghinna määramine ei ole käesoleva kaebuse esemeks. Kaebaja otsustas pakkumismenetluses osaleda vabatahtlikult ja tal puudus mistahes kohustus riigivara omandamiseks enampakkumisteates seatud tingimustel. Kuivõrd AK esitas 07.10.2014 avalduse Sirgu kinnisasja omandamiseks avalikul kirjalikul enampakkumisel, aktsepteeris ta kõiki enampakkumise tingimusi ning mistahes väited Sirgu kinnisasja hinna suuruse ja õigsuse kohta ei puutu asjasse. Kui kaebaja leidis, et Sirgu kinnisasja alghind oli määratud ebaõigesti, oleks ta pidanud selle seaduses sätestatud alustel ja korras vaidlustama või siis mitte esitama avaldust enampakkumisel osalemiseks. 10
Haldusorgan on nõuetekohaselt kohaldanud uurimisprintsiipi ja selgitanud enne haldusakti andmist välja asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud. Käskkiri nr 1007 vastab kehtivale õigusele ja selle tühistamiseks puuduvad õiguslikud alused. 2)
lg 6 eesmärk eelisostuõiguse andmisel metsamaa kõlvikut sisaldava naaberkinnisasja omanikule on efektiivselt majandatavate terviklike ja võimalikult suurte metsamaakõlvikute tekke tagamine. Nimetatud eesmärgi täitmisel on oluline tuvastada faktiline olukord looduses lepingu sõlmimise seisuga. Eesmärgi täitmine ei ole võimalik, kui tugineda formaalselt maakatastri andmetele, mis ei vasta faktilisele olustikule looduses. Seega on ebamõistlik ja ei ole seaduse mõttega kooskõlas tõlgendus, mille kohaselt ei oma faktiline olukord
lg 6 kohaldamisel mingit tähendust ning lähtuda tuleb kitsalt maakatastri andmetest.
lg 6 eesmärgi valguses ei oma sisulist tähendust, kas metsamaa on kõlvikuna maaregistrisse kantud või mitte. Kehtiv õigus ei anna maakatastri andmetele õiguslikku tähendust. Eeltoodud tõlgendust toetab ka MaaKatS-i regulatsioon. 3) Maaüksuse kõlvikulise koosseisu määramine ei ole maaomaniku, vaid maamõõtja pädevuses ning maaomanikul ei ole iseenesest kohustust maatüki kõlvikulise koosseisu muudatustest kedagi informeerida. Seega on võimalik olukord, kus maakatastris registreerimise järgselt maa kõlvikuline koosseis faktiliselt muutub, sh võib muu maa kõlvikust saada MS § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud metsamaa tunnustele vastav maa. Samuti võib esineda olukord, kus maa kõlvikuline koosseis ei vasta juba registrisse kandmisel faktilisele olukorrale. Kohus tuvastas asjas esitatud tõendeid hinnates õigesti, et Sirgu kinnistul asub MS § 3 lg 2 p-s 2 nimetatud metsamaa tunnustele vastav maa. 4) Vaidluses ei ole tähtsust sellel, millisel eesmärgil on rajatud Sirgu maaüksusele maaparandussüsteem ja kas maaparandussüsteemi toimimist on mõjutanud metsa kasvamine. Sirgu kinnisasja kõlvikuline koosseis on muutunud looduslike protsesside tulemusena, mis ei sõltu kõlviku maakatastrisse kandmisest ega Maaeluministeeriumi poolt antavast kooskõlastusest. 5) Sirgu kinnisasja enampakkumise hinna määramise asjaolud ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. Vastustaja ei ole kinnisasja hinna määramisel rikkunud seadust. Kaebaja oli teadlik Sirgu kinnistu omadustest, sh asjaolust, et kinnistul kasvab faktiliselt mets, pidas enampakkumisel osalemist mõistlikuks ja tegi 07.10.2014 pakkumise. Seega on kaebaja ise tuginenud käskkirja nr 668 õiguspärasusele. Kui kaebaja oleks leidnud, et Sirgu kinnisasja alghinna määramisel on rikutud seadust, oleks ta pidanud käskkirja nr 668 seaduses sätestatud korras vaidlustama. Kaebaja ei ole lükanud menetluses ümber kolmanda isiku väidet, mille kohaselt oli kaebaja teadlik kinnistu omadustest, kuivõrd maja, mis on tema aadressiks, asub ca 600 meetri kaugusel Sirgu kinnistust. Kaebaja külastab piirkonda iganädalaselt, mistõttu ei saa olla talle teadmata, et Sirgu kinnistul paikneb mets ja faktiliselt ei vasta maa kõlvikuline koosseis maakatastris registreeritud andmetele. Sirgu kinnisasja alghinna määramisel ei ole ka tegelikkuses rikutud menetlusnorme. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 11
lg-s 6 sätetatud mõistet „metsamaa kõlvik“ ja kas TSil tekkis selle sätte alusel ostueesõigus tema naaberkinnisasjaks oleva Sirgu kinnisasja suhtes. Kaebaja hinnangul kuulub tulenevalt
lg-s 6 kasutatud sõnastusest kohaldamisele MS § 3 lg 2 p 1, mille järgi on metsamaa maa, mis on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse. Kuivõrd Sirgu kinnisasjal puudub metsamaa kõlvikuna maakatastrisse kantud maa, ei saa kaebaja hinnangul
Vastustaja on seevastu ostueesõiguse olemasolu kindlakstegemisel lähtunud MS § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud metsamaa mõistest, mille kohaselt on metsamaa maatükk pindalaga vähemalt 0,1 hektarit, millel kasvavad puittaimed kõrgusega vähemalt 1,3 meetrit ja puuvõrade liitusega vähemalt 30 protsenti. 18.
lg 6 kohaselt on riigi omandisse jäetud metsamaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel võõrandatava kinnisasjaga piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus omandada võõrandatav kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. MaaKatS § 2 p 11 kohaselt on kõlvik ühetaolise majandusliku sihtotstarbe või loodusliku seisundiga katastriüksuse osa, mida ei piiritleta piirimärkidega. Nimetatud sätetest ei tulene, et kõlviku kindlakstegemisel omaksid õiguslikku tähendust ainult maaregistrisse kantud andmed. Kuigi kõlvikutest räägitakse enamasti maakatastri kontekstis, tähistab see sõna tegelikkuses looduses teatud majanduslikul eesmärgil kasutatavat maa-ala. Riigikogu keskkonnakomisjoni 26.02.2009 seletuskirjas
täiendamise eelnõu (436 SE III) juurde, millega lisati seadusesse
lg-ga 6 samasisuline säte, on selgitatud järgmist: „Metsamaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks on vajalik luua eeldused, et metsamaad sisaldavat maad saaks teatud eelistustega omandada just metsamajandamisega tegelevad isikud. Seadusega luuakse eeldused, et metsaomanikud saaksid omandada oma kinnistuga piirnevat metsamaad. Eesti tingimustes on väikeste metsamassiivide majandamine vähetulus ning seetõttu ka ebaotstarbekas.“ Eelnevast nähtub, et
lg-s 6 sätestatud ostueesõiguse regulatsiooni seadusesse lisamise eesmärgiks on olnud suuremate metsamassiivide tekkimine ning nende efektiivne majandamine. Selle eesmärgi valguses ei oma tähendust, kas metsamaa on kõlvikuna maakatastrisse kantud või mitte, oluline on, et ta on lepingu sõlmimise seisuga faktiliselt looduses olemas. Ainult sellisel juhul saab realiseeruda seadusandja poolt soovitud eesmärk – naaberkinnisasjadel asuvate metsamaade koos majandamine ning ühtsete metsamassiivide teke. Seega ei ole seaduse mõttega kooskõlas tõlgendus, mille kohaselt ei oma faktiline olukord
lg 6 kohaldamisel mingit tähendust ning lähtuda tuleb kitsalt maakatastri andmetest. 19. Kuigi Sirgu kinnisasi moodustub maakatastri andmetel haritavast maast ja muust maast ega sisalda metsamaa kõlvikut (I kd, tl 55-55p), on Maa-ameti geoportaali kantud ortofotode pinnalt tuvastatav, et kinnisasjale on märkimisväärses osas kasvanud kõrgemat taimestikku. Ka enampakkumise teates oli neile ortofotodele viidatud ja kõik soovijad said nendega Maa-ameti geoportaalis tutvuda. Vastustaja tellimusel OÜ TerraPro poolt 19.11.2014 koostatud metsamajandamiskavas (I kd, tl 50-54) ning Keskkonnaagentuuri metsaosakonna 05.02.2015 kirjas (I kd, tl 189) on kinnitatud, et Sirgu kinnisasi vastab MS § 3 lg 2 p-s 2 sätestatud metsamaa tunnustele, kuna see sisaldab 2,3 ha metsamaad. Põllumajandusameti 06.02.2015 vastusest kaebaja teabenõudele nr 5-9/3-1 (I kd, tl 147) nähtub, et Sirgu kinnistu kasutusotstarbeks on määratud parandatud rohumaa, kuid sellele on kasvanud mets looduslike 12
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.