) § 196 lõike 2 alusel hagejale võla tasumiseks täiendava tähtaja – 10 päeva avalduse kättesaamisest arvates. Erakorralise ülesütlemise aluseks oli üürimaksete võlgnevus. Üüriarvete ja laekumiste koondaruandest ning laekumiste aruandest nähtub, et ülesütlemisavalduse kättesaamisel võlgnes hageja kostjale üürivõlana 894, 74 eurot. Hageja tasus 05.01.2015 kostja pangakontole 127, 82 eurot, kuid kuna teave selle laekumise koha ei olnud raamatupidamisest ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetkeks kirja koostajani jõudnud, siis oli ülesütlemisteates kajastatud võlg selle laekumise võrra suurem, s.o 1022, 56 eurot. Kuna üürivõlg seisuga 14.01.2015 moodustas 894, 74 eurot, ei ole õige hageja väide, et ta tasus kõik vajalikud üürimaksed enne ülesütlemisavalduse kättesaamist. Kuivõrd üürilepingu punkti 3.1 kohaselt on üüri suurus 127, 82 eurot kalendrikuus ja ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetke võlasaldo 894, 74 eurot ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa, mistõttu oli vaidlusalune üürilepingu erakorraline ülesütlemine
Samas ei saa vaidlust olla selles, et üürilepingu alternatiivne korraline ülesütlemine on kehtiv. Kuivõrd
lg 1 p-s 1 on üürilepingu pikendamise taotluse rahuldamist välistava asjaoluna üürniku võlg üüri või kõrvalkulude eest, siis sama paragrahvi kohaselt eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks rahuldata. Hageja ei ole põhjendanud vajadust kasutada eluruumi just Peetri külas. Kinnisvaraportaalis City24 on selles asulas asuvatele korteritele mitmeid üüripakkumisi hinnavahemikus 320 – 620 eurot kalendrikuus. Hagejal on võimalik üürida endale elupind ka mujal lähikonnas, sh Tallinnas, kus mitmes linnajaos/piirkonnas on üürihinnad oluliselt madalamad kui Peetri külas. Ainuüksi hageja loetletud diagnooside ja haigusseisundite põhjal ei ole võimalik üheselt järeldada, et üürilepingu lõpetamine tooks kaasa hageja tervisliku seisukorra olulise halvenemise. Hagejale 2 kuulub piisavalt kinnisvara, seega ei ole väited majanduslikust raskest olukorrast või selle tekkimisest üürilepingu ülesütlemise tõttu põhjendatud ega vasta tõele. Hageja omandis on Tallinnas Alvari 35-48 asuv kolmetoaline korter (korteriomand), hoonestatud kinnistu Pärnumaal Tahkuranna vallas ning kinnistu Harjumaal Rae vallas (koormatud hoonestusõigusega, millel asuva eluruumi üürileping on praeguse vaidluse esemeks). Arvestades hageja poolt esitatud tõendamata argumente ning eksitavaid väiteid, on ilmne, et hageja soovib kõigi vahenditega kõnealust eluruumi säilitada, kuivõrd selle suurust ja tasutavat üüri arvestades on tegemist äärmiselt soodsa elamispinnaga, millest saab üürnik sisuliselt tulu (hoiab kokku turutingimustel tasumisele kuuluva üüri). Hageja väidab, et ta on teinud vajalikke kulutusi tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 tähenduses, kuid käesolevas asjas ei kuulu kulutuste tegemine ega nende ulatus tõendamisesemesse, sest ka kulutuste tõendatuse korral ei annaks see alust üürilepingu pikendamiseks. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata. Pooltel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: alates 24.10.2002 on Rae vallas Peetri külas Kuusekese 1-3 kinnistu tasuta hoonestusõigus seatud AS MSI Grupp kasuks 36 aastaks. AS MSI Grupp üürileandjana ja VJ üürnikuna sõlmisid 01.07.2002 tähtajatu üürilepingu sama kinnistu üürile andmiseks VJ-le, üürihinnaks 127, 82 eurot. Pooled on kokku leppinud, et üürilepingu ühepoolsest lõpetamisest teatatakse teisele poolele ette vähemalt kolm kuud. 12.01.2015 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse ja alternatiivselt lepingu korralise lõpetamise avalduse, mis toimetati hagejale kätte 14.01.2015. Erakorralise ülesütlemise avaldusest nähtub, et see on esitatud tingimuslikult, s.t üürileping öeldakse üürileandja poolt erakorraliselt üles juhul, kui hageja ei tasu 10 päeva jooksul kirja kättesaamisest alates üürivõlgnevust summas 1022, 56 eurot. Kostja esitatud maksete laekumiste väljavõttest nähtub, et hageja tasus 25.01.2015 kostjale 763, 92 eurot. 05.01.2015 tasus hageja kostjale 127, 82 eurot, kuid teave selle laekumise koha ei olnud raamatupidamisest ülesütlemisavalduse väljasaatmise hetkeks kirja koostajani jõudnud. Seega üürilepingu erakorralise ülesütlemise päeva seisuga (25.01.2015) oli hageja võlgnevus üürniku ees 130, 82 eurot. Tulenevalt eeltoodust ja juhindudes
316 lg-st 2, puudus kostjal 25.01.2015 seisuga õigus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks
316 lg 1 alusel, mistõttu tuvastas kohus 25.01.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse. Pooltel puudub vaidlus, et alternatiivselt erakorralisele ülesütlemisele, lõpetas kostja üürilepingu korraliselt alates 15.04.2015. Hageja taotleb üürilepingu pikendamist
Hageja tervise edasine halvenemine tulenevalt lepingu ülesütlemisest on oletusliku iseloomuga, sest hageja ei ole välja toonud selget põhjuslikku seost üürilepingu ülesütlemise ja võimaliku tervise halvenemise vahel. Ühelt üüripinnalt teisele kolimise vajadus ei saa üldjuhul tekitada tervist kahjustavat pinget. Ainuüksi loetletud diagnooside ja haigusseisundite põhjal ei ole võimalik järeldada, et üürilepingu lõpetamine tooks kaasa hageja tervisliku seisukorra olulise halvenemise. Samuti on üürnikul küllaldaselt vara ning teisi eluasemeid. Kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub hagejale kolm kinnistut, mistõttu ei saa praeguse üürilepingu ülesütlemine põhjustada hagejale ega tema perekonnale ka raskeid majanduslikke tagajärgi. Asjaolu, et vaidlusaluse üürilepingu tingimused on hagejale üüriturgu arvestades väga soodsad, ei anna alust pikendamisnõude 3 esitamiseks, sest kuigi sel juhul on üürnikul huvi lepingu jätkamise vastu, kaalub selle üles üürileandja huvi lepingu lõpetamise vastu. Eelnevast tulenevalt ei ole hageja põhjendanud ega tõendanud üürilepingu pikendamise vajadust, jättes sellega täitmata
Hageja maksete laekumiste väljavõttest nähtuvalt oli hageja üürimaksete tasumisega viivituses alates juulist 2009 kuni jaanuarini 2015. Kuivõrd üürniku maksete tähtaegset teostamist tuleb pidada oluliseks üürileandja õigustatud huviks, siis esineb ka
MS § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja maakohus mõistis hagejalt välja kostja menetluskulud 813, 50 eurot. Hagiavalduse vastuse koostamiseks ja tõendite kogumiseks vajalikuks ja põhjendatud ajakuluks on 8 tundi ning istungiks ettevalmistumiseks ja istungist osavõtuks 1,5 tundi, põhjendatud on ka registripäringu kulu 6 eurot. Vajalik ega põhjendatud ei ole üüriobjekti pildistamise kulu ega pangateenuse kulu. Õigusabi teenuse osutamise tariifiks oli 85 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti
lg 2 (raskete tagajärgede kaasnemise hindamine üürniku jaoks kolimisel),
lg 1 p 1 (kas üürnikul esines võlg kui välistav asjaolu üüri eest hagi esitamise ajal),
lg 2 (üürilepingu sõlmimise asjaolud ja üürilepingu sisu (p 1), üürilepingu kestus (p 2), üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada (p 3) ja muud asjaolud, eelkõige hageja raske tervislik seisund). Kohus rikkus ka menetlusnorme, kuna ei hinnanud igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hageja esitatud järgmisi tõendeid: 18.05.2015 kohtuistungil esitatud pangakonto väljavõte, 05.02.2015 diagnooside väljavõte haigusloost ajavahemikul 06.07.2005 – 05.02.2015, 20.02.1998 ostu-müügi ja hoonestusõiguse seadmise leping, 10.03.1998 kinnistamisotsus ja 01.07.2002 üürileping. Maakohus jättis põhjendamatult kohaldamata
lg 1 p 2 (kostja soovis muuta üürilepingut hageja kahjuks) ja osaliselt kohaldamata üürilepingu korralise ülesütlemise osas
lg 2 p 3 (kostja 12.01.2015 ülesütlemisavalduses korraliseks ülesütlemiseks puudub alus). Koos hagiavaldusega lisatud väljavõte hageja haigusloost on otsene tõend selle kohta, et hageja on põdenud mitmeid kroonilisi haigusi palju aastaid, näiteks diabeeti 10 aastat ja erinevaid südamehaigusi 9 aastat. Hagejal puudus võlg
Asjaolu, et üürnikul võis olla varasemaid võlgnevusi, ei oma üürilepingu pikendamisel tähtsust, kui pikendamise taotlemise ajal võlgnevust ei ole. Seetõttu on asjakohatu maakohtu viide sellele, et hagejal olid väidetavad võlgnevused aastatel 2009 –
Tallinna Ringkonnakohtu lahendi nr 2-04-2168 järgi üüritasu tõstmine on käsitletav üürilepingu muutmisena üürniku kahjuks
See paneb hageja ebasoodsasse olukorda, kuna kokkulepe temaga tasuta hoonestusõiguse kohta 36-aastaks muutub mõttetuks. Tasuta hoonestusõiguses lepiti kokku põhjusel, et üüritasu suurus on hageja jaoks väga soodne. Hageja esitas uute tõenditena SA Põhja-Eesti Regionaalhaigla 29.06.2015 koostatud ravidokumendid, mis kinnitavad hageja rasket tervislikku seisundit ja mais-juunis 2015 haiglaravil viibimist. Hageja palus asja juurde võtta ka 29.06.2015 Medicum AS vastuse järelpärimisele koos väljavõttega haigusloost alates 01.
Maakohus märkis siinkohal õigesti, et üürimaksete tasumisega esinenud sagedased viivitused räägivad samuti lepingu pikendamise kahjuks, sest maksete tähtaegne tasumine on üürileandja õigustatud huviks (
5 Maakohus ei kohaldanud materiaalõiguse norme ebaõigesti. Kohtule ei olnud teada ega saanud ta seetõttu ka arvestada, millistel kaalutlustel sõlmis hageja 1998.a hoonestusõiguse seadmise lepingu ning millised olid tema ja toonase hoonestaja vahelised selle lepingu välised kokkulepped. Antud vaidluses tuleb lähtuda 2002.a sõlmitud üürilepingust ja selle sisust. Sel ajal sõlmitud muud võimalikud kokkulepped ei ole samuti teada, mistõttu ei saanud kohus nendega arvestada (
Kohtul ei olnud põhjust kahelda kostja soovis asuda eluruumi ise kasutama (oma töötajaid sellesse paigutama). Kuigi kostja ei ole seda vajadust eraldi tõendanud (
lg 2 p 4), on selle asjaolu puhul siiski tegemist ühe komponendiga, mida üürilepingu pikendamise otsustamisel tuleb kohtul poolte huvide kaalumisel arvestada. Kolleegiumil ei ole alust hinnata maakohtu poolt analüüsitud asjaolusid teisiti. Kuna antud juhul on tegemist üürilepingu pikendamise vaidlusega, mitte aga üüritud asja üürniku valdusest väljanõudmisega, ei olnud kohtul võimalik määrata otsuses selle täitmise korda. Pooltel on õigus ka antud hagi rahuldamata jätmise korral leppida omavaheliste suhete reguleerimiseks kokku eluruumi vabastamise pikemas tähtajas või sõlmida uus tähtajaline üürileping. Menetluskulude jaotus Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole alust muuta ka menetluskulude senist jaotust. Kuna ringkonnakohus jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, jäävad ka apellatsioonimenetluse kulude hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramist kostja ei taotlenud ja menetluskulude nimekirja kohtule ei esitanud. /allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes /allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar /allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.