KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise aeg ja koht Tartu, 25. aprill 2016 Tsiviilasja number 2

) § 12 ja 12 lg 1 kohaselt tuleb renditud vara parenduse eest hüvitise nõudele kohaldada rendiseaduse sätteid, siis hageja nõude alus saab olla üksnes RenS § 12 lg 1, mille kohaselt on rentnikul õigus nõuda renditud varale lepingu lõppemisel või lõpetamisel parenduste tegemiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui renditud vara parendatakse rendileandja loal ja seaduses või lepingus ei ole ettenähtud teisiti. Maakohtu hinnangul ei ole säte dispositiivne osas, millal kokkulepitud hüvituse nõuet esitada saab. Selleks on ja jääb lepingu lõppemise või lõpetamise aeg ja hetk. Nimetatust nähtuvalt langeb käesoleva vaidluse raames ära vajadus lepingu tõlgendamiseks VÕS § 29 tähenduses, kuna pooled ei saanudki tasaarvestuse esitamise ajas leppida kokku erinevalt seaduses sätestatust. Maakohus ei pidanud põhjendatuks hinnata kostja seisukohti jooksva tasaarvelduse lubatavuse ja selle summalise arvestuse kohta. Kulutuste hüvitamise nõuet saab kostja esitada nii lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse kui ka kehtiva võlaõigusseaduse sätete alusel üksnes lepingu lõppemisel/lõpetamisel. Selles osas, et leping jätkuvalt kehtib kuni aastani 2020, ei ole poolte vahel vaidlust. Ehkki hageja on esitanud arve vaid nõudeperioodi sisse jääva ühe kuu osas, ei ole kostja vaidlustanud ka ülejäänud nõudeperioodi sisse jäävate kuude eest arvete saamist. Isegi kui kostja kõiki arveid ei ole saanud, ei välista arve mitteesitamine kostja kohustust renti tasuda. Maakohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud kostja kanda. Hageja menetluskuludeks on esialgselt hagiavalduselt tasutud riigilõiv 1 917 eurot 34 senti, nõude suurendamise avalduselt tasutud riigilõiv 750 eurot ning õigusabikulud 9 799 eurot 84 senti (ilma käibemaksuta). Maakohtu hinnangul on hageja menetluskulu põhjendatud ja vajalik 7 497 euro 34 sendi ulatuses, s.h riigilõiv. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti tõlgendanud pooltevahelist lepingut. Lepingu muudatuse p-ga 3.2.6. leppisid pooled kokku, et rent kuulub tasaarvestamisele renditud vara parendamiseks tehtud kulutustega ja lepingu tähtajalisel lõppemisel loetakse need rendiga tasaarvestatuks. Enne võlaõigusseaduse jõustumist (st kõnealuse muutmiskokkuleppe sõlmimise ajal) kehtinud (tsiviilseadustiku üldosa seadus) TsÜS-i § 64 sätestas tehingu tõlgendamise reeglid, mille kohaselt lähtuti tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulnud teisiti. Kahtluse korral tuleb tõlgendada tehingut kohustatud isiku kasuks. Maakohus on vääralt kohaldanud ning tõlgendanud rendiseadust.

§ 12

lg 1 sätestab, vastupidiselt maakohtu poolt kirjutatule, et enne VÕS-i jõustumist sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates

1. juulist
2. a TsÜS-is ja VÕS-is sätestatut. Isegi kui rakendamisele kuuluks rendiseadus, ei keelanud selle § 12 kokkulepped, millega pooled tasaarvestavad parenduste hüvitamise ning rendi nõuded juba enne rendilepingu lõppemist. Ka rendiseaduse kehtivuse ajal oli lubatud kokku leppida, et rendilepingu eseme parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamine leiab aset enne rendilepingu lõppemist, muuhulgas rendiga tasaarvestamise teel. Maakohus ei ole ära näidanud, millisest seadusest kohus tuletas väidetava jooksvat tasaarvestust keelava imperatiivsuse.
3. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Vastuse kohaselt asus maakohus põhjendatult seisukohale, et tasaarvestus ei saa toimuda jooksvalt, kuna sellist võimalust rendiseadus ette ei näinud ning pooled ei ole selles kokku leppinud. Kui poolte tahe lepingu sõlmimisel või lepingu muutmisel oleks olnud tasaarvestada jooksvalt kõik lepingu täitmisega seotud kulutused, millised kostja tegi, oleks pooled kokku leppinud, et kogu rendi perioodi jooksul ei ole kostjal kohustust renti tasuda. Vastavasisulist kokkulepet lepingus ei sisaldu. 5 Vastupidiselt on kokku lepitud, et kostja tasub igakuiselt renti kindlas summas. Jooksva tasaarvestuse tegemise kokkuleppe sõlmimine ei olnud hageja huvides.

§ 12

lg 2 sätestab, et

§ 12

lg-s 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne

1. juulit
2. a. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
3. juulit
4. a, kohaldatakse senikehtinud seadust. Maakohus on õigesti leidnud, et osas, millal rentnik saab nõuda kulutuste hüvitamist, oli RenS § 12 lg 1 imperatiivne. Ka VÕS § 359 lg-st 1 tulenevalt on õigus eseme väärtuse suurenemisest tingitud hüvitist nõuda lepingu lõppemisel. Tasaarvestuse tegemist enne VÕS jõustumist reguleeris tsiviilkoodeks (TsK), mille § 234 lg 1 kohaselt lõpeb kohustis samaliigilise vastunõude tasaarvestamisega, mille tähtaeg saabus või mille tähtaeg on määramata või on määratud nõude esitamise momendiga. Seega seab TsK § 234 lg 1 (nagu ka alates
5. juulist
6. a kehtiv VÕS § 197 lg 1) tasaarvestuse tegemise eelduseks tasaarvestaval poolel sissenõutavaks muutunud nõude olemasolu teise poole vastu. Kuna RenS § 12 lg 1 alusel, mis kehtis nii lepingu sõlmimisel kui ka muutmisel, ei olnud võimalik, et kostja nõue muutub sissenõutavaks enne lepingu lõppemist, ei saanud pooled kehtiva õiguskorra kohaselt kokku leppida ka jooksva tasaarvestuse teostamises. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu maakohtu otsuse ja saadab tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja ja kostja on
8. septembril 1993 sõlmitud ning
9. augustil ja 25.augustil
10. a lepingupoolte allkirjadega muudetud rendilepingu poolteks. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal on hagi esitamise hetkel lepingust tulenevad rendileandja õigused. Hageja ja kostja ei vaidle rendilepingu kehtivuse üle. Hagis nõuab hageja kostjalt lepingujärgset tasu, hagiavalduse p II.I järgi on nõue esitatud ajavahemiku
11. jaanuar kuni
12. detsember 2010 eest. Hageja leiab, et lepingule kohaldub võlaõigusseadus. Kostja vaidles hageja nõudele vastu leides, et lepingutasu on tasaarvestatud lepingu põhjal tehtud tööde maksumusega. Maakohus rahuldas hageja rendilepingust tuleneva nõude.
13. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on eksinud pooltevahelisele õigussuhtele kohalduva õiguse tõlgendamisel, mis on viinud ebaõige kohtulahendini. Lepingu sõlmimise ajal
14. septembril 1993 kehtis rendisuhetele
15. oktoobril 1990 jõustunud rendiseadus. Rendilepingud on oma olemuselt kestvuslepingud.

§ 12lg 1 järgi kohaldatakse enne 1.

juulit

1. a sõlmitud kestvuslepingutele alates
2. juulist
3. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
4. juulit 2002, kohaldatakse

§ 12lg 2 teise lause järgi senikehtinud seadust (vt Riigikohtu 22.

märts

1. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-178-10 p 16.). Seega kohaldatakse enne võlaõigusseaduse jõustumist kehtinud lepingutele põhimõtteliselt ka varem kehtinud materiaalõigust. Eelnevale tuginedes tuleb pooltevahelise rendilepingu alusel esitatud nõuete põhjendatuse hindamisel esmalt kindlaks teha, kas esitatud nõuete suhtes tuleb kohaldada rendiseadust või võlaõigusseadust, kuna leping kehtib ka praegusel hetkel. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on õigesti leidnud, et lepingus sisalduvatele kokkulepetele renditasu maksmise korra ja vastastikuste nõuete tasaarvestuse viisi ja aja suhtes tuleb kohaldamisele rendiseadus.
3. septembril 1993 sõlmitud lepingu p-i 3.2.6 järgi kuulub rent tasaarvestamisele lepingu põhjal teostatud ehitus- ja remonttööde maksumusega, samuti ka muude renditava vara parendamiseks rentniku poolt tehtavate kulutustega. Rendilepingu
4. a muudetud redaktsiooni p-ga 10 muudeti vana p-i 3.2.6 ja sõnastati see ümber nii, et rent kuulub tasaarveldamisele lepingu alusel teostatud ehitus- ja remonttööde, sh p-des 2.5 kuni 2.6 nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutused, 6 maksumusega, samuti muude rentniku poolt renditava vara parendamiseks rendileandja loal tehtud kulutustega. Lepingu tähtajalisel lõppemisel loetakse rentniku poolt lepingu p-des 2.5 ja 2.6 nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutused rendiga tasaarveldatuks.
5. septembril 1993 kehtinud RenS § 12 lg 1 järgi on juhul, kui renditud vara rendileandja loal parendatakse, lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Ringkonnakohus leiab, et õiguslikult põhjendatud ei ole maakohtu käsitlus, mille kohaselt on nimetatud sättes reguleeritu dispositiivne üksnes selles osas, mis puudutab nõude esitamise õigust ja selles osas, kas kulutuste hüvitamise eeldusena on vajalik rendileandja nõusolek. Maakohus on ekslikult leidnud, et RenS § 12 lg 1 ei ole dispositiivne selles osas, millal sellist kokkulepitud hüvitise nõuet esitada saab ning selleks on ja jääb lepingu lõppemise või lõpetamise aeg ja hetk.
6. Põhiseaduse jõustumise järel
7. juulil
8. a otsustas Riigikogu
9. detsembril 1992 vastuvõetud otsusega, et lähtudes
10. aasta
11. oktoobri Riigikogu deklaratsioonist põhiseadusliku riigivõimu taastamisest, tuleb arvestada seaduseelnõude ettevalmistamisel Eesti Vabariigis enne
12. aasta
13. juunit kehtinud seadusi (vt Eesti seadusloome arengu kohta iseseisvuse taastamise järel: H. Mikk. Kinnistusraamatu- ja notaripäevad: 13.-
14. mai 1999, Tallinn. Justiitsministeerium, 2000). Nii põhiseadus kui nimetatud Riigikogu otsus lõid eraõiguse põhiseaduslikud alused, sh lepinguvabaduse ja ettevõtlusvabaduse. Lepinguvabadus on tsiviilkäibes osalejate privaatautonoomia üks väljendusi – õigus sõlmida või mitte sõlmida lepinguid kellega tahes ning kujundada lepingu sisu vastavalt poolte soovile. Üksikisikul on vastavates õiguslikes raamides vabadus oma äranägemise järgi õigusi luua, muuta või lõpetada. Seega tuleb ka enne võlaõigusseaduse jõustumist kehtinud eraõigussuhteid reguleerivaid seadusi tõlgendada lähtuvalt privaatautonoomia põhimõtetest. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu poolt rendiseaduse § 12 lg-le 1 antud tõlgendus ei vasta lepinguvabaduse põhimõttele. Renditasu tasaarvestamise aja kokkuleppelise kindlaksmääramise keeld ei oleks olnud põhjendatud ka rendilepingu sõlmimise ajal Eesti ettevõtjate majanduslikke võimalusi arvestades. Maakohus on oma otsuses viidanud Riigikohtu
15. veebruari
16. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-17913, milles Riigikohus on p-s 18 leidnud, et „
17. oktoobrist 1990 jõustunud ja
18. juunini 2002 kehtinud RenS § 12 lg 1 järgi oli rentnikul õigus nõuda renditud varale rendileandja loal tehtud parenduste tegemiseks vajalike kulutuste hüvitamist, kuid seda alles lepingu lõppemisel või lõpetamisel.“ Maakohtu poolt viidatud Riigikohtu lahendis ei olnud aga asjaoludest nähtuvalt poolte vahel sõlmitud erinevalt praegusest menetlusest, kokkulepet kulutuste hüvitamise nõude esitamise aja kohta. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud RenS § 12 lg 1 järgi on juhul, kui renditud vara rendileandja loal parendatakse, lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Ringkonnakohus leiab, et nimetatut sätet tuleb tõlgendada nii, et üksnes juhul, kui pooled ei ole renditasu tasaarvestamise aja suhtes eraldi kokkulepet sõlminud, on rentnikul õigus nõuda kulutuste hüvitamist alles lepingu lõppemisel või lõpetamisel. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud on kostja apellatsioonkaebuses esitatu, mille kohaselt ei keelanud rendiseadus kokkuleppeid, millega pooled tasaarvestavad parenduste hüvitamise ning rendi nõuded juba enne rendilepingu lõppemist.
19. Ringkonnakohus ei saa teha asjas otsust ilma asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Maakohus ei ole praeguses menetluses hinnanud ega tuvastanud poolte tahet lepingu sõlmimisel, samuti ei ole maakohus teinud kindlaks lepingus kokkulepitud tasaarveldatavate nõuete sisu ja ulatust. Kuna ringkonnakohus lähtub asja lahendamisel TsMS § 652 järgi põhimõtteliselt maakohtus tuvastatud asjaoludest ja hinnatud tõenditest, ei saa ta lahendada asja n-ö algusest peale. Asja menetlemisel tuleb arvestada asjaoluga, et lepingut on poolte kokkuleppega
20. a muudetud ning muudetud on ka lepinguliste nõuete tasaarvestamist puudutavat osa. Maakohus on küll kogunud tõendeid ning viinud tsiviilasjas läbi menetlustoiminguid ligikaudu nelja aasta jooksul, kuid ei ole 7 tõendeid hinnanud ega rendilepingut tõlgendanud. Maakohus on asjakohaseks tõendiks pidanud vaid lepingut, selle muudatusi ning esialgsele hagile ja haginõude suurendamisele lisatud arveid (otsuse p 8). Maakohus leidis ekslikult, et lepingu tõlgendamiseks puudub vajadus.
21. Asjas kantud menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp Kersti Kerstna-Vaks Triin Uusen-Nacke 8