Obsah (5)

§ 50§ 51§ 12§ 13§ 8

MÄÄRUS Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Tiina Pappel ja Tanel Saar 13. juuni 2016, Tartu 3-16-901 Haldusasi Doneright OÜ kaebus Tartu

§ 50

lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusluba on nõutav

lisas 2 kirjeldatud ehitiste ja nende kasutamise otstarbe muutmise korral. Võru 18, Tartu korterelamu abihoone ehitusloast nähtub, et abihoone ehitusalune pind on 60 m 2 ja kõrgus 6 m.

lisa 2 kohaselt on selliste tehniliste andmetega hoone kasutamiseks vajalik väljastada kasutusluba.

§ 51

lg 1 järgi annab kasutusloa kohaliku omavalitsuse üksus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kui kaebaja jätkab abihoone ehitustegevust ning kaebaja taotleb kasutusloa väljastamist, siis võib taaskord Tartu linn olla seisukohal, et ehitis ei vasta nõuetele, mistõttu kasutusluba ei ole võimalik väljastada. Ilma kasutusloata ei ole abihoonet võimalik kasutada ning seega lepingulised kohustused korterelamu ostjate ees jäävad vaatamata lõpetatud ehitustegevusele täitmata.

1. Halduskohus selgitas, et juhul kui ehitusprojekti väliste ehitustööde seadustamiseks esinevad õiguslikud takistused, mistõttu võib osutuda vajalikuks viia 2 ehitis vastavusse kohaliku omavalitsuse üksuse poolt registreeritud ehitusprojektile, võib edasiehitamine kaasa tuua kahju kaebajale endale. Halduskohus rõhutas, et ehitamisega luuakse pöördumatud tagajärjed, sest valminud hoone lammutamine ei ole reeglina mõistlik.
2. Eelnevast tulenevalt leidis halduskohus, et ettekirjutuse täitmise peatamine ei tooks kaebajale kaasa olukorra paranemist, vaid vastupidiselt võib kaebaja olukorda isegi halvendada. Lisaks eeltoodule märkis halduskohus, et kui kaebaja annab abihoone koos korteriomanditega ostjatele üle selliselt, et abihoonel puudub kasutusluba ning sellega seoses ei ole võimalik korteriomandeid eesmärgipäraselt kasutada, võib see korteriomandite ostjatele kaasa tuua märkimisväärse kahju. Kui kohaliku omavalitsuse üksus keeldub kasutusloa väljastamisest ning kohustab omanikke viima abihoone vastavusse kehtivate nõuetega, võib see kaasa tuua ehitusprojektiväliste süsteemide lammutamise kohustuse, mis on valminud ehitise puhul koormavam kui ehitusjärgus oleva ehitise puhul.
3. Halduskohus nõustus Tartu linna seisukohaga, et siinjuures esineb ka ülekaalukas avalik huvi, et ettekirjutus jääks kehtima. On avalikes huvides, et ei toimuks omavolilist ehitustegevust. Omavoliline ehitustegevus võib kujutada ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale. On oluline, et abihoone ehitamisel ja tema kasutamisel oleksid järgitud kõik seadusest tulenevad või seaduse alusel kehtestatud nõuded. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
4. Doneright OÜ esitas
5. mail 2016 määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Halduskohtu
6. mai
7. a määrus osas, millega kohus jättis rahuldamata kaebaja taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks, ning teha uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus ja peatada Tartu Linnavalitsuse
8. aprilli
9. a ettekirjutuse nr EJV-16-0006 täitmine selliselt, et kaebajal on õigus jätkata aadressil Võru tn 18, Tartu abihoone ehitusega.
10. Kaebaja heidab halduskohtule ette, et kohus ei ole juhindunud esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel Riigikohtu
11. detsembri
12. a asjas nr 3-3-1-67-01 väljendatud seisukohtadest. Kaebaja on üksikasjalikult põhistanud, et esineb reaalne kahjuliku tagajärje oht, kui kohtuvaidluse ajaks peatatakse kogu abihoone ehitustegevus.
13. Kaebaja hinnangul on halduskohtu määruse p-s 12 tehtud järeldus, et kohaldatav esialgse õiguskaitse abinõu oleks kaebaja jaoks kasutu, ennatlik ja oletuslik. Samuti ei ole halduskohus oma seisukohta põhjendanud. Kaebaja on
14. mai
15. a taotluses põhjendanud, et esialgse õiguskaitse kohaldamine on vajalik, et hoida ära kaebajale pöördumatu majandusliku kahju tekkimine. Taotluses on selgitatud, et abihoonesse on planeeritud kütteagregaat, mis teenindab korterelamut aadressil Võru tn 18, Tartu, ning kaebajal ei ole võimalik korteriomandeid ilma küttesüsteemita üle anda. Lisaks tekivad kaebajale ehitustegevuse tervikuna peatamise tagajärjel ettenägematud finantskulud, kuna vaidlustatud ettekirjutuse tõttu on otseselt takistatud korterite müügitehingute täitmine. Eeltoodust tulenevalt esineb kaebajal reaalne ning praktiline vajadus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks.
16. Kaebaja hinnangul on ebaõige halduskohtu seisukoht, et abihoone tegevusega jätkamine ei kõrvalda taotluses välja toodud negatiivseid tagajärgi. Kaebaja on selgitanud, et abihoone ehitustegevusega jätkamine on vajalik selleks, et lõpetada kortermaja küttesüsteemi väljaehitus ning vältida olulise majandusliku kahju tekkimist. Kaebaja selgitab, et kuna enamik kortereid ostetakse pangalaenu kaudu finantseerimisega, siis on eluliselt usutav, et pank ei nõustu osalema tehingus, millega müüakse Eesti kliimas korter ilma küttesüsteemita. Seega on esialgse õiguskaitse 3 kohaldamine hädavajalik, et hoida ära kaebaja ning korteriostjate jaoks pöördumatult negatiivsete majanduslike tagajärgede tekkimist.
17. Kaebaja hinnangul on halduskohus määruses ennatlikult eeldanud, et kaebaja tegevus on õigusvastane. Kaebuses on põhjendatud, et vastustajale on esitatud nõuetekohane ehitusprojekt, mille alusel on kohalik omavalitsus ise väljastanud ehitusloa. Kaebaja on selgitanud, et õigusaktidest ei tulene omanikule kohustust koostada abihoone kanalisatsioonisüsteemi väljaehitamiseks eraldi tööprojekt. Liiatigi ei ole vastustaja seni viidanud, millisel õiguslikul alusel ta nõuab kaebajalt ehitamise ajal täiendavate projektide esitamist. Põhimõtteliselt on kaebaja hinnangul esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel asja sisuliselt lahendama, ilma et oleks andnud hinnangut ja esitanud põhjendusi kaebuses esitatud seisukohtadele. Kaebaja on ehitamisel lähtunud ehitusloast ning sellest ei tulene, et kanalisatsiooni- ja veesüsteemid nõuavad eelnevalt tööprojekti koostamist. Vastavat nõuet ei tulene kaebajale ka õigusaktidest. Isegi juhul, kui vastaksid tõele väited kaebaja õigusvastase tegevuse kohta, siis ei ole õige kohtu seisukoht, et kanalisatsioonitorustiku tõttu tuleks ehitis lammutada. Vastustaja ei ole kaebajale heitnud ette, et kanalisatsioonisüsteem on ehituslikult ebaõigesti või ohtlikult paigaldatud, vaid seda, et kanalisatsioonitorud paiknevad ka esimese korruse panipaikade all. Kui mingil põhjusel selgukski asjaolu, et osa kanalisatsioonisüsteemist ei saa kasutusele võtta, siis on olemas standardsed ehitustehnilised lahendused, mis võimaldavad torustikku sulgeda. Seega on kaebaja hinnangul ebaõige ja alusetu halduskohtu järeldus, et ehitamisega jätkamine looks pöördumatud tagajärjed ja ehitis tuleks hiljem lammutada.
18. Kaebaja väidab, et abihoonet on ehitatud vastavalt ehitusloale ning –projektile. Halduskohus ei ole põhjendanud, milles seisneb käesoleval juhul oht inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale. Tegelikkuses ei ole kanalisatsioonitorustikku paigaldanud ehitustehniliselt ebaõigesti, vaid vaidlus käib selle üle, kas kaebajal on kohustus enne töödega alustamist koostada tööprojekt ja esitada see vastustajale või mitte. Seega on halduskohus ebaõigesti ja põhjendamatult asunud seisukohale, et esineb ülekaalukas avalik huvi kaebaja taotluse rahuldamata jätmiseks. Esialgse õiguskaitse kohaldamine kohtumenetluse ajaks on ainus praktiline abinõu, mille abil on võimalik hoida ära kaebaja ja kolmandate isikute jaoks pöördumatu kahju tekkimist. Samuti leiab kaebaja, et esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel ei ole relevantne hinnata taotluse esitanud isiku huvide kahjustamise võimalikkust.
19. Vastuses määruskaebusele palub Tartu linn jätta Doneright OÜ esitatud määruskaebuse Tartu Halduskohtu
20. mai
21. a määruse peale rahuldamata.
22. Vastustaja nõustub Tartu Halduskohtu
23. mai
24. a määruse punktis 13 märgituga, et Doneright OÜ esialgse õiguskaitse taotlus tuleb jätta rahuldamata, sest taotlejal puudub esialgse õiguskaitse vajadus ning esialgse õiguskaitse kohaldamine ei tooks endaga kaasa kaebaja olukorra paranemist ega hoiaks ära negatiivseid tagajärgi.
25. Vastustaja on jätkuvalt seisukohal, et kuna ehitamisel ei järgita registreeritud ehitusprojekti (eelprojekti) ja ei ole olemas tööprojekti, siis ei saa ka olla kindel, et ehitatav ehitis vastab ehitisele ette nähtud nõuetele ning et see ei kujuta endast ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale. Ehitusprojekti (eelprojekti) tehnovarustuse osas (ehitusprojekti lk 18) on märgitud, et hoone kütte, ventilatsiooni, elektrivarustuse ning veevarustuse ja kanalisatsiooni osad lahendatakse eraldi projektidega. Kaebaja väidab määruskaebuse punktis 2.5, et ehitusloast ei tulene, et kanalisatsiooni- ja veesüsteemid nõuavad eelnevalt tööprojekti koostamist. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, sest ehitusloa nr 1612219/00562 lk 3 "Märkus" on välja toodud, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta 4 kehtivaid nõudeid. Seega neid nõudeid, mis tulenevad õigusaktidest, eelkõige ehitusseadustikust.
26. Kaebus on ilmselgelt perspektiivitu seepärast, et isegi kui määruskaebus rahuldatakse, ei ole võimalik ehitustöid jätkata seni, kuni puuduvad vajalikud põhi- ja tööprojektid. Doneright OÜ-l on alates ettekirjutuse teadasaamise päevast, s.o
27. aprill
28. a, olnud võimalik täita ettekirjutuse juhiseid õigusrikkumise kõrvaldamiseks. Doneright OÜ seda teinud ei ole.
29. Ehitusprojekti (eelprojekti) kohaselt asuvad abihoone esimesel korrusel 2 panipaika, milles puuduvad vee- ja kanalisatsioonisüsteemid. Paikvaatlusega tuvastati, et abihoone esimese korruse põranda alla paigaldatakse ehitusprojekti (eelprojekti) välised vee- ja kanalisatsioonitorustikud, mille otsad ulatuvad kavandatavate panipaikadeni. Põhjusel, et ehitusprojektiga (eelprojektiga) ei ole abihoone esimese korruse panipaikadesse vee- ja kanalisatsioonisüsteemi projekteeritud, ei saa ka ehitada vee- ja kanalisatsioonisüsteemi liitumise valmidust, sest see ei vasta kinnitatud ehitusprojektile (eelprojektile). Paikvaatlusega tuvastati, et abihoone esimese korruse põranda alla paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorustikud ulatuvad kavandatavate panipaikadeni. Paikvaatlusakti fototabeli foto 2 kohaselt on panipaika nr 2 (vt ehitusprojekti
30. korruse plaani; (lisa 1) ehitatud 6 kanalisatsioonitoru otsa. Ehitusloa väljastamise aluseks olnud ehitusprojekti (eelprojekti) kohaselt on vee- ja kanalisatsioonisüsteem ette nähtud hoone teisel korrusel. Selleks, et teisel korrusel vee- ja kanalisatsioonisüsteem välja ehitada, tuleb ehitada vee- ja kanalisatsioonipüstikud. Ehitusloa taotlemise aluseks oleva ehitusprojektiga (eelprojektiga) ei ole lahendatud vee- ja kanalisatsioonipüstikute asukoht. See tuleb lahendada vastava vee- ja kanalisatsiooniprojektiga, mida täna aga linnavalitsusele teadaolevalt ei eksisteeri.
31. Vastavalt

§ 12

lg 1 tuleb ehitada ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid.

§ 13

lg 2 järgi peab ehitusprojekti kohaselt olema võimalik ehitada, ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida ning asjakohasel juhul ka ehitist kasutada ja korras hoida. Määruse nr 97 § 5 lg 1 kohaselt on ehitusprojekti staadiumiteks eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt. Sama määruse § 10 lg 1 kohaselt on tööprojekt ehitusprojekti staadium, mis võimaldab nõuetekohaselt ehitada ning koostada teisi ehitamisega seonduvaid dokumente, mille olemasolu peetakse vajalikuks.

§ 8

sätestab, et ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus peab olema ohutu. Seega on õigusaktides selgelt välja toodud ja ettekirjutuses ka selgelt viidatud, et nõuetekohaselt ehitamiseks peab olema ehitusprojekt tööprojekti staadiumis. Eelprojekti staadiumis oleva eitusprojekti alusel ei ole võimalik ehitada ega ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida.

1. Ehitamine kooskõlastatud ehitusprojekti kohaselt on kaalukas avalik huvi ja kaebuses ei ole esitatud selliseid motiive, mis kaaluksid avaliku huvi üles. Ehitusloakohustuslikku abihoonet on asutud ehitama ilma põhi- ja tööprojektita ehk ehitustöid on teostatud ebaseaduslikult. Avalikes huvides on, et ehitis (või selle osa) oleks projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ehk õiguspäraselt ning ei toimuks omavolilist ehitustegevust. Arvestatav avalik huvi, et ei ehitataks ebaseaduslikult, on sedavõrd oluline, et see õigustab kaebuse esitaja õiguskaitsevajadusega mittearvestamist.
2. Vastustajale jääb arusaamatuks, kuidas on võimalik ilma Tartu Linnavalitsuse poolt välja antava kasutusloata korteriomandeid üle anda ja kasutusse võtta. Põhihoonel puudub veel kasutusteatis ning ka kõrvalhoonel puudub kasutusluba, sest ehitustegevus on pooleli. Doneright OÜ on teadlik, et ka põhihoones on puudusi, mis vajavad likvideerimist. Ilma kasutusloata ei ole abihoonet võimalik kasutada ning seega 5 lepingulised kohustused ehitustegevusele täitmata. korterelamu ostjate ees jäävad vaatamata lõpetatud
3. Vastustaja nõustub Tartu Halduskohtu seisukohaga, et ettekirjutuse täitmise peatamine ei tooks kaebajale kaasa olukorra paranemist, vaid vastupidiselt võib kaebaja olukorda isegi halvendada. Kui kaebaja annab abihoone koos korteriomanditega ostjatele üle selliselt, et abihoonel puudub kasutusluba ning sellega seoses ei ole võimalik korteriomandeid eesmärgipäraselt kasutada, võib see korteriomandite ostjatele kaasa tuua märkimisväärse kahju. Kui kohaliku omavalitsuse üksus keeldub kasutusloa väljastamisest ning kohustab omanikke viima abihoone vastavusse kehtivate nõuetega, võib see kaasa tuua ehitusprojektiväliste süsteemide lammutamise kohustuse, mis on valminud ehitise puhul koormavam kui ehitusjärgus oleva ehitise puhul. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse rahuldamiseks alust ei ole. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu määruse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata (HKMS § 203 lg 2 ja § 201 lg 4). Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
5. Ringkonnakohtu hinnangul on arusaamatu kaebaja etteheide, et halduskohus ei ole põhjendanud oma seisukohta, et esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine oleks kaebaja jaoks kasutu. Halduskohus on piisava põhjalikkusega
6. mai
7. a määruse pdes 1315 selgitanud, mil moel ainuüksi ehitustegevusega jätkamine ei kõrvalda taotluses väljatoodud negatiivseid tagajärgi. Halduskohus on juhtinud kaebaja tähelepanu asjaolule, et Võru tn 18 asuva abihoone kasutamiseks on ehitusseadustiku kohaselt vajalik kasutusluba (vt

lisa 2) ning kasutusloa väljastab kohalik omavalitsus (

§ 51lg 1), s.o käesoleval juhul Tartu linn.

Eeltoodut arvesse võttes on halduskohus õigustatult asunud seisukohale, et Tartu linn ei pruugi kasutusluba väljastada, kuna vastustaja on juba praegu asunud seisukohale, et abihoonet ei ole ehitatud vastavalt ehitusloale ning nimetatud asjaolu on

§ 50lg 1 järgi aluseks kasutusloa väljastamata jätmiseks.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et ilma kasutusloata ei ole võimalik abihoonet kasutada ning seega jääks lepingulised kohustused vaatamata lõpetatud ehitustegevusele korterelamu ostjate ees täitmata.

1. Kaebaja ei ole kasutuloa vajalikkuse osas negatiivsete tagajärgede ärahoidmisel vastuväiteid esitanud, vaid heidab halduskohtule ette, et kohus on asunud asja sisuliselt lahendama, tuvastades kaebaja tegevuses õigusvastasuse. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus ei ole vaidlustatud määruses asunud seisukohale, et Doneright OÜ tegevus oleks õigusvastane. Halduskohus on pigem hoidunud käesoleva haldusasja põhivaidlusküsimuse lahendamisest, s.o kas kaebajal on kohustus enne töödega alustamist koostada tööprojekt ja esitada see vastustajale või mitte. Halduskohus on viidanud ainuüksi sellele, et vastustaja hinnangul on kaebaja tegevus õigusvastane, ning arvestades asjaolu, et kohaliku omavalitsuse pädevuses on kasutusloa väljastamine, siis võib vastustaja hinnang kaebaja ehitustegevusele saada takistuseks kasutusloa väljastamisel.
2. Kuivõrd halduskohus tuvastas, et kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus, siis on täitmata esialgse õiguskaitse kohaldamise esmane eeldus ning halduskohus on õigesti taotluse rahuldamata jätnud.
3. Arvestades et vaidlus on tõepoolest selle üle, kas kaebajal on kohustus enne töödega alustamist koostada tööprojekt ja esitada see vastustajale või mitte, siis võib ringkonnakohtu hinnangul olla esitatud kaebus perspektiivitu. Kaebaja väidab, et abihoonet on ehitatud vastavalt ehitusloale ja projektile ning õigusaktidest ei tulene 6 omanikule kohustust koostada abihoone kanalisatsioonisüsteemi väljaehitamiseks eraldi tööprojekt. Samas on
4. jaanuari
5. a ehitusloas selgelt märgitud, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid (tl 38). Ehitusprojektis on tehnovarustuse osas märgitud, et hoone kütte, ventilatsiooni, elektrivarustuse ning veevarustuse ja kanalisatsiooni osad lahendatakse eraldi projektidega (tl 22). Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eeltoodust, et ainuüksi kaebaja enda poolt esitatud ehitusprojekt nõuab abihoone kanalisatsioonisüsteemi jaoks eraldi tööprojekti. Lisaks nõustub ringkonnakohus vastustajaga, et selline nõue tuleneb ka seadusest, kuna

§ 13

lg 2 järgi peab ehitusprojekti kohaselt olema võimalik ehitada, ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida. Praeguses olukorras ei ole võimalik ehitusprojekti järgi kontrollida kanalisatsioonisüsteemi väljaehitamise nõuetele vastavust, kuna selles osas puuduvad ehitusprojektis täpsustused. 31. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleva haldusasja asjaolude pinnalt halduskohus igati asjakohaselt viidanud võimalikule olukorrale, kus kohus lubaks abihoone esialgse õiguskaitse korras valmis ehitada, kuid kohalik omavalitsus keeldub hiljem kasutusloa väljastamisest ning kohustab abihoone viima vastavusse kehtivate nõuetega, mis võib ehitusprojektiväliste süsteemide lammutamise kohustust ja seeläbi tuua kaasa märkimisväärse kahju kaebajale. Ringkonnakohus soovib sarnaselt halduskohtule selgitavalt märkida, et käesoleval hetkel on vaidlusaluse ettekirjutuse kohaselt kaebajal võimalik ehitustegevust jätkata, kui esitatakse pädeva isiku poolt koostatud tööprojektid, mis vastavad ehitusprojektile. Maili Lokk allkirjastatud digitaalselt Tiina Pappel allkirjastatud digitaalselt 7 Tanel Saar allkirjastatud digitaalselt