Obsah (4)

§ 77§ 76§ 75§ 641

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Triin Uusen-Nacke, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 11. aprill 2016, Tartu Tsiviilasja number 2-14-583

) § 76 lg 1 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, välja arvatud siis, kui see on kokkuleppega 3 välistatud või see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kaasomanike vahelist kokkulepet kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamise kohta ei ole. Kaks kaasomanikku, kostjad 2 ja 3, võtsid hagi õigeks ning olid kaasomandi lõpetamisega pakutud tingimustel nõus.

§ 77

lg-st 2 tulenevalt saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Kostja 1 vastuhagi esitanud ei ole. Maakohtu hinnangul ei ole Riigikohus kostja 1 viidatud otsuses nr 3-2-1-45-06 (p 20) asunud seisukohale, et ebaõiglane on lõpetada kaasomandit kaasomaniku suhtes, kes on kaasomandis olevas elamus pikka aega elanud ja on eakas, vaid on märkinud, et jagamisviisi õigluse üle otsustamine on kohtute diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Kohus leidis, et kaasomandi lõpetamine hagis pakutud viisil ei ole ebaõiglane ühegi kaasomaniku suhtes, sest omandi kaotamise eest on neile ette nähtud hüvitis ja hageja on valmis seda maksma. Kostja 1 väited, et kaasomandi lõpetamine hageja soovitud viisil oleks teda eriliselt kahjustav või vastuolus hea usu põhimõttega, ei ole põhjendatud. Kostja 1 on eakas ja on elanud kinnistul asuvas elamus pikka aega, kuid enam kostja 1 elamus ei ela. 04.06.2015 toimunud paikvaatlusel maja näidanud tütar M.K. kinnitas, et ema käib vaid külas, asju tal seal enam praktiliselt ei ole. Saare Vallavalitsuse 26.02.2015 vastusest nähtub, et kostja 1 registreeritud elukoht on kinnistul, kuid tegelikkuses viibib ta teise tütre juures Tartus või tuttavate pool X. Majas elab kostja 1 tütar M.K. oma elukaaslase ja kolme lapsega. Seega ei kaotaks kostja 1 kaasomandi lõppedes oma elukohta, vaid selle kaotaks tema tütre pere. Elukoha võimalik kaotus ei ole ka absoluutseks põhjuseks kaasomandit mitte lõpetada, sest isikul on alati võimalik leida teine elukoht. Hageja pakkus seejuures kostjale 1 kompromissina välja, et kostja 1 saaks elukoha kinnistul säilitada isikliku kasutusõiguse läbi, kuid kostja 1 kompromissi sõlmida ei soovinud. Asjakohane ja kooskõlas tuvastatud olukorraga ei ole ka kostja 1 väide, et kaasomandi lõpetamine on ebaõiglane seetõttu, et tema üksi on kinnistu säilimisse panustanud. Kaasomandis olevale asjale tehtud kulutuste hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus. Vaatlusel tegi kohus kindlaks, et elamut ei ole ammu remonditud ega parendatud, kõrvalhooned on varisemisohtlikud ning kinnistu hooldamata. Seega ei ole ka kostja 1 kinnistu hooldamisse panustanud ega sellekohaseid nõudeid teiste kaasomanike vastu esitanud. Hageja avaldas istungil, et soovibki kinnistut enda ainuomandisse, et hoida ära elamu täielik hävimine. Kaasomandi jagamine on põhjendatud ka seetõttu, et kinnistu suurus ja sellel asuv elamu ei võimalda seda mitmel kaasomanikul ühiselt sihipäraselt kasutada: elamus on vaid kaks tuba ja köök, maad on 5889 m2 ning eraldi asuvaid kasutuskõlblikke kõrvalhooneid pole. Seega on kinnistu ühine kasutamine võimalik vaid kaasomanike vaheliste heade suhete korral, mida aga ei ole. Lisaks kasutab elamut mitte kaasomanikuks olev perekond, mistõttu ei oleks kaasosanikel endil elamus ka ruumi. Kuivõrd kaasomanikud ei ole saavutanud kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes kokkulepet, otsustas kohus

§ 77

lg 2 alusel hageja nõudel anda kinnistu hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjatele välja nende osad rahas. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 tuleb menetlusosalisel oma väiteid tõendada. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et kinnistu väärtus on suurem kui hagiavalduses märgitud 20 000 eurot. Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kinnistu väärtuse määramisel saab arvestada samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnistute müügikuulutustega, nagu on leidnud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-110-

1. Eeltoodust tulenevalt kohus leidis, et kinnistu väärtus on 20 000 eurot ning seega tuleb hagejal igale kostjale tasuda omandi kaotuse eest 5000 eurot. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4
2. T.K. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
3. juuli 2015 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on Riigikohus leidnud (3-2-1-45-06), et asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ning et ebaõiglane on lõpetada kaasomandit kaasomaniku suhtes, kes on kaasomandis olevas elamus pikka aega elanud ja on eakas. Ka erialakirjanduses on välja toodud, et kuigi kaasomandi lõpetamist saab kaasomanik igal ajal nõuda, ei pea kohus alati kaasomandit lõpetama. Kaasomandi lõpetamise nõude võib jätta rahuldamata, kui lõpetamine või taotletav viis oleks vastuolus hea usu põhimõttega ega oleks õiglane; 2) on kaasomandi lõpetamine apellandi eluajal hageja pakutud viisil apellandi suhtes äärmiselt ebaõiglane ja vastuolus hea usu põhimõttega, arvestades kui keeruline on sellises vanuses (68-aastasel) isikul leida endale uus eluase ning kohaneda uute elamistingimustega. Apellanti seovad kinnistuga olulised emotsionaalsed sidemed, olles selles majas ja kinnistul üles kasvanud. Apellant elab ja peab jätkuvalt oma koduks vaidlusalust kinnistut. Ka rahvastikuregistrist nähtub, et apellant elab kinnistul. Tütre juures Tartus või tuttava juures ei ole apellandi elukoht, vaid pigem ajutine viibimiskoht. Lisaks ei ole hageja pakutud hüvitise (5000 eurot) eest võimalik soetada elamiskõlblikku eluaset. Apellandi ainsaks sissetulekuks on töövõimetuspension ning tal ei ole tal võimalik saada uue elukoha muretsemiseks laenu; 3) ei soovi hageja hakata ise kinnistut elamiseks kasutama. Kaasomandi lõpetamise nõue on tingitud hageja pahausklikust suhtumisest apellanti või soovist teenida kinnistu edasimüügist tulu. Selline vajadus ei saa kaaluda üles apellandi eluaseme säilitamise vajadust. Hageja kasutab pahatahtlikult ära olukorda, et apellandil ei ole vanusest ja majanduslikust olukorrast tingituna võimalik maksta teistele kaasomanikele hüvitist, et kinnistu enda ainuomandisse saada; 4) lähtus kohus ebaõigesti üksnes hageja pakutud kinnisasja väärtusest. Kinnisvaraportaalides väidetavalt sarnaste kinnistutega tutvumine ei ole usaldusväärne kinnistu hindamise viis. Kuivõrd apellant ei nõustunud hageja esitatud turuhinnaga, oleks kohus pidanud korraldama kinnisasja hindamise eksperdi poolt või nõudma eksperthinnangu esitamist menetlusosalistelt.
4. K.S. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on kaasomanikul

§ 76lg 1 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

Tegemist on imperatiivse normiga, mida Riigikohus on korduvalt tõlgendanud (3-2-1-45-06). Ka

§ 77

lg 2 sätet on Riigikohtus selgitanud (3-2-1-104-05; 3-2-1-143-04; 3-2-1-65-10), leides, et kohtul ei ole õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui hageja on seda taotlenud. Juhul kui kaasomanik ei nõustu kaasomandi lõpetamisega taotletud viisil, on vajalik esitada vastuhagi; 2) ei ole kaasomandi lõpetamine apellandi suhtes ebaõiglane ega vastuolus hea usu põhimõttega. Apellant avaldas 19.02.2015 istungil, et elab tütre juures Tartus või sõbranna juures X. Apellandi sõnu kinnitab Saare Vallavalitsuse 26.02.2015 vastus päringule, mille kohaselt apellant ei ela kinnistul, vaid seal elab tema teine tütar M.K. koos oma elukaaslase ja kolme lapsega. Ka 04.06.2015 paikvaatlusel tuvastati, et kinnistul elab apellandi tütar M.K., kes samuti kinnitas, et apellant seal ei ela. Paikvaatlusel leidis kinnitust hageja arvamus, et apellant koos tütre M.K. perega on faktiliselt hävitanud kinnistul asuvad hooned, mis nähtub ka esitatud fotodelt: hooned on lagunenud ja kasutusohtlikud, endise kuuri kõrval on prügimägi. Seega ei tundu apellandi sentimentaalsus sünnikoha vastu usaldusväärne. Apellant ei ole kunagi 5 kandnud kinnisasjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ning kulutusi

§ 75

mõttes; 3) on Riigikohus leidnud (3-2-1-110-09), et kinnistu väärtuse määramisel saab arvestada samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade müügikuulutustega. TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus tegi apellandile korduvalt ettepaneku esitada kinnistu hindamisakt. Apellant ei esitanud ühtegi tõendit kinnistu turuväärtuse kohta. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus, millega maakohus jättis kinnistu K.S.a ainuomandisse (kohtuotsuse resolutsiooni p 2.1), tuleb tühistada. Samuti tuleb täpsustada maakohtu otsust, millega maakohus kohustas K.S.a tasuma teistele kaasomanikele nende kaasomandi osa eest igaühele 5000 eurot (kohtuotsuse resolutsiooni p 2.2). Maakohtu otsuse resolutsiooni p 2 tuleb täiendada järgmiste otsustustega: kohustada T.K.t, T.K.a ja V.K.t andma nõusolek kaasomandis oleva kinnistu jagamiseks selliselt, et Jõgevamaal Saare vallas XXX külas asuv XXX kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Jõgeva jaoskonna registriosa nr XXX) jääb K.S.a ainuomandisse; samuti tuleb kohustada T.K.t, T.K.a ja V.K.t andma nõusolek (KRS § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu, mille kinnistusraamatu registriosa nr on XXX, teise jao omanikukande, mille kohaselt on T.K., T.K. ja V.K. viidatud kinnistu kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse K.S.. Maakohtu otsuse resolutsiooni p 2.2 tuleb täpsustada järgmiselt: kohustada K.S.a maksma T.K.le, T.K.ale ja V.K.le igaühele nende kaasomandi osa eest hüvitist 5000 eurot (kokku 15 000 eurot). Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. T.K. apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
2. Vastavalt TsMS § 656 lg 1 p-le 5 ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Sama paragrahvi lõike 2 esimese aluse kohaselt ei pea ringkonnakohus käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul asja uueks arutamiseks saatma, kui rikkumine on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Hagiavalduse kohaselt (I kd, tl 5) soovis hageja lõpetada kinnistu kaasomand selliselt, et kaasomandis olev kinnitu jääb tema ainuomandisse ning tuvastada kohtuotsusega T.K., T.K.a ja V.K. kohustus kinnistusraamatus omanikukande kustutamiseks ja sinna uue kande tegemiseks. Maakohus ei ole kohtuotsuse resolutsioonis võtnud seisukohta hageja nõude kohta tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek kinnistusraamatus omanikukande kustutamiseks ja sinna uue kande tegemiseks. Seega on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-t 5, mille kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Samuti ei nähtu kohtuotsuse põhjendustest, mis kaalutlustel ei ole kohus lahendanud kõiki hageja nõudeid. Sellega rikkus maakohus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud nõudeid. Ringkonnakohus leiab, et eelnimetatud maakohtu poolsed rikkumised on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses ning puudub vajadus asja saatmiseks maakohtule uueks arutamiseks.
3. Maakohtu otsuse resolutsiooni p 2.1, millega jäeti vaidlusalune kinnistu K.S.a ainuomandisse, ei ole kooskõlas seadusega. Kuigi hageja vastav nõue ei ole sõnastatud täpselt, 6 on arusaadav hageja tahe, et ta kantaks kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse. Seega on võimalik tuvastada hageja soovitud õigusmuudatuse tegemiseks vajalikud tahteavaldused, mida on võimalik kohtuotsusega asendada. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Ringkonnakohus märgib, et kohtuotsus ei saa olla hageja ainuomandi tekkimise aluseks, kuna hageja saab ainuomanikuks sellekohase kinnistusraamatu kande tegemisel (

§ 641

). Kohtulahend saab üksnes asendada tahteavaldust, mida kostjad peaksid tegema vabatahtlikult selleks, et kaasomandis olnud kinnistu teise kaasomaniku ainuomandisse üle anda. Seetõttu tuleb tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p 2.1, millega jäeti kinnistu K.S.a ainuomandisse. TsMS § 442 lg 5 järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid tahteavaldusi kohtuotsus asendab.

§ 641

kohaselt kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tahteavaldusteks, mille kostjad peaksid andma, et hageja saaks kinnistu ainuomanikuks, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad kaasomanikud kokku, et kinnistu kaasomand läheb hageja ainuomandisse ning kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega kostjad annavad nõusoleku, et senine kanne, mille kohaselt on kinnistu hageja ja kostjate kaasomandis, kustutatakse ning tehakse hageja kohta ainuomaniku kanne.

1. TsMS § 442 lg 5 teise lause kohaselt peab kohtuotsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Maakohtu otsuse resolutsiooni p 2.2, mille kohaselt kohustati K.S.a maksma teistele kaasomanikele 5000 eurot, ei ole arusaadav ja täidetav, kuna selles ei ole märgitud nimeliselt kaasomanikke, kellele tuleb hüvitis maksta. Seetõttu tuleb täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni p 2.2 ning sõnastada see selliselt, et K.S. on kohustatud maksma T.K.le, T.K.ale ja V.K.le igaühele hüvitist 5000 eurot kaasomandi osa kaotuse eest.
2. Maakohtu otsuse vaidlustas kostja 1, hageja ning kostjad 2 ja 3 maakohtu otsust ei vaidlustanud. Ringkonnakohus leiab, et kostja 1 apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohtu otsuse põhjendused, millega maakohus rahuldas hagi ja lõpetas kinnistu kaasomandi hageja taotletud viisil (jättis kaasomandi hagejale ning pani hagejale kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osa rahas), on seaduslikud ja põhjendatud ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid kõiki käesolevas otsuses korrata. Maakohus on kohaldanud õigesti asjakohaseid materiaalõiguse norme (

§-d 76 ja 77), andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele ning põhjendatult rahuldanud hagi. Seejuures on maakohus kaalunud kõigi kaasomanike huve ning põhjendatult leidnud, et kaasomandi lõpetamine hageja soovitud viisil on õiglane. Tegemist on kohtu diskretsiooniotsustusega, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui maakohus on ületanud diskretsioonipiire. 7 Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole hageja nõude rahuldamisel diskretsioonipiire ületanud. Vastuseks T.K. (kostja 1) apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus järgmist. Asja materjalidest nähtuvalt soovis hageja lõpetada kinnistu kaasomandi selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning hageja hüvitab teistele kaasomanikele nende osa väärtuse. Kostjad 2 ja 3 hagile vastu ei vaielnud, kostja 1 vaidles hagile vastu põhjusel, et ta pole nõus kaasomandi lõpetamisega. Maakohus on õigesti leidnud, et kaasomandi lõpetamise nõude saab kohus rahuldamata jätta üksnes erandlikel asjaoludel (näiteks vastuolu hea usu põhimõttega), kuna

§ 76lg-st 1 tulenevalt on kaasomanikul kaasomandi lõpetamise nõudeõigus olemas.

Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, mis annaks aluse jätta kaasomandi lõpetamise nõue rahuldamata. Üksnes see, et apellant on kaasomandis olevas elamus pikka aega elanud, ei anna alust järelduseks, et kaasomandi lõpetamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Paikvaatluse protokollist (I kd, tl 122) ning Saare Vallavalitsuse 26.02.2015 vastusest nähtuvalt elavad kaasomandis olevas elamus apellandi tütar M.K. koos laste ja elukaaslasega ning apellant elab tegelikult Tartus oma teise tütre juures. Samuti on M.K. paikvaatlusel kinnitanud, et elamus ei ole ka ema (apellandi) asju. Nimetatud tõenditele ei ole apellant vastuväiteid esitanud. Seega on paljasõnaline apellandi väide, et kaasomandi lõpetamisel tuleb tal leida endale uus eluase ning seetõttu on kaasomandi lõpetamine vastuolus hea usu põhimõttega. 1P Kinnisvara Tartu OÜ eksperthinnang tõendab, et kaasomandi oleva kinnistu turuväärtus ei ole suurem kui 20 000 eurot, millest lähtus maakohus kostjatele hüvitise määramisel. 11. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsioonkaebusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel T.K. kanda. Tartu Maakohtu 03.12.2014 määrusega anti T.K.le riigi õigusabi kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud osaliselt. T.K.t esindas menetluses riigi õigusabi korras vandeadvokaat P. Pallo, kelle tasu suuruse määrab ringkonnakohus kindlaks eraldi määrusega. Arvestades seda, et T.K. on raske puudega isik ning tema sissetulekuks on üksnes töövõimetuspension 361 eurot kuus, siis on võimalik T.K. vabastada TsMS § 190 lg 7 alusel riigi õigusabi tasu ja kulude riigituludesse tasumise kohustusest. Hageja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et temal apellatsiooniastmes menetluskulud puuduvad. /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke 8 /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja