Obsah (8)

§ 367§ 229§ 230§ 162§ 638§ 637§ 442§ 405

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Reet Allikvere, Indrek Soots Määruse tegemise aeg ja koht 06.07.2016, Tallinn Tsiviilasja number 2-15-125505 Tsiviilasi Osaühingu

§ 367alusel.

Hageja nõudis kostjalt seadusjärgset viivist määras 8%. Hageja vahendas kostjale Tallinnas, XXX asuva korteri müügilepingu sõlmimist, avaldades müügikuulutused. Kostja võttis hageja kuulutuse peale ühendust ja avaldas ostuhuvi. Hageja ja kostja leppisid kokku müügieseme ülevaatamise aja, ostuhinna ning lepingu notariaalse vormistamise aja. Hageja tegevuse tulemusena sõlmiti 27.02.2015 korteri müügileping. Vahendustasu tasumine oli müüja, kostja ja hageja vahelise kokkuleppe kohaselt kostja kohustus. Suulise kokkuleppe kohaselt pidi kostja maksma vahendustasu hiljemalt müügilepingu notariaalse vormistamise ajaks. Notaris ütles kostja, et tal raha kaasas pole ja kinnitas, et maksab maakleritasu hiljem. Hageja koostatud käsikirjalisele maaklerilepingule keeldus kostja alla kirjutamast ja kui müügileping sai vormistatud, keeldus kostja maakleritasust rääkimast. Kokkulepitud maakleritasu oli 2000 eurot. Kuna suulise lepingu puhul oli kokkulepitud tasu raske tõendada, tuli aluseks võtta keskmine maakleritasu, mis on 3-6% tehingu hinnast, s.o 1725 eurot. Maakleritasu muutus sissenõutavaks lepingu sõlmimise päeval, s.o 27.02.

1. Kostja vastuväited
2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Hageja ja kostja vahel ei olnud sõlmitud ühtegi lepingut. Hageja käsitus kolmepoolsest kokkuleppest oli vastuolus hageja seisukohaga, et poolte vahel oli sõlmitud maaklerileping. Hageja jaatab, et tal oli tegelikkuses maaklerileping sõlmitud korteri müüjaga, kuid tulenevalt nende omavahelisest kokkuleppest ei kohustunud müüja hagejale vahendustasu maksma. Kostja suhtles hageja maakleriga kuni notaris lepingu sõlmimiseni teadmises, et hageja tegutseb korteri müüja käsundi alusel. Maakler tegutses üksnes korteri müüja huvides. Juriidilisest isikust hagejal oli kohustus enne kostjaga maaklerilepingu sõlmimist VÕS § 141 tulenevalt anda kostjale lepingueelset kirjalikku teavet, mis pidi sisaldama selgelt lepingu esemeks oleva teenuse või muu soorituse põhiomadusi ja tasu. Täitmata olid VÕS § 481 lg-st 1 tulenevad nõuded. Ka korteri müüja ja kostja ei sõlminud kokkulepet, et maakleritasu maksab müüja asemel kostja. Müügikuulutuses puudus info maakleritasu maksmise tingimuste kohta. JB kirjalik seletus pole lubatav tõend, sest see pole seadusega sätestatud protsessivormis (

§ 229lg 1).

Isegi kui pidada tõendit lubavaks, ei olnud see asjakohane ja usaldusväärne. Esimese astme kohtu otsus

1. 31.05.2016 otsusega jättis kohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 1152 eurot ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Hageja taotles korteri aadressil XXX, Tallinn vahendamisest tuleneva võlgnevuse ja viivise väljamõistmist kostjalt. Nõude aluseks võiks olla VÕS § 108 lg
2. XXX, Tallinn asuva korteri müüja ja hageja vahel pidi olema teatud kokkulepe, mille alusel kostja vahendas müüjale kuulunud korteri müüki, sh pani üles müügikuulutuse. Eelduslikult oli tegemist VÕS § 658 lg 1 kohase maaklerilepinguga ja sellest tuleneva tasu maksmise kohustuse pidi täitma müüja. Samas ei välistanud hageja ja müüja vahelised kokkulepped täiendavate kokkulepete olemasolu maakleri ja kolmandate isikutega (VÕS § 5). Hageja väitel oli vahendustasu tasumine müüja, kostja ja hageja vaheline suuline kokkulepe. Hageja ei kirjeldanud täpsemalt, millal tehti kostjale lepingu sõlmimiseks pakkumus ja milline roll oli selles kokkuleppes müüjal, samuti ei väitnud hageja, et vahendustasu kohta olnuks märge müügikuulutuses. Ainus tõend kokkuleppe kohta oli notaribüroo konsultant-tõlgi J.B kirjalik selgitus, mille kohaselt vestlesid hageja ja kostja notaris maakleritasu maksmisest. Kuna tegemist oli ainsa 2 tõendiga, mis oli pigem kaudne ega avanud kokkuleppe täpset sisu, ei saanud ainuüksi selle alusel kokkuleppe olemasolu tuvastada. Selgitus oli kolmanda isiku nägemus notaribüroos räägitu kohta, sealjuures ei saanud kohus ega kostja selgituse andjat küsitleda. Lisaks esitas hageja sarnase kaaluga dokumentaalse tõendi – müüja seletuse, mille kohaselt ei viibinud tõlk kogu asja arutamise vältel pooltega notari ruumis. Kostja võis VÕS 658 lg 1 alusel eeldada, et maakleritasu maksab müüja. Vastupidise kokkuleppe olemasolu tuli tõendada hagejal (

§ 230lg 1).

Hagi jäi rahuldamata ja menetluskulud jäid hageja kanda (

§ 162lg 1).

Kostja taotles menetluskuluna lepingulise esindaja tasu 1224 euro väljamõistmist, esindajal kulus esindamiseks 8 h 30 min ja tema tunnihind oli 120 eurot + km. Hageja kostja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Kohus leidis, et ainsana ei olnud põhjendatud menetluskulude hüvitamine kostja 29.04.2016 lõplike seisukohtade koostamise eest. Kohus vähendas ajakulu 30 min võrra. Kostja esindaja osutas seega vajalikku ja põhjendatud õigusabi 8 h vältel. Advokaadist esindaja tunnihind 120 eurot + km oli mõistlik ja pidi olema hagejale ettenähtav. Hagejal tuli hüvitada kostja menetluskulud 1152 eurot. Apellatsioonkaebus

1. Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada, mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud ja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud suuruses. Kohus andis otsuses edasikaebamiseks loa. Maakohus rikkus ausa kohtumenetluse põhimõtet ja menetlusõiguse norme, kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja hindas vääralt tõendeid. Kohus ei kuulanud tunnistajat üle, kuna lahendas asja lihtmenetluses, kuid samas heidab hagejale ette, et kohtul ja kostjal puudus võimalus tunnistaja küsitlemiseks. Maakohus märkis ekslikult, et hageja esitas kostja kohustuse tõendamiseks vaid ühe tõendi. Ainsa tõendi arvestamata jätmine on vastuolus lihtmenetluse olemusega. J.B oli pooltega samas ruumis ajal, kui peeti läbirääkimisi maakleritasu osas. Maakohus jättis valesti kohaldamata VÕS § 688 lg
2. Ringkonnakohtu seisukoht
3. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et kooskõlas

§ 638

lõikega 1 tuleb apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest

§ 637lõike 2¹ alusel keelduda.

Maakohus ei ole otsuses kooskõlas

§ 442lõikega 10 andnud luba otsuse edasikaebamiseks.

Vastupidine hageja seisukoht on väär. Ringkonnakohus ei pea

§ 637

lõike 2¹ järgi lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebust menetlema, v.a juhul, kui menetlusse võtmise otsustamisel on ringkonnakohtule ilmne, et maakohus on selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, rikkunud menetlusõiguse normi või ebaõigelt hinnanud tõendeid ning mõni eelnenud põhjus võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Vaidlusaluses asjas tehtud hagi osaliselt rahuldav otsus ei ole maakohtu poolt selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi tagajärg, samuti ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse normi ega selgelt ebaõigelt hinnanud tõendeid.

§ 405

lõike 1 esimese lause kohaselt menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes samas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole. Kuna hageja rahaline nõue ei ületanud põhinõude osas 2000 eurot ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurot, oli tegemist lihtmenetluses menetletud hagiga

§ 405lõike 1 tähenduses.

3 Ringkonnakohtu hinnangul ei esine

§ 637lõikes 2¹ sätestatud aluseid apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks.

Maakohus ei ole otsuse tegemisel kohaldanud selgelt ebaõigesti materiaalõigust, rikkunud menetlusõigust ega hinnanud ebaõigesti tõendeid. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väidete osas on maakohus otsuses juba hinnangu andnud ning need ei võimalda jõuda maakohtust teistsugusele järeldusele. Maakohus tuvastas õigesti, et vahendustasu tasumiseks kohustav kokkulepe puudus. Hageja ei ole piisavalt tõendanud, et vahendustasu maksmine oli kostja kohustus. Kostjale ei saanud vahendustasu maksmise kohustust tekkida ainuüksi müügikuulutusele vastates, korterit vaadates ja tehingut sõlmides. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et vajalik oli selge kokkulepe vahendustasu maksmise kohta. Asjaolu, et apellant maakohtu otsuses kaalutud hinnangutega ei nõustu, ei anna vastupidise väitmiseks alust. Eeltoodust tulenevalt puudub ringkonnakohtul alus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots 4