Obsah (7)

§ 6§ 21§ 38§ 22§ 20§ 221§ 7

TARTU HALDUSKOHUS Jõhvi kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-15-3130 Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 20.juuni 2016 Kohtunik Ülle Polluks Kohtuasi Osaühing IV IN

§ 6lõikes 31 sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud: määrata J.

Poska tn 96 asuva lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste omanikule OÜ-le IV Invest Development parklaehitiste kompleksi korda tegemiseks vähemalt ühe-aastane tähtaeg ning parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vajalik maa, mida ehitiste omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist ja

§ 21lõikes 5 sätestatud maavanema loa saamist.

1. Kohustada Narva-Jõesuu linna kandma kaebajale kuuluvad ehitised ehitisregistrisse, muus osas jääb kaebus rahuldamata.
2. Jätta menetluskulu poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada kohtuotsusele apellatsioon vahetult Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavaks tegemisest ehk hiljemalt 20.07.
3. Kui apellant ei taotle kaebuse lahendamist istungil, võib ringkonnakohus apellatsiooni lahendada kirjalikus menetluses. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK, PÕHJENDUSED
4. Kaebaja OÜ IV Invest Development (registrikood 11129843, esindaja (juhatuse liige)
8. Julia Tuštšenko) esitas 31.12.2015 Tartu Halduskohtule kaebuse( tl 1 jj, köide III), paludes tuvastada, et kaebaja 28.09.2005 maa ostueesõigusega erastamise avalduses on märgitud erastatava maa ebaõige suurus 53,6 m² ja et erastatava maa õigeks suuruseks on 12 441 m² ning kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates sooritama Narva-Jõesuus J. Poska tn 96 asuva parklakompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud. Tartu Halduskohus võttis 06.01.2016 määrusega haldusasjas nr 3-15-3241 kaebuse menetlusse (tl 20-21, köide IV), määras vastustajaks Narva-Jõesuu linna ning kaasas menetlusse arvamuse andmiseks haldusorganina Maa-ameti. Sama määrusega liitis kohus haldusasja nr 3-15-3241 haldusasjaga nr 3-15-3130, lugedes haldusasja nr 3-15-
9. Varasemalt on halduskohus 17.09.2013 määrusega liitnud haldusasjad nr 3-12-1639 ja nr 3-13-661 (tl 83-84, köide II), lugedes haldusasja nr 3-13-661 ning 15.12.2015 määrusega liitnud haldusasjad nr 313-661 ja nr 3-15-3130, lugedes haldusasja nr 3-15-
10. (tl 138-139, köide II) Haldusasja materjalidest nähtuvalt koostas ja tõestas Jõhvi notar Tatjana Boitsova 22.08.2005 hoone müügilepingu (tl 7 jj köide I)(notari ametitoimingute raamatu reg nr 6826), mille kohaselt OÜ IV Invest Development omandas Narva-Jõesuus aadressil J. Poska tn 96 asuva autoparkla hoone (ehitusregistri koodiga 118010174, suletud netopinnaga 53,6 m²) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Ehitisregistri andmetel võeti J. Poska tn 96 asuv ehitis kasutusele
11. aastal ning ehitusprojekti kohaselt on autoparkla mahutavuseks 200 kohta. Kaebaja väitel kuuluvad talle peale J. Poska tn 96 asuva autoparkla hoone ka samas asuvad muud ehitised, s.o paekivist kattega parkimisplats pindalaga 5319,1 m², piirdeaed pindalaga 310,0 m² ja sadevee kogumiskaev, mis koos autoparkla hoonega moodustavad tervikliku parklaehitiste kompleksi. Kaebaja esitas 28.09.2005 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse (tl 15 köide III), milles soovis erastada maad asukohaga J. Poska tn 96 ligikaudse suurusega 53,6 m² ja sihtotstarbega ärimaa. Avalduses on märgitud, et ehitised on omandatud 22.08.2005 hoone müügilepingu alusel OÜ-lt Nipet-Näpet. Erastatava maa suuruse osas selgitab kaebaja, et hoone juurde ehitusaluse pinnaga 53,6 m² ei ole võimalik erastada maad suuruses 53,6 m² ning tegemist on ilmselge veaga. Kaebaja väitel abistas avalduse koostamisel teda linnavalitsuse ametnik, kelle juhiste järgi märkis kaebaja erastatava maa suuruseks 53,6 m². Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 19.08.2008 korraldusega nr 237 määrati J. Poska tn 96 asuva ehitise korda tegemiseks tähtaeg hiljemalt 01.09.
12. Linnavalitsuse 02.02.2010 korraldusega nr 18 “Maa Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu ostueesõigusega erastamisest keeldumine” keelduti maareformi seaduse (edaspidi

) § 6 lõigete 3 ja 3¹ ning kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 30 lõike 1 punkti 3 alusel OÜ-le Invest Development maa ostueesõigusega 2 erastamisest aadressil J. Poska tn 96 (tl 25 köide (III). Kaebaja esitas 15.03.2010 Tartu Halduskohtule kaebuse Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 02.02.2010 korralduse nr 18 tühistamiseks ja maa ostueesõigusega erastamiseks vajalike eeltoimingute sooritamiseks kohustamise nõudes (haldusasi nr 3-10-652).

1. Kaebaja ja Narva-Jõesuu Linnavalitsus sõlmisid 04.08.2010 haldusasjas nr 3-10-652 kompromissi, mille Tartu Halduskohus kinnitas 10.08.2010 määrusega. Kompromissi kohaselt kohustus omanik ehitise aadressil J. Poska tn 96 korda tegema hiljemalt 31.12.
2. Kompromiss kohustas kaebajat tegema ehitis korda selliselt, et selle arhitektuurne lahendus vastaks olemasolevale ehitusprojektile, tingimusel, et ehitise valmidusaste on hiljemalt 01.05.2011 vähemalt 70%.
3. 17.05.2011 andis Narva-Jõesuu Linnavalitsus korralduse nr 119 “Narva-Jõesuu linna J. Poska tn 96 autoparkla hoone teenindamiseks vajaliku maa ja sihtotstarbe määramine”, millega määras J. Poska tn 96 asuva autoparkla hoone teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 274 m² ja sihtotstarbeks ärimaa (002; Ä) (tl 23 köide IV). Kaebaja esitas 13.07.2012 Tartu Halduskohtule kaebuse Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 17.05.2011 korralduse nr 119 tühistamiseks põhjendustel, et korralduse andmisel on rikutud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise nõudeid (haldusasi nr 3-12-1486).
4. Tartu Halduskohus tühistas 21.03.2013 otsusega haldusasjas nr 3-12-1486 Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 17.05.2011 korralduse nr
5. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on linnavalitsuse korraldus nr 119 antud

§ 6

lõike 3¹ ja 10.08.2010 haldusasjas nr 310-652 kinnitatud kompromissi alusel, kuid ei vasta neis kummaski määratud nõuetele, sest ehitise teenindamiseks vajalik maa on määratud seaduses nõutust hiljem ja kompromissis kokku lepitust varem.

1. Narva-Jõesuu Linnavolikogu võttis 27.06.2012 vastu otsuse nr 112 “Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu sundvõõrandamise taotluse esitamine”, millega otsustati “taotleda vallasvara asukohaga Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu (ehitisregistri kood 118010174, vallasvara nimetus – autoparkla hoone (lagunenud), ehitise staatus – kasutusest maas, omanik OÜ IV Invest Development, reg kood 11129843, asukoht A.Lauteri 7-12, Tallinn, 10145) sundvõõrandamist Narva-Jõesuu linna kasuks ümbrust tunduvalt kahjustava ehitise kõrvaldamiseks, kuna omanik ei ole seda tähtajaks korda teinud (kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 1 p 8).” (tl 21 köide I) Otsuse kohaselt esitatakse sundvõõrandamise taotlus Siseministeeriumile vastavalt kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (edaspidi KASVS) § 11 lõigetele 1 ja 3 ning otsuse koopia edastatakse ka OÜ-le IV Invest Development. Sundvõõrandamise kavatsust põhjendas linnavolikogu asjaoludega, et Narva-Jõesuu linn täitis oma kompromissist tulenevad kohustused täies ulatuses, kuid OÜ IV Invest Development ei ole autoparkla hoonet tähtajaks korda teinud, vaid asus ehitise akna- ja ukseavasid sulgema tellistega, mis on vastuolus kompromissiga. Kaebaja väitel toimetati talle linnavolikogu otsus nr 112 kätte haldusasja 3-12-1486 menetluses 05.07.
3. Kaebaja esitas 06.08.2012 Tartu Halduskohtule kaebuse Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012 otsuse nr 112 tühistamiseks (haldusasi nr 3-12-1639 , tl 1 jj köide I) põhjendustel, et otsuse vastu võtmisel on rikutud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise nõudeid, nimelt, ei olnud määratud kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalikku maad piisavas koguses, mis tagaks ehitiste sihtotstarbelise kasutamise ning mille tagajärjel asuvad need ehitised võõral maal. Kaebaja oli seisukohal, et linnavolikogu ei ole käsitlenud kaebajale kuuluvat autoparkla ehitisi ühtse kompleksina ega määranud parkimisplatsi ja piirdeaia osas kordategemise või kõrvaldamise tähtaega, samuti ei ole parkimisplatsi ega piirdeaja osas läbi viidud tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitiste sundvõõrandamist KASVS § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatu alusel. Kuna linnavolikogu otsus sundvõõrandamise taotlemise kohta on langetatud ilma, et kohalik omavalitsus oleks kaebajale kuuluvate ülejäänud 3 ehitiste seisukorda hinnanud ning nende kordategemise või kõrvaldamise osas seisukohta võtnud, on sundvõõrandamise taotlemise menetlus toimunud oluliste puudustega.
4. OÜ IV Invest Development esitas Narva-Jõesuu Linnavalitsusele 25.06.2012 ja 18.10.2012 taotlused autoparkla kompleksi kuuluvatele ehitistele kasutusloa andmiseks. Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 06.11.2012 korraldusega nr 345 “Kasutusloa väljastamise menetluse peatamine - paekivikattega parkla, kogumiskaev, paekivist piirdeaed ja sõidutee Jaan Poska 96 Narva-Jõesuu” peatati kaebaja kasutusloa taotluse menetlemine kuni kohtumenetluste lõpetamiseni haldusasjades nr 3-12-1486 ja 3-
6. Kaebaja esitas 22.03.2013 Tartu Halduskohtule tühistamiskaebuse Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 06.11.2012 korraldusele nr 345 (haldusasi nr 3-13-661 tl 1 jj, köide I). Kohus peatas 04.11.2013 määrusega haldusasja menetluse kuni OÜ IV Invest Development omandiõiguse tuvastamise lahendi jõustumiseni maakohtus.
7. Viru Maakohus kinnitas 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kompromissi OÜ IV Invest Development ja Narva-Jõesuu linna vahel alljärgnevalt Narva-Jõesuu linn tunnistab, et aadressil J. Poska tn 96 paiknevad ja ehitisregistrisse kandmata ehitised, s.o piirdeaed, sadevee kogumiskaev ja parkimisplats, on OÜ IV Invest Development omandis OÜ IV Invest Development ja OÜ Nipet-Näpet vahel 22.08.2005 sõlmitud hoone müügilepingu alusel. Narva-Jõesuu linn tunnistab OÜ IV Invest Development omandiõigust paekivist piirdeaiale pindalaga 310 m2, paekivist parkimisplatsile suurusega 5319,1 m2 ja sadevee kogumiskaevule. Määrus jõustus 26.07.
9. Kaebaja esitas 13.10.2015 (haldusasja nr 3-13-661 menetluse peatamise ajal) Tartu Halduskohtule kohustamiskaebuse, et Narva-Jõesuu linn kannaks kaebajale kuuluvad ehitised ehitisregistrisse (haldusasi nr 3-15-3130, tl 1 jj, köide IV).
10. Halduskohus uuendas 15.12.2015 määrusega haldusasjas nr 3-13-661 menetluse ja liitis 15.12.2015 määrusega haldusasjas nr 3-15-3130 haldusasjad ühte menetlusse lugedes haldusasja nr 3-15-
12. Kaebaja esitas 31.12.2015 Tartu Halduskohtule tuvastamis- ja kohustamiskaebuse NarvaJõesuu Linnavalitsuse vastu seoses erastatava maa suurusega ning erastamiseks vajalike eeltoimingute tegemiseks (haldusasi nr 3-15-3241 tl 1 jj, köide III). Halduskohus liitis haldusasjad ühte menetlusse nr 3-15-3130 ning kaasas menetlusse arvamuse andmiseks haldusorganina ka Maa-ameti. Kirjeldatu alusel kaebaja palub kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates sooritama J. Poska tn 96 asuva parklaehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud; tühistada Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.
13. a otsus nr 112 täielikult või kindlaks teha otsuse tühisus; tühistada Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 06.11.
14. a korraldus nr 345 täielikult; kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kandma OÜ-le IV Invest Development kuuluvad ehitised ehitisregistrisse ning jätta menetluskulud (riigilõiv) vastustajate kanda.
15. Vastustaja Narva-Jõesuu linn leiab, et kaebaja taotleb halduskohtult 14.10.2015.a esitatud kaebuse muutmise avalduses ja ettepankus kompromissiks esiteks Narva-Jõesuu Linnavolikogu (edaspidi vastustaja 1) 27.06.2012.a otsuse nr 112 (sundvõõrandamise taotluse esitamine) täielikku tühistamist või tühisuse kindlakstegemist, teiseks NarvaJõesuu Linnavalitsuse (edaspidi vastustaja 2) 06.11.2012.a korralduse nr 345 (kasutusloa väljastamise menetluse peatamine) täielikku tühistamist ja kolmandaks Narva-Jõesuu Linnavalitsuse kohustamist kandma OÜ-le IV Invest Development kuuluvad ehitised ehitisregistrisse. (tl 52 jj, köide IV) 31.12.2015.a esitatud kaebuses taotleb kaebaja halduskohtult Narva-Jõesuu Linnavalitsuse kohustamist maa ostueesõigusega erastamiseks vajalike eeltoimingute sooritamiseks kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest, sh tuvastada, et kaebaja 28.09.2005.a maa ostueesõigusega erastamise avalduses on märgitud erastatava maa 4 ebaõige suurus 53,6 m2, ning et erastatava maa õigeks suuruseks on 12 441 m
16. 29.02.2016.a esitasid vastustajad kirjaliku vastuse kaebustele. Vastuses asuti seisukohale, et kaebused Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012.a otsuse nr 112 täielikuks tühistamiseks või tühisuse kindlakstegemiseks, Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 06.11.2012.a korralduse nr 345 täielikuks tühistamiseks ja Narva-Jõesuu Linnavalitsuse kohustamiseks kandma OÜ-le IV Invest Development kuuluvad ehitised ehitisregistrisse tuleb jätta rahuldamata.(tl 52 jj, köide IV) Kaebajale tuleb tagastada läbivaatamatult kaebus 28.09.2015.a maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud erastatava maa ebaõige suuruse tuvastamise kohta ja menetlus kaebuses Narva-Jõesuu Linnavalitsuse kohustamiseks maa ostueesõigusega erastamiseks vajalike eeltoimingute sooritamiseks kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest tuleb lõpetada.
17. 01.03.2016.a kohtumäärusega tegi kohus pooltele ettepaneku antud vaidluse kohtuväliseks lõpetamiseks või kompromissi sõlmimiseks kuni 04.04.2016.a Vastustajad jagavad Maa-ameti 29.02.2016.a kirjalikus arvamuses (tl 56 jj köide IV) esitatud seisukohti ja nende põhjendusi, kuid vaatamata sellele ei pea nad võimalikuks kaebajaga asja kohtuväliselt lahendada või sõlmida kompromiss. Kaebaja ja vastustaja 2 on asjas tegelikult ühel korral juba varasemalt kompromissi sõlminud ja see ei toonud kaasa õigusrahu, vaid tekitas poolte vahel uusi vaidlusi. Nimelt sõlmisid kaebaja ning Narva-Jõesuu Linnavalitsus 04.08.2010.a haldusasjas nr 3-10-652 kompromissi, mille Tartu Halduskohus kinnitas 10.08.2010.a määrusega. Kompromissi kohaselt kohustus kaebaja ehitise aadressil J. Poska tn 96 korda tegema hiljemalt 31.12.2011.a tingimustel, et korda tehtava ehitise arhitektuurne lahendus peab vastama olemasolevale ehitisprojektile ning korrastatud ehitise valmidustase peab hiljemalt 01.05.2011 olema vähemalt 70%. Linnavalitsus kohustus mitte takistama omanikul ehitise korrastamise protsessi, tegutsedes seadusandluse raamides. Samuti kohustus linnavalitsus edastama omanikule kogu informatsiooni J. Poska tn 96 asuva maatüki kohta, mis mõjutaks oluliselt kompromissi täitmist, kusjuures see ei vabasta omanikku kohustusest kõikide vajalike lubade taotlemisest ja muude hoone korda tegemiseks vajalike kooskõlastuste saamist. Linnavalitsus kohustus 20 päeva jooksul pärast kompromissi allkirjastamist tunnistama kehtetuks 02.02.2010 korralduse nr
18. Samuti kohustus linnavalitsus 20 päeva jooksul pärast kompromissi allkirjastamist andma välja haldusakti ehitise korrastamise tähtaja määramiseks vastavalt

§ 6

lõikele 3¹ ning 30 päeva jooksul pärast omaniku poolt ehitise korda tegemise kohustuste täitmist andma välja haldusakti ehitisele teenindamiseks maa määramiseks, milleks on ehitise alune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise, mida omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.

1. Maa-amet on asjas õigesti märkinud, et tegelikult tuli kaebajal linnavalitsuse 06.12.2006.a korraldusest nr 369 tulenev ehitise avatäidete ja juurdepääsude sulgemise kohustus täita hiljemalt 15.12.2006.a, kuid seda nõuet hakkas kaebaja täitma alles 02.05.
2. Selleks ajaks kehtis poolte vahel aga juba 10.08.2010.a kohtumäärusega haldusasjas nr 3-10-652 kinnitatud kompromiss, mis kohustas kaebajat tegema ehitis korda selliselt, et selle arhitektuurne lahendus vastaks olemasolevale ehitusprojektile, tingimusel, et ehitise valmidusaste on hiljemalt 01.05.2011.a vähemalt 70%. Seega, kui kaebaja alles päev hiljem alustas avatäidete ja juurdepääsude sulgemist telliskividega, oli kompromissist tulenev tähtaeg selleks ajaks juba ammu möödunud. Maa-amet märgib õigesti, et avatäidete ja juurdepääsude sulgemine telliskividega ei olnud kompromissist tulenevalt asjakohane tegevus, sest selleks ajaks pidi kaebaja olema taganud juba ehitise 70%-lise valmidusastme. Puutuvalt erastatava maa võimalikust suurusest märgib Maaamet õigesti, et halduskohus ei saa rahuldada kaebuses esitatud nõuet, tuvastada erastatava maa õige suurusena 12 441 m², sest kohtu pädevuses ei ole otsustada, kui suure 5 teenindamiseks vajaliku maa kohalik omavalitsus parklaehitiste kompleksile diskretsiooni kasutades määrab.
3. Vastustajad jagavad Maa-ameti seisukohta, et kaebajale ehitiste kompleksi juurde erastatava maa võimaliku suuruse juures tuleb arvestada, et kogu selle maaüksuse pindalaks on graafiliselt arvutatuna 6 670 m2 (vt Maa-ameti seisukohti arvamuse punktides 49-52). Seega ei ole ka seetõttu kaebajaga võimalik kompromissi sõlmida, sest kaebaja arvates tuleb talle maad erastada 12 441 m
5. Ka on nii Maa-amet kui ka vastustajad õigel seisukohal, et ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa määramine ja selle ostueesõigusega erastamine saab kõne alla tulla vaid juhul, kui kõik parklaehitiste kompleksi kuuluvad ehitised vastavad

§ 6lg-s 3 sätestatud ehitise tunnustele ning on sihtotstarbeliselt kasutatavad.

Seega on kaebajale maa ostueesõigusega erastamise viimane ja seni täitmata eeldus, et ehitised vastaksid

§ 6

lg-s 3 nimetatud ehitise tunnustele ning ei ole käsitatavad

§ 6

lg-s 3¹ nimetatud ajutiste hoonete või rajatistena ega lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistena. Maa-amet märgib õigesti, et

§ 6

lg-te 3 ja 3 1 grammatilisel tõlgendamisel saab asuda vaid ühesele seisukohale, et hoone või rajatisena saab käsitada ikkagi üksnes sellist ehitist, mis inimtegevuse, s.o eesmärgipäraste, konkreetse objekti valmistamisele suunatud toimingute, tulemusena on valminud hoone või rajatisena ning on kasutatav selleks ettenähtud otstarbel ja ka on sihtotstarbelises kasutuses, mitte ei ole selleks muutunud loodusjõudude mõjul (lagunemine) või lammutamise või vandalismi tagajärjel.

1. Õige on Maa-ameti seisukoht, et
2. aasta detsembris kaebaja poolt tellitud AS-i Vant poolt läbi viidud ekspertiisi põhjal (kaebaja tõend lisas nr 19, tl 31 jj köide IV) ei saa teha järeldust, et parklahoone oleks korda tehtud. Ekspertiis sisaldab fotosid, millelt nähtub, et parklahoone sisse- ja väljapääsud ning aknaavad on kinni müüritud või muul viisil suletud, mis tähendab, et hoonet ei ole võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Seega, hoone võib küll olla konserveeritud ning ohutu, kuid see ei ole valmis tavapäraseks ja otstarbekohaseks kasutamiseks, s.t et hoonet ei saa lugeda korda tehtuks

§ 6

lg 3 1 tähenduses ja hoone ei vasta

§ 6lg-s 3 sätestatud ehitise tunnustele.

Ilmselt on ka selles osas kaebaja ja vastustajate seisukohad kardinaalselt lahknevad ning kokkuleppe saavutamine võimatu. Lähtudes eeltoodust on vastustajad seisukohal, et asja ei ole võimalik lahendada kohtuväliselt või kompromissiga.

1. Kaasatud haldusorganid Ida- Viru maavanem esitas 14.05.2013 vastuse haldusasjas 3-13-661, milles palus jätta kaebus rahuldamata (vt. tl 47-50, köide II).
2. Maa-amet esitas 29.02.2016 asjas põhjaliku arvamuse (tl 57 jj köide IV), leides, et kogutud materjalidest nähtuvalt vaidlevad pooled juba enam kümme aastat nii kohtuväliselt kui ka kohtumenetluses (kohtuasjad nr 3-06-1799, 3-10-652, 3-12-1486, 312-1639, 3-13-661, 2-14-56565, 3-15-3130, 3-15-3241).

§ 38

lõige 3 sätestab, et §-s 2 (Maareformi eesmärk) sätestatud eesmärgi saavutamiseks ning §-s 3 (Maareformi sisu) sätestatud ülesannete täitmiseks võib Maa-amet korraldada ka erastatava maa väljaselgitamist.

1. Kogutud materjalide kohaselt moodustavad aadressil J. Poska tn 96 paikevad autoparkla hoone, paekivist piirdeaed pindalaga 310 m², paekivikattega parkimisplats suurusega 5319,1 m² ja sadevee kogumiskaev tervikliku parklaehitiste kompleksi. Katastrikaardilt nähtuvalt piirneb paekivist piirdeaiaga ümbritsetud maa-ala idas Kalda tänavaga (tee nr 5130010; laius 10 m; kruuskattega tänav; ETAK ID 5157868; katastriüksus moodustamata). Põhjas jääb paekivist piirdeaia ja Kalda tänava vahele ca 30 m laiune reformimata maa ning lõunas jääb piirdeaia ja J. Poska tänava (Narva - Narva-Jõesuu Hiiemetsa tugimaantee nr 91; laius 11 m; püsikattega põhitänav; ETAK ID 5155447; katastriüksus moodustamata) vahele ca 25 m laiune reformimata maa. Paekivist piirdeaed piirneb läänes samuti reformimata maaga. Seega piirneb parklaehitiste kompleks kõigist 6 külgedest reformimata maaga. Võttes aluseks eeltoodud volitusnormid ja katastrikaardilt nähtuva situatsiooni ning Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-1456565 kinnitatud kompromissi lisadeks 1-3 olevad plaanid, koostas Maa-ameti maareformi osakonna peaspetsialist Maire Tomson katastrikaardi aluskaardina kasutataval
2. aasta ortofotol J. Poska tn 96 asuva parkalehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa kohta selgitava joonise, mis võiks olla vaidlusaluse küsimuse lahendamise üheks võimalikuks variandiks (vt
3. aasta ortofotot J. Poska tn 96 kohta, tl 62 pöördel).
4. Selgitava joonise koostamisel on aluseks võetud situatsioon looduses, s.o paekivist piirdeaed ja Kalda tänav. J. Poska tn 96 asuva ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa piiride väljaselgitamisel on põhjas, läänes ja lõunas lähtutud piirdeaia välisservast ning idas kulgeb piir Kalda tänava teljest 5 m lääne pool tänava serval.
5. Selgitaval joonisel sellisena kujutatud ringpiiri sisse jäävad kõik OÜ-le IV Invest Development kuuluvad ehitised, s.o nii parklahoone suletud netopinnaga 53,6 m², paekivist piirdeaed pindalaga 310 m², paekivikattega parkimisplats suurusega 5319,1 m² kui ka sadevee kogumiskaev. Selgitaval joonisel helerohelise viirutusega tähistatud maaüksuse idapiiri pikkuseks on ca 108 m, põhjapiiri pikkuseks ca 62 m, läänepiiri pikkuseks ca 106 m ja lõunapiiri pikkuseks ca 63 m ning maaüksuse pindalaks on graafiliselt arvutatuna ca 6670 m².
6. Selgitaval joonisel helerohelise viirutusega tähistatud maaüksuse piirid, kuju ja paiknemine vastavad

§ 6

lõikes 33 ja Määrusega nr 144 kinnitatud korras sätestatud nõuetele, mille kohaselt määratakse ehitiste kompleksi teenindamiseks vajalikuks maaks maakorralduse nõuetega kooskõlas olev ehitiste alune ning ehitisi ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitiste sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. 29. Selgitaval joonisel kujutatud maaüksuse piirid võivad olla vaidlusaluse küsimuse lahendamise üheks võimalikuks variandiks, kuid ei ole kohalikule omavalitsusele siduvad. Ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa määramine ja selle ostueesõigusega erastamine saab kõne alla tulla vaid juhul, kui kõik parklaehitiste kompleksi kuuluvad ehitised vastavad

§ 6lõikes 3 sätestatud ehitise tunnustele ning on sihtotstarbeliselt kasutatavad.

Kaebajale ehitiste kompleksi juurde erastatava maa võimaliku suuruse juures tuleb arvestada, et kogu selle maaüksuse pindalaks on graafiliselt arvutatuna 6 670 m2 (vt Maa-ameti seisukohti arvamuse punktides 49-52).

1. Maa-amet leiab, et kaebuse saab osaliselt rahuldada. Kuivõrd ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine on kohaliku omavalitsuse pädevuses, siis ei oma OÜ IV Invest Development poolt 28.09.2005 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud erastatava maa suurus 53,6 m² ega ka 31.12.2015 kaebuse nõudena esitatud erastatava maa väidetav “õige” suurus 12 441 m² asja lahendamisel mingit tähtsust. Samuti ei saa halduskohus rahuldada kaebuses esitatud nõuet, tuvastada erastatava maa õige suurusena 12 441 m², sest kohtu pädevuses ei ole otsustada, kui suure teenindamiseks vajaliku maa kohalik omavalitsus parklaehitiste kompleksile diskretsiooni kasutades määrab.
2. Narva-Jõesuu Linnavalitsus on määranud mitmeid tähtaegu autoparkla hoone korda tegemiseks. Viimane tähtaeg on kindlaks määratud 04.08.2010 haldusasjas nr 3-10652 sõlmitud kompromissiga, mille kohaselt pidi kaebaja parklahoone korda tegema hiljemalt 31.12.
3. Nimetatud tähtpäevaks kaebaja ehitist korda ei teinud.
4. See nähtub selgelt ka linnavalitsuse ametnike poolt haldusasja nr 3-12-1486 raames 23.10.2012 teostatud J. Poska tn 96 asuva ehitise ülevaatuse kohta koostatud aktist ja sellele lisatud fotodelt (tl 59 jj, köide II) (Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 07.06.2013 vastuse nr 21.2-5/5-3 haldusasjas nr 3-13-661). Kompromissiga haldusasjas nr 3-10-652 7 sai kokku leppida ja lepitigi kokku vaid autoparkla hoone korda tegemises, kuna jätkuvalt vaieldi teiste ehitiste omandiõiguse üle. Alles Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kinnitatud kompromissiga tunnustas Narva-Jõesuu linn OÜ IV Invest Development omandiõigust ka teistele rajatistele (parkimisplatsile, piirdeaiale ning sadevee kogumiskaevule).
5. Seega ei saa Narva-Jõesuu Linnavalitsus väita, et on andnud tähtaja kõikide OÜ-le IV Invest Development kuuluvate ehitiste korda tegemiseks. Kuivõrd uute asjaolude valguses on tegemist parklaehitiste kompleksiga, siis oleks linnavalitsus pidanud andma uue tähtaja kõigi parklaehitiste kompleksi kuuluvate ehitiste korda tegemiseks.
6. Seega ei oma käesoleval ajal enam tähtsust, kas autoparkla hoone on tähtaegselt nõuetekohaselt korda tehtud või mitte ning linnal puudub mistahes mõistlik põhjendus ja ka õigus parklaehitiste kompleksi kuuluvat ühte ehitist sundvõõrandada. Maa-amet on seisukohal, et haldusasjas nr 3-12-1639 esitatud nõue, tühistada Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012 otsus nr 112, tuleb rahuldada.
7. Maa-amet on seisukohal, et 31.12.2015 kaebuses esitatud nõue, kohustada NarvaJõesuu Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates sooritama J. Poska tn 96 asuva parklaehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud, on võimalik rahuldada, kohustades linnavalitsust tegema

§ 6lõikes 31 sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud: määrata J.

Poska tn 96 asuva lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste omanikule OÜ-le IV Invest Development parklaehitiste kompleksi korda tegemiseks vähemalt ühe-aastane tähtaeg ning parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vajalik maa, mida ehitiste omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist ja

§ 21lõikes 5 sätestatud maavanema loa saamist.

KOHTU PÕHJENDUSED Kaebaja OÜ IV Invest Development vaidluste esemeks Narva- Jõesuu linnaga on olnud nii parklaehitiste kompleksi omandiõigus kui ka maa ostueesõigusega erastamise seisukohalt olulist tähtsust omavad faktilised asjaolud. Kui kaebajale kuuluvate ehitiste omandiõiguse küsimus on tänaseks lahendatud, siis on põhiküsimustena jätkuvalt vaidluse all (

1. a)kui suurt ehitiste teenindamiseks vajalikku maad on kaebajal õigus ostueesõigusega erastamiseks nõuda, (
2. b)kui suure ehitiste teenindamiseks vajaliku maa saab kohalik omavalitsus kaebajale ostueesõigusega erastamiseks määrata ning (
3. c)kas kaebajale kuuluvad ehitised vastavad

§ 6lõikes 3 või lõikes 3¹ sätestatud tunnustele.

1. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et OÜ IV Invest Development esitas 28.09.2005 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse, milles soovis erastada maad asukohaga J. Poska tn 96, Narva-Jõesuu.
2. Samuti pole vaidlust selles, et OÜ IV Invest Development omandas 22.08.2005 müügilepinguga aadressil J. Poska tn 96 asuva autoparkla hoone (erk 118010174, suletud netopind 53,6 m²) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kinnitatud kompromissiga tunnistab Narva-Jõesuu linn ka seda, et aadressil J. Poska tn 96 paiknevad ja ehitisregistrisse kandmata ehitised: paekivist piirdeaed pindalaga 310 m², paekivist parkimisplats suurusega 5319,1 m² ja sadevee kogumiskaev, mille täpne asukoht on märgitud kompromissi lisadeks 1-3 olevatel plaanidel, on OÜ IV Invest Development omandis OÜ-ga Nipet-Näpet 22.08.2005 sõlmitud hoone müügilepingu alusel.
3. Kaebajale kuuluvate ehitiste omandiõiguse küsimus on tänaseks lahendatud. Jõustunud Viru Maakohtu määrusega on tuvastatud, et OÜ IV Invest Development on kõigi eelnimetatud ehitiste omanikuks, mis moodustavad koos autoparkla hoonega tervikliku parklaehitiste kompleksi.
4. 8 Järgnevalt on vaidluse all küsimus, kui suurt ehitiste teenindamiseks vajalikku maad on kaebajal õigus ostueesõigusega erastamiseks nõuda.
5. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lõige 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks

-s sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 22

lõike 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad ka erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt

-le, arvestades §-s 21 sätestatud kitsendusi. 42. IV Invest Development on kantud äriregistrisse ning on esimene eeldus maa ostueesõigusega erastamiseks täidetud; OÜ IV Invest Development on ehitiste omanik, seega on ka teine maa ostueesõigusega erastamise eeldus täidetud. Maa erastamise avaldus on esitatud tähtaegselt ning on OÜ IV Invest Development poolt täidetud ka kolmas eeldus maa ostueesõigusega erastamiseks. Kuivõrd tegemist on parklaehitiste kompleksiga, siis järgmisena tuleb selgitada, kui suure maa-ala saab

alusel OÜ-le IV Invest Development kuuluvate parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vajalikuks maaks määrata ja millised

-s sätestatud teised tingimused (eeldused) peavad selleks olema täidetud. 43. Vastavalt

§ 20

lõikele 1 kuulub erastamisele maa, mida

alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse.

§ 22

1 lõige 1 sätestab, et ostueesõigusega võib maad erastada

§-des 7, 8, 9, 10, § 20 lõigetes 1 1 ja 12 ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui

§-st 22 1 ei tulene teisiti. Vastavalt

§ 221

lõikele 6 määrab erastatava maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. 44.

§ 221

(Maa erastamise ulatus) lõige 1 viitab ka

§-le 7 (Linna piirides asuva maa tagastamine), siis kuuluvad ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määratlemisel kohaldamisele maa tagastamist reguleerivad sätted, olenemata sellest, kas ehitis paikneb tagastamisele kuuluval maal või mitte. Seega on ka Narva-Jõesuu linnas erastatava maa ulatuseks

§ 7

lõikes 1 sätestatud isiku hoonete või rajatiste juurde kuuluv krunt või teenindamiseks vajalik maa. Tulenevalt

§ 7

lõikest 5 määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras üldjuhul detailplaneeringut koostamata. Kohalik omavalitsus võib otsustada määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga, mille koostamisel arvestatakse

-s sätestatud maa erastamise ulatusega.

§ 7

lõige 52 sätestab, et muude ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. 45. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa mõiste on toodud

§ 6

lõikes 3 3, milles sätestatakse, et ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Määrusega nr 267 kinnitatud korra punktist 13 tuleneb, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine toimub Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra” (edaspidi Määrusega nr 144 kinnitatud kord) kohaselt.

1. Määrusega nr 144 kinnitatud kord reguleerib ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramist ka maa erastamisel ning ehitise kohta sätestatu kehtib ka ehitiste kompleksi
2. 9 osas. Korra punkti 4 alapunkt 1 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega ning alapunkt 2 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise.
3. Järgnevalt on oluline selgitada ehitistega seonduvat maareformi kontekstis.

-s tehakse selget vahet ehitise eri liikide: elamu, suvila, aiamaja ja sihtotstarbelises kasutuses olev loomakasvatushoone ning muude ehitiste vahel. Samuti tehakse vahet, kas ehitis paikneb haja- või tiheasustuses, millest omakorda oleneb, kas maad erastatakse ostueesõigusega ehitise juurde või krundina või ehitise teenindamiseks vajaliku maana. 48. Kuivõrd

§ 22

¹ lõige 6 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas, siis tiheasustuses paikneva

§ 7

lõikes 1 nimetatud mistahes ehitise puhul erastatakse maad ostueesõigusega kas krundina või ehitise teenindamiseks vajaliku maana, kusjuures taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurus ei ole oluline ega kohalikule omavalitsusele siduv.

1. Määrusega nr 267 kinnitatud korra punkti 7 teine lause sätestab juba alates 14.05.1998 maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suuruse muutmise keelu ning kehtib alates 09.03.2000 sõnastuses, mille kohaselt maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust ei ole avalduse esitajal õigus muuta. Alates 02.03.2007 kehtestati Määrusega nr 267 kinnitatud korra punkti 7 kolmas lause, mille kohaselt kohalik omavalitsus võib avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt.
2. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on poolte vahel jätkuvalt vaidlus erastatava maa “õige” suuruse üle.
3. Haldusasja nr 3-13-661 menetluses antud Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 10.11.2015 vastuses nr 21.2-5/17-6 ( tl 132 jj, köide II) on märgitud, et kuna OÜ IV Invest Development 28.09.2005 maa erastamise avalduses taotleti maad vaid parklahoone juurde ligikaudse suurusega 53,6 m2, siis seadusest tulenevalt ei ole maa suurust avalduses hiljem võimalik muuta. Kaebaja on seevastu avaldanud, et OÜ IV Invest Development tolleaegne juhatuse liige Jelena Pahhomova märkis erastamise avaldust täites erastatava maa suuruseks ekslikult 53,6 m². Kaebaja selgituse kohaselt oli eksimuse põhjuseks asjaolu, et Jelena Pahhomova ei osanud eesti keelt ning täitis avalduse linnavalitsuse ametniku juhiste järgi, märkides erastava maa suuruseks ehitise suletud netopinna suuruse. Kaebaja leiab, et tegemist oli ilmselge eksitusega ning linnavalitsus oleks pidanud andma võimaluse vea parandamiseks. 31.12.2015 kaebuses palubki kaebaja tuvastada, et 28.09.2005 maa erastamise avalduses on märgitud erastatava maa ebaõige suurus 53,6 m² ja et erastatava maa õige suurus on 12 441 m² ning kohustada linnavalitsust kolme kuu jooksul sooritama J. Poska tn 96 asuva parklaehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud.(tl 1 jj köide III)
4. OÜ IV Invest Development on omandanud J. Poska tn 96 asuva autoparkla hoone koos selle oluliste osade ja päraldistega OÜ-ga Nipet-Näpet 22.08.2005 sõlmitud hoone müügilepingu alusel. Müügilepingus ei ole hoone olulisi osasid ja päraldisi nimetatud ega kirjeldatud.
5. Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kinnitatud kompromissist tuleneb, et ka paekivist piirdeaed pindalaga 310 m 2, paekivist parkimisplats suurusega 5319,1 m2 ja sadevee kogumiskaev on OÜ IV Invest Development omandis sama, s.o 22.08.2005 sõlmitud hoone müügilepingu alusel. Seega on tõenäoline, et lepingus nimetatud hoone oluliste osade ja päraldiste all ongi silmas peetud piirdeaeda, par10 kimisplatsi ja sadevee kogumiskaevu, mis moodustavad koos parklahoonega tervikliku parklaehitiste kompleksi. Need olulise tähendusega asjaolud oleks kohalik omavalitsus pidanud haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) §-s 6 sätestatud uurimisprintsiipi rakendades välja selgitama kui mitte erastamise avaldust vastu võttes, siis vähemalt esimeste erastamise eeltoimingute tegemise käigus. Kui kohalik omavalitsus oleks seda hoolsuskohustust järgides teinud, siis ei oleks vaja vaielda teemal, kas parklahoone koos oluliste osade ja päraldistega teenindamiseks vajalikuks maaks piisab üksnes 53,6 m²-st, mis 22.08.2005 hoone müügilepingu kohaselt on vaid autoparkla hoone suletud netopinna suurus, või tuleb parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vajalikuks maaks määrata suurem maa-ala.
6. OÜ IV Invest Development poolt 28.09.2005 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud erastatava maa suuruse 53,6 m² ja 31.12.2015 kaebuses esitatud nõude, tuvastada erastatava maa õige suurusena 12 441 m², on kaasatud isik õigesti märkinud, et eelrefereeritud õigusaktide sätetest tuleneb, et tiheasustuses asuva ehitise omaniku poolt maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avaldusel ei ole üldjuhul muud tähendust kui see, et sellest selgub isiku soov maad erastada.
7. Kuivõrd

kohaselt on ehitise teenindamiseks vajaliku maa piiride ja suuruse määramine kohaliku omavalitsuse pädevuses, siis ei ole taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurus määrava tähendusega ega kohalikule omavalitsusele ka siduv, sest taotlejale ei ole õigusaktidega antud õigust määrata kindlaks tema poolt erastamiseks taotletava maa piire ja suurust. 56. Ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb

§ 6

lõikes 3³ sätestatule lisaks arvestada ka planeeringu ja maakorralduse nõuetega ning ehitise (ehitiste kompleksi) kasutusotstarbe, maa-alal paiknemise, otstarbekuse ja muude asjaoludega.

1. Seega tulebki kohalikul omavalitsusel ehitiste kompleksi teenindamiseks vajalikuks maaks kaalutlusõigust kohaldades määrata ehitiste kompleksi alune ning seda ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitiste kompleksi sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise, arvestades planeeringu ja maakorralduse nõudeid ning otstarbekust (nt ribasuse vältimine, avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamine jms).
2. Seejuures tuleb silmas pidada veel ka seda, et ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa suurus ei oleks ülemäära suur, s.t teenindamiseks vajaliku maa mõistet moonutav, ning sellega ei rikutaks teiste maa omandamiseks õigustatud isikute õigusi. Eelnevast tuleneb, et kuivõrd ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine on kohaliku omavalitsuse pädevuses, siis ei oma OÜ IV Invest Development poolt 28.09.2005 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud erastatava maa suurus 53,6 m² ega ka 31.12.2015 kaebuse nõudena esitatud erastatava maa väidetav “õige” suurus 12 441 m² asja lahendamisel mingit tähtsust.
3. Halduskohus ei saa rahuldada kaebuses esitatud nõuet, et tuvastada erastatava maa õige suurusena 12 441 m², sest halduskohtu pädevuses ei ole otsustada, kui suure teenindamiseks vajaliku maa kohalik omavalitsus parklaehitiste kompleksile diskretsiooni kasutades määrab. Seetõttu jääb kaebaja 31.12.2015 kaebuses esitatud nõue, tuvastada erastatava maa õige suurus 12 441 m², rahuldamata.
4. Halduskohus nõustub kaasatud isikuga, et vastavalt

§ 38

(Maareformi läbiviimise kord) lõike 2 punkti 4 kohaselt on Maa-ametil maareformi läbiviimisel õigus anda selgitusi maareformiga seotud õigusakti rakendamisel. Seda enam, et pooled vaidlevad juba enam kümme aastat nii kohtuväliselt kui ka kohtumenetluses (kohtuasjad nr 3-06-1799, 3-10-652, 3-12-1486, 3-12-1639, 3-13-661, 2-14-56565, 3-15-3130, 3-153241). Maa-amet leiab, et kaebajale ehitiste kompleksi juurde erastatava maa võimaliku 11 suuruse juures tuleb arvestada, et kogu selle maaüksuse pindalaks on graafiliselt arvutatuna 6 670 m2. 61.

§ 38

lõige 3 sätestab, et §-s 2 (Maareformi eesmärk) sätestatud eesmärgi saavutamiseks ning §-s 3 (Maareformi sisu) sätestatud ülesannete täitmiseks võib Maaamet korraldada ka erastatava maa väljaselgitamist ( vt käesoleva otsuse p-e 24-28).

1. Vaidlust pole selles, et aadressil J. Poska tn 96 paikevad autoparkla hoone, paekivist piirdeaed pindalaga 310 m², paekivikattega parkimisplats suurusega 5319,1 m² ja sadevee kogumiskaev moodustavad tervikliku parklaehitiste kompleksi. Katastrikaardilt nähtuvalt piirneb paekivist piirdeaiaga ümbritsetud maa-ala idas Kalda tänavaga (tee nr 5130010; laius 10 m; kruuskattega tänav; ETAK ID 5157868; katastriüksus moodustamata). Põhjas jääb paekivist piirdeaia ja Kalda tänava vahele ca 30 m laiune reformimata maa ning lõunas jääb piirdeaia ja J. Poska tänava (Narva - Narva-Jõesuu - Hiiemetsa tugimaantee nr 91; laius 11 m; püsikattega põhitänav; ETAK ID 5155447; katastriüksus moodustamata) vahele ca 25 m laiune reformimata maa. Paekivist piirdeaed piirneb läänes samuti reformimata maaga. Seega piirneb parklaehitiste kompleks kõigist külgedest reformimata maaga.
2. Kaasatud haldusorgan on vastustaja jaoks katastrikaardi aluskaardina kasutataval
3. aasta ortofotol J. Poska tn 96 asuva parkalehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa kohta selgitava joonise ( vt otsuse p 24).
4. Ehitiste kompleksi teenindamiseks vajaliku maa määramine ja selle ostueesõigusega erastamine saab kõne alla tulla vaid juhul, kui kõik parklaehitiste kompleksi kuuluvad ehitised vastavad

§ 6lõikes 3 sätestatud ehitise tunnustele ning on sihtotstarbeliselt kasutatavad.

Seega, maa ostueesõigusega erastamise neljandaks eelduseks on, et ehitised vastavad

§ 6

lõikes 3 nimetatud ehitise tunnustele ning ei ole käsitatavad

§ 6

lõikes 3¹ nimetatud ajutiste hoonete või rajatistena ega lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistena. 65.

§ 6

lõike 3 (alates 01.07.2015 kehtiva redaktsiooni) kohaselt on ehitis

tähenduses aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.

§ 6

lõike 3 kuni 01.07.2015 kehtinud esimene lause sõnastuse kohaselt oli hoone või rajatis

tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis EhS tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. 66. Kuni 01.07.2015 kehtinud EhS § 2 lõige 1 sätestas, et ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi ning et ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. EhS § 2 lõigete 2 ja 3 ajavahemikus 01.05.2009 kuni 01.07.2015 kehtinud sõnastuse kohaselt oli hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis ning rajatis on mis tahes ehitis, mis ei ole hoone. Seega ei ole ehitise, s.o hoone ja rajatise käsitlus

tähenduses varasemalt kehtinud

ja EhS sõnastust analüüsides sisuliselt muutunud. Veelgi enam, kuivõrd EhS § 2 lõike 3 kohaselt võis funktsionaalselt koos toimivatest ehitistest koosnevat ehitiste kompleksi käsitleda EhS tähenduses ühe ehitisena, siis järelikult kehtis see ka rajatiste, mis moodustavad funktsionaalselt koos toimiva kompleksi, kohta

tähenduses. 67.

§ 6

lõige 3¹ sätestab, et teed ning tehnovõrgud ja -rajatised, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised

tähenduses. Samuti ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised 12 sundvõõrandatakse KASVS § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatu (mille kohaselt võib kinnisasja üldistes huvides võõrandada ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste muutmiseks või kõrvaldamiseks, kui omanik ei ole seda antud tähtpäevaks teinud) alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist. Määrusega nr 144 kinnitatud korra punkt 3 sätestab samuti, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavale ehitisele määratakse teenindamiseks vajalik maa üksnes juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt

§ 6lõikele 3¹ sellise ehitise kordategemiseks tähtaja.

68. Järgnevalt on küsimus selles, kas ehitist, mis algselt küll vastas

-s sätestatud hoone tunnustele, kuid millel nt lagunemise või lammutamise tõttu puuduvad hoone tunnused ja hoonest on järele jäänud vaid varemed või lagunenud vundament, saab käsitada rajatisena

§ 6lõike 3 mõttes.

69. Kuna

§ 6

lõikes 3 antud legaaldefinitsiooni kohaselt ehitis

tähenduses on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi (hoone või rajatis), siis

§ 6

lõigete 3 ja 31 grammatilisel tõlgendamisel saab asuda vaid ühesele seisukohale, et hoone või rajatisena saab käsitada ikkagi üksnes sellist ehitist, mis inimtegevuse, s.o eesmärgipäraste, konkreetse objekti valmistamisele suunatud toimingute, tulemusena on valminud hoone või rajatisena ning on kasutatav selleks ettenähtud otstarbel ja ka on sihtotstarbelises kasutuses, mitte ei ole selleks muutunud loodusjõudude mõjul (lagunemine) või lammutamise või vandalismi tagajärjel. 70. Ka ulatuslik kohtupraktika on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise tarbeks maa ostueesõigusega erastamise küsimuses olnud kogu aeg ühesugune, et ehitisele kehtestatud tunnustele mittevastavate ehitiste tarbeks maa erastamine pole kooskõlas maareformi eesmärkidega. Kohtud on leidnud, et maa ostueesõigusega erastamine toimub

alusel ja Määrusega nr 267 kinnitatud korras ettenähtud viisil.

kohaselt saavad maad ostueesõigusega osta mh ehitise omanikud. Ehitiste juurde maa erastamise regulatsiooni alusel ei ole võimalik osta maad selliste objektide korral, mis ehitise (hoone või rajatise) tunnustele ei vasta. Hoone ei muundu selle lammutamise või lagunemise tagajärjel rajatiseks. Kuigi ehitisest võib alles olla vaid vundament (kui sedagi) on tegemist ikkagi lammutatud/lagunenud hoonega ning ka hoonest järele jäänud vundamendi puhul pole tegemist maa erastamise õigust andva iseseisva tervikliku ehitisega.

1. Rajatis selle omanikule maa ostueesõigust andva objektina peab olema rajatisena lõplikul kujul kavandatud ja ehitatud (laoplatsid, parklad jms), s.o iseseisvad asjad iseseisva funktsiooniga, mille omanikul on maareformi käigus õigus saada maa omanikuks ehitisealuse maa tagastamise või erastamise teel ning moodustada iseseisev kinnistu.
2. Kirjeldatu alusel on ebaõige seisukoht, et kui kunagi on ehitis hoonena püstitatud ja hiljem lakanud hoonena olemast nt lagunemise tõttu, siis tuleks neid ehitise allesjäänud osasid (nt vundament) siiski käsitada rajatisena, mille juurde saab ostueesõigusega maad erastada.
3. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine pole kooskõlas maareformi eesmärkidega. Ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise põhimõtted on olnud kogu aeg samad ning kui hoone ei vastanud hoonele kehtestatud tunnustele (nt polnud katust, välispiirdeid), siis ei olnud tegemist

§ 6

lõikes 3 nimetatud objektiga, mille juurde oleks saanud teenindusmaad selle ostueesõigusega erastamise eesmärgil määrata.

§ 6

lõike 31 kehtestamisega loodi alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist, kui ehitis vastab ehitisele kehtestatud tunnustele. 13

1. Riik ei ole ühelgi ajahetkel lubanud maa erastamist selliste hoonete juurde, mis olid lagunemise/hävinemise tõttu kasutusest välja langenud.
2. 22.03.1999 jõustunud

§ 6

lõikega 31 sätestati, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste juurde ei saa maad erastada enne nende kordategemist, milleks annab kohalik omavalitsus ehitiste omanikule tähtaja, mis ei või olla lühem kui üks aasta. Vastustaja oleks pidanud kontrollima hoonete seisukorda, ning tuvastades, et need on sellises seisukorras, mis välistab nende juurde maa erastamise, otsustama kaebajale tähtaja andmise kas hoonete kordategemiseks või nende lammutamiseks. Kui pooleliolev ehitis on lagunenud ja kahjustab tunduvalt maastikupilti või ümbrust, on avalikes huvides sellise poolelioleva ehitise lõpuleviimine või lammutamine.

1. Seadusega pandud piirang erastada ostueesõigusega maad kasutusest väljalangenud ehitiste juurde ja sellise piirangu puudumine kasutuses mitteolnud ehitiste puhul ei oleks kooskõlas võrdse kohtlemise põhimõttega ega seaduse eesmärgiga. Kohtud on kohtupraktikas leidnud, et ülalmärgitud sätet tuleb mõista nii, et tähtaeg tuleb anda ka poolelijäänud lagunenud ja ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise korrastamiseks, misjärel on võimalik selle juurde teenindamiseks vajaliku maa erastamine. Seadusest tulenevalt on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtaja määramine kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsus.
2. Ehitise kordategemine on kohtu hinnangul iseenesest määratlemata õigusmõiste, mida peavad konkreetset olukorda arvestades sisustama kohalikud omavalitsused. Sellise tegevuse eelduseks on, et ehitis oleks sellises seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel korda teha. Ehitise korda tegemisel tuleb arvestada, et selle mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei erineks ehitisest, mida korda tehakse. Vastasel korral ei oleks enam tegemist lagunenud ehitise korda tegemisega, vaid teistsuguse, sisuliselt uue ehitise püstitamisega.
3. Seda, kas tegemist on

§ 6

lõike 3 1 tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitisega ning kas ehitise kordategemine on veel võimalik, tuleb hinnata arvestades ehitiste tegelikku seisukorda ning ehitise kasutusest väljalangemise aega ja ka muid asjaolusid. 79.

§ 6

lõike 31 mõttest ja eesmärgist tulenevalt tähendab ehitise kordategemine eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus endisesse, s.o lagunemise-eelsesse seisukorda (mis tähendab, et korda tehtud ehitise mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei tohi erineda ehitise varasematest mõõtmetest, väliskujust ja kasutusotstarbest), mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena

§ 6lõike 3 tähenduses.

80. Seega, kohaliku omavalitsuse ülesandeks on menetluse käigus välja selgitada ehitise tegelik seisukord ning hinnata võimalusi ehitise korda tegemiseks, kaasates vajadusel menetlusse ehitise omaniku ja ehitusspetsialistid, et lähtuvalt väljaselgitatud asjaoludest ja võimalustest langetada otsus, mis vastaks

§ 6lõike 3 1 mõttele ja eesmärgile.

81.

§ 6

lõigete 3 ja 31 peamine mõte ja eesmärk on vältida ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist, s.t maa ostueesõigusega erastamist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste või ehitisregistrist nähtuvate olematute ehitiste tarbeks, ning võimaldada teostada ehitise omaniku maa ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja sihtotstarbelises kasutuses oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks. 82. Poolte vahel on vaidlus ka selle üle, kas Narva-Jõesuu Linnavalitsusel on õigus

§ 6

lõike 3¹ alusel algatada ehitiste KASVS § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatud sundvõõrandamist. 14 Narva-Jõesuu Linnavalitsus märgib oma 10.11.2015 kirjas nr 21.2-5/17-6 (kaebuse lisa 18), et tulenevalt Viru Maakohtu 10.07.2015 kompromissi kinnitava kohtumääruse jõustumisest on õiguslik olukord muutunud ning OÜ IV Invest Develpoment on kõigi kõnealuste ehitiste (autoparkla hoone, paekivist parkimisplats, paekivist piirdeaed ja sadevee kogumiskaev) seaduslik omanik, kuid samas teatab, et kaalub tulenevalt õigusliku olukorra muutumisest linnavolikogu 27.06.2012 otsuses käsitletud sundvõõrandamise küsimuse uut arutamist ja uue sundvõõrandamist puudutava otsuse vastuvõtmist. 84. Kaebaja on seisukohal, et Narva-Jõesuu Linnavalitsus on 10.11.2015 vastuses nr 21.2-5/17-6 põhjendamatult väitnud, et aadressil J. Poska tn 96 asuvad ehitised, s.o paekivist piirdeaed, parkimisplats ja sadevee kogumiskaev kuuluvad sundvõõrandamisele. Kaebaja tugineb oma vastuväites

§ 6lõikele 3¹ ja Riigikohtu lahendile kohtuasjas nr 3-3-1-57-04 ning märgib, et J.

Poska tn 96 maa tagastamiseks ei ole avaldusi esitatud, sest tagastamise õigustatud subjektid puuduvad. Aadressil J. Poska tn 96 asuvat parkimisplatsi on võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Seega ei esine alust ehitiste sundvõõrandamiseks. Kaebaja on ka seisukohal, et isegi kui nõustuda linnavalitsuse seisukohaga, et asjas kuulub kohaldamisele

§ 6

lõige 3¹, siis pole linnavalitsus määranud kaebajale tähtaega parkimisplatsi, piirdeaia ja sadevee kogumiskaevu kordategemiseks vastavalt

§ 6lõikele 3¹.

85.

§ 6

lõikest 3¹ tuleneb, et sundvõõrandamise kohaldamiseks peavad olema täidetud kaks vältimatut eeldust: esiteks, ehitis peab olema lagunenud ja kasutusest välja langenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav, ning teiseks, ehitise omanik ei ole seda kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks korda teinud ega kõrvaldanud.

1. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on Narva-Jõesuu Linnavalitsus määranud mitmeid tähtaegu autoparkla hoone korda tegemiseks: Viimane tähtaeg on kindlaks määratud 04.08.2010 haldusasjas nr 3-10-652 sõlmitud kompromissiga, mille kohaselt pidi kaebaja parklahoone korda tegema hiljemalt 31.12.
2. Nimetatud tähtpäevaks kaebaja ehitist korda ei teinud. See nähtub selgelt ka linnavalitsuse ametnike poolt haldusasja nr 3-12-1486 raames 23.10.2012 teostatud J. Poska tn 96 asuva ehitise ülevaatuse kohta koostatud aktist ja sellele lisatud fotodelt (Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 07.06.2013 vastuse nr 21.2-5/5-3 haldusasjas nr 3-13-661 lisa 5, tl 59 jj, köide II). Kompromissiga haldusasjas nr 3-10-652 sai kokku leppida ja lepitigi kokku vaid autoparkla hoone korda tegemises, kuna jätkuvalt vaieldi teiste ehitiste omandiõiguse üle.
3. Alles Viru Maakohtu 10.07.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-56565 kinnitatud kompromissiga tunnustas Narva-Jõesuu linn OÜ IV Invest Development omandiõigust ka teistele rajatistele (parkimisplatsile, piirdeaiale ning sadevee kogumiskaevule). Seega ei saa Narva-Jõesuu Linnavalitsus väita, et on andnud tähtaja kõikide OÜ-le IV Invest Development kuuluvate ehitiste korda tegemiseks.
4. Kuivõrd uute asjaolude valguses on tegemist parklaehitiste kompleksiga, siis oleks vastustaja Narva-Jõesuu linnavalitsus pidanud andma uue tähtaja kõigi parklaehitiste kompleksi kuuluvate ehitiste korda tegemiseks.
5. Seega ei oma käesoleval ajal enam tähtsust, kas autoparkla hoone on tähtaegselt nõuetekohaselt korda tehtud või mitte ning linnal puudub mistahes mõistlik põhjendus ja ka õigus parklaehitiste kompleksi kuuluvat ühte ehitist sundvõõrandada.
6. Halduskohus nõustub Maa-ameti seisukohaga, et haldusasjas nr 3-12-1639 esitatud nõue, tühistada Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012 otsus nr 112, tuleb rahuldada. 91.

§ 6

lõike 31 mõttest ja eesmärgist tulenevalt tähendab ehitise kordategemine eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus endisesse, s.o lagunemise-eelsesse seisukorda (mis tähendab, et korda tehtud ehitise mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei tohi erineda ehitise varasematest mõõtmetest, väliskujust ja kasutusots83. 15 tarbest), mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena

§ 6lõike 3 tähenduses ning ka hoonet otstarbekohaselt kasutada.

Sama kehtib ka kõigi teiste parklaehitiste kohta.

1. Vaidlust pole selles, et parklahoone seisundi osas on aegade jooksul tehtud mitmeid paikvaatlusi ja ettekirjutusi.
2. aasta detsembris on AS Vant poolt läbi viidud ka ekspertiis (kaebuse lisa 19, tl 31 jj, köide IV ), kuid selle põhjal ei saa teha järeldust, et hoone oleks korda tehtud. Ekspertiis sisaldab fotosid, millelt nähtub, et parklahoone sisse- ja väljapääsud ning aknaavad on kinni müüritud või muul viisil suletud, mis tähendab, et hoonet ei ole võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Seega, hoone võib küll olla konserveeritud ning ohutu, kuid see ei ole valmis tavapäraseks ja otstarbekohaseks kasutamiseks, s.t et hoonet ei saa lugeda korda tehtuks

§ 6

lõike 31 tähenduses ja hoone ei vasta

§ 6lõikes 3 sätestatud ehitise tunnustele.

1. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on Narva-Jõesuu Linnavalitsus keeldunud kaebajale kuuluvaid rajatisi kandmast ehitisregistrisse, samuti on seniajani rahuldamata kaebaja poolt esitatud kasutusloa taotlus ja linnavalitsus on kasutusloa väljastamise taotluse peatanud.
2. Halduskohus märgib, et nii ehitise ehitisregistrisse kandmine kui ka ehitisele kasutusloa väljastamine on EhS ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse reguleerimisalas.

alusel maa ostueesõigusega erastamisel on määravaks, et (

1. a)ehitis oleks püstitatud või omandatud õiguslikul alusel (AÕSRS § 13) ning (
2. b)ehitis vastaks

§ 6lõikes 3 sätestatud ehitise tunnustele ja oleks sihtotstarbelises kasutuses.

95. Seega,

alusel läbi viidav maa ostueesõigusega erastamine ja selle raames toimuv ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine ei ole seatud sõltuvusse ehitise ehitisregistris registreerimisest ega kasutusloa väljastamisest. Haldusasja materjalide kohaselt esitas kaebaja Narva-Jõesuu Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 28.09.2005 ehk enam kui 10 aastat tagasi.

1. Alates
2. aastast kuni käesoleva ajani on kaebaja ja linnavalitsuse vahel toimunud hulgaliselt vaidlusi. Kõikides vaidlustes heidab vastustaja kaebajale ette, et autoparkla hoone laguneb pidevalt ja kaebaja ei ole seda nõuetekohaselt korda teinud. Kaebaja heidab aga vastustajale ette, et käesoleva ajani ei ole ta teinud ühtegi erastamise eeltoimingut ning et linnavalitsus ei järgi seadust ega maa ostueesõigusega erastamise korda ja viivitab maa erastamise eeltoimingute tegemisega ebaseaduslikult.
3. Kuigi vaidlus parkla ehitiste omandiõiguse üle on lõppenud, ei kavatse linnavalitsus 10.11.2015 vastusest nr 21.2-5/17-6 nähtuvalt teha parklaehitiste kompleksi aluse maa erastamiseks eeltoiminguid uutel otsitud põhjendustel. Leitakse, et kui linnavalitsus poleks teinud 10 aastat takistusi maa erastamisel, oleks parklaehitiste kompleks ammu korda tehtud. Kaebaja on teinud vastustajale korduvalt ettepanekuid määrata parklaehitiste kompleksile teenindamiseks vajalik maa ehitiste aluse maa ulatuses vastavalt

§ 6lõikele 33.

98. Aadressil J. Poska tn 96 asuvate parklaehitiste kompleksi kuuluvate ehitiste puhul on tegemist

§ 6

lõike 3¹ teises lauses nimetatud lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega.

§ 6

lõike 3¹ kolmas lause sätestab võimaluse, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks.

§ 6

lõike 3¹ neljas lause määrab, et tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta.

§ 6

lõike 3¹ viies lause annab võimaluse tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandada KASVS § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatu (mille kohaselt võib kinnisasja üldistes huvides võõrandada ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste muutmiseks või kõrvaldamiseks, kui omanik ei ole seda antud tähtpäevaks teinud) alusel.

§ 6

lõike 3¹ kuues lause sätestab, et kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja 16 kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist.

§ 6

lõike 3¹ kolmas ja neljas lause annavad kohalikule omavalitsusele õiguse hinnata, kaalutleda ja otsustada, kas lagunenud ja kasutusest väljalangenud ning ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi on veel võimalik korda teha või tuleb need hoopis kõrvaldada ning mõlemal juhul määrata vähemalt üheaastane tähtaeg.

§ 6

lõike 3¹ kuues lause annab tegevusjuhised olukorraks, kui kohalik omavalitsus on otsustanud, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavat ehitist on võimalik korda teha. Tuginedes AS Vant poolt 2015. aasta detsembris läbi viidud ekspertiisis sisalduvatele fotodele ja järeldustele (kaebuse lisa 19 tl 31 jj, köide IV), nõustub halduskohus Maaameti arvamusega, et et parklaehitiste kompleksi on veel võimalik korda teha ning korda tegemine on võimalik ühe aasta jooksul ja neid ehitisi on pärast korda tegemist võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Kirjeldatu alusel on kaebaja 31.12.2015 kaebuses esitatud nõue, kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates sooritama J. Poska tn 96 asuva parklaehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud põhjendatud ja kuulub rahuldamisele, kohustades linnavalitsust tegema

§ 6lõikes 31 sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud: määrata J.

Poska tn 96 asuva lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste omanikule OÜ-le IV Invest Development parklaehitiste kompleksi korda tegemiseks vähemalt ühe-aastane tähtaeg ning parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vajalik maa, mida ehitiste omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist ja

§ 21lõikes 5 sätestatud maavanema loa saamist.

31.12.2015 kaebuses palub kaebaja kohtuistungil üle kuulata tunnistajana Jelena Pahhomova, kes OÜ IV Invest Development seadusliku esindajana esitas 28.09.2005 maa erastamise avalduse, olles selles erastatava maa suuruseks ekslikult märkinud 53,6 m

1. Tunnistaja ülekuulamine ei ole vajalik ega põhjendatud, sest maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisel ei ole käesoleva asja muutunud asjaolusid arvestades avalduses märgitud erastatava maa ulatus oluline ega erastamise eeltoimingute tegijale siduv. Kohus jätab kaebaja taotluse tunnistaja ülekuulamiseks rahuldamata ja lahendab haldusasja kirjalikus menetluses.
2. Kohus rahuldab kaebuse osaliselt: tühistada Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.06.2012 otsus nr 112 (tl 21 jj, köide I) “Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu sundvõõrandamise taotluse esitamine”, millega otsustati “taotleda vallasvara asukohaga Jaan Poska 96, Narva-Jõesuu (ehitisregistri kood 118010174, vallasvara nimetus – autoparkla hoone (lagunenud), ehitise staatus – kasutusest maas, omanik OÜ IV Invest Development, reg kood 11129843, asukoht A. Lauteri 7-12, Tallinn, 10145) sundvõõrandamist Narva-Jõesuu linna kasuks ümbrust tunduvalt kahjustava ehitise kõrvaldamiseks, kuna omanik ei ole seda tähtajaks korda teinud (kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 1 p 8).” (haldusasi 3-12-1639).
3. Kuna halduskohus tühistab otsuse 112, siis kuulub tühistamisele ka NarvaJõesuu Linnavalitsuse 06.11.2012 korraldus nr 345 (tl 21, köide II) “Kasutusloa väljastamise menetluse peatamine - paekivikattega parkla, kogumiskaev, paekivist piirdeaed ja sõidutee Jaan Poska 96 Narva-Jõesuu” peatati kaebaja kasutusloa taotluse menetlemine OÜ IV Invest Development esitas Narva-Jõesuu Linnavalitsusele 25.06.2012 ja 18.10.2012 taotlused autoparkla kompleksi kuuluvatele ehitistele kasutusloa andmiseks) kuni kohtumenetluste lõpetamiseni haldusasjades nr 3-12-1486 ja 3-12-1639 ( haldusasi 3-13-661). 17 Kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates sooritama J. Poska tn 96 asuva parklaehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud, kohustades linnavalitsust tegema

§ 6lõikes 31 sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud: määrata J.

Poska tn 96 asuva lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste omanikule OÜ-le IV Invest Development parklaehitiste kompleksi korda tegemiseks vähemalt ühe-aastane tähtaeg ning parklaehitiste kompleksi teenindamiseks vajalik maa, mida ehitiste omanikul on õigus erastada pärast ehitise korda tegemist ja

§ 21lõikes 5 sätestatud maavanema loa saamist ( 3-15-3241).

1. Kohustada Narva-Jõesuu linna kandma kaebajale kuuluvad ehitised ehitisregistrisse ( 3-15-3130). Kaebus jääb rahuldamata nõude osas tuvastada erastatava maa õige suurusena 12 441 m², sest halduskohtu pädevuses ei ole otsustada, kui suure teenindamiseks vajaliku maa kohalik omavalitsus parklaehitiste kompleksile diskretsiooni kasutades määrab, muus osas jääb kaebus rahuldamata.
2. Kaebaja on kaebustelt tasunud riigilõivu 45 eurot ( tl 6 köide I; tl 6 köide II; tl 41 köide III ). Vastustaja ei ole esitanud kohtule taotlust menetluskulude väljamõistmiseks kaebajalt ega menetluskulude nimekirja. Seetõttu tulenevalt HKMS § 109 lg 1 neljandast lausest vastustaja kasuks menetluskulusid välja ei mõisteta ja menetluskulud jäävad poolte endi kanda.
3. (digitaalselt allkirjastatud) Ülle Polluks kohtunik 18