Obsah (4)

§ 1028§ 164§ 627§ 619

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Tiit Kollom ja Margo Klaar Otsuse tegemise aeg ja koht 05.04.2016, Tal

§ 1028

lg 1 ja TSÜS § 68 lg 5 alusel järgmiste kinnistute osas: Kähriku tee 34A ja Kähriku tee 36; Kähriku tee 34; Kähriku tee 26 ; Kähriku tee 26A ja Kähriku tee 28; Kähriku tee 18A ja Kähriku tee 20; Kähriku tee 5; Kähriku tee 5A ja Kähriku tee 7; Kähriku tee 13A; Kähriku tee 17A; Kähriku tee 21A; Kähriku tee 25A.

1. DR võõrandas 20.11.2013 kostjale II hagejale kuuluva kinnistu aadressiga Nõmme tee, Haabneeme alevik, Viimsi vald hinnaga 10 870,21 eurot. Vastavalt lepingu p-le 2.
2. kohustus kostja II tasuma hagejale ostuhinna summas 133 eurot ühe kuu jooksul lepingu sõlmimisest ja 10 737,21 eurot hiljemalt 01.06.
3. Selline müügihinna tasumise viis ja asjaolu, et kostja II kohustuse tagamiseks ei seatud hüpoteeki, on vastuolus volikirja nõuetega ja hagejat ebamõistlikult kahjustav. Kostja II majandustegevus on seiskunud ning viimati on esitatud
4. aasta majandusaasta aruanne. Samuti on tuvastatav DR ja kostja II omavaheline seotus.
5. Tulenevalt TsÜS § 131 lg-st 1 palub hageja tühistada 20.11.2013 kostjaga II sõlmitud võlaõiguslik kinnistu müügileping ja asjaõigusleping ning otsustada kinnistute omandi tagasikandmine hagejale AÕS § 65 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel või alternatiivselt TsÜS § 84 lg 1,

§ 1028lg 1 ja TSÜS § 68 lg 5 alusel Nõmme tee kinnistu osas.

1. Hageja palus jätta menetluskulud kostjate kanda. Kostjate seisukoht Kostjad hagi ei tunnistanud, palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Vastuhagi
2. Kostja I esitas 28.11.2014 vastuhagi vastu, milles palus mõista hagejalt kostja I kasuks välja 14 973,42 eurot ning jätta menetluskulud hageja kanda.
3. DR tegutses talle väljastatud volikirjade alusel käsundisaajana (maaklerina). Pooltel puudus kokkulepe, et käsundisaaja ei saa käsundi täitmise eest tasu ja puudub ka 3 mõistlik põhjendus, miks pidi DR tegutsema hageja huvides tasuta. Hageja ja DR vahel oli sõlmitud käsundusleping, kuna DR müüs hageja korraldusel hagejale kuuluvaid kinnistuid, s.o täitis talle antud käsundit. Käesoleval juhul on DR-l õigus nõuda hagejalt maakleritasu 5% tema poolt müüdud või vahendatud kinnistute müügihinnast. Seetõttu on DR-l hageja vastu rahaline nõue, mille ta on loovutanud kostjale I

§ 164lg 1 alusel.

1. Kuivõrd nõude loovutamise leping on sõlmitud 27.11.2014 ja hagiavaldus on esitatud 28.11.2014, siis sai hageja nõude loovutamisest teada hagiavaldusest. Ebaõige on hageja väide, nagu sisalduks 22.10.2012 ja 06.11.2012 volikirjades tasumäär käsundi täitmise eest. Vastuväited vastuhagile
2. Hageja vaidles vastuhagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulu kostja I kanda.
3. DR on rikkunud käsunduslepingu tingimusi ning hageja ei ole kinnistute müügist raha saanud. DR-le oli tasu ette nähtud juba volikirjades. Hageja poolt 22.10.2012 ja 06.11.2012 DR-le väljastatud volikirjades oli selgelt ära toodud tasu maksmise tingimused ja eeldused. Tasu arvestati edukuspõhiselt, mis on tavapärane nii käsundi täitmise kui maaklerteenuse osutamise puhul. Volikiri sisaldas tingimust, mille kohaselt tohtis DR võõrandada kinnistud hinnaga mitte vähem kui 10,0094 eurot ühe ruutmeetri eest tingimusel, et müügihinna tasumine toimub selliselt, et müügihinna osa, mis on 10,0094 eurot ühe ruutmeetri eest, tasutakse täies ulatuses s.o. 100%, kinnistu ostja poolt hageja kontole. Müügihinna osast, mis ületab eelnimetatud summat (s.o. 10,0094 eurot) ühe ruutmeetri eest, tuli kanda 50% osas hageja kontole ja ülejäänud osa jäi vastavalt DR enese äranägemisele talle, mida tulebki pidada tema tasuks.

§ 627

lg 2 sätestatud mõistliku tasu nõue kohaldub ainult juhul, kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, kuid antud juhul on volikirjas tasu maksmise põhimõtted sätestatud. Eelnevast tulenevalt ei ole DR-l õigust lisatasule 5% ulatuses. Esimese astme kohtu otsus

1. Harju Maakohtu 16.03.2015 otsusega jäeti hagi rahuldamata ning rahuldati vastuhagi. Maakohus tühistas ka Harju Maakohtu 19.12.2013 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda.
2. Maakohus leidis, et vastuhagi kuulub rahuldamisele. Kohtu hinnangul on hageja ja DR vahel sõlmitud käsundusleping (

§ 619

), kuna DR müüs hageja korraldusel hagejale kuuluvaid kinnistuid, s.o täitis talle antud käsundi. Asjaolu, et volikirjast ei nähtu, et DR-le oleks käsundi täitmise eest tasu ette nähtud, ei tähenda, et tegemist ei ole käsundiga, kuna käsunduslepingus ei pea olema tasu maksmine kokku lepitud. Kohtu hinnangul on DR täitnud kohaselt talle antud käsundi. Kinnistute müümisega tegeledes võis DR mõistliku isiku seisukohalt eeldada, et ta saab selle eest ka vastava tasu. Maakohus leidis, et kostja I nõutav tasu, s.o 5% iga kinnistu müügihinnast on mõistlikuks tasuks

§ 627lg 2 mõttes.

Apellatsioonkaebus

1. Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata või saata asi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks. Hageja palub jätta menetluskulud kostjate kanda. 4
2. Vastuhagi osas märkis hageja, et DR-l ei ole õigust lisatasule 5% ulatuses, kuna DR rikkus käsunduslepingu tingimusi ja on käsundiandjat teadlikult kahjustanud.
3. DR tohtis võõrandada kinnistud hinnaga mitte vähem kui 10,0094 eurot ühe ruutmeetri eest tingimusel, et müügihinna tasumine toimub selliselt, et müügihinna osa, mis on 10,0094 eurot ühe ruutmeetri eest, tasutakse täies ulatuses kinnistu ostja poolt hageja kontole. Müügihinna osast, mis ületab eelnimetatud summat, tuli kanda 50 % hageja kontole ja ülejäänud osa vastavalt DR enese äranägemisele, mida tulebki pidada tema tasuks.

§ 627

lg-s 2 sätestatud mõistliku tasu nõue kohaldub ainult juhul, kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, kuid antud juhul on volikirjas tasu maksmise põhimõtted sätestatud. Vastustaja seisukoht

1. Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud hageja kanda. Menetluse edasine käik
2. 08.10.2015 esitas kostjate esindaja ringkonnakohtule teate kinnistute võõrandamisest, mille kohaselt on kõik vaidlusalused kinnistud 22.07.2015 enampakkumisel võõrandatud.
3. 15.03.2015 kohtuistungil esitas hageja hagist loobumise avalduse. Kostjad ei vaielnud loobumisele vastu ning palusid jätta hagi menetlemisega seotud kulud hageja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
4. TsMS § 429 lg 1 alusel võttis ringkonnakohus vastu hageja loobumise hagist ja lõpetas selles osas menetluse. Seoses menetluse lõpetamisega tühistab ringkonnakohus TsMS § 386 lg 4 alusel 19.12.2013 määrusega kohaldatud hagi tagamise.
5. Ringkonnakohus vaatab läbi maakohtu otsuse üksnes vastuhagi osas.
6. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel vastuhagi rahuldamise osas tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega vastuhagi tuleb jätta rahuldada.
7. Vaidlust ei ole selles, et hageja ja DR vahel oli sõlmitud käsundusleping, mille kohaselt hageja volitas DR müüma talle kuuluvaid kinnistuid. Kostja I esitas hageja vastu DR-lt omandatud käenduslepingust tuleneva tasu nõude, tuginedes asjaolule, et käsunduslepingu pooled ei ole tasus kokku leppinud, kuid kinnistute müümisega tegeledes hageja huvides võis DR mõistliku isiku seisukohalt eeldada, et ta saab selle eest tasu. Hageja pidas mõistlikuks tasuks 5% kinnistute müügihinnast.
8. Hageja vaidles vastuhagile vastu muuhulgas põhjusel, et käsunduslepingu pooled olid tasu osas kokku leppinud tulemuspõhiselt ning seetõttu pole lisaks 5% väljamõistmine müügihinnast põhjendatud.
9. Maakohus rahuldas nõude

§ 627

lg-te 1 ja 2 alusel.

§ 627

lg 1 sätestab, et kui käsunduslepingus ei ole tasus kokku lepitud, kuulub tasu maksmisele, kui käsundi täitmist võib mõistlikult eeldada üksnes tasu eest, eelkõige kui käsundisaaja täitis käsundi oma majandus- või kutsetegevuses ja lg 2 kohaselt, kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, tuleb maksta vastavalt asjaoludele mõistlik tasu. 28. Ringkonnakohtu arvates, ei ole

§ 627antud juhul asjakohane, sest on tuvastatav tasu maksmise kokkulepe.

06.11.2012 volikirjas on kokku lepitud, et müügihinna osast, mis ületab kokkulepitud müügihinda (10,0094 eurot 1 m² eest), tuleb 50 % kanda volitaja kontole ja ülejäänud osa vastavalt esindaja äranägemisele. Hageja 5 väidetel oligi see osa müügihinnast, mida esindaja võis oma äranägemisel käsutada, esindaja kokkuleppeline tasu. Maakohus leidis, et tegemist on kinnistute müügist saadud tasu hagejale üleandmise korraga, mitte käsundisaaja tasu kokkuleppega. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Kui volitatud isik võis mingit osa rahast käsutada oma äranägemisel, siis saab seda pidada ka tema tasuks. Kostja I ei ole hageja väiteid tasu kokkuleppe kohta ümber lükanud ega ole ka andnud selgitust, mida tema arvates käsunduslepingu pooled pidasid sellise müügihinna jaotuse juures silmas. Pooled tegutsesid äritegevuses ning ei ole eluliselt usutav, et käsunduslepingu sõlmimisel esindaja tasule tähelepanu ei pööratud. Ringkonnakohus ei nõustu kostja I seisukohaga, et maakleritasu ei saa seisneda üksnes boonustasus. Sellist kokkulepet seadus ei välista. Ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja I esindaja, et kinnistud müüdi tunduvalt kallimalt kui 10 eurot 1 m² eest. Seega oli esindajal piisav huvi sellise tasukokkuleppe sõlmimiseks. Esindaja sai käsunduslepingujärgse tasu saadud müügihinnast ja puudub alus seda täiendavalt hagejalt välja mõista. Seetõttu tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus 29. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. 30. Ringkonnakohus lõpetas hagi osas menetluse seoses hageja loobumisega hagist, mistõttu jäävad TsMS § 168 lg 2 alusel nii maakohtu kui ringkonnakohtu hagiga seotud menetluskulud hageja kanda. 31. Seoses vastuhagi rahuldamata jätmisega jäävad nii maakohtu kui ringkonnakohtu vastuhagiga seotud menetluskulud kostja I kanda. 32. Kuna maakohus ei ole määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 1, määrab maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/ 6