Obsah (5)

§ 162§ 174§ 138§ 144§ 175

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Meelis Eerik Otsuse tegemise aeg ja koht 25.04.2016.a Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-15-16131 Tsiviilasi XXX(XXX, isik

) § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Pooltevaheline õigussuhe vastab üürisuhte tunnustele. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja esimene nõue on teise korteri üürimisel tasutud tagatisraha hüvitamise nõue. Tegu on kahju hüvitamise nõudega. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju hüvitamise eelduseks on kostjapoolne lepingu rikkumine, mis ei ole vabandatav; kahju tekkimine ning põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel; kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga; kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav. Kohus leiab, et teise korteri üürimiseks nõutav tagatisraha ei ole käsitletav hageja kahjuna. Tavapärane on, et üürimisel nõutakse tagatisraha ning kui üürilepingu lõppemisel üürnikule pretensioone ei ole, siis tagatisraha tagastatakse. Seega ei ole see summa hageja kahju, sest tal on võimalus see tagasi saada. Kui aga hageja tagatist tagasi ei saa mingil põhjusel, ei saa selle eest vastutavaks pidada kostjat. Isegi, kui nimetatud summat saaks pidada hageja kahjuks, puudub antud juhul põhjuslik seos kahju ja kostja käitumise vahel. Nimelt tulnuks hagejal tõenäoliselt tasuda tagatist ka siis, kui ta oleks uue korteri üürinud pärast üürilepingu tähtaja lõppemist 2016.a mais. Seetõttu ei olnud tagatise tasumise kohustus tingitud kostja tegevusest. Kohus jätab 500 euro nõude rahuldamata. 5 Hageja teine nõue on enamtasutud viie päeva üür summas 66,67 eurot. Hageja hinnangul on üür tasutud kuni 2015.a septembri lõpuni ning 2014.a augusti eest hageja üüri maksma ei pidanud. Kostja arvates pidi hageja tasuma üüri alates sissekolimisest 20.08.2014 ja üüri on tasutud kuni 19.09.

1. Üürisuhtes on üürniku põhikohustuseks üüri tasumine asja kasutamise eest (VÕS § 271). Kuigi pooled võivad kokku leppida ka muus, näiteks loobuda teatud perioodi eest üüri nõudmisest, puuduvad antud juhul selle kohta tõendid. Seetõttu tuleb eeldada, et üüri tasumise kohustus oli kogu perioodi vältel, s.o alates 20.08.2014-26.09.
2. Kuivõrd üür on tasutud 13 kuu eest, tuleb lugeda üür tasutuks kuni 19.09.
3. Seega ei ole üüri enamtasutud ning nõude rahuldamiseks puudub alus. Hageja kolmas nõue on enamtasutud üür 200 eurot. Hageja tasus juuni-september 2015 üüri rohkem kui suulise lepingu järgi pidanuks. Suulise lepingu järgi oli üüri suurus 350 eurot, kirjaliku lepingu järgi 400 eurot kuus. Kirjalik leping on hageja hinnangul sõlmitud ähvarduse mõjul ja seega kehtetu. Kohus ei nõustu hageja mõttekäiguga. Esiteks ei ole ähvarduse mõjul tehtud tehing tühine nagu arvas hageja algselt, vaid tühistatav nagu nähtub tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg-st
4. Tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 90 lg 2). Istungil märkis hageja, et hagiavaldus on tühistamisavaldus. TsÜS § 96 lg 1 sätestab, et isik, kes tegi tehingu õigusvastase ähvarduse või vägivalla mõjul, võib tehingu tühistada, kui ähvardus või vägivald oli vastavalt asjaoludele nii vahetu ja tõsine, et ei jätnud tehingu teinud isikule mingit mõistlikku valikut. Hageja peab ähvarduseks seda, et kostja teatas hagejale, et kui hageja ei nõustu tema tingimustega, siis tõstab ta hageja korterist välja (I kd, t lk 56, 159). Kohtu arvates on tegu küll ähvardusega, kuid see ei ole õigusvastane, sest ähvardati lubatava õiguskaitsevahendi kasutamisega. Kostja tegevust ega eesmärki ei saa pidada õigusvastaseks. Kuivõrd kirjalik üürileping ei ole kehtetu, puudub alus rahuldada hageja kolmandat nõuet. Hageja neljas nõue on kirjaliku üürilepingu alusel tasutud tagatisraha 266,64 eurot. Hageja on tuginenud ka selle nõude esitamisel kirjaliku lepingu kehtetusele. Kuna kohus selgitas enne, et kirjalik leping ei ole kehtetu, ei kuulu nõue rahuldamisele alusetu rikastumise sätete alusel. Kirjaliku lepingu punkt 3.11 kohaselt kuulub tagatisraha tagastamisele, kui üürileandjal puuduvad nõuded üürniku vastu. Sama punkti kohaselt kuulub tagatisraha tasaarvestamisele võlgnevustega või siis, kui üürnik on kahjustanud eluruumi või sisustust ulatuses, mis ei ole käsitletav hariliku kulumisena. Kostja on oma kahju hüvitamise nõuded hagejale esitanud ning vähemalt tasutud tagatisraha ulatuses on nõuded kohtu arvates põhjendatud. Nimelt on üürnikul jäänud üürivõlg seitsme päeva eest (20-26.09.2015) summas 90,30 eurot. Samuti on tasumata 2015.a augusti ja septembri kommunaalkulud kokku 179,80 eurot (I kd, t lk 144-145), mida hageja on ka tunnistanud. Kuna need üürileandja need nõuded annavad kokku 270,10 eurot, s.o rohkem kui on tasutud tagatisraha, ei ole hagejal õigust nõuda tagatisraha tagastamist ka lepingu alusel. Kuna need nõuded ületavad tagatisraha, ei analüüsi kohus muid kostja 08.10.2015 kirjas loetletud kulusid. Tagatisraha tagastamise nõue jääb rahuldamata. Hageja viies nõue on tagastada hageja maasikataimed ja kattemadrats või hüvitada nende maksumus 55 eurot. Kostja märgib, et üürnik viis ära kõik oma isikliku vara. Korterisse ei jäänud lapsevoodi kattemadratsit. Kostja ei soovinud taimekaste hagejale kinkida, aga ei keelanud võtta kaasa maasikataimi ilma taimekastideta. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Pooled on ühel meelel, et korteris olid hagejale kuuluvad maasikataimed. Tõendamata on aga, et kostja tegi takistusi hagejale taimede ja madratsi äraviimisele. 6 Arvestades, et kõik muud asjad sai hageja korterist kätte, ei ole see väide ka usutav. Seetõttu jääb ka see nõue rahuldamata. Kokkuvõtvalt jääb hagi kõigi põhinõuete osas rahuldamata ja seega puudub alus ka viivise väljamõistmiseks. Kohus selgitab täiendavalt järgnevat. Hageja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine oli tühine. Kohus ei pea vajalikuks seda väidet analüüsida, kuna hageja ei ole esitanud selliseid nõudeid, mis tuleneksid ülesütlemise võimalikust tühisusest. Vaidluse all ei ole küsimus, kas hagejal on õigus korterit jätkuvalt kasutada ning pealegi on hageja korterist välja kolinud. Hageja on esitanud taotluse kohustada kostjat esitama kõrvalkulusid tõendavad dokumendid, võimaldamaks kontrollida, kas kostja enda poolt koostatud kommunaalkulude arved on õiged. See taotlus jääb rahuldamata, kuna hageja ei ole esitanud selliseid nõudeid, mis tuleneks kommunaalkulude tasumisest. Otsuses nimetamata tõendid jätab kohus arvesse võtmata kuna need on asjassepuutumatud. Menetluskulude jaotamisel lähtub kohus

§ 162

lg-st 1, mis sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab menetluskulud hageja kanda.

§ 174

lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses.

§ 174

lg 1 teise lause kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Tsiviilasja toimikust ja kostja menetluskulude dokumentidest nähtub, et kostja menetluskuluks on esindajakulu 1 350 eurot. Hageja ei ole kostja menetluskulude osas seisukohta esitanud.

§ 138

lg 1 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud.

§ 144

lg 1 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud mh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.

§ 175

lg 1 sätestab, et „kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.“ Õigusabi seisneb esmases juriidilises konsultatsioonis (maksumus oli 50 eurot), materjalidega tutvumises ja analüüsis (4 tundi), täiendava vastuse esitamises (3 tundi) ning istungi ettevalmistamises ja istungil esindamiseks (3 tundi). Kostja võttis endale esindaja menetluse kestel, mistõttu kohus peab tehtud toiminguid ja nendele kulunud aega 10 tundi põhjendatuks. Põhjendatud on ka kulu esmasele juriidilisele konsultatsioonile 50 eurot. Lepingulise esindaja tunnitasuks on arvete kohaselt 130 eurot. Kohtu hinnangul ei ole selline tunnitasumäär mõistlik ega vasta turuhinnale. Selline tunnitasumäär on tavaline advokaatide puhul, kostja esindaja ei ole advokaat. Turuhinnale vastav tunnitasumäär juristil on kohtu hinnangul 80 eurot. Põhjendatud tunnihinna 80 eurot ja 10 tunnise ajakulu alusel kujuneb õigusabikuluks 800 eurot. Eeltoodu põhjal määrab kohus kostja põhjendatud ja vajalike menetluskuludena kindlaks 850 eurot, mis tuleb hüvitada hagejal. 7 /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik 8