← Eesti

2-13-61056/195

Tsiviilasi nr 2-13-61056 KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number Tsiviilasi 2-13-61056 Määruse tegemise aeg ja koht 29.03.2016.a, Tallinn Kohtukoosseis Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm,

) § 81 lg 2 p 2 tähenduses ja müüja kohustub tegema vajalikud tahteavaldused (st ilmuma notari juurde kinnistamisavalduse esitamiseks ja/või asjaõiguslepingu sõlmimiseks või andma ostja esindajale sellekohase notariaalselt tõestatud volikirja), mis võimaldaksid lepingu eseme sissekandmist kinnistusraamatusse ja omandi üleandmist ostjale. Eelnimetatust tulenevalt on nimetatud 37 võlaõigusliku lepingu sõlminud omanikku andnud ka oma nõusoleku asjaõiguskokkuleppe osas. Võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Müüdava kaasomandi osa väärtus tuleb määrata võõrandamise ajahetke seisuga, st notariaalse võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise aja seisuga, mis on 2011.a mai. Eelnimetatust tulenevalt kaasomandi osa oli võõrandatud kaks korda kõrgema hinnaga võrreldes eseme turuhinnaga tol ajal. Elamu eskiisprojekti järgi plaanitavad ümberehitused ja laiendamised ei ületa 33%. Seega ehitusseadustiku § 35 lg 3 ja § 38 lg 2 ning lisa 1 järgi ei ole nõutav ehitusluba elamu katusekorruse juurde ehitamiseks ning maja renoveerimiseks. Kohaliku omavalitsuse võimalik ehitusloa nõue ei saa olla takistus võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel, kuna avaldaja taotluse rahuldamine on võimalik ka tingimuslikult, sidudes kinnistusraamatu kande tegemise ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamisega ning vajadusel ehitusloa esitamisega. 2. Puudutatud isikud HV ja KV vaidlesid avaldusele vastu ja esitasid järgmised vastuväited: 1) plaanitavad ümberehitustööd ei lahenda probleeme parkimisega, samuti eeldab parkimisega seotud küsimuste lahendamine kõikide korteriomanike nõusolekut; 2) liftide ehitamine on problemaatiline – vastav vajadus on olemas, aga sellekohased kokkulepped on müügilepingust välja jäetud; 3) tagatiste puudumine kohustuse kohase täitmise tagamiseks, samuti puuduvad täiendavad tagatised ja leppetrahvid; 4) avaldusest ei selgu, millist mõttelist osa peetakse silmas, sest mõttelise osa asukoht nii pinna kui suuruse mõttes on piiritlemata; 5) 4

(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 müügilepingust ei selgu lepingu ese; 6) arendaja võib saada korteriomanikuks enne renoveerimistööde lõppu; 7) ekslik ja sisutu on müügilepingu p 7.1, mille kohaselt on arendaja kohustatud tagama elamu renoveerimise, kuna käsunduslepingu kohaselt ei tegutse arendaja ehitusettevõttena, vaid korraldab suhteid korteriühistu ja tarnijate vahel; 8) pole tagatud, et võõrandamisest saadav tulu kulutatakse korteriomandi kaasomandi korrashoiuks, raha ei tasuta korteriomanikele ega korteriühistule.
  1. Puudutatud isik OR on sõlminud notariaalse müügilepingu. Kohtumenetluses vaidles puudutatud isik OR avaldusele siiski vastu tuues esile järgmised vastuväited: 1) töödel puuduvad konkreetsed kvaliteedinõuded ja töödel puudub siduv eelarve; 2) pole piisavalt selgelt määratletud, kas ja kuidas sõltub asjaõiguskokkuleppe sõlmimine käsunduslepingu täitmisest. Võlaõiguslik müügileping ei seosta asjaõigusliku lepingu sõlmimist arendaja oma käsunduslepingust tulenevate kohustuste täitmisega; 3) puudub projekt ja ehitusluba, et soovitud ümberehitamine on tehniliselt teostatav ja ei ohusta ehituskonstruktsioonide püsimist; 4) korteriomanike huvid ei ole mõistlikult tagatud juhuks kui tekib vaidlus ehitustööde täpse mahu osas või arendaja ei täida oma kohustusi või kui eelarve ületab 258 000 eurot või kui ehitusnõuete kvaliteet ei vasta mõistlikele nõudmistele. Korteriomanikud riskivad sellega, et elamu parandamist ei tehta või ei viida lõpuni, samas kui moodustatavad korteriomandid võõrandatakse; 5) puudub majanduslik analüüs, kas pööningut ei oleks saanud kallimalt müüa; 6) parkimiskohtade jagunemine on lahtine; 7) notariaalse lepingu p 7.
  2. kohaselt on selle sõlmimise alus 03.05.2011.a käsundusleping. Kuna viidatud lepingule lisa nr 1.1 sõlmimisega viidatud käsunduslepingut enam ei eksisteeri, ei ole notariaalsed lepingud enam täidetavad. Enne menetluse jätkamist peab korteriühistu saavutama kõikide korteriomanike notariaalselt tõestatud nõusolekud seoses käsunduslepingu muutmisega; 8) puudutatud isik OR leidis, et kuna avaldaja ei ole ehitise laienemise mahtu välja toonud, ei ole tal võimalik esitada seisukohta ehitusloa vajalikkuse osas.
  3. Puudutatud isik Osaühing Naimar palus menetluskulud jätta kas avaldaja või puudutatud isikute HV või JL kanda. Puudutatud isik AM ei esitanud avaldusele vastuväiteid, kuid palus menetluskulud jätta avaldaja kanda.
  4. Puudutatud isikud AL, RN, VN, IS, AV, SP, LL, IU, KM, AB, ML, PT, LV, AR, HK, OR, DG, Osaühing Bestland, PR, JM, ÜM, LS, VK, HA, IR, LM, TT, GL, MJ, TT, PR, LM, Osaühing Rommert ja Osaühing Naimer palusid avalduse rahuldada.
  5. Puudutatud isikud RN, VN, MV, IS, AV, SP, LL, IU, KM, AB, ML, PT, LV, AR, HK, OR, DG, JM, ÜM, HM, IR, MT, LM, GL, MJ, PR, LM, Osaühing Naimer ja Osaühing Rommert märkisid avalduse toetuseks järgmist: 1) vastavalt käsunduslepingule võib arendaja puudutatud isikute H ja KV tahteavalduse tegemise kohustuse mittetuvastamisel käsunduslepingust taganeda ning nõuda korteriühistult tema kui arendaja poolt käsunduslepingu alusel juba tehtud kulutuste hüvitamist. On raske, kui mitte võimatu leida käsunduslepingu lõpetanud arendaja asemele uut arendajat; 2) lepingu ülesütlemisel lükkub tööde algus määramata ajaks edasi. Samas aga 1959.a ehitatud ja tänaseni renoveerimata maja lagunemine ja kommunikatsioonide amortiseerumine jätkub, jõudes peagi kriitilise piirini. Selle tulemusel võib maja muutuda elanikele eluohtlikuks; ekspluatatsioonikulud suurenevad, progresseeruvalt vähenevad ka olemasolevate korterite turuväärtused; edasilükkamatud avariiremondid tuleb kanda korteriomanikel; 3) kortermaja renoveerimistööde tegemine korteriühistu eestvedamisel eeldab ühistule pangalaenu võtmist. Pangalaenule lisandub laenuintress. Nii pangalaen kui ka laenuintress tuleb kinni maksta korteriomanikel. Käesolevas kohtuasjas positiivse lahendi puhul aga ei tule arendajaga sõlmitud käsunduslepingu lisas nr 1.1 5
(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 loetletud tööde osas omanikel kulutusi teha; 4) korteriühistu juhatus on teinud puudutatud isikule HV korduvalt ettepanekuid kohtumiseks ja palunud temalt selgeid ja üheselt mõistetavaid ettepanekuid, kuidas jõuda temapoolse võlaõigusliku müügilepingu sõlmimiseni, aga kohtumistest on ta keeldunud ja üheselt mõistetavaid vastuseid ei ole korteriühistu juhatuse liikmed temalt saanud. Sellise tegevuse ja suhtumise tõttu on kõik elamu korteriomanikud kandnud nii otsest kui ka kaudset majanduslikku kahju. 7. Harju Maakohus rahuldas 14.12.2015.a määrusega avalduse osaliselt võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise osas, kohustades puudutatud isikut HV tegema Tallinnas, Pronksi tn 4 asuval kinnistul paiknevas elamus tulevikus reaalosadena tekkivate korteriomandite mõttelise osa võlaõiguslikus müügilepingus märgitud müüja tahteavaldused, välja arvatud nimetatud lepingu punktides 2.1 ja 2.5 sisalduvad müüja avaldused ning kohustades puudutatud isikut KV tegema samas lepingudokumendis märgitud müüja abikaasa tahteavaldused, välja arvatud nimetatud lepingu punktides 2.2.2 ja 2.5 sisalduvad müüja abikaasa avaldused. Kohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Määruse kohaselt leidis kohus, et lepingu ese on selge ja tehinguga ei kahjustata ebamõistlikult korteriomanike huve (

§ 81lg 2 p 1).

Kohus leidis, et müügilepingu p-s 1 on piisavalt selgelt määratletud lepingu ese, sh selle asukoht ja reaalosa suurus tulevikus. Eelkõige on võimalik müügilepingutest üheselt aru saada, millele on suunatud selle poolte tahe ja milline tulevikus tekkiv asi võõrandatakse arendajale. Kohus ei nõustunud puudutatud isiku OR vastuväitega, et pole piisavalt selgelt määratletud, kas ja kuidas sõltub asjaõiguskokkuleppe sõlmimine käsunduslepingu täitmisest. Vastavalt müügilepingutele toimub lepingu eseme omandiõiguse üleandmine pärast korteriomandite kandmist kinnistusraamatusse ja müüja (korteriomanikud) kandmist kinnistusraamatusse korteriomandite kaasomanikuna (p 1.3). Käsunduslepingu ja selle lisade järgi on arendaja kohustatud tagama elamu rekonstrueerimise ja katusekorruse pealeehituse käsunduslepingus toodud tingimustel, mille käigus ehitatakse välja elamu katusekorrus ning moodustatakse viis iseseisvat korteriomandit (p 7.1). Seega ei saa arendaja uute korterite omanikuks enne oma kohustuste täitmist. Samal põhjusel on põhjendamatu H ja KV vastuväide, et arendaja võib saada korteriomandite omanikuks enne renoveerimistööde lõppu. Puudutatud isik OR vaidles avaldusele vastu ka väitega, et töödel puudub siduv eelarve, kuid kohus tuvastas, et siduv eelarve on 258 000 eurot. Vastavalt müügilepingu p-le 3 müüvad korteriomanikud tulevikus tekkivad korteriomandid arendajale hinnaga 258 000 eurot ning ostuhind loetakse tasutuks arendaja poolt elamu rekonstrueerimistööde teostamisega. Müüja ja ostja lepivad kokku, et nad loevad eelnimetatud tasaarvestuse teostatuks asjaõiguslepingu sõlmimisel ilma, et kumbki osapooltest peaks selleks tegema mistahes täiendavaid, müügilepingus nimetamata toiminguid. Vastavalt korteriühistu ja arendaja vahel sõlmitud käsunduslepingule (punkt c) kohustub müügilepingu alusel arendaja tasuma korteriühistule uute korteriomandite eest kokku 258 000 eurot, mille tasumise kohustus tasaarvestatakse käsunduslepingu täitmiseks (elamu rekonstrueerimine) arendaja poolt tehtud kuludega ja täidetakse elamu rekonstrueerimise teel kõigi korteriomanike huvidest lähtuvalt. Rekonstrueerimisel tehtavad tööd on märgitud müügilepingu p-s 7.4. Rekonstrueerimisel tehtavad tööd tulenevad ka käsunduslepingust ja selle lisadest (lisast nr 1, aga ka lisast nr 1.1 ja lisast nr 7). Puudutatud isikud H ja KV ning OR leidsid, et avalduse rahuldamist takistab ebaselgus parkimiskohtade jagunemisel. Lisaks väitis puudutatud isik I, et on planeeritud kulutused, mille kandmise kohustust ühistu liikmel pole, nagu näiteks parkimiskohtade ehitus. Kohtu hinnangul 6

(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 ei olnud ebaselgus parkimiskohtade jagunemisel käesoleval juhul korteriomanike huvisid ebamõistlikult kahjustav. Korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Kohus ei lahenda käesolevas asjas kasutuskorra kindlaksmääramist selles osas ning leidis, et parkimiskorraldus ei mõjuta seega käesoleva avalduse lahendamist. Puudutatud isikud H ja KV leidsid, et liftide ehituse väljajäämine müügilepingust on problemaatiline. Kohus leidis, et liftide väljajäämine müügilepingust ei muuda kokkulepet rekonstrueerimistööde teostamiseks korteriomanikele ebamõistlikult kahjustavaks. Kohtu hinnangul ei olnud mõne rekonstrueerimistöö väljajäämine iseenesest põhjus, miks muutub müügileping korteriomanikule kahjustavaks. Samuti arvestas kohus, et rekonstrueerimistööde eelarve on summa osas piiratud. Puudutatud isik OR vaidles avaldusele vastu väitega, et töödel puuduvad konkreetsed kvaliteedinõuded. Elamu rekonstrueerimistöödele esitatavad kvaliteedinõuded on fikseeritud käsunduslepingu sõlmimisel aluseks võetud eskiisprojekti seletuskirjas ja need käsitlevad nii maja välis- kui siseviimistlust, tuleohutust, tervisekaitse- ja keskkonnanõudeid. Vastavalt käsunduslepingu p-le 1.1 ei tegutse käsundisaaja rekonstrueerimistööde läbiviimise korraldamisel ehitusettevõttena ega osuta ehitusteenust või ehitusjuhtimist. Käsundisaaja korraldab suhteid ja kommunikatsiooni käsundiandja ja vastavate töövõtjate, tarnijate ja muude rekonstrueerimistööde teostajate (tarnijad) vahel. Käsundisaaja sõlmib rekonstrueerimistööde teostamiseks tarnijatega lepinguid käsundiandja nimel (käsunduslepingu p 1.2). Tarnijate poolt kaupade ja teenuste kvaliteedi eest korteriühistu ja korteriomanike ees vastutavad tarnijad (käsunduslepingu p 1.7). Seega ei ole võimalik enne tarnijatega lepingute sõlmimist leppida tarnijatega kokku teostatavale teenusele või kaubale konkreetset kvaliteedinõuet. Lisaks tuleneb võlaõigusseaduse § 77 lg-st 1, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Seega leidis kohus, et müügilepingu dokumendis kvaliteetnõuete loetelu puudumine ei riku korteriomanike huve ja ei välista avalduse rahuldamist. Puudutatud isikud H ja KV leidsid, et müügilepingu p 7.1 on ekslik ja sisutu. Viidatud lepingutingimuse kohaselt on arendaja kohustatud tagama elamu renoveerimise. Käsunduslepingu kohaselt ei tegutse arendaja aga ehitusettevõttena, vaid üksnes korraldab suhteid korteriühistu ja tarnijate vahel. Kohtu hinnangul oli vastuväide põhjendamatu, kuna müügilepingu p 7.1 viitab käsunduslepingule ja arendaja on kohustatud tagama rekonstrueerimise vastavalt käsunduslepingule. Kohtu hinnangul ei olnud müügilepingu p 7.1 korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav, samuti pole see ekslik ja sellel on piisavalt konkreetne sisu. Asjaolu, et arendaja ei tegutse ehitusettevõttena ei ole selline asjaolu, mis muudaks nii käsunduslepingu kui ka selle kaudu müügilepingu korteriomanikele ebamõistlikult kahjustavaks. Tagatiste ja leppetrahvide puudumine müügilepingus ei anna alust avalduse rahuldamata jätmiseks. Tagatistes ja leppetrahvides kokkuleppimine on vabatahtlik. Vastavate kokkulepete puudumine lepingudokumendis ei muuda müügilepingut korteriomanikele kahjustavaks. Müügilepingust taganemise tingimused on sätestatud lepingudokumendi p-s 5. Lisaks on nii müüjal kui ka ostjal õigus kasutada kõiki seadusest tulenevad õiguskaitsevahendeid. Kohus võttis arvesse, et lepingud tervikuna annavad korteriomanikele korteriühistu kaudu piisava kontrolli arendaja tegevuse üle ja uued korteriomandid ei lähe üle arendajale enne müügilepinguga hõlmatud tööde tegemist. Puudutatud isik HV leidis, et projekti ja eskiisprojekti seletuskirja puudumise tõttu pole võimalik kontrollida, kas renoveerimistööd summas 258 000 eurot on seotud elamuga, 7
(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 plaanitava pealeehitusega või kui mõlemaga, siis milline on kulude suhtarv. Müügilepingute kohaselt on müüja ja ostja kokku leppinud, et müüja müüb ja ostja ostab müügilepingutes tulevikus tekkivad korteriomandid, hinnaga 258 000 eurot. Sellises summas loevad müüja ja ostja müüjale kuuluvale korteriomandile vastava lepingu eseme ostuhinna tasutuks ostja poolt tehtavate, elamu rekonstrueerimistööde teostamise, ostja poolt tehtud kulutustega. Kohus leidis, et müügilepingust tuleneb selgelt, et tegemist on rekonstrueerimistöödega ning nende tööde nimekiri on müügilepingus konkreetselt välja toodud. Avaldaja on toonud välja rekonstrueerimistööde ligikaudse maksumuse kokku ca 258 000 eurot teostatavate tööde kaupa. Käsunduslepingu lisas on tööd summade kaupa konkreetselt välja toodud. Puudutatud isikud ei ole esitanud ühtegi konkreetset vastuväidet mõne töö või töö väärtuse kohta. Kohus leidis, et avaldaja poolt esitatu ja väljatoodu on sellises olukorras piisav. Puudutatud isiku HV vastuväited ei ole põhjendatud. Kohus tuvastas, et uute korteriomandite võõrandamise eest vastutasuks rahastatavate tööde väärtus on 258 000 eurot. Puudutatud isik HV leiab, et müügilepingu p-d 4.2.1 ja 4.2.2. rikuvad korteriomanike huve. Kohus leidis, et nimetatud lepingupunktid ei keela korteriomanikul käsutada neile kuuluvat korteriomandit ning puudutatud isiku HV vastuväited on põhjendamatud. Vara ostuhind on kokkulepitud müügilepingus. Müüjal on õigus saada vastavalt müügilepingule rekonstrueerimistöid müügilepingus kokkulepitud summas ulatuses. Kohus leidis, et puudutatud isik HV ei ole piisavalt selgelt välja toonud, kuidas vara tegelik ostuhind sõltub käsunduslepingu sisust. Käsunduslepinguga ei saa muuta müügilepingu sisu müügihinna osas. Puudutatud isik HV väitis, et käsunduslepingut ei eksisteeri. Kohus tuvastas, et käsundusleping sõlmiti 03.05.2011.a, seega on vastuväide põhjendamatu. Käsunduslepingu hilisem muutmine ei anna alust avalduse rahuldamata jätmiseks. Müügilepingutes on toodud välja rekonstrueerimistööd, mida arendaja on kohustatud korteriomanike jaoks renoveerima ning kuivõrd käsunduslepingu kohaselt arendaja ei teosta ise renoveerimistöid vaid korraldab neid, siis käsunduslepingu tingimuste muutumisel ei muutu müügilepingu sisu. Kohus tuvastas, et tahteavaldused võlaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks on andnud 34 korteriomandi omanikud (

§ 81

lg 2 p 2) 39st, sh AL korter nr 1, VN ja RN korter nr 2, MV ja MV korter nr 3, IS korter nr 4, AV korter nr 5, KK korter nr 6, SP korter nr 8, LL korter nr 9, IU korter nr 10, KM ja AB korter nr 11, ML korter nr 12, PT korter nr 13, OR korter nr 14, LV (koos DV) korter nr 15, AR (koos JR) korter nr 16, HK korter nr 18, OR korter nr 19, DG korter nr 20, JM ja ÜM korter nr 23, LS korter nr 24, VK korter nr 25, YS korter nr 26, AV korter nr 27, AM (koos AM) korter nr 29, IR korter nr 30, MT (koos TT) korter nr 31, LM korter nr 32, GL korter nr 33, MJ korter nr 34, TT korter nr 35, PR korter nr 36, LM (koos PR) korter nr 37, osaühing Rommert korter nr 38 ning osaühing Naimer korter nr 39. Avaldaja ei ole esitanud kohtule enda ja puudutatud isikute HV ja OR ning JR ja puudutatud isiku XXV (korterid nr 7, 17, 21, 22 ja 28) tahteavaldusi. Kohus tuvastas, et elamu endised korteriomanikud (korterid nr 22, 19, 7 ja 28) on andnud oma tahteavaldused müügilepingu sõlmimiseks. Kohtu hinnangul puudutatud isiku OR poolt vastuväidete esitamine avaldusele kohtumenetluses ei tee tema varasemat nõusolekut olematuks. Lepingut ei ole võimalik lihtsalt lugeda üles öelduks. Lepingu saab üles öelda ülesütlemisavalduse esitamisega teisele lepingupoolele. Puudutatud isik OR ei ole menetluses tuginenud, et ta on lepingust taganenud. Kohus toimiku materjalide põhjal nimetatud asjaolu ei tuvastanud. Kohtu hinnangul piisab 34 korteriomandi omaniku nõusolekust

§ 81lg 2 p 2 nõude täitmiseks.

Kohtu hinnangul on

§ 81

lg 2 p 3 eeldus täidetud ning müüjate ja ostja vahel sõlmitud müügilepingus kokkulepitud summa vastab korteriomanike huve arvestades piisavalt korteriomandite harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Kohus küsis eksperdilt 8

(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 arvamust, milline oli elamu pööningukorruse kohalik keskmine müügihind (turuhind) 2011.a maikuu seisuga ning milline on see eksperdi arvamuse koostamise aja seisuga. Ekspert leidis, et turuväärtus 2011.a mai seisuga oli 128 000 eurot ja eksperdi arvamuse esitamise seisuga 266 600 eurot. Müügilepingute ja käsunduslepingu kohaselt on lepitud kokku müügilepingu eseme (tulevikus tekkivad korteriomandid) hinnas 258 000 eurot. Kohtu hinnangul oli ekspertiisiavamuses toodud seisukoht piisav, kuna kohtule ei esitatud tõendeid ega seisukoht ekspertiisiarvamuse ümberlükkamiseks.

§ 81

lg 2 p 4 nõuab, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.

§ 81

lg 3 sätestab, et kui sama paragrahvi teise lõike neljanda punkti kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Riigikohus sedastas tsiviilasja nr 3-2-1-101-13 p-s 18, et eelduslikult tuleks saadav tulu maksta esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Teise alternatiivi rakendamine riivab põhiseaduse §-st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada

§ 81

lg-s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda. Avaldaja tõi esile, et raha maksmise kohustus kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks tuleneb korteriühistu liikmete üldkoosoleku 20.04.2006.a ja 26.04.2011.a otsustest. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Kohus leidis, et korteriühistu liikmete 20.04.2006.a ja 26.04.2011.a otsustused on sisult sellised ja loovad kohustusi, mida võib otsustada korteriühistu elamu hoolduseks ja remondiks ning need kuuluvad KÜS § 151 lg-te 1 ja 2 alla. Puudutatud isikud H ja KV leidsid, et pole tagatud, et võõrandamisest saadav tulu kulutatakse korteriomandi kaasomandi korrashoiuks, raha ei tasuta korteriomanikele ega korteriühistule. Kohus leidis, et menetluses ei ole toodud välja asjaolusid, mis annab kahelda, et arendaja ei täida oma kohustusi nõuetekohaselt ning ei kuluta raha korteriomandite korrashoiuks. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et avalduse rahuldamine ning puudutatud isikute H ja KV tahteavalduste asendamine müügilepingu sõlmimiseks on põhjendatud. Müügilepinguna selles tähenduses tuleb käsitleda sama sisuga lepingudokumenti, mis valmistati ette notari poolt ja sõnastati sel viisil, et selles osalevad puudutatud isik HV müüjana ning puudutatud isik KV müüja abikaasana. Vastavalt sellele tuvastas kohus ka tahteavalduste andmise kohustused. Kohus märkis, et siiski ei ole müügilepingu osaks

§ 8

¹ tähenduses need avaldused, mida korteriomanikud sarnase sisuga võõrandamistehingu sõlmimisel teevad notarile, st käesoleval juhul peamiselt kõik müügilepingu dokumendi p-s 2 märgitud avaldused. Kuna kohus tuvastab üksnes puudutatud isikute H ja KV kohustuse tahteavalduste andmiseks, ei hinnanud kohus teiste samas lepingus osalevate isikute avaldusi. Puudutatud isiku KV avaldusest on müügilepingu osa lepingudokumendi p-s 2.2.1 märgitu. Avaldaja taotles lisaks kohustada puudutatud isikuid H ja KV anda tahteavaldus nende ühisvaraks oleva korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja tegema vajalikud tahteavaldused, mis võimaldaksid eelnimetatud lepingu eseme sissekandmist kinnistusraamatusse ning lepingu eseme omandi üleandmist ostjale. Seni müügilepingu sõlminud korteriomanikud ja arendaja leppisid 9

(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 vastavates lepingutes kokku, et uute kinnistute omand läheb üle arendajale pärast tema kohustuste täitmist ja poolte vahel sõlmitud müügilepingud ei sisalda omandi üleandmise kokkuleppeid (asjaõiguslepinguid). See tähendab, et pärast kokkulepitud tingimuste saabumist on vaja täiendavalt sõlmida notariaalselt tõestatud asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks müüjalt ostjale ja ostja saab kinnisasja omanikuks vastava kande tegemisega kinnistusraamatusse (müügilepingu p 8.1). Kohus leidis, et avaldaja taotletud asjaõiguskokkuleppeks ja kinnistusraamatusse kannete tegemiseks puudutatud isikute H ja KV nõusolekut ei saa praegu veel kohtulahendiga asendada, kuna selle sisuga lepingut ka teiste korteriomanike puhul veel pole, st täitmata on

§ 8

¹ lg 2 p 2 tingimus.

§ 81

lg 4 sätestab, et kui sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud kinnistusraamatu kande tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, võib korteriomanik kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust. Kuivõrd kohus eelnevalt tuvastas, et esitatud avalduse alusel ei saa puudutatud isikute H ja KV tahteavaldust kinnistusraamatu kande tegemiseks asendada, siis maakohus ehitusloa olemasolu vajalikkust ei hinnanud. Kuivõrd kohus lahendas praeguses menetluses sisuliselt vaid nõusoleku saamist müügilepingu sõlmimiseks, ei ole ehitusloa saamine

§ 81lg 4 järgi avalduse rahuldamise eeldus.

8. Puudutatud isik HV esitas Harju Maakohtu 14.12.2015.a määruse peale määruskaebuse, paludes määruse tühistada, jätta avaldus rahuldamata ja mõista avaldajalt välja puudutatud isiku HV menetluskulud. Täitmata olid

§-s 81 lg 2 p-des 1, 3 ja 4 sätestatud avalduse osaliselt rahuldamise eeldused. Riigikohus on märkinud, et tahteavalduse andmise eeldus on, et saadav tulu makstakse korteriomanikele (RKTKo 3-2-1-101-13). Riigikohtu poolt käsitletavas asjas maksti tulu korteriühistu remondifondi, et korteriühistu saaks selle arvel teha töid elamu korrashoiuks ja parendamiseks. Riigikohus käsitles tasu maksmist korteriühistule korteriomanike põhiõiguste riivena, mis peab olema õigustatud. Käesoleval juhul ei maksta tulu ei korteriomanikele ega korteriühistule, kes on ainsana huvitatud raha mõistlikust kulutamisest kaasomandi osa parendamiseks. Mõistliku kulutamise põhimõte on laiem kui see, et formaalselt kulutatakse tulu ainult korteriomandi kaasomandi osa parendamiseks. Mõistlik kulutamine tähendab, et kulutamine on läbipaistev ja kontrollitav. Korteriühistu on juriidiline konstruktsioon, mis tagab korteriomanike raha kulutamise läbipaistvuse ja kontrollitavuse. Antud juhul jääb kaasomandi võõrandamisest saadav tulu ostjale, OÜ-le Bestland, kes on küll kohustatud selle kulutama vastavalt käsunduslepingule korteriomanike kaasomandiosa parendamiseks, kuid kellel on esiplaanil oma ärihuvid. Samaaegselt korteriomanike kaasomandiosa parendamisega teostab OÜ Bestland elamu Pronksi 4 juures isiklikku arendusprojekti – ehitab elamule peale 1,5 korrust uusi korteriomandeid, mille ta omandab. Sealjuures ei ole arendaja ise ehitusettevõtja. Käsundusleping ja kohtumäärusele lisatud lepingudokument ei erista renoveerimistöid, mis on seotud OÜ Bestland isikliku arendusprojektiga, töödest, mis tuleks OÜ-l Bestland teostada kaasomandi võõrandamisest saadud tasu arvel. Pronksi tn 4 korteriomanikud ja Korteriühistu Pronksi 4 ei saa tulevikus kuidagi tagada, et korteriomanike kaasomandi osa müügist saadava tasu arvelt tehtavad kulutused on mõistlikud. Selline korteriomanikele kuuluva tasu kulutamine ei ole mõistlik, sest ei ole vajalik ega põhjendatud ja on Eesti Vabariigi põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandiõiguse riive, mis ei ole õigustatud. Maakohtu arvates saab avalduse rahuldada, sest arendaja ei saa uute korterite omanikuks enne oma kohustuste täitmist, rekonstrueerimistööd on loetletud, eelarve 258 000 eurot on siduv, kvaliteedinõuete täitmine on tagatud, korteriühistu kaudu on tagatud kontroll tasu kulutamise üle, käsunduslepinguga ei saa muuta müügihinda. Kokkuvõttes leidis maakohus, et menetluses pole välja toodud asjaolusid, mis annavad kahelda, et arendaja ei täida oma kohustusi 10

(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 nõuetekohaselt ja ei kuluta raha korteriomandite korrashoiuks. Maakohtu need järeldused ei ole veenvad ja on kohati ekslikud. Vastavalt kohtumäärusele lisatud lepingudokumendi p-le 4.1 kohustuvad korteriomanikud sõlmima asjaõiguslepingu uute korteriomandite üleandmiseks 14 päeva jooksul pärast OÜ-lt Bestland vastava nõude saamist. Seega ei sõltu OÜ Bestland omanikuks saamine renoveerimistööde ega ka pealeehituse valmimisest. Sisuliselt leiab aset olukord, mille ohtlikkusele viitab notar kohtumäärusele lisatud lepingudokumendi p-s 8.3 – korteriomanikule on ohtlik asjaõiguslepingu sõlmimine enne ostuhinna täielikku tasumist. Ostuhinna tasumine ehk tasaarvestus toimub renoveerimistööde teostamise teel aga OÜ Bestland omanikuks saamine ja asjaõiguslepingu sõlmimine sõltub vastava nõude esitamisest OÜ Bestland poolt sõltumata renoveerimistööde käigust. Tasaarvestus loetakse tehtuks asjaõiguslepingu sõlmimisel ilma, et kumbki osapooltest (korteriomanik ja OÜ Bestland) peaks tegema mistahes täiendavaid lepingus nimetamata toiminguid (lepingu p 3). Tehinguga, millega korteriomanikud võõrandavad oma vara praegu tulevikus tehtavate rekonstrueerimistööde vastu, loobuvad korteriomanikud edaspidisest võimalusest kaasa rääkida rekonstrueerimistööde ja elamu pealeehituse osas. Täitmata on

§ 81

lg 2 p-s 3 sätestatud eeldus ehk võõrandamisest saadav tulu ei vasta võõrandatava vara harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga.

§ 81

lg 1 sätestab võimaluse võõrandada olemasolevat kaasomandi osa, mitte tulevikus moodustatavat reaalosa, mille võõrandamine ei ole

§ 81lg 1 mõttes vajalik.

Kohtumäärusele lisatud lepingudokumendi puhul on tegemist pigem tulevikus tekkivate reaalosade võõrandamisega. Nii on notar lepingudokumendi p-s 8.2 selgitanud, et leping annab ostjale õiguse lepingu täitmisel nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ja senise omaniku keeldumise korral õiguse esitada omaniku vastu kinnistusraamatusse kande ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi. Eelnimetatu puudutab uusi reaalosasid. Võõrandatava pööningu väärtuse hindamisel pole maakohus arvestanud, et korteriomanikud võõrandavad ja arendaja omandab sisuliselt (tasuta) õiguse ehitada pööningu asemel pealeehitus 1,5 korrust, mille moodustavad korteriomandid, mis lähevad arendaja omandisse. Paralleelselt teeb arendaja küll oma vahendite arvel elamu renoveerimistööd 258 000 euro ulatuses, kuid need kulutused lähevad osaliselt ka uute korteriomandite väljaehitamisele. Maakohus oleks saanud seda arvestada võõrandatava vara väärtuse hindamisel kasutades diskretsiooniõigust. Lisaks on kohtumäärus viiteline, viidates lepinguprojektile, mis omakorda viitab käsunduslepingule. Kohtumäärusest ei selgu taotletava tahteavalduse kindel sisu (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 1). Kohtumäärus peab olema täidetav sõltumata võõrandamislepingu või käsunduslepingu sisust. Kohtumääruse konstruktsioon võib kaasa tuua olukorra, kus kohtumäärus kas pole täidetav või täidetakse muudetud võõrandamislepingu või muudetud käsunduslepingu tingimustes. Rekonstrueerimistööde üldmaksumus ei ole arendajale siduv. Esiteks sõltuvad konkreetsed rekonstrueerimistööd käsunduslepingust, tegelikult teostatavad tööd ja iga üksiku töö hind võib erineda seni kokkulepitust. Võimaluse selleks annab lepingu p 3 ebaselge sõnastus, mistõttu ei nähtu üheselt, et renoveerimistöid tuleb teostada just 258 000 euro ulatuses. Nimetatud summa on lepingu eseme hind, mille arendaja tasub renoveerimistööde kulutustega, mille ulatus ei ole lepinguprojektis välja toodud. 9. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Puudutatud isik OR nõustus lõppjäreldustes määruskaebusega, kuid teistsugustel kaalutlustel. Avaldaja ja puudutatud isikud AL, RN, VN, MV, MV, IS, AV, KK, SP, LL, IU, KM, AB, ML, PT, LV, AR, HK, OR, DG, Osaühing Bestland, JM, ÜM, LS, VK, YS, AV, HA, IR, MT, LM, GL, MJ, TT, PR, LM, Osaühing Rommert ja Osaühing Naimer palusid jätta määruskaebuse rahuldamata, määruse muutmata ning jätta menetluskulud kokku summas 180 eurot täies ulatuses määruskaebuse esitaja kanda. 11

(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 Määruse põhjendused
  1. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited selle muutmiseks ega tühistamiseks alust ei anna. Selliseid aluseid ei nähtu ka muudest tsiviilasja materjalidest. Vaidlustatud maakohtu määrus tuleb jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust osas, milles määrust vaidlustati, so osas, milles maakohus avalduse rahuldas. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud maakohtu määruses esitatud seisukohtadega ja TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Kuigi kaebuses tuginetakse sisuliselt samadele väidetele, mille osas on maakohus juba seisukoha kujundanud ja millega ringkonnakohus nõustub, märgib ringkonnakohus määruskaebusele vastuseks siiski järgmist.
  2. Maakohus asus õigesti seisukohale, et kõik

§-s 81 sätestatud nõude rahuldamise eeldused on täidetud. Maakohus kontrollis ja järeldas õigesti, et kaasomandi mõtteliste osade võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikele seeläbi, et see kulutatakse kaasomandi korrashoiul ja parendamisel selliste kulutuste tegemiseks, mille tegemise kohustus korteriomanikel on. Kulutused on sellised, mille tegemise saab otsustada korteriühistu ja seda on korteriühistu oma üldkoosolekutel teinud. Maakohus kontrollis ja järeldas õigesti, et korteriomanikele on piisavalt tagatud see, et korteriomanikud ei jää kaasomandi mõttelistest osadest ilma nii, et neile ei ole tagatud remonttööde tegemine. Korteriomanikele on tagatud, et saadav tulu kulutatakse kinnisaja korrashoiuks ja parendamiseks mõistlikult. See on tagatud seeläbi, et tööd, mis raha eest tehakse on avalduse lahendamise ajaks paika pandud. Tööde põhjendatus, vajalikkus ja mõistlikkus on hinnatav ja seda on hinnanud nii enamus korteriomanikke, korteriühistu kui ka maakohus. Mingite konkreetsete tööde põhjendamatusele või lubamatult suurele hinnale oli kaebuse esitajal võimalik tugineda nii kohtu eelselt, maakohtu menetluses kui ka määruskaebuses. Selliseid väiteid kaebuse esitaja kohtu ette toonud ei ole. Võõrandamisest saadav tulu jõuab kokkulepitud ulatuses korteriomanikeni läbi selle, et kinnisasja kaasomandi osasid remonditakse ja parendatakse. Maakohus järeldas õigesti, et lepingutega on piisavalt tagatud see, et korteriomanikud ei jää kaasomandi mõttelistest osadest ilma selliselt, et kokkulepitud remonttöid ei tehta. Korteriomanikel on arvestatavad õiguskaitsevahendid. Vaidlusalustest lepingutest nähtub piisavalt selgesti, mis töid tuleb kaasomandi parendamiseks teha kaasomandiosade saamise eest. Korteriomanikud ja korteriühistu saavad nõuda kokkulepitud tööde tegemist. See, mis tööd tuleb kaasomandiosade saamise vastu teha, on lepingutes määratletud ja kui korteriomanikel oleks tulevikus võimalik esitada täiendavaid nõudmisi muude tööde osas, oleks ohtlik ja võiks lepingu täitmise ohtu seada. Määruskaebuse esitaja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et võõrandamisest saadav tulu ei vasta kaasomandiosa harilikule väärtusele. Maakohus lähtus vastava järelduse tegemisel eksperdi arvamusest. Asjaolusid, millest saaks järeldada, et maakohus seejuures eksis, toimikust ei nähtu. Kaasomandi renoveerimise ja parendamise tagajärjel muutuvad paremaks kõik korteriomandid, sest kaasomand kuulub kõikide korteriomandite juurde. Seetõttu on õige see väide, et selles ulatuses, milles uute korteriomandite juurde kuulub kaasomandit, rikastuvad majanduslikus mõttes lõppkokkuvõttes ka uute korteriomandite omanikud. Kuid see ei tähenda veel seda, et võõrandamisest saadav tulu oleks proportsioonist väljas. Ekspert hindas, milline on katuse väljaehitamise õiguse väärtus ja samas suurusjärgus summa eest kohustub arendaja renoveerima ja parendama kõikidele korteriomanikele kuuluvat kaasomandit. Määruskaebuse esitaja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et vastava summa eest renoveeritaks või parendataks mingi korteriomandi reaalosa. Selliseid asjaolusid ei nähtu ka toimiku materjalidest. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuses esitatud väitega, et vaidlustatud maakohtu määruse 12

(13)Tsiviilasi nr 2-13-61056 resolutsioon on ebaselge. Maakohus viitab resolutsioonis määruse lisale. Lisas on toodud leping, milles sisalduvate tahteavalduste osas on kohus kaebuse esitajat tahteavalduste andmiseks kohustanud. Vastavad tahteavaldused on selgesti ja üheselt tuvastatavad. Maakohus järeldas õigesti, et pooled leppisid kokku, et arendajal tuleb konkreetsed tööd teha siduva eelarvega, st arendaja ei saa tööde eest täiendavat raha nõuda. Asjaolusid, millest saaks järeldada, et maakohus sellise seisukohavõtul eksis, ei ole kaebuse esitaja kohtu ette toonud. 12. Ringkonnakohus leiab, et arvestades seda, et käesolev vaidlus lahendatakse hagita menetluses, samuti arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid, tuleb ka määruskaebuse menetluse kulud jätta iga menetlusosalise enda kanda. Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/ 13
(13)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.