Obsah (7)

§ 436§ 230§ 442§ 122§ 162§ 174§ 445

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtunik Ann Meriluht Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi 07. juunil 2016.a., Tallinnas Hagihind 2-

) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 436

lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

§ 436

lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. 4.

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus on pooltele nõuete ja vastuväidete tõendamise kohustust ja muuhulgas viidatud sätet selgitanud nii 28.03.2016.a. kohtumääruses (t/l 50) kui ka 03.05.2016.a. kohtuistungil (t/l 69-72).

1. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja ja kostja vahel on 26.11.2014.a. sõlmitud äriruumide üürileping tähtajaga kuni 26.01.2016.a. (t/l 5-9). Samuti ei vaidle pooled selle üle, et nad on 13.08.2015.a. sõlminud võla summas 3 429,21 euro tasumiseks kokkuleppe, millise kohaselt kohustub üürnik tasuma võlgnevuse hiljemalt 05.09.2015.a. (t/l 10). Lisaks ei ole vaidluse all asjaolu, et 07.09.2015.a. esitas kostja hagejale erakorralise ülesütlemise avalduse.
2. Pooled on erimeelt selles, kas poolte vahel 26.11.2014.a. sõlmitud üürileping on lõppenud kostja poolt 07.09.2015.a. edastatud ülesütlemisavaldusega ning kas kostjal on kohustus tasuda hagejale hagetav üürivõlgnevus.
3. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
4. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ning VÕS § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Käesoleval juhul nõuab hageja poolte vahel sõlmitud äriruumide üürilepingu täitmist VÕS § 108 lg 1 ja § 271 järgi. 3
5. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
6. Poolte vahel 26.11.2014.a. sõlmitud äriruumide üürilepingu punkt 7.6.2 järgi loetakse leping lõppenuks kui üks pool on teatanud teisele ette 12 kuud lepingu lõpetamise soovist (t/l 8). Kostja on hagejale edastanud 07.09.2015.a. üürilepingu ülesütlemise avalduse, millises kohaselt on hageja rikkunud oluliselt sõlmitud üürilepingu p. 4.1.
7. ja 4.1.2 (t/l 11).
8. Riigikohus on oma 09.11.2010.a. kohtuotsuses tsiviilasjas nr. 3-2-1-84-10 leidnud, et Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu
9. mai
10. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-162-04, p 14). Kolleegium lisab, et viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. Samuti on kolleegium selgitanud, et VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu
11. jaanuari
12. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 21).
13. Hageja poolt kohtule esitatud müügireskontro väljavõttest nähtub, et kostjal oli hageja ees seisuga 01.06.2015.a. võlgnevus summas 2 967,78 eurot ning kostja on kinnitanud käsikirjaliselt, et nõustub nimetatud summaga ja tasub selle hiljemalt 30.06.2015.a. (t/l 10).
14. Vaidlust ei ole poolte vahel selle üle, et hageja ja kostja on sõlminud 13.08.2015.a. võla tasumise kokkuleppe, millise kohaselt kinnitab üürnik, et ta võlgneb üürileandjale seoses 26.11.2014.a. üürilepinguga seisuga 06.08.2015.a. tasumata arveid 3 492,21 eurot, millele lisanduvad viivised vastavalt üürilepingule. Kostja kohustus nimetatud summa tasuma hagejale hiljemalt 05.09.2015.a. (t/l 10).
15. Vaidlust ei ole selles, et hageja on teostanud üürileandja pandiõigust ning arestinud üüritud pinnal asunud üürniku vara ning vahetanud ära ukseluku. Poolte vahel on erimeelsus selles kas hageja teostas üürileandja pandiõigust 04.09.2015.a. või 05.09.2015.a. Kohus leiab, et lähtudes kohtu ette toodud asjaoludest, on hageja teostanud üürileandja pandiõigust 04.09.2015.a. (t/l 38-40, 58).
16. Kostja on edastanud hagejale 07.09.2015.a. üürilepingu ülesütlemise avalduse (t/l 11, 45). Kostja on tuginenud äriruumi üürilepingu lõpetamise avalduse esitamisel poolte vahel 26.11.2014.a. sõlmitud üürilepingu punktide 4.1.1 ja 4.1.2 hagejapoolsele rikkumisele.
17. Osundatud üürilepingu punktide kohaselt kohustub üürileandja lepingu tähtaja vältel võimaldama üürnikul kasutada lepingu objekti ning sellega funktsionaalses seoses olevaid juurdepääse, tehnovõrke ja mitte takistama üürniku poolt lepingu objekti ja selle 4 teenindamiseks vajalike kommunikatsioonide kasutamist ning üürniku tööd lepingu objektil tööaegadel (t/l 5).
18. Õiguskirjanduses on leitud, et esineks VÕS § 313 lg 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise õiguslik alus, tuleb hinnata, kas kõiki asjaolusid arvesse võttes saab eeldada, et ülesütlemist soovib lepingupool lepingu täitmist ei jätka. Selle hindamisel tuleb lähtuda ka mõlema lepingupoole huvidest. Reeglina peab kumbki lepingupool saama lähtuda sellest, et leping kehtib korralise lõppemiseni. Seega tuleb hinnata kahe lepingupoole huve ja võtta seisukoht, kas konkreetsed asjaolud on ülesütlemist sooviva lepingupoole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole huvi lepingu korralise lõppemise kehtivuse osas (Paul Varul, Irene Kull, Villu Kõve, Martin Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Lk 238).
19. VÕS § 305 lg 1 järgi on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded.
20. Kohus leiab, et antud juhul tuleb kohtu ette toodud asjaoludest lähtuvalt asuda seisukohale, et kostja huvides ei olnud enam peale 04.09.2015.a. üürileandja poolt toimunud ukseluku vahetust jätkata üürilepingu täitmist. Nimetatut kinnitab ka asjaolu, et kostja ei ole tähtaegselt tasunud hagejale kostja enda poolt varasemalt tunnistatud võlgnevust.
21. Kostja huvi puudumist jätkata poolte vahel sõlmitud üürilepingu täitmist toetab ka asjaolu, et hageja poolt on olnud takistatud üüritud pinna sihtotstarbeline kasutamine. Poolte vahel ei ole vaidluse all asjaolu, et peale 04.09.2015.a. kostja kasutaks üürilepingu eset ning seega tuleb lugeda hageja ja kostja vahel 26.11.2014.a. sõlmitud äriruumide üürileping lõppenuks alates 07.09.2015.a. Tõendeid selle kohta, et hageja oleks võimaldanud kostjal üüritud äriruume peale 04.09.2015.a. kasutada, kohtule esitatud ei ole. Seega on olnud õigustatud kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine.
22. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei ole millegagi põhjendatud hagejapoolne ukseluku vahetus. Seda enam, et kostja võlgnevus 13.08.2015.a. võla tasumise kokkuleppe kohaselt moodustas summas 3 429,21 eurot, milline summa on väiksem hagejale üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisest summas 5 190 eurot.
23. Hagiavalduse kohaselt on kostjal tekkinud perioodi märts 2015.a. kuni oktoober 2015.a. eest võlgnevus summas 8 410,15 eurot ja viivise võlgnevus summas 488,17 eurot. Hageja on nimetatud summast maha arvestatud garantiisumma 5 190 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 3 708,32 eurot (t/l 2-3).
24. Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse mis on tekkinud seoses arvete nr. 15034 summas 0,03 eurot, arve nr. 15082 summas 424,19 eurot, nr. 15094 summas 2 673,25 eurot, nr. 15105 summas 2 663,98 eurot ja nr. 151001/1 summas 2 648,70 eurot tasumata jätmisega kostja poolt (t/l 17).
25. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja on tulenevalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktist 3.1 tasunud hagejale garantiisumma 5 190 eurot. Üürilepingu punkti 3.2 kohaselt üürileandja käes hoiul olev garantiisumma ei anna üürnikule õigust viivitada kokkulepitud maksete tasumisega või muul moel rikkuda käesoleva lepingut. Üürileandja võib üürniku poolt käesoleva lepingu tingimuste rikkumise korral rahuldada oma rahalisi nõudeid garantiisumma arvel ning üürnik on kohustatud hiljemalt 2 nädala jooksul arvates 5 vastavasisulise nõude esitamisest taastama garantii mahus, mis on võrdne taastamise hetkel nelja kuu suuruse üüriga (t/l 5).
26. Vastavalt lepingu p. 3.3 on üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suurus käesoleva lepingu sõlmimisel müügipinnal 13 eurot/m2 kuus. Kokku moodustab üür käesoleva lepingu allakirjutamisel summas 1 730 eurot/ kuus, mille maksmisel lisandub käibemaks. Üürilepingu punkt 3.4 järgi lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, prügivedu (v.a. toidujäätmed), üldvesi, välikoristus, üldremont, halduskulud (elektrisüsteemide, signalisatsiooni) hoolduskulud 3,2 eurot/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (20 %). Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Eraldi maksab üürnik vee ja elektri eest vastavalt arvesti näitudele (t/l 5).
27. Hageja on esitanud kostjale arved nr. 15034 summas 2 696,03 eurot, nr. 15082 summas 2 667,94 eurot, nr. 15094 summas 2 673,25 eurot, nr. 15105 summas 2 663,98 eurot ja nr. 151001/1 summas 2 648,70 eurot (t/l 14-16). Raamatupidamise õiendi kohaselt on kostjal tasumata arve nr. 15034 summas 0,03 eurot, arve nr. 15082 summas 424,19 eurot, nr. 15094 summas 2 673,25 eurot, nr. 15105 summas 2 663,98 eurot ja nr. 151001/1 summas 2 648,70 eurot (t/l 17). Kostja ei vaidle vastu, et arve nr. 15094 summas 2 673,25 eurot on tasumata (t/l 33).
28. Kohus leiab, et kostjal on kohustus tasuda hagejale poolte vahel sõlmitud üürilepingu järgi üüri ja kommunaalkulud arve nr. 15034 alusel summas 0,03 eurot, arve nr. 15082 alusel summas 424,19 eurot ja arve nr. 15094 alusel summas 2 673,25 eurot. Kostja tõendeid selle kohta, et arved nr. 15034 ja 15082 on täies ulatuses tasutud kohtule esitanud ei ole.
29. Lisaks on kohtu hinnangul kostjal kohustus tasuda hagejale arve nr. 15105 alusel üüri ja kommunaalkulusid perioodi 01.09.2015.a. kuni 03.09.2015.a. eest summas 266,40 eurot (2 219,98 eurot : 30 päevaga = 74 eurot x 3 päeva = 222 eurot + 20 %), kuivõrd nimetatud ajal oli kostjal võimalus üüritud eset kasutada.
30. Kohus leiab, et arve nr. 15101 summas 2 648,70 eurot kostja poolt hagejale tasumisele ei kuulu, kuivõrd poolte vahel sõlmitud üürileping on lõppenud alates 07.09.2015.a. ning kostja üüritud pinda pärast seda kasutanud ei ole.
31. Eelnevast tulenevalt on põhjendatud hageja üürivõlgnevuse nõue kostja vastu kokku summas 3 363,87 eurot (0,03 + 424,19 + 2 673,25 + 266,40). Arvestades asjaoluga, et kostja on tasunud hagejale tagatisena 5 190 eurot ning kostja on 07.09.2015.a. avaldusega enda võlgnevuse hageja ees tasaarvestanud, leiab kohus, et hagiavaldus rahuldamisele ei kuulu.
32. Kohus selgitab, et juhul kui hagejal on tekkinud täiendavaid kulutusi seoses üürileandja pandiõiguse teostamisega on viimasel õigus esitada iseseisev nõue kostja vastu.
33. Kõige eelpooltoodu alusel asub kohus kokkuvõtlikult seisukohale, et hagi põhjendatud ei ole ja rahuldamisele ei kuulu.
34. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine 34.

§ 442lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind.

Tulenevalt

§ 122lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 3 708,32 eurot.

Menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine 6 35. Tulenevalt

§ 162

lg 1 jäävad menetluskulud hageja kanda.

§ 174

lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 järgi määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.

1. Kostja esindaja on palunud hagejalt välja mõista õigusabikulu summas 640 eurot (t/l 73, 75). Kuivõrd hageja ei ole nimetatud summale vastu vaielnud ning kohus leiab, et kostja esindaja poolt õigusabikulude spetsifikatsioonis väljatoodud ajakulu ning menetlustoimingud vastavad tsiviilasja materjalidele, kuulub hageja poolt kostjale hüvitamisele õigusabikulu summas 640 eurot.
2. Kostja palub kohustada hagejat tasuma kostja kasuks väljamõistetud menetluskulu Amantese Õigusbüroo OÜ arvele nr EE862200221017605361, makse selgituseks märkida „arve nr 147 tasumine XXXOÜ eest“. Kohus leiab, et vastav kostja taotlus kuulub rahuldamisele kooskõlas

§ 445lg 1.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ann Meriluht Kohtunik 7