lg 1, kuna hageja ei ole andnud ise, ilma kaasomanike nõusolekuta asja üürile, vaid on tegutsenud AK seadusliku esindajana tema nimel ning andnud üürile vaid AK osa. Kostjal puudub alus nõuda korteriomandi lukkude vahetusega soetud kulusid. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pidanud korteri lukud välja vahetama hageja tegevuse tõttu. AK kirjavahetusest kostja ja AL-ga nähtub, et kostjaga on juttu olnud korteri väljaüürimisest alates 01.04.2014 ning nõusolek on antud. Samuti nähtub kirjavahetusest, et kostja on teinud takistusi hagejal korterit kasutamast. Maakohtu otsus 23.11.2015 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kinnistusraamatu kande tegemiseks ja tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek teha Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX, asukohaga XXX Tallinn, kanne hageja kasuks korteriomandi eluaegse isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Kohus määras asendada kostja nõusolek käesoleva kohtuotsusega. Kohus rahuldas kostja vastuhagi võlgnevuse väljamõistmiseks osaliselt ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja võlgnevuse summas 961,58 eurot ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhinõudelt summas 961,58 eurot alates 23.03.2015 kuni põhinõude täitmiseni. Kohus määras jätta jõusse käesolevas tsiviilasjas 12.01.2015 määrusega kohaldanud hagi tagamise abinõu, millega hagi tagamiseks seati kostjale kuuluvale 2/3 mõttelisele osale kinnistust, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX, asukohaga XXX Tallinn kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale keelumärge kinnistu käsutamise keelamiseks hageja kasuks ning keelati kostjal sõlmida üürilepinguid korteriomandi asukohaga XXX Tallinn suhtes. Hageja vastuväite 05.11.2015 kohtuistungi protokollile määras kohus jätta tähelepanuta. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Esmalt analüüsis kohus hagis esitatud nõuet. Poolte vahel ei ole vaidlust küsimuses, et hageja kinkis 05.11.1998 notariaalse kinkelepinguga kostjale, AL-le ja AK-le igale ühele 1/3 korterist asukohaga XXX Tallinn (kd I tlk 16-17). Korteri näol oli kinkimise ajal tegemist vallasasjaga. Korteriomandi kohta tehti kinnistusraamatusse esmakanne 12.06.2002 ning käesoleval hetkel kuulub 2/3 korteriomandist kostjale ja 1/3 AK-le (kd I lk 57-59). 05.11.1998 kinkelepingu punkti 4.2 kohaselt jäi kinkijale, s.o hagejale õigus eluaegselt kasutada lepinguobjektiks olevat korterit. 5 Asjaõigusseaduse (
) § 64¹ kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Antud juhul ei ole kostja andnud nõusolekut kinnistusraamatusse hageja kasuks isikliku kasutusõiguse märke tegemiseks, mistõttu on hagejal õigus esitada kostja vastu
§-l 64¹ põhinev nõue. Kohus märkis, et 05.11.1998 notariaalse kinkelepingu sõlmimise ajal ei olnud võimalik kinkelepingu punktis 4.2 sätestatud isiklikku kasutusõigust kinnistusraamatusse kanda, kuna kingitud korteri näol ei olnud kinkelepingu sõlmimise ajal tegemist kinnisomandiga. Alles 2002. aastal, kui korter kinnistati, oli võimalik asuda korteri osas kinnistusraamatusse andmeid kandma. Kohus leidis, et olukorras, kus korter oli kinkelepingu sõlmimise ajal arvel üksnes vallasvarana, ei olnud hagejal ka võimalik selle osas asjaõiguslepingut sõlmida. Vaatamata sellele on kohtu hinnangul tegemist lepinguga, mille alusel on hagejal õigus nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist. Nimelt on kohtu hinnangul sisuliselt tegemist hageja kasuks seatud isikliku kasutusõigusega
mõttes.
lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus elamule kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Nähtuvalt kinkelepingu punktist 4.2 on kinkelepingus hagejale antud eluaegne õigus vaidlusalust korterit kasutada. Asjaolule, et sisuliselt on kokku lepitud isiklikus kasutusõiguses, viitab ka kinkelepingu punktis 4.2 ära toodud viide ENSV tsiviilkoodeksi § 243 lg-le 3, mille kohaselt pooltel on õigus võtta elamu (või selle osa) ostu-müügi lepingusse tingimus müüja või kolmanda isiku õiguse kohta kasutada eluaegselt või tähtajatult eluruumi müüdavas majas. Selline kokkulepe säilitab kehtivuse elamule (või selle osale) omandiõiguse hilisema ülemineku korral. Kohtu hinnangul on tegemist analoogse olukorraga sellele, et vastava kinkelepingu tagajärjel (kuigi tegemist ei ole asjaõigusliku lepinguga) on ka kostja kinnistusraamatusse korteriomandi kaasomanikuna sisse kantud. Tulenevalt eeltoodust on hagejal kohtu hinnangul alates korteri kinnistusraamatusse kandmisest õigus nõuda, et notariaalses kinkelepingus sätestatud eluaegne kasutusõigus ka kinnistusraamatusse kantakse. Kohus oli seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt tahteavalduse andmist kinnistusraamatu kande tegemiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seoses hageja väidetega, et kostja ei takista hagejal korteriomandit kasutamast ning hageja õigused on tagatud ka tulenevalt üksnes võlaõiguslikust kokkuleppest, märkis kohus, et kohtu hinnangul selleks hageja õiguste kaitseks ei piisa. Üksnes kinnistusraamatusse tehtud kanne garanteerib, et hagejal on võimalik korteri suhtes isiklikku kasutusõigust teostada ka siis, kui kostja talle kuuluva korteriomandi osa kolmandale isikule võõrandab. Järgnevalt analüüsis kohus vastuhagis esitatud nõuet. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal oli korteriomandi suhtes isiklik kasutusõigus
lg 1 mõttes.
2. lause kohaselt, kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Võttes arvesse, et kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal on kõnealuse korteriomandi suhtes isiklik kasutusõigus, kuuluvad lähtuvalt
§-st 228 kohaldamisele kasutusvalduse sätted, sealhulgas
lg 5.
ÜS § 62 lg 3 kohaselt on õigusvili tulu, mida õigustatud isik saab õigusest vastavalt selle eesmärgile, samuti tulu, mida õigus annab õigussuhte tõttu. 6 Kostja on esitanud hageja ja AS Evento Ventilatsioon vahel 28.03.2014 sõlmitud eluruumi üürilepingu, millest nähtuvalt on hageja andnud üürile XXX Tallinn asuvast korteriomandist 2 tuba suurusega 22m² tasuga 140 eurot kuus (kd I lk 85-87). Kohtu hinnangul on hageja poolt vastavast üürilepingust saadud tulu hageja kui kasutusvaldaja saadud õigusvili TsÜS § 62 lg 3 mõttes. Nimetatud õigusvili tekkis hageja kasutusvalduse ajal, seega oli hageja
Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja nõue seoses korteriomandi üüritasuga tuleb jätta rahuldamata, kuna kostja nõuab hagejalt hüvitist seoses tuluga, mille saamiseks oli hageja kui kasutusvaldaja ise õigustatud. Analüüsides kostja nõuet seoses korteriomandi halduskulude võlgnevusega märkis kohus, et kostja väitel on korteriomandi halduskulud perioodil 2012. aasta märtsikuust kuni 2015. aasta märtsini 1487,50 eurot. Kostja nõuab hagejalt vastavate kulutuste eest hüvitist tuginedes
§-le 223.
kohaselt kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid ning koormatised, majandamis- ja muud kulud kannab kasutusvaldaja vastavalt oma õiguste kestusele.
2. lause kohaselt, kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Võttes arvesse, et kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal on kõnealuse korteriomandi suhtes isiklik kasutusõigus, kuuluvad lähtuvalt
§-st 228 kohaldamisele kasutusvalduse sätted, sealhulgas
. Kohus märkis, et
kohaselt on korteriomandi valdajal kohustus kulude kandmiseks vastavalt oma õiguste kestusele, s.o ajal, millal tal on võimalik korteriomandit vallata. Käesoleval juhul on hageja hagiavalduses kinnitanud, et ta kaotas kaudse valduse korteriomandile alates 24.10.2014, kui kostja vahetas korteriomandi lukud. Enne seda hagejal korteriomandi kasutamisega probleeme ei olnud. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et korteriomandi lukud on kõnealusel ajal vahetatud ning korteriomandi valdus kuulub kolmandale isikule. Antud asjaolu tõendab ka kostja ja SF vahel sõlmitud korteriomandi üürileping (kd I lk 37-42). Kostja on esitanud tõendid selle kohta, et kostja on korteriomandi uued võtmed väljastanud teisele kaasomanikule AK-le, kuid kostja ei ole tõendanud, et pärast lukkude vahetust oleks uued võtmed üle antud ka hagejale. Seega luges kohus tuvastatuks, et kostja nimetatud nõude perioodist oli hagejal korteriomandi valdus alates märtsist 2012 kuni 24.10.2014. Kostja on esitanud korteriühistu arvete näol tõendid selle kohta, et kostja tasus korteriomandi majandamisega tekkinud kulude eest korteriühistule perioodil märtsist 2012 kuni oktoober 2014 kokku 1161,58 eurot (kd I lk 93-98, 142-167).
lg-st 2 tulenevalt, kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama. Kohtu hinnangul on kostja korteriühistu arvetega tõendanud, et korteriga seotud kulutused on sisse nõutud omanikult ning kostja on need tasunud, mis tähendab, et kostjal on
Korteriühistu pangakonto väljavõttega on tõendatud, hageja on kostja eest korteriühistule seoses kommunaalmaksetega juba tasunud 200 eurot (kd I lk 172), mis tuleb hageja võlgnevusest maha arvata. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et hagejalt tuleb kostja kasuks
Seoses hageja vastuväidetega, et hageja on juba tasunud osa korteriga seotud kommunaalmaksetest, märkis kohus, et olukorras, kus hagejal on korteri osas isiklik kasutusõigus ning ta on kinnitanud, et tal oli kuni 2014. aasta oktoobri lõpuni korteri valdus, on hagejal
lg 1 alusel kohustus tasuda kõik korteriomandiga seotud maksekohustused ja majandamiskulud, mitte ainult osalised kulud. Järgnevalt analüüsis kohus kostja nõuet hüvitada seoses lukkude vahetamisega tekkinud kahju summas 213,20 eurot. Kohtu hinnangul ei ole kostja poolt omaalgatuslikult tehtud lukkude vahetamise maksumuse näol tegemist kuluga, mille hüvitamise kohustus hagejale
Kostja on pidanud lukkude vahetamist tarvilikuks, kuna korterit üürinud isikul, kellega kostja soovis üürilepingu lõpetada, olid korterivõtmed olemas. Kostja ei ole 7 esitanud tõendeid selle kohta, et korteri osas sõlmitud üürilepingu lõpetamine oli korteriomandi säilimiseks hädavajalik ning sellest omakorda oli tingitud ka vajadus uute lukkude paigaldamiseks. Tulenevalt eeltoodust asus kohus seisukohale, et kostja nõue mõista hagejalt välja korteriomandi lukkude vahetamisega seotud kulutused tuleb jätta rahuldamata. Kostja nõuab hagejalt ka viivise väljamõistmist alates vastuhagi esitamise kuupäevast. VÕS § 101 lg 1 p-le 6 ja § 113 lg-le 1 tuginedes leidis kohus, et hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista ka viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhinõudelt summas 961,58 eurot alates 23.03.2015 kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Võttes arvesse, et kohus rahuldas esitatud hagi, jättis kohus jõusse 12.01.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Hageja esitas 11.11.2015 vastuväite kohtuistungi protokollile. Kohus on pooltele 05.11.2015 toimunud kohtuistungil selgitanud, et protokollile on võimalik vastuväiteid esitada kolme tööpäeva jooksul. Kohus on protokolli allkirjastanud ning pooltele edastanud 05.11.2015, seega oli hagejal võimalik vastuväidet esitada kuni 10.11.2015. Hageja on vastuväite esitanud 11.11.2015 kell 00.58, mis tähendab, et hageja vastuväide on esitatud hilinenult. Seega jättis kohus hageja 11.11.2015 vastuväite tähelepanuta. Menetluskulude jaotuse osas märkis kohus TsMS § 162 lg-le 1 viidates, et käesolevas asjas on kohus rahuldanud esitatud hagi, mis tähendab, et vastava nõude osas tehti lahend kostja kahjuks. Vastuhagi osas kohus samuti rahuldas nõude suuremas osas, mis tähendab, et lahend tehti suuremas osas hageja kahuks. Kohus leidis, et menetluses tervikuna on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebus 22.12.2015 esitatud apellatsioonkaebuses vaidlustab hageja Harju Maakohtu 23.11.2015 otsuse resolutsiooni punktid 3, 4, 5, 7 ja 8 ning palub tunnistada hageja võlg kostjale kustutatuna, jätta menetluskulud kostja kanda, tunnistada vaiet kohtuistungi protokollile ja kohtuistungi läbiviimisele ja määrata kinnistu XXX kasutuskord. Kohtuotsuse resolutsiooni punkti 4 järgi võlgneb hageja kostjale 961,58 eurot, kuid hageja teatas kohtule oma 14.09.2015 seisukohas, et ta on perioodil august-september 2015 KÜ-le XXX kostja võlgnevuse 600 euro ulatuses maksnud, mille kohta lisas ka tunnistused. Niisiis võlgneb hageja kostjale ainult 361,58 koos viivistega, kuid ka see summa võib kaasarvestusse võetud olla, kuna ülalnimetatud perioodil kandis hageja kostja pangaarvele summa 450 eurot. Korter XX aadressil XXX on kaasomandis ning vastavalt
Kuna küsitud raha hüvitamise perioodil korter kuulus 3 omanikule ja neljandal isikul oli isiklik reaalservituut elamule, siis kulud elamule peavad kandma kõik neli isikut võrdselt, kuna teisiti pole veel määratud (puudub kohtuotsus kaasomandi kasutuskorda kohta). Hageja arvestab: 1161,58x3=3484,74/4=871,19.
järgi peab igaüks ülalnimetatud perioodi eest kandma kulusid summas 871,19 eurot. Hageja võlgneb kostjale ainult 290,39 eurot. Korterikulud summas 871,19 eurot peab kostja ise kandma, kuna perioodil märts 2012 kuni oktoober 2015 ta kasutas korterit ise (elas, käis puhkusel, hoidis asju) ja muud kokkulepet kaaskasutajate vahel ei olnud. Mis tähendab, et hageja võlgnevus kostjale on kustutatud. See, et kostja kolis elama Inglismaale, ei välista seda, et ta korterit kasutas. Ka hageja elas alates 2009 Saksamaal, kuid kasutas korterit. Ülaltoodust lähtudes on vastuhagis esitatud 8 kommunaalkulude nõue tühi, kuna rahad on makstud ja võlgnevust ei ole ning kõik menetluskulud peab vastavalt TsMS §-le 162 kandma vastuhageja ise, kuna ta on mõlemas kohtuasjas kaotanud. 05.11.15 allkirjastas kohus kohtuistungi protokolli ja avaldas selle. Hageja elab alaliselt Saksamaal ja ligipääsu dokumentidega tutvumiseks Eestis tal ei ole. Ta sai tutvuda protokolliga alles 08.11.15, tähtaeg kolm tööpäeva lõppes 12.11.15. Hageja esitas vaide kohtuistungi protokollile ja kohtuistungi läbiviimisele protokolli teatavaks saamisest kolme tööpäeva jooksul 11.11.2015 õigeaegselt. Kaebuses vaidlustab hageja tema poolt esitatud kinnistu XXX kasutamiskorra kindlaksmääramise taotluse arutlusest välja jätmise. Taotluse juurde maksis hageja riigilõivu 50 eurot Rahandusministeeriumi arveldusarvele, tasumise kinnitus oli taotlusele lisatud. Hageja hinnangul on taotlus kinnistu XXX kasutuskorra kindlaksmääramiseks väga tähtis ja ennetab tulevikus palju probleeme. Hageja on 100% töövõimetu puudega inimene, kasvatab 60% töövõimetut puudega last AK-t, kes on samas teine kinnistu kaasomanik ja kostja õde. AK-l on enda tervise seisundi pärast raske vastu seista õe agressiivsele käitumisele. Hageja ja AK ei soovi riielda, seadusi rikkuda ja soovivad elada rahus ja paluvad nende õiguste ja tervise kaitsmiseks määrata kasutamiskord kinnistule XXX. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata, apellatsioonkaebus ja jätta kõik kostja menetluskulud hageja kanda. rahuldada kostja Kostja apellatsioonkaebus 23.12.2015 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Harju Maakohtu 23.11.2015 otsus osas, millega kohus rahuldas hagi ning jättis kostja vastuhagi osaliselt rahuldamata põhinõude osas 735,22 euro ulatuses ja sellelt viivise välja mõistmata ning menetluskulud poolte endi kanda. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi põhinõude summas 1696,80 euro ja viivisenõue osas täies ulatuses ning tühistada 12.01.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-62618 kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati kostjale kuuluvale 2/3 mõttelisele osale kinnistust, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX, asukohaga XXX Tallinn kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale keelumärge kinnistu käsutamise keelamiseks hageja kasuks ning keelati kostjal sõlmida üürilepinguid korteriomandi asukohaga XXX Tallinn suhtes. Kõik kostja menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Maakohus hindas poolte vahel sõlmitud kokkulepet vääralt ja kohaldas ebaõigesti
sätteid (
Ebaõige on kohtu käsitlus, et 05.11.1998 kinkelepingu p 4.2 kajastuv korteri eluaegse kasutamise kokkulepe on kasutuskokkulepe
Kostja leiab, et tegu oli võlaõigusliku kokkuleppega tasuta kasutamiseks. Kohtu seisukoht ei ole põhjendatud ega õiguspärane ning kohtu veendumuse kujunemine ei ole loogiliselt jälgitav. Kostja hinnangul on kohus jätnud tähelepanuta asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (
RS).
RS § 91 kohaselt enne asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumist sõlmitud vallasasja või õiguse kasutusvalduse leping loetakse vallasasja või õiguse üüri- või rendilepinguks. Lepingule kohaldatakse võlaõigusseaduses üüri- või rendilepingu kohta sätestatut, kui lepingupoolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Korteri eluaegse kasutamise kokkulepe sõlmiti käesoleval juhul 05.11.1998. Asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seadus jõustus 01.07.2003, seega on antud juhul põhjendatud
RS § 91 kohaldamine. Kohus nimetatut teinud ei ole. Kostja on seisukohal, 9 et nimetatud sättest lähtuvalt ei ole tegu kokkuleppega
lg 1 mõttes, vaid VÕS § 389 mõttes tasuta kasutamise lepinguga.
kohaselt lisaks §-des 225–227 sätestatule kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi vastavaid sätteid. Kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Kostja leiab, et sellest tulenevalt kohaldub ka isiklikule kasutusõigusele
RS § 91, kuivõrd isiklikule kasutusõigusele kohalduvad ka kasutusvalduse sätted, mis näitab, et seadusandja on soovinud nimetatud instituute käsitleda ühtmoodi. Põhjendamatu oleks, kui vallasasja osas sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe jääks ühel juhul võlaõiguslikuks kokkuleppeks ning teisel juhul muutuks asjaõiguslikuks. Sealjuures on Riigikohus lahendis 3-2-1-46-09 märkinud, et „kuna
RS § 91 ei arvesta võimalust, et vallasasja kasutusvalduse leping võis olla sõlmitud ka tasuta kasutamise lepinguna, tuleb õiguslünga täitmiseks kasutada
RS § 91 analoogiat ja lugeda kõnealune leping alates 1. juulist 2003 tasuta kasutamise lepinguks VÕS § 389 jj mõttes“. Seega on Riigikohus leidnud, et
RS § 91 tulemuseks võib olla ka tasuta kasutamise leping. Antud juhul nähtubki, et lähtuvalt
RS §-st 91 on poolte vahel sõlmitud võlaõiguslik tasuta kasutamise leping. Pooltevahelise korteri eluaegse kasutamise kokkuleppe tõlgendamine asjaõiguslikuna ei ole kooskõlas õigusaktide ega Riigikohtu praktikaga. Nähtuvalt eelpool selgitatust ei olnud kasutuskokkuleppe asjaõiguslikuks muutumine võimalik, sõltumata müügitehingu olemusest ja tagajärgedest. Puudub ka mistahes pooltevaheline kokkulepe, et hageja õigus korterit eluaegselt kasutada kantakse kinnistusraamatusse. Õiguskindluse ja selguse põhimõttega oleks vastuolus olukord, kus kokkulepe, mis ei olnud ega saanud olla sõlmimise ajal asjaõiguslik, muutub poolte kokkuleppeta ja vastava seaduses sätestatud regulatsioonita asjaõiguslikuks. Samas leidub
RS-is säte, mis sätestab selgelt vallasasja osas sõlmitud kasutuskokkuleppe olemuse ning asjaolu, et selline kokkulepe ei ole asjaõiguslik, vaid võlaõiguslik. Antud juhul on kohus põhjendamatult tõlgendanud võlaõiguslikku kokkulepet asjaõigusliku kokkuleppena. Kostja on seisukohal, et kohus ei saa asuda tõlgendama poolte vahel sõlmitud kokkulepet ühte osapoolt eelistavalt ning kokkuleppe sõnastuse ning õigusaktidega vastuoluliselt. Sellist tõlgendust õigusaktid ei võimalda, vaid analoogiast lähtuvalt on põhjendatud vastupidine tõlgendus. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud, kuid antud juhul see nii ei ole. Kuivõrd eespool selgitatust lähtuvalt asus kohus vääralt seisukohale, et hagejal on korteriomandi suhtes isiklik kasutusõigus
Kostja ei nõustu maakohtu käsitlusega üüritulust kui õigusviljast ja märgib, et isegi kui tegu peaks olema isikliku kasutusõigusega
mõttes, ei sätesta
isikliku kasutusõiguse omaja õigust korteriomandit välja üürida ja sellelt tulu teenida. Isiklik kasutusõigus on isiklik õigus, mis tähendab, et sellest tulenevalt võib õigustatud isik korteriomandit ise kasutada või lubada seda teha vaid seaduses sätestatud isikutel. Sealjuures ei ole käesoleval juhul kokkuleppega seaduses sätestatud õigustest laiemaid õigusi kokku lepitud.
lg 2 kohaselt isik, kellel on
lg 1 nimetatud õigus, võib elamusse majutada oma perekonnaliikmeid, samuti isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks. Nimetatud sättest tulenevalt nähtub selgelt, et korteri üürile andmist ei saa isikliku kasutusõiguse puhul pidada lubatavaks.
on selgelt määratlenud, kellel võib isikliku kasutusõiguse omaja lubada korteriomandis elada. Ka tasuta kasutamise kokkuleppe alusel ei olnud hagejal lähtuvalt VÕS § 392 lg 2 õigust korterit kolmandatele isikutele üürile anda, kuivõrd nimetatud sätte kohaselt kasutaja ei või anda eseme kasutamist üle kolmandale isikule ilma kasutusse andja nõusolekuta. Hageja sellist nõusolekut kostjalt saanud ei ole. Seetõttu on põhjendatud mõista hagejalt kostja kasuks välja 316,10 eurot seoses asjaoluga, et hageja on kostja korterit kostja nõusolekuta välja üürinud ning omandanud kostjale kuuluva üüritulu summas 316,10 eurot. 10 Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata osa kostja nõudest halduskulude osas summas 205,92 eurot. Maakohus on asunud väärale seisukohale ning hageja on saanud kogu aeg korterit kasutada ja kasutab seda ka praegu, kuid ei tasu korteri halduskulusid. Sealjuures on kohus ainult hageja seisukohta lukkude vahetamise osas arvestades rikkunud TsMS § 232 lg 1, mille kohaselt kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Kostja on selgitanud ja tõendanud, et korteri võtmed sai ka hageja (kostja 26.01.2015 hagi vastuse lisa 5 (I kd lk 91)), kuivõrd hageja elab oma tütre AK-ga koos ning kostja saatis mitmed võtmed AK aadressile. Hageja seevastu ei ole tõendanud, et ta ei ole võtmeid saanud. 05.11.2015 istungil kinnitas hageja, et on võtmed kätte saanud 15.12.2015 (05.11.2015 protokolli lk 2). Seega on ebaõige kohtu seisukoht, et hageja poolt võtmete saamine ega korteri valduse olemasolu hagejal ei ole tõendatud. Hageja poolt 05.11.2015 istungil öeldut tuleb käsitleda asjaolu omaksvõtuna TsMS § 231 lg 2 mõttes. Ka korteriomandi osas sõlmitud üürileping ei tõenda, et hagejal puudus võimalus korteriomandit kasutada. Sellest tulenevalt on kohtu põhjendused alusetud ning kostja nõude osaliselt rahuldamata jätmine summas 205,92 eurot ei ole põhjendatud. Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostja nõude seoses korteri lukkude vahetamisega summas 213,20 eurot. Kostja on kaebuses ja ka menetluses varasemalt selgitanud, et hagejal puudus õigus korterit üürile anda. Kuivõrd hageja oli seda siiski teinud ning seeläbi olid korteri võtmed kostjale teadmata kolmanda isiku käes, oli korteriomandi turvalisuse tagamise eesmärgist lähtuvalt vajalik lukkude vahetamine. On ilmselge, et iga mõistlik isik vahetaks talle kuuluva korteriukse võtmed olukorras, kus senised võtmed on sattunud tundmatu kolmanda isiku valdusesse. Seda eriti olukorras, kus korteriomanikud elavad välismaal. Seetõttu oli lukkude vahetamine hädavajalik ning sellest tulenevalt on hagejal korteri kasutajana kohustus ka vastav kulu summas 213,20 eurot kostjale hüvitada. TsMS § 386 lg-le 4 viidates leiab kostja, et kuivõrd eespool nimetatud asjaolude tõttu oleks kostja hinnangul pidanud maakohus jätma hagiavalduse rahuldamata, siis oleks kohus pidanud tühistama ka 12.01.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Kostja on seisukohal, et menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses hageja kanda. Kohus rahuldas põhjendamatult hagi ning jättis põhjendamatult vastuhagi osaliselt rahuldamata. Sealjuures esitas hageja menetluses põhjendamatuid menetlusdokumente ning taotlusi hilinemisega ning väga suures mahus. Selline tegevus on vastuolus menetlusõiguste heauskse kasutamisega (TsMS § 200 lg 1) ning ka seetõttu tuleks kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuste ja asja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu 23.11.2015 otsus tuleb tühistada põhihagi osas materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu kogu ulatuses ja vastuhagi osas osaliselt. Asjas on võimalik teha uus otsus, millega jätta IK hagi rahuldamata ja osaliselt rahuldada täiendavalt vastuhagi. 11 Poolte vahel ei ole vaidlust küsimuses, et hageja kinkis 05.11.1998 notariaalse kinkelepinguga kostjale, AL-le ja AK-le igale ühele 1/3 korterist asukohaga XXX Tallinn (kd I tlk 16-17). Korteri näol oli kinkimise ajal tegemist vallasasjaga. Korteriomandi kohta tehti kinnistusraamatusse esmakanne 12.06.2002 ning käesoleval hetkel kuulub 2/3 korteriomandist kostjale ja 1/3 AK-le (kd I lk 57-59). 05.11.1998 kinkelepingu punkti 4.2 kohaselt jäi kinkijale, s.o hagejale õigus eluaegselt kasutada lepinguobjektiks olevat korterit. Asjaõigusseaduse (
) § 64¹ kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kostja ei ole andnud nõusolekut kinnistusraamatusse hageja kasuks isikliku kasutusõiguse märke tegemiseks. Maakohus leidis, et seetõttu on hagejal õigus esitada kostja vastu
§-s 64¹ sätestatud tahteavalduste saamisele suunatud nõue. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Kinkelepingu punktis 4.2 on toodud viide ENSV tsiviilkoodeksi § 243 lõikele 3, mille kohaselt pooltel on õigus võtta elamu (või selle osa) ostu-müügi lepingusse tingimus müüja või kolmanda isiku õiguse kohta kasutada eluaegselt või tähtajatult eluruumi müüdavas majas. Kinkelepingu sõlmimise ajal 05.11.1998 kehtis asjaõiguseseadus.
lg 1 (1998.a kehtivas redaktsioonis) kohaselt tekib kasutusvaldus vallasasjale asja üleandmisega omanikult kasutusvalduse saajale ja kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimisega. Seega oli võimalik ka 1998.a sõlmida pooli siduv asjaõiguslik kasutusvalduse kokkulepe, mis kuulunuks kandmisele kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteri korteriomandina kinnistusraamatusse kandmisel. Ka oli pooltel võimalus 05.11.1998 kinklepingus sõlmida kokkulepe isikliku kasutusõiguse (
) kandmiseks kinnistusraamatusse peale korteriomandi moodustamist ja kandmist kinnistusraamatusse. Nagu nähtub vaidlusalusest lepingust pole pooled notarile sellist soovi avaldanud. Puudub pooltevaheline asjaõiguslik kokkulepe, et hageja õigus korterit eluaegselt kasutada kantakse kinnistusraamatusse. Antud juhul on kohus põhjendamatult tõlgendanud kokkulepet, et hageja võib korterit kasutada, asjaõiguse seadmiseks kohustava kokkuleppena. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et alles
mõttes.
lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus elamule kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Ringkonnakohus maakohtu eeltoodud seisukohaga ei nõustu. 12 Ringkonnakohus leiab, et peale 30.06.2002.a, s.o ajal, kui kehtivuse kaotas ENSV TsK, mille §-ga 243 kasutusõigust sisustati, oli hagejal õigus kasutada eluruumi VÕS § 389 lg 1 alusel. VÕS § 389 lg 1 kohaselt kohustub üks isik (kasutusse andja) tasuta kasutamise lepinguga andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Eeltoodu tõttu tuleb hageja hagi kostja vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kinnistusraamatusse kande tegemiseks jätta rahuldamata. TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Võttes arvesse, et ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata, tühistab kohus 12.01.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Kostja esitas maakohtule vastuhagi, mille kohaselt 05.11.1998 aastal sõlmiti kinkeleping, mille punktis 4.2 leppisid kinkija ja kingisaajad kokku, et kinkijale jääb õigus eluaegselt kasutada lepinguobjektiks olevat korterit. Hageja on rikkunud ja rikub jätkuvalt kinkelepingu punktis 4.2 sätestatud kokkulepet sellega, et ei maksa korteriomandiga seotud kulusid (kommunaalkulud, majandamiskulud). Alates 2012 märtsist kuni märtsini 2015 (k.a.) on korteriomandiga seotud kulude osas korteriühistu esitanud kostjale arveid summas 1487,50 eurot. Arvetelt on näha, et need on tasutud. Hageja on teinud kostja arvete eest makseid summas 200 eurot korteriühistu kontole ning 120 eurot kostja kontole halduskulude tasumiseks. Sellest tulenevalt on hagejal korteriomandiga seotud kuludest tasumata 1161,58 eurot. Harju Maakohus rahuldas kostja vastuhagi 961,58 euro ulatuses. Apellatsioonkaebuses palub kostja 200,00 euro ulatuses vastuhagi rahuldada, kuna kostja on juba hageja poolt tasutud summaga arvestanud vastuhagis kommunaal- ja majapidamiskulude nõude esitamisel. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuses kostja rahalised nõuded rahuldamata. Kostja leiab apellatsioonkaebuses, et hageja on rikkunud korteriomandi üürile andmise keeldu, kuivõrd andis korteriomandi tasu eest üürile, omamata selleks korteriomanike nõusolekut. Kasu, mida kostja oleks korteriomandit vallates ise saanud, vastab hageja poolt saadud üürile, arvestades kostja osa korteriomandist. Korter oli hageja poolt välja üüritud 01.04.2014 kuni 24.10.2014 ning üür oli 140 eurot kuus. Kostja nõuab hagejalt seoses üüriga 316,10 eurot. Maakohus jättis nimetatud nõude põhjendamatult rahuldamata. Kostja oli tulenevalt hageja tegudest sunnitud välja vahetama korteri lukud, mille eest tasus kokku 213,20 eurot. Korterit üürile andes andis hageja üürnikele võtmed. Sellest tulenevalt puudus kostjal üürilepingu lõppemisel teadmine, mis võtmetest edasi sai. Kostja vahetas eelnevast lähtudes korteri lukud välja, et tagada oma omandi turvalisus ning vältida kolmandate isikute omavoli. Kostja leiab, et maakohus jättis hagi nimetatu osas põhjendamatult rahuldamata. Apellatsioonkaebuses palub kostja nimetatud ulatuses hagi rahuldada. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuses kostja rahalised nõuded rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, et lukkude vahetus oli põhjendatud, kuna hageja ei olnud õigustatud korterit üürile andma. Ebaseaduslikule üürnikule oli edastatud korterivõtmed. Lukkude vahetuse maksumus on tõendatud summas 201,60 eurot (t.l 173, 174, I kd). Nimetatud ulatuses kuulub vastuhagi rahuldamisele. Ringkonnakohus leiab, et kostja apellatsioonkaebus kuulub osalisele rahuldamisele. Vaidlus puudub selles, et alates
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.