KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Reelika Lind Määruse tegemise aeg ja koht 28. juuni 2016, Tallinn Haldusasja number 3-16-1257 Haldusasi RE Rühm OÜ kaebus Saku Vallavolikogu 19.05.2016

§ 121lg 4, § 204 lg-d 1 ja 2).

ASJAOLUD

1. H. S. osales Rae valla korraldatud Magdaleena tn 4, Tallinn (registriosa nr 19502301) kinnistu 1/14 suuruse mõttelise osa võõrandamiseks korraldatud enampakkumisel. Tema pakkumine tunnistati edukaks ning Rae vald müüs 20.04.2016 notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingutega nimetatud kinnistu 30 050 euro eest H. S.le. H. S. müüs samal ajal sõlmitud lepingutega nimetatud kinnistu sama hinna eest edasi RE Rühm OÜ-le (kaebaja).
2. Saku vald Magdaleena tn 4, Tallinn kinnistu kaasomanikuna otsustas vallavolikogu 19.05.2016 otsusega nr 70 teostada võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 4 ja § 250 alusel ostueesõigust nimetatud kinnistu suhtes. Sama otsusega otsustati võõrandada omandatav kinnistu avalikul enampakkumisel alghinnaga 30 000 eurot.
3. Kaebaja esitas 27.06.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saku Vallavolikogu 19.05.2016 otsuse nr 70 tühistamiseks. Riigikohus on 19.02.2002 otsuses asjas nr 3-3-1-12-02 selgitanud, et kohaliku omavalitsuse poolne ostueesõiguse teostamine on põhjendatud ja õiguspärane üksnes juhul, kui ostueesõigust teostatakse olulise avaliku huvi rahuldamiseks ja kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega. Saku vald ei ole põhjendanud, miks ta soovib nimetatud kinnistut omandada ja miks ta ei võinud omandada nimetatud kinnistut otse Rae vallalt. Otsus on motiveerimata, teostatud ei ole diskretsiooni ning arvestatud ei ole proportsionaalsuse põhimõtte ega kolmandate isikute (kaebaja ja hüpoteegipidaja) õigustega. Tegemist on liiga ulatusliku ja intensiivse kaebaja põhiõiguste ja –vabaduste 3-16-1257 (ettevõtlusvabadus, omandipõhiõigus) riivega olukorras, kus Saku vald ei vaja vaidlusalust kinnistut endale avalikuks otstarbeks või kohaliku võimu teostamiseks. Kinnistu omandatakse vaid edasimüümise eesmärgil, mis ei ole kooskõlas kohaliku omavalitsuse ülesannete ja pädevusega. Enampakkumiseks määratud alghind võimaldab vallal teenida ka kahjumit. Ostueesõiguse teostamisel ei ole arvestatud asjaoluga, et H. S. on käesolevaks ajaks müünud kinnistu edasi kaebajale ja kinnistu on koormatud hüpoteegiga kolmanda isiku kasuks. KOHTU PÕHJENDUSED
4. Halduskohtumenetluse seadustiku (

) § 121 lg 1 p 1 järgi tagastab kohus kaebuse määrusega selle esitajale, kui vaidluse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses.

§ 4

lg 1 järgi on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste lahendamine, kui seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. 5. Kohtu arvates ei ole käesolev vaidlus avalik-õiguslik, kaebaja ja Saku valla vahel ei ole ostueesõiguse teostamise raames avalik-õiguslikku suhet, mistõttu puudub halduskohtul pädevus vaidlust lahendada ja kaebus tuleb

§ 121lg 1 p 1 alusel kaebajale läbivaatamatult tagastada.

1. Riigikohtu 19.02.2002 otsuses asjas nr 3-3-1-12-02 käsitleti olukorda, kus ostueesõigust teostati asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 20 lg 1 alusel. Riigikohus selgitas, et käsitletud asjas olid kohaliku omavalitsuse ostueesõiguse teostamisel määravad avaliku õiguse põhimõtted ja sätted. AÕSRS § 20 lg 1 on avalik-õiguslik norm, sätestades kohaliku omavalitsuse üksuse jaoks omandireformi ajaks oluliselt laiemad alused ostueesõiguse kasutamiseks. AÕSRS § 20 lg-s 1 sätestatud võimalus kujutab endast olulist sekkumist Eesti Vabariigi põhiseaduse § 31 lg-ga 1 kaitstud omandiõigusse. Selles sättes ettenähtud alusel võis ostueesõigust kasutada vaid olulise avaliku huvi rahuldamiseks ja ainult kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega. Kuna AÕSRS § 20 lg-s 1 sätestatud ostueesõiguse kasutamist reguleerivad valdavalt avaliku õiguse põhimõtted ja sätted, on kohaliku omavalitsusüksuse ja isiku, kellelt kinnisasi ostueesõiguse teel omandatakse, vaheline õigussuhe avalik-õiguslik. Selles õigussuhtes puhkenud vaidlus on avalik-õiguslik vaidlus. Otsustus AÕSRS § 20 lg-st 1 tulenevat ostueesõigust kasutada on haldusakt. Vallavolikogu teostas avalikku võimu, kui võttis vastu otsuse ostueesõiguse kasutamiseks ja ostueesõiguse kasutamise protseduur kujutab endast avalik-õiguslikult reguleeritud menetlust ning vaidlus sellises menetluses tehtud otsuste õiguspärasuse üle on avalik-õiguslik vaidlus, mis kuulub halduskohtu pädevusse.
2. Erinevalt Riigikohtu käsitletud vaidlusest teostas Saku vald 19.05.2016 otsusest nähtuvalt ostueesõigust VÕS § 244 lg 4 ja § 250 alusel. Tegemist on eraõiguse normiga, mille alusel saavad ostueesõigust teostada kõik kaasomanikud olenemata sellest, kas tegemist on era- või avalik-õigusliku isiku, füüsilise või juriidilise isikuga. VÕS ei näe kohalikule omavalitsusele ette erireegleid ostueesõiguse teostamise või selle lubatavuse osas. Seega on kohalikul omavalitsusel samasugused kaasomanikule kuuluvad ostueesõiguse teostamise õigused nagu kõigil teistel kaasomanikel. Kohalik omavalitsus ei sekku oma seadusjärgset ostueesõigust teostades kaebaja õigustesse enam kui muu sama õigust kasutav isik. Saku vallal puuduvad selles suhtes pädevus kaebaja õigusi täiendavalt piirata või talle täiendavaid kohustusi panna. Seega puudub kaebaja ja Saku valla vahel subordinatsioonisuhe. Ainuüksi asjaolu, et tegemist on avalik-õigusliku isikuga, ei muuda suhet kaebaja ja kinnistut ostueesõiguse korras omandada sooviva kohaliku omavalitsuse vahel avalik-õiguslikuks.
3. Avalik õiguslik norm kohaliku omavalitsuse ostueesõiguse kohta sisaldub kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse §-s 34, mille lg 4 annab kohalikule omavalitsusele ostueesõiguse tema haldusterritooriumil asuva ehitiste võõrandamisel, kuid antud juhul ei 2

§ 43lg 2 järgi ei võta kaebuse tagastamine õigust pöörduda uuesti kohtusse.

Kaebuse tagastamisel loetakse, et kaebus ei ole kohtu menetluses olnud. 10.

§ 104

lg 5 p 2 järgi tasutud riigilõiv tagastatakse, kui kohus tagastab kaebuse selle esitajale, välja arvatud juhul, kui see toimub

§ 121lg 2 alusel.

Kuna kaebus kuulub tagastamisele

§ 121lg 1 p 1 alusel, tuleb kaebuselt tasutud riigilõiv 15 eurot tagastada. /allkirjastatud digitaalselt/ Reelika Lind Kohtunik 3