Obsah (8)

§ 312§ 13§ 11§ 9§ 186§ 308§ 276§ 334

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Iko Nõmm, Reet Allikvere, Ulvi Loonurm Otsuse tegemise aeg ja koht 23. september 2016. a, Tallinn Tsiviilasja number 2-15-2

§ 312lg-le 1 oli üürilepingu kehtivuse viimane päev 17.

veebruar

1. a. Kuni nimetatud ajani oli kostja kohustatud tasuma üüri 660 eurot kuus ja kommunaalkulusid.
2. jaanuaril
3. a saatis kostja hagejale kirja, millele olid lisatud kommunaalkulude arved novembri ja detsembri eest. Novembrikuu kommunaalkulud olid 171,19 eurot, millest hageja pidi lepingu järgi tasuma 141,98 eurot. Detsembrikuu kommunaalkulud olid 169,67 eurot, millest hageja pidi lepingu järgi tasuma 129,95 eurot. Kummagi kuu eest ei ole arvestatud viivist. Kostja on tasaarvestanud üüri ja kommunaalkulude nõude 2551,49 eurot 1320 euro ulatuses hageja makstud tagatisrahaga ja seetõttu puudub hagejal õigus tagatisraha tagasi saamiseks. Maakohtu otsus
4. Harju Maakohus rahuldas
5. novembri
6. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 1370,46 eurot ja viivise 5,70 eurot. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ja mõistes kostjalt hageja kasuks välja menetluskuludena 2006,40 eurot.
7. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlesid pooled maakohtus eelkõige üürilepingu kehtivuse aja alguse üle ja selle üle, kas üürileping lõpetati poolte kokkuleppel või hageja poolt korralise ülesütlemisega.
8. Maakohus leidis, et kuivõrd pooled olid üürilepingu §-s 3 kokku leppinud: „Leping sõlmitakse tähtajatuna, algusega
9. novembril 2014“, siis luges kohus tuvastatuks, et üürilepingu kehtivuse aeg algas
10. novembrist
11. a. Kuna pooled väljendasid selgelt tahet, et leping hakkaks kehtima eelnimetatud kuupäeval, siis ei ole kostja väited lepingu varasema allkirjastamise osas asjakohased. 3
12. Lepingu lõpetamise kokkuleppe tõlgendamise osas leidis maakohus, et
13. novembri
14. a hageja e-kirja ei saa käsitada ühepoolse üürilepingu üles ütlemisena

§ 312

lg 1 mõttes, ega ka lepingu lõpetamise kokkleppega, kuna kirjast ei selgu lepingu lõpetamise aeg. Maakohtu arvates lõppes leping

1. novembril
2. a. Seda kinnitab kosja selgitus, mille kohalselt oli
3. novembriks oli kujunenud olukord, kus kõik kohalviibijad nägid ainsa võimalusena lepingu lõpetamist (I kd, lk 37). Vaidlust ei ei ole selles, et kostja kirjutas
4. novembri
5. a kohtumisel omakäeliselt üürilepingu viimasele lehekülejele teksti, mille kohalselt on leping on lõpetatud 22 novembril
6. a (I kd, lk 18). Samuti puudub vaidlus selles, et hageja andis korteri valduse võtmete üleandmisega kostjale tagasi
7. novembril
8. a. Nimetatud tõendieid kogumis hinnates jõudis maakohus veendumusele, et pooltel oli selge vastastikune tahe üürilepingu lõpetamiseks
9. novembrist
10. a.
11. Seoses kostja väitega, et pooled olid üürilepingu §-s 9 kokku leppinud lepingu muutmise vormis (I kd, lk 15), leidis maakohus, et sellest ei saa järeldada, et pooled oleksid kokku leppinud ka lepingu lõpetamise vormis. Tulenevalt

§ 13lg-st 2 võisid pooled üürilepingu lõpetada ka suulises vormis.

1. Eelneva põhjal leidis maakohus, et hagejal on õigus nõuda kostjalt enammakstud üüri tagastamist 77,67 eurot.
2. Juhindudes TsMS § 163 lg-st 1 jättis kohus menetluskulud kostja kanda. Hageja tasus riigilõivu 200 eurot, tõlkekulu 104,40 eurot, õigusabikulu 1702 eurot (13 tundi 10 minutit hinnaga 115 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks). Kohus leidis, et hageja menetluskulud on põhjendatud ja vajalikud ning mõstis kostjalt menetluskuluena välja koos käibemaksuga kokku 2006,40 eurot. Apellatsioonkaebus
3. Kostja palub 31.12.2015 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4. Kaebuse põhjenduste kohaselt jättis maakohus poolte tahet kinnitavad olulised tõendid, s.t helisalvestise ja kostja
5. novembri
6. a ettepanekut sisaldava e-kirja alusetult hindamata ja rikkus sellega TsMS § 232 lg-t 1 ja § 442 lg-t
7. Maakohtu hindamata jäänud helisalvestiselt selgub, et pooled jäid eriarvamusele nii tagatisraha tagastamise kui ka hageja poolt üürilepingu rikkumise tagajärgede suhtes.
8. Maakohus käsitles poolte faktiväiteid valikuliselt. Maakohus jättis hindamata asjaolu, et kostja soovis
9. novembri
10. a kohtumisel sõnaselgelt, et pooled peavad üürilepingu lõpetamise kokkuleppe allkirjastama (
11. novembri
12. a helisalvestis 4:30). Maakohus kohaldas põhjendamatult

§ 13lg 2.

Kohaldada oleks tulnud

§ 11

lg-t 2, mis sätestab, et kui leping tuleb vastavalt ühe poole taotlusele sõlmida teatud vormis, ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm.

§ 9

lg 1 kohaselt peab kokkuleppe eeldusena olema piisavalt selge, et pooled on saavutanud kokkuleppe. Üürilepingut ei saa lugeda lõppenuks üksnes põhjusel, et pooled soovisid üürilepingut lõpetada, pidasid selles osas läbirääkimisi ja kostja koostas lepingu lõpetamise tingimuste kohta kirjaliku kokkuleppe teksti. Ka korteri valduse üleandmisest ei saa järeldada, et üürileping on poolte kokkuleppel lõppenud.

1. Maakohus tugines poolte kokkuleppe tõlgendamisel ekslikult kostja
2. novembri
3. a ettepanekule, kuna pooled ise ei ole sellele e-kirjale kui poolte kokkuleppe aluseks olevale asjaolule tuginenud. Hageja väitis hagis, et kostja tegi
4. novembril
5. a hagejale ettepaneku lepingu lõpetamiseks, millega hageja nõustus.
6. Maakohus jättis hageja nõudega samal õigussuhtel põhineva kostja tasaarvestuse vastuväite lahendamata. Sellega rikkus maakohus oluliselt TsMS § 438 lg 1, § 442 lg 8 ja §
7. Kohtupraktika kohaselt ei pea hagi nõude tasaarvestuseks esitama vastuhagi, piisab 4 kostja tasaarvestuse vastuväitest. Kohus lahendab otsuses tasaarvestuse vastuväites esitatud nõude koos hagi nõudega (Riigikohtu
8. aprilli
9. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-23-11 p 11 ja
10. juuni 2010.a otsus trsiviilasjas nr 3-2-1-59-10 p 10).
11. Maakohus jättis menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamata ja rikkus sellega TsMS § 436 l-t
12. Maakohus mõistis menetluskulud välja suuremas ulatuses kui tsiviilasja hind ja otsuse põhjendus võimaldasid. Maakohus rikkus selgelt TsMS § 175 lg-t 1 (Riigikohtu
13. mai
14. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15 p 14). Ebaselge on ka tõlkekulu väljamõistmise õiguslik alus ja põhjendatus. Vastus apellatsioonkaebusele
15. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
16. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetluskulude kindlaksmääramise osas. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta lõppjärelduses muutmata, kuid täiendada tuleb kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.
17. Vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid tähtajatu üürilepingu. Kuna kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu järeldust, et leping sõlmiti alates
18. novembrist
19. a, lähtub ringkonnakohus TsMS § 652 lg 1 p 1 ja lg 5 järgi lepingu sõlmimise osas maakohtu tuvastatud kuupäevast. Kolleegium nõustub maakohtu järeldustega ka üürilepingu lõppemise kuupäeva ja lepingu lõpetamise kokkuleppe tuvastamise osas. Võimaluse võlasuhte s.h ka üürilepingu kokkuleppel lõpetamiseks näeb ette

§ 186

p 4 ja selline kokkulepe võib olla üürilepingu puhul kehtiv, kui see ei riku

§-s 275 ja § 309 lg-s 3 sätesatud piirangut, mille järgi ei tohi üürisuhte puhul seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvale kalduvaid kokkuleppeid sõlmida. Kolleegiumi hinnangul ei pane kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks praegusel juhul hagejat kui üürniku seadusega võrreldes kehvemasse olukorda ja seetõttu on poolte kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks lubatav.

1. Kolleegium nõustub maakohtu hinnanguga esitatud tõenditele ja jagab maakohtu järeldust, mille kohaselt ei soovinud poolte käitumisest nähtuvalt kumbki lepingupool üürilepingut selle täitmise võimatuse tõttu jätkata ning erimeelt jäädi üksnes küsimuses, millises ulatuses peavad pooled täitma vastastikku rahalisi nõudeid. Selles osas on maakohtu põhjendus arusaadav ja järelduse kujunemine jälgitav. Maakohus on lepingu lõpetamise osas kokkuleppele jõudmise tuvastamisel õigesti tuginenud kostja selgitusele, mille kohalselt oli
2. novembriks
3. a kujunenud olukord, kus kõik kohalviibijad nägid ainsa võimalusena lepingu lõpetamist (I kd, lk 37). Samuti on maakohus õigesti võtnud arvesse
4. novembril
5. a poolte kohtumisel kostja omakäeliselt üürilepingu viimasele lehekülejele kirjutatud teksti, mille järgi on leping lõpetatud
6. novembril
7. a (I kd, lk 18) ning asjaolu, et hageja andis korteri valduse võtmete üleandmisega kostjale samal kuupäeval tagasi. Kui pooled ei oleks lepingu lõpetamises
8. novembril
9. a kokkuleppele jõudnud, ei oleks hagejal olnud põhjust korteri valdust loovutada ning ta oleks eelduslikult kasutanud korterit edasi kuni

§ 312lg 1 järgse etteteatamitähtaja lõpuni.

1. Apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on jätnud hindamata
2. novembri
3. a kohtumise helisalvestise, ei anna alust maakohtu otsust tühistada, kuna ringkonnakohtul on võimalik nimetatud puudus kõrvaldada. Kolleegium kuulas esitatud helisalvestist ning ei leia, et see annaks põhjust jõuda üürilepingu lõpetamise kokkuleppe saavutamise osas teistsugusele järeldusele. Helisalvestiselt on kuulda kostja endapoolne selge kinnitus, et leping lõpetatakse tänasest, s.t kohtumise päevast
4. novembrist
5. a. Sellele 5 järgnevast kostja arutlusest, et lisada tuleb lepingule ka selle kohta allkirjad ei anna põhjust järeldada, et see oleks kostja poolt öeldud mõttega, et leping on võimalik lõpetada kokkuleppega üksnes kirjalikus vormis

§ 11

lg-s 2 silmas peetud tähenduses ning et allkirjade panemata jäämine oleks tinginud kostjas meelemuutuse lepingu kokkleppel lõpetada (helisavestise minutid 04:00 – 04:30 ja 14:55 – 16:03, kirjalik tõlge I kd, tl 133 – 138). Ka juhul, kui kostja poolt allkirjade kohta öeldut mõista nii, et kostjal oli soov lepingu lõpetamine tingimata kirjalikult vormistada, ei saa kostja pärast korteri valduse vastuvõtmist selle

§ 13lg 3 järgi siiski tugineda.

Kolleegiumi hinnangul võis hageja kostja poolt

1. novembril
2. a korteri valduse vastuvõtmisest järeldada, et leping on sõltumata kostja kirjutatud teksti allkirjastamata jäämisest korteri valduse üleandmisega siiski kokkuleppel lõpetatud ning hagejal korteri kasutamise võimaluse lõppemisega lõppevad ka tema kohustused üüri ja kõrvalkulude tasumiseks.
3. Kuna kohus on eeltoodu põhjal tuvastanud, et leping lõppes
4. novembril
5. a kokkuleppe alusel, ei oma asjas tähtsust varasemalt tehtud tahteavaldused, s.h
6. novembri
7. a e-kiri, millele kostja apellatsioonkaebuses mh tugineb.
8. Kolleegium nõustub kostjaga selles, et maakohus on jätnud otsuses selgelt põhjendamata, miks jäeti rahuldamata kostja tasaarvestuse vastuväide. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Sama paragrahvi järgnevates lõigetes sätestatakse nõuded, millele peab seaduslik ja põhjendatud kohtuotsus vastama. TsMS § 442 lg-st 8 tulenevalt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poolte faktiliste väidetega, samuti peab kohus otsuses kõiki tõendeid analüüsima ja kui kohus mõnda tõendit ei arvestata, tuleb seda otsuses põhjendada. Ringkonnakohus saab nimetatud puudused ise kõrvaldada. 34.

§ 308

lg-st 1 tulenevalt on üürilepingu sõlmimisel tasutav tagatisraha mõeldud üürileandja võimalike nõuete tagamiseks.

§ 308

lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Maakohtu otsuse põhjendustest nähtuvalt tuvastas kohus, et üürilepingu kokkuleppel lõpetamise seisuga 22. novembril 2014. a ei võlgnenud hageja kostjale üüri ega kõrvalkulusid ning tõendamist ei leidnud ka mööbli väidetavast ebaõigest kokkupanekust tekkinud kahju.

§ 276

lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

§ 334

lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui kostja leidis, et hageja on talle üürnikuna kahju tekitanud, kuna vitriinkapp on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, tuli kostjal TsMS § 230 lg 1 kohalselt esitada selle kohta tõendid. Kostja ei ole selliseid tõendeid esitanud. Kuivõrd pooled lõpetasid üürilepingu poolte kokkuleppel, ei saanud kostja nõuda hagejalt ka lepingus kokkulepitud kolme kuulise etteteatamistähtaja järgimata jätmisest tulenevat kahju ja seetõttu ei ole kostjal hageja vastu ühelgi alusel tõendatud nõuet, millega hageja tagatisraha tagastamise nõuet tasaarvestada. Seetõttu on maakohus jätnud tasaarvestuse avalduse otsuse tegemisel lõppjärelduses õigesti arvestamata.

1. Lisaks tasarvestuse osas seisukoha võtmata jätmisele puudub maakohtu otsuses ka käsitlus kostjalt väljamõisteavate rahasummade kohta. Kaevatavas otsuses on maakohus pärast üürilepingu lõppemise tuvastamist märkinud, et järgnevalt võtab kohus seisukoha hageja rahalise nõude osas, kuid on seejärel märkinud otsusesse üksnes kohalduvad õigusnormid, jättes väljamõistetud võlgnevuse kujunemise otsuses motiveerimata. Väljamõistetud summast on kohus otsuse põhjendustes ära toodud üksnes tagastamisele kuuluva enammakstud üürisumma 77,67 eurot. Ühtlasi on maakohus põhjendava osa alguses märkinud, et hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses, kuid on resolutsioonis mõistud 6 siiski välja põhivõlgnevusena 1370,46 eurot ja viivise 5,70 eurot. Põhinõude on kohus jätnud rahuldamata 27,21 euro ja viivise 0,40 euro ulatuses. Põhjendusi, miks kohus selliselt on toiminud, otsus ei sisalda. Selliselt ei vasta maakohtu otsus samuti TsMS § 436 lõike 1 nõuetele.
2. Kolleegium leiab, et hagi on lisaks enammakstud üüri 77,67 euro tagastamise nõudele põhjendatud ka tagatisraha ja viivise välja mõistmise osas ja tulnuks, nii nagu maakohus otsuse põhjenduste alguses on märkinud, täies ulatuses rahuldada. Arvestades seda, et hageja ei ole hagi osaliselt rahuldamata jätmist vaidlustanud, ei pea kolleegium vajalikuks maakohtu otsust vastavas osas siiski kontrollida ega võimalikuks hagi osaliselt rahuldamata jätmise osas ostust muuta. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
3. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu otsusega menetluskulude kindlaksmääramise osas. Riigikohus on korduvalt märkinud, et TsMS § 175 lg 1 alusel menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb arvestada mh ka kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahukusega. Menetluskulude hindamisel tuleb eelkõige arvestada sellega, milliseid vajalikke menetlustoiminguid pidi esindaja antud kohtuvaidlusega seoses tegema ja kui palju pidi esindaja töötama selleks, et menetlusosalise huvid saaksid kohtus kaitstud ning kas väljamõistetav esindaja kulu on vastavuses tegelikult kostja esindamiseks tehtud tööga. Kohtul on võimalik menetluskulude suuruse põhjendatuse ja vajalikkuse osas hinnang anda lähtudes toimikus sisalduvatest materjalidest, kui palju on esitatud, koostatud, analüüsitud erinevaid menetlusdokumente või tõendeid, kui kaua on kestnud kohtuvaidluse ajal kohtuistungid (vt nt Riigikohtu
4. märtsi
5. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-182-15, p 14;
6. veebruari
7. a kohtumäärus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11;
8. mai
9. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-10, p 19). Lisaks sellele on Riigikohus
10. veebruari
11. a tsiviilasjas nr 32-1-143-11 tehtud määruse p-s 14 leidnud mh ka seda, et töötaja rahalise nõudega vähekeerukate asjade puhul on üksnes erandlike asjaolude esinemise korral vajalik ja põhjendatud mõista tööandja lepingulise esindaja kulu välja suuremas ulatuses, kui oli hageja nõue (tsiviilasja hind). Tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15
12. mail
13. a tehtud määruse ps 14 on Riigikohus lisanud, et seda põhimõtet on alust rakendada menetluskulude väljamõistmisel ka üldisemalt teistes rahaliste nõuetega tsiviilasjades. Riigikohtu hinnangul ei tohiks üldjuhul väljamõistetav menetluskulu suurus rahaliste nõuete puhul ületada tsiviilasja hinda. Avalduses taotletava hüve väärtus ja selle üle vaidlemise menetluskulud peaksid olema mõistlikus proportsioonis ja väljamõistetava menetluskulu mõistlikuks piiriks võiks rahaliste nõuete puhul olla üldjuhul hagihind. See tagaks menetlusosalisele ühtlasi ka võimaliku menetluskulu ettenähtavuse mingilgi määral juhuks, kui ta peab kohtulahendi alusel kandma teise menetlusosalise menetluskulu. Tsiviilasja hinnast suuremas ulatuses menetluskulu väljamõistmine rahalise nõudega asjas oleks õigustatud üksnes asja erilise keerukuse ja suure mahu puhul (Riigikohtu
14. mai
15. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15, p 14).
16. Maakohus määras tsiviilasja hinnaks 1403,77 eurot. Kolleegium leiab, et praegusel juhul ei ole tegemist keskmisest keerulisema vaidlusega. Pooled vaidlesid sisuliselt selle üle, kas üürileping lõpetati poolte kokkuleppel või mitte. Kolleegiumi hinnangul oli tegemist tavapärase üürilepingust tuleneva vaidlusega, milles tuvastamist vajavad asjaolud ei olnud keerukad, samuti ei olnud tõendite hulk ega menetluse kestus tavapärasest suurem. Kolleegiumi hinnangul on menetlusosaliste seisukohad erinevates menetlusdokumentides valdavas osas samasisulised, mistõttu ei olnud ka vastaspoole seisukohtadele vastamine eelduslikult liialt aeganõudev. Seetõttu ei näe kolleegium põhjust kostjalt välja mõista hageja menetluskulu haginõudest suuremas ulatuses. Menetlustoimingute ja -dokumentide mahtu ning asja keerukust arvestades leiab kolleegium, et maakohtus esindamise vajalik ja põhjendatud lepingulise esindaja kulu, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista peaks 7 jääma tsiviilasja hinna piiresse ja seetõttu peab kolleegim õigeks mõista kostjalt hageja kasuks välja õigusabikuluna 1400 eurot.
17. Erinevalt kostjast peab kolleegium maakohtu poolt 104,40 euro suuruse tõlkekulu (I kd, tl 148-149 väljamõistmist põhjendatuks ja õigeks. Tõlkekulu on osutunud vajalikuks, kuna
18. novembri
19. a vestluse helisalvestus, mille hageja tõendina esitas, oli osaliselt soomekeelne (CD plaat I kd tl 118, tõlked tl 133-138).
20. Kokku kuulub kostjalt hageja kasuks maakohtus kantud menetluskuludena välja mõistmisele 1704,40 eurot (õiguasbikulu 1400 eurot + riigilõiv 200 eurot + tõlkekulu 104,40 eurot).
21. Apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu peab kolleegium õigeks jätta TsMS § 171 alusel ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere Ulvi Loonurm 8