Tsiviilasi nr 2-16-13380 KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number Tsiviilasi 2-16-13380 Määruse tegemise aeg ja koht 31.10.2016.a, Tallinn Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Kaupo Paal, Imb

) § 5 lg 1 sätestab, et korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Seaduse alusel võib ühe kinnisasja piires asutada ühe korteriühistu, korteriühistu liikmed on kõik kinnisasja korteriomanikud. Avaldaja on põhikirja järgi asutatud ja ühistu liikmed on kinnistul asuva ühe elamu korteriomanikud. Seega registreeritud põhikiri ei vasta seaduse nõuetele, kuna põhikirja järgi ei kuulu korteriühistusse kinnistu Tallinn, Kopli tn 18 / Malmi tn 3 (katastritunnus 78408:801:2040) kõikide elamute korteriomanikud. Põhikirja muutmisega 30.06.2016.a on soovitud korteriühistu teha seaduse nõuetele vastavaks. Põhikirja vastuolu seadusega soovitakse kõrvaldada põhikirja punktide 1.3 ja 2.

1. muutmisega selliselt, et edaspidi loetaks korteriühistu liikmeks kõik kinnistu Kopli 18 / Malmi 3 korteriomanikud. Kuna Malmi 3 elamute korteriomanikud ei ole põhikirja järgi korteriühistu Kopli 18 liikmed, siis nemad põhikirja muutmise otsustamisel osaleda ei saa. Registripidaja asus eeltoodust tulenevalt seisukohale, et selliselt põhikirja muutmisega ei saa korteriühistut seaduse nõuetele vastavaks muuta ning kandeavaldus põhikirja muutmise osas tuleb jätta rahuldamata. Registripidaja selgitas, et ühistu liikmed peavad ise otsustama seaduse nõuetele mittevastava korteriühistu lõpetamise ja võivad moodustada/asutada uue seadusjärgse korteriühistu. Sõltuvalt asjaoludest võib olla võimalik ka kinnisasja jagamine. Registripidaja keeldus kande tegemisest mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 79 lõike 5 kohaselt, kuna avaldus või sellele lisatud dokumendid ei vastanud seadusele. Kohus rahuldas avalduse osaliselt, tehes rahuldatava osa kohta (juhatuse liikmete vahetus) kande ning muu osa kohta rahuldamata jätmise kandemääruse (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 596 lg 4).
2. 01.09.2016.a esitas avaldaja maakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes see tühistada ning kanda mittetulundusühingute registrisse 29.07.2016.a avaldaja poolt esitatud kandeavaldusele lisatud uus ühistu põhikiri, mis võeti vastu 30.06.2016.a üldkoosolekul. Määruses puuduvad sisulised põhjendused, miks kohtunikuabi jättis uue põhikirja registrisse kandmata. Kohtunikuabi pädevuses ei ole hinnata dokumendi õiguslikku sisu. Samuti on kohtunikuabi valesti kohaldanud kehtivat korteriühistuseadust ning teinud õiguslikult valed järeldused. Arusaamatuks jääb kandemääruse põhjendustes toodud väide, et kuna Malmi 3 elamute korteriomanikud ei ole nn vana põhikirja (mis hetkel on registris) järgi korteriühistu Kopli 18 liikmed, siis nemad põhikirja muutmise otsustamisel osaleda ei saa ning sellest tulenevalt asub registripidaja seisukohale, et selliselt põhikirja muutmisega ei saa korteriühistut seaduse nõuetele vastavaks muuta ning kandeavaldus põhikirja muutmise osas tuleb jätta rahuldamata. Kohtunikuabi ei ole oma seisukohta sisuliselt motiveerinud, tegu on kohtunikuabi subjektiivse hinnangu ja sedastusega, mis on sisuliselt põhjendamata. Ei selgu, miks Malmi 3 elanikud ei saa osaleda põhikirja muutmisel, kuigi näiteks uute juhatuse liikmete valimisel nad osalesid ja ka hääletasid ning selle tulemusel valitud uued juhatuse liikmed kohtunikuabi ikkagi registrisse kandis. Samuti ei selgu, miks ei saa selliselt põhikirja muuta. Selliselt on võimalik 2

§ 5

lg 1 sätestab, et korteriühistu liikmed on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Avaldaja on moodustatud antud seaduses sätestatud korras ning seaduse järgi on loodud ühistu liikmed kõik vastava kinnisasja korteriomanikud. Seega, kui ka hetkel registrisse kantud avaldaja põhikirja järgi piiratakse liikmete ring üksnes Kopli 18 elamu korteriomanikega, siis kui põhikirjas sätestatu ei pruugi olla kooskõlas seadusega, tuleb kohaldada seadust ehk tuleb asuda seisukohale, et kui avaldaja põhikirja mõni punkt (või mis tahes korteriühistu põhikirja punktid) võib olla vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduse sätteid (

§ 5

lg 1) ning sellest tulenevalt tuleb seaduse järgi lugeda avaldaja liikmeteks kõik kinnistul asukohaga Kopli 18/Malmi 3, Tallinn asuvad korteriomanikud, kellel on õigus osaleda ka avaldaja üldkoosolekul, hääletada ja vastu võtta otsuseid, sh vastu võtta avaldaja uus põhikiri. Avaldaja ei ole loodud seadusevastaselt, see ei ole seadusega vastuolus või mis tahes muul moel ebaseaduslik, vaid lihtsalt üks põhikirja punkt ei pruugi olla täielikult seadusega kooskõlas ning selle muutmine on seadusest tulenevalt täielikult avaldaja liikmete pädevuses. Kuna seaduse järgi on ühistu liikmed kõik vastaval kinnisasjal loodud ühistu korteriomanikud, on ka antud juhul avaldaja liikmed kõik antud kinnistu korteriomanikud. Lisaks leiab avaldaja, et viidatud registrisse kantud põhikirja punktid 1.3 ja 2.1, mis ütlevad muuhulgas, et ühistu on asutatud aadressil Kopli 18 asuvas elamus ja mitteeluruumides ning ühistu liikmeskond on piiratud Kopli 18 korteriomanike ringiga, on lihtsalt ebatäpsed, mitte aga seadusega vastuolus. Kuna tegu on ühe kinnistuga, saab sellel olla üks aadress. Aadressi Kopli 18 puhul on tegu üksnes Eesti Posti poolse määratlusega ning paralleelselt on kasutusel nii aadressid Kopli 18 kui ka aadress Kopli 18/Malmi 3 ning tegu on ühe ja sama kinnistuga. Seega on nii Kopli 18 kui ka Kopli 18/Malmi 3 aadresside kasutamisel mõeldud tegelikult ühte ja sama kinnistut, kus aga asuvad kokku 4 maja, mille korteriomanikud ka ühistu liikmed on. Seega võib öelda, et registrisse kantud põhikirjas on mõeldud ikkagi kogu Kopli 18 kinnistut (mille tähistus on ka Kopli 18/Malmi 3), kuhu hulka kuuluvad ka Malmi tn ääres asuvad majad. Tegu on varasema ebatäpsusega, mis aga ei ole otseselt seadusevastane ning 30.06.2016.a üldkoosolekul vastuvõetud põhikirjas soovitakse selline ebatäpsus kõrvaldada. Avaldajale on täiesti arusaamatu registripidaja seisukoht, et tuleks luua uus ühistu, kui hetkel on olemas täiesti toimiv ja seaduslik ühistu, mille liikmeskond on seaduse põhjal üheselt kindlakstehtav ja mille uus põhikiri vastab ka täielikult seadusele. Me ei näe ühtegi takistust, miks ei või täiesti seaduslikud ühistu liikmed osaleda ühistu üldkoosolekul, seal hääletada ja otsuseid vastu võtta, seda enam, et varasemalt on antud ühistu liikmed mitmel korral üldkoosolekutel osalenud, otsuseid vastu võtnud ning selliste otsuste alusel on ka mittetulundusühingute registrisse kandeid tehtud - nt majandusaasta aruanded, juhatuse liikmete kanded (sh viimane juhatuse liikmete kanne). 4. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Määruse põhjendused 5. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu 24.08.2016.a määrus tuleb vaidlustatud osas tühistada ja kandeavaldus tuleb saata uueks läbivaatamiseks tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale (TsMS § 658 ja § 657 lg 1 p 3). Määruskaebus tuleb rahuldada. 6. Maakohtu määrusest võib välja lugeda, et kandeavaldus jäeti rahuldamata põhikirja muutmise osas, kuna üldkoosolekul osalesid Malmi 3 elamute korteriomanikud, kes maakohtu hinnangul ei ole avaldaja liikmed ning seega ei ole neil õigust osaleda põhikirja muutmise otsustamisel. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu.

§ 5lg 1 kohaselt on korteriühistu 3

§ 101alusel õigus üldkoosolekul osaleda ja hääletada.

Isegi kui leida, et põhikirja kehtiva redaktsiooni teksti kohaselt ei ole kõik kinnisasjal asuvate korteriomandite omanikud korteriühistu liikmed, tuleb kohaldada seaduses sätestatut (

§ 1lg 2 ja MTÜS § 7 lg 2 lause 2).

Sellises olukorras on põhikirja muutmise õiguslik tagajärg üksnes põhikirja sõnastuse kooskõlla viimine seadusega. Samas ei ole välistatud, et põhikirja tõlgendamisel on võimalik leida, et põhikirja kehtiv redaktsioon juba hõlmab kõiki korteriomanikke (Kopli 18 all on mõeldud kõiki kinnisasjal aadressil Kopli tn 18 / Malmi tn 3 olevaid korteriomandeid). Sellisel juhul on põhikirjas tegemist vaid vale tähistusega ja põhikirja sõnastuse täpsustamisega ning kooskõlla viimisega kinnistusraamatus oleva aadressiga, mis on Kopli tn 18/Malmi tn 3 (I kd, tl 57). Ringkonnakohus ei leia, et korteriomanike seadusest tulenev õigus olla korteriühistu liige ja sellest tulenevalt osaleda ja hääletada üldkoosolekul (sh otsustada põhikirja muutmist) saaks olla piiratud ebakorrektse põhikirjaga. Maakohtu viide korteriühistu sundlõpetamise, jagamise ja liitmisotsuse vajadusele käesolevas asjas on asjakohatu. Ringkonnakohus selgitab, et

§ 3

lg 5 ei tähenda seda, et juhul kui kinnisasjal asub mitu maja, saaks sellel kinnisasjal asuvate korteriomandite majandamiseks asutada mitu korteriühistut. Olenemata sellest, mitu maja ühel kinnisasjal asub, saab ühel kinnisasjal asuvate korteriomandite majandamiseks asutada vaid ühe korteriühistu.

§ 3

lg 5 eesmärk on lubada olukorda, kus soovitakse korteriühistu asutada mitme kinnisasja peale. Eeltoodust tulenevalt polnud maakohtul õigust jätta määruses toodud põhjendustel kandeavaldust rahuldamata ning määrus tuleb tühistada ja kandeavaldus saata uueks lahendamiseks Tartu Maakohtu registriosakonnale. 7. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 esimese lause järgi avaldaja kanda. Ulvi Loonurm (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu (allkirjastatud digitaalselt) 4