Obsah (9)

§ 97§ 139§ 296§ 108§ 127§ 115§ 135§ 128§ 291

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise aeg ja koht 17. oktoober 2016, Tartu Tsiviilasja number

) § 296 lg 1 alusel. Alates kaubanduskeskuse võõrandamisest ei saanud hagejal kahju tekkida. Leping ei võimalda nõuda viivist kahjunõudelt.

1. Kostja esitas
2. oktoobril 2012 vastuhagi, milles palus muuta poolte vahel
3. aprillil 2008 sõlmitud üürilepingut selliselt, et lugeda lepingu p-s 3.1 sätestatud üüriks alates
4. aprillist 2009 kuni üürilepingu ülesütlemiseni 70 krooni/m2 ning asendada hageja nõusoleku lepingu muutmiseks kohtuotsusega. Vastuhagi kohaselt esitas kostja
5. juulil 2011 hagejale nõude

§ 97alusel lepingu muutmiseks.

Jaanuariks 2009 olid oluliselt muutunud üürilepingust tulenevad kohustused ning kostjal ei olnud lepingu sõlmimise ajal võimalik lepingulisi kohustusi ja majandusliku olukorra halvenemist ette näha. Eriteadmistega isiku arvamusest selgub, et hagejale kuuluvas ärikeskuses paikneva äriruumi turupõhine üürimäär jaanuaris 2009 oli 60–80 krooni/m2 kuus. Ka hageja ja OÜ Unolik vahel

1. märtsil 2009 sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüriks 70 krooni/m
2. Kahjustatud poolel on õigus nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt, kuid mitte varasema seisuga kui kohustuste vahekorra muutumine.
3. Hageja vaidles vastuhagile vastu, palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kostja ei ole enne kohtumenetlust lepingu muutmist nõudnud ning pooled ei ole läbirääkimisi pidanud. Lepingupoolte kohustuste vahekord ei ole oluliselt muutunud. Kostja kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik pidi ette nägema, et majanduslik olukord muutub. Asjaolude muutumise riisikot kandsid mõlemad pooled. MAAKOHTU LAHEND
4. Tartu Maakohus rahuldas
5. märtsi 2015 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja perioodi aprill 2009 kuni
6. mai 2010 eest üüri 23 019 eurot 2 senti ning viivise, kusjuures viivis kokku ei või ületada väljamõistetud põhivõlga. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude 111 284 euro 18 sendi väljamõistmiseks ning kostja vastuhagi. Menetluskuludest jäi 70% hageja ja 30% kostja kanda. Maakohus jättis kehtima hagi tagamise määruse kuni kohtulahendi jõustumiseni. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kostja tõendanud, et ta pärast üüripinnalt lahkumist soovis üüripinda edasi kasutada ja hageja oleks teinud takistusi selle kasutamiseks. Hageja püüdis vähendada kahju, mis tekkis ootamatust üüripinna vabastamisest, täites sellega

§ 139lg-st 2 tulenevat kohustust.

Hagejal oli äriühingutega kokkulepe, et kui kostja peaks soovima üüripinda taas kasutada, siis tuleb üüripind kohe vabastada. Hagejal on kuni üürilepingu ülesütlemiseni õigus nõuda kokkulepitud üüri, millest on maha arvatud asendusüürnikelt saadud üür. Viivist ei tule vähendada, kuna see on mõistliku suurusega. Hageja ei tõendanud, et üürilepingu ülesütlemise järel tekkinud kahjus oleks süüdi kostja. Kostjal ei olnud võimalik lepingu sõlmimisel eeldada, et hageja paari aasta pärast kaubanduskeskuse maha müüb. Kostjale ei saa panna riski kaubanduskeskuse müügihinna kujunemisel. Puudub põhjuslik seos 3 rikkumise ja kahju tekkimise vahel. Tekkinud kahju ei olnud hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse (üüri maksmine) kaitse-eesmärgiga ega olnud kostjale ettenähtav. Olukorras, kus kostja on kaotanud huvi lepingu täitmise vastu, ei ole tal õigust nõuda üürilepingu muutmist. Kostja ei tõendanud, et kui ta oleks olnud majanduslangusest teadlik üürilepingu sõlmimise ajal, siis ei oleks ta sellist lepingut sõlminud. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata, ning mõista kostjalt välja kahjuhüvitis 111 284 eurot 18 senti ning sellelt arvestatud viivis ja jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt palus hageja määrata kahju suurus kohtu siseveendumuse kohaselt. Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus rahuldas hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata, ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada vastuhagi ja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata, tühistada rakendatud hagi tagamise abinõud ja jätta menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohtu otsus hageja nõude rahuldamise osas vastuolus

-i üürilepingu regulatsiooni ja Riigikohtu praktikaga. Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimist

§ 296lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma.

Maakohus on põhjendamatult jätnud vastuhagi rahuldamata. Maakohus ei ole vastuhagi argumentidele sisuliselt vastanud.

§ 97lg 4 võimaldab esitada lepingu muutmise nõude ka tagasiulatuvalt.

Kohus on

§ 97rakendamisel hinnanud vaid kostja oletatavaid kavatsusi ja käitumist 2008.

a lõpus/2009. a alguses, kuid pole sisuliselt hinnanud

§ 97lg-s 2 sätestatud lepingu muutmise kriteeriume.

Kostja ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ega kostja asjaolude muutumist mõjutada. Ootamatust majanduslangusest tulenev riisiko (

§ 97

lg 2 p 3) peaks jagunema poolte vahel vastavalt turutingimuste objektiivsele muutumisele. Kostja ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel; Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. EELNENUD APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS

1. Tartu Ringkonnakohus rahuldas
2. oktoobri 2015 otsusega apellatsioonkaebused osaliselt ja tühistas maakohtu otsuse osas, milles mõisteti kostjalt välja põhinõue 23 019 eurot 2 senti ja viivis ning jäeti täielikult rahuldamata hageja hagi kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu 23 019 euro 2 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning rahuldas hageja hagi kostja vastu 1238 euro 84 sendi suuruse kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maaja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud menetluskulud jäid kostja kanda.
3. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles kohus jättis rahuldamata hageja hagi 134 303 euro 20 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning menetluskulude jaotuse osas ning teha tühistatud osas uus otsus, 4 millega rahuldada hagi ning mõista kostjalt lisaks 1238 eurole 84 sendile välja ka ülejäänud 133 064 eurot 36 senti ning viivis. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Ringkonnakohus ei arvestanud

§ 296

lg-ga 3, mis kohustab üürnikku maksma üüri siis, kui ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kolmanda(te) isiku(te)ga lepinguid sõlmides ei rikkunud hageja lepingut. Hageja saab kostjalt nõuda kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel, st üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu. Hagejal jäi saamata üüritulu, millega ta oli arvestanud kuni

1. aastani. Hageja ja uus omanik leppisid kokku, et kõik kostjaga sõlmitud üürilepingust tulenevad nõuded jäävad hagejale. Rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos. Hoolimata kaubanduskeskuse edasimüümisest ei läinud keskuse uuele omanikule üle hageja üüri- ja hüvitisenõue kostja vastu. Samuti arvati keskuse müümisel hageja ja kostja vahelisest lepingust tulenevate nõuete väärtus maha kogu lepingu eseme väärtusest. Kostja üürilepingu rikkumine mõjutas otseselt müügihinda. Keskuse müügihind kujunes selliseks tulenevalt asjaolust, et uus omanik ei saanud kaubanduskeskusega kaasa hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingust tulenevat rahavoogu. Kostja rikkumine tõigi mh kaasa keskuse müümise vajaduse. Kostja rikkumine ei ole vabandatav. Viivise arvestamisel tuleb kohaldada lepingus sätestatud viivisemäära, mitte seadusjärgset viivisemäära. Hageja palus jätta kostja vastukassatsioonkaebuse rahuldamata.
2. Kostja vaidles hageja kassatsioonkaebusele vastu ning esitas vastukassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles jäeti vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud poolte kanda, teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda. Majanduskriis mõjutas poolte kohustuste vahekorda. Kriis oli ulatuslik ja ka hageja kaubanduskeskuse üürihinnad langesid enam kui 50%. Ainult kostja üüritasu jäi anomaalselt kõrgeks. Kostja kohustuse täitmise kulu suurenes (sama rahakoguse teenimine muutus kulukamaks) ning hagejalt saadav väärtus langes (üüripinnalt tulu teenimise võimalus vähenes oluliselt). Kostja ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda. Asjaolude muutumise riisikot ei kanna kostja. Kostja ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
3. Riigikohus rahuldas
4. mai 2016 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15 kassatsioonkaebuse ja vastukassatsioonkaebuse, tühistas ringkonnakohtu
5. oktoobri 2015 otsuse osas, milles ringkonnakohus rahuldas hageja hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 1238 eurot 84 senti ja viivise, jättis rahuldamata hagi saamata jäänud üüri 23 019 euro 2 sendi, kahjuhüvitise 110 045 euro 34 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning jättis rahuldamata kostja vastuhagi, samuti maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse osas ning saatis asja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ülejäänud osas jättis Riigikohus ringkonnakohtu otsuse muutmata. Riigikohus tuvastas, et vaidlusalusest üüripinnast lähtudes on poolte vahel vaidluse all järgmistest perioodidest tulenevad rahanõuded: -
6. aprill 2009 kuni
7. mai 2010, kui üürileping kehtis, kuid kostja lahkus üüripinnalt ning ruume kasutasid kolmandad isikud, kes tasusid 70 krooni/m2; -
8. mai 2010 kuni
9. juuni 2010, kui üürileping oli lõppenud, kuid hageja oli ruumide üürimiseks sõlminud uue lepingu kolmanda isikuga, kes tasus 70 krooni/m2; -
10. juuni 2010, kui hageja võõrandas kaubanduskeskuse, kuni
11. juuni 2014, kui üürileping oli lõppenud ning kehtis hageja sõlmitud üürileping uue üürnikuga, st hageja ei olnud enam vaidlusaluse üüripinna omanik; 5 -
12. juuni 2014 kuni
13. oktoober 2018, st periood üürilepingus kokkulepitud tähtaja lõpuni, kuid üüripind ei kuulu enam hagejale. 11.
14. Hageja üürinõue aja eest, kui poolte vahel oli kehtiv üürileping, kuid kostja oli üüripinnalt lahkunud, on kvalifitseeritav üürilepingu täitmise nõudena

§ 108lg 1 ja § 271 järgi.

Riigikohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu üürinõue. Sellele vaatamata ei ole võimalik jätta TsMS § 691 p 5 järgi jõusse maakohtu otsust, sest üüri väljamõistmist võib mõjutada kostja vastuhagi lahendamine.

§ 296

lg 1, mille kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada

§-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse, ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sel juhul tuleb lähtuda

§ 296lg-s 3 sätestatust.

Tegemist on ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri selle aja eest. Üürnik võib üürist maha arvata üürileandja kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse (

§ 296lg 3).

Üürileandja võib nõuda üürnikult üüri, arvates sellest maha kolmandatelt isikutelt saadud tasu ning kokkuhoitud kulud. Kuivõrd hageja nõue on käsitatav lepingu täitmise nõudena, siis ei ole kohaldatav kahjuhüvitise vähendamist võimaldav

§ 139

. Pärast üürilepingu ülesütlemist tuleb

§ 127

lg 5, § 128 lg 4 ning § 139 lg 2 järgi üürileandja kahjuhüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. 11.2. Hageja kahju hüvitamise nõue üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest on kvalifitseeritav

§ 115lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena kostja üürilepingu rikkumise tõttu.

Üürileping lõppes alates

1. maist
2. Nõudes lepingu ülesütlemise järel kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel

§ 115

mõttes, on nõude sisuks

§ 127

lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust saamata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Üüri maksmise kohustuse rikkumine on tekkinud kahjuga

§ 127

lg 4 mõttes põhjuslikus seoses, kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga

§ 127

lg 2 mõttes ning

§ 127lg 3 tähenduses ettenähtav.

Üürileandja saab kahju arvutamisel tugineda lepingujärgse hinna ning asendustehingu hinna vahele

§ 135

lg 1 alusel või

§ 135lg-le 2.

Üldjuhul võib üürileandja saamata jäänud üüri üürilepingu ülesütlemise järel nõuda kuni kokkulepitud üürilepingu tähtaja möödumiseni (Riigikohtu

1. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 20;
2. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 39), arvestades kahjunõude arvutamisel kõikide asjaoludega, sh

§ 127lg-ga 5, § 128 lg-ga 4 ning § 139 lg-ga 2 (Riigikohtu 30.

aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 36). Kostja on üürilepingut rikkunud (üüri maksmata jätmine tõi kaasa üürilepingu ülesütlemise) ning kostja vastutab selle eest. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue perioodi eest

1. maist 2010 kuni
2. juunini 2010, st üürilepingu lõppemisest kuni kaubanduskeskuse võõrandamiseni. Kahjuhüvitise suurust võib mõjutada vastuhagi lahendamine. Kohtud ei ole nõuetekohaselt hinnanud hageja kahju hüvitamise nõuet ajavahemiku eest kaubanduskeskuse võõrandamisest kuni üürilepingu tähtaja möödumiseni (
3. juuni 2010 kuni
4. oktoober 2018). Kohtud on õigesti järeldanud, et

§ 135

lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist nõuda ei saa. Üürileandja saamata jäänud üürist, st üürist teenimata jäänud kasu nõude sisuks on saamata jäänud tulu hüvitamine

§ 128lg 4 järgi.

Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks hagejal olnud võimalik üüritulu teenida, sest hagejal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus 6 vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida (müügilepingu p 4.5 (I kd, tl 155)). Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää hagejal kostja tõttu saamata üüritulu, st puudub kostja põhjustatud varaline diferents

§ 127lg 1 mõttes.

Kuna müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud üüripind kostja valduses ja üürileping oli lõppenud, siis ei saanud lõppenud üürileping minna keskuse võõrandamisel üle

§ 291järgi.

Seetõttu ei saa hageja nõuete esitamisel tugineda müügilepingu p-le 4.9, mille kohaselt on ostja ja müüja kokku leppinud, et kõik kostjaga sõlmitud üürilepingust tulenevad nõudeõigused jäävad müüjale. Üüripinna võõrandamisel ei ole välistatud, et üürileandja kahju, st saamata jäänud tulu, võib avalduda muul viisil. Kaubanduskeskuses asuvate ruumide üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine võib mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda. Ka siis kui müügihind seetõttu väheneb, on üürileandja jaoks tegemist saamata jäänud tuluga

§ 128lg 4 mõttes, kui hageja oleks saanud müügitehingust suuremat hinda.

Kohtud ei ole üldse võtnud seisukohta kahju tekkimise võimaluse ja võimaliku kahju suuruse kohta. Kohtud on määranud rikutud lepingulise kohustuse (üüri maksmata jätmine) kaitse-eesmärgi

§ 127lg 2 järgi liiga kitsalt.

Kahju hüvitamise nõude lahendamisel peab kohus lahendama küsimuse, kas kostja nägi või pidi

§ 127

lg 3 mõttes ette nägema kaubanduskeskuse müügihinna vähenemist üürilepingu lõppemise tõttu. Sealjuures ei ole oluline mitte üksnes see, mida kohustust rikkunud isik nägi või pidi lepingurikkumise tagajärjena ette nägema, vaid ka see, mida samal alal tegutsev mõistlik isik pidi ette nägema (Riigikohtu 13. veebruari 2014 otsus asjas nr 3-2-1-178-13, p 12).

§ 127

lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. Kohtud ei ole nõuetekohaselt hinnanud põhjuslikku seost

§ 127lg 4 järgi.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul poolte esitatud tõendeid hinnates võtta seisukoht, kas hagejal on väidetav kahju tekkinud, kui on, siis millises suuruses, kas kahju oli

§ 127

lg 3 järgi ettenähtav ning kas rikkumise ja kahju vahel esines põhjuslik seos

§ 127lg 4 mõttes.

Eelkirjeldatud kahju arvutamisel tuleb lähtuda

§ 127lg-st 1.

Hagejal tuleb tõendada, et ta oleks keskuse müünud kallimalt, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud ning see oleks edasi kehtinud. Kostja võib tõendada, et sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida, nt turuhindade langemise tõttu, ja seetõttu ei olnud müügihind liiga madal. Kohtul on kohustus vajadusel kohaldada

§ 139lg-t 1, kui üürileandja on kokku leppinud liiga madalas müügihinnas.

Müügihinna vähenemise tõttu väljamõistetav kahju ei saa olla suurem kui

§ 135

lg 2 järgi arvutatud esialgse üürilepingu ning turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni. 11.

1. Kostja palus vastuhagis muuta poolte vahel
2. aprillil 2008 sõlmitud üürilepingu selliselt, et üüriks määrata alates
3. aprillist 2009 kuni üürilepingu lõppemiseni 70 krooni/m
4. Lepingu muutmise

§ 97

lg 1 järgi nõude eeldused on sätestatud

§ 97lg-tes 1 ja 2.

Kui eeldada, et üürilepingu sõlmimise ajal oli turuhind poolte kokkulepitu järgi 150 krooni/m2, siis sisuliselt vähenes üüripinna väärtus (Riigikohtu 26. oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15). Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas esineb

§ 97

lg-s 1 sätestatud olukord, ning tuvastada

§ 97lg-s 2 sätestatud eeldused lepingu muutmiseks.

Üüritasult nõutava viivise arvestuse on hageja esitanud maakohtus (I kd, tl 52), kus on õigesti arvutanud viivist igalt arvelt eraldi. Kahjuhüvitiselt nõuab hageja viivist alates hagiavalduse esitamisest, s.o

1. septembrist
2. Asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada vastuhagi lahendamise tulemust ning vajadusel ka uuendatud kahjuhüvitise ning viivise arvestust. Menetluskulude jaotusel tuleb arvestada TsMS § 163 lg-t 2 ning asjaolu, et hageja pakkus kostjale menetluse lõpetamist kompromissiga. 7 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL
3. Ringkonnakohus leiab, et hageja ja kostja apellatsioonkaebused tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hageja hagi kostja vastu osaliselt ja mõistis kostjalt välja põhinõude 23 019 eurot 2 senti, viivise hagiavalduse esitamise seisuga 5 601 eurot 75 senti, viivise perioodi
4. september 2011 kuni
5. märts 2015 eest 14 559 eurot 53 senti, jooksva viivise 0,05% päevas põhivõlalt kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõla tasumiseni, kusjuures viivisesumma kokku ei või ületada väljamõistetud põhivõla suurust, jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu 111 284 euro 18 sendi väljamõistmiseks ning jättis rahuldamata kostja vastuhagi hageja vastu, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saadab tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistatud osas Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Tartu Ringkonnakohtu
6. oktoobri 2015 otsus tsiviilasjas nr 2-11-45657 on jõustunud osas, milles ringkonnakohus jättis tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud täiendavad menetluskulud kostja kanda.
7. Ringkonnakohtu menetluses on hageja nõue saamata jäänud üüri, kahjuhüvitise ja viivise saamiseks ja kostja vastuhagi, milles kostja palus muuta poolte vahel
8. aprillil 2008 sõlmitud üürilepingut selliselt, et üüriks määrata alates
9. aprillist 2009 kuni üürilepingu lõppemiseni 70 krooni/m
10. Maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole kostja vastuhagi suhtes läbi viinud eelmenetlust viisil, mis võimaldaks asja sisulist lahendamist apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohtu
11. septembri 2016 istungil oli kostja esindaja seisukohal, et maakohtus ei ole

§ 97kohaldamise eeldusi arutatud.

Maakohus on õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu üürinõue aja eest, kui poolte vahel oli kehtiv üürileping, kuid kostja oli üüripinnalt lahkunud. Riigikohtu

1. mai 2016 otsuse p-i 22 kohaselt võib aga hageja nõuet üüri väljamõistmiseks mõjutada kostja vastuhagi lahendamine. Ringkonnakohus leiab, et hageja kahjuhüvitisnõue kostja vastu kuulub rahuldamisele ajavahemiku eest, mil hageja oli kaubanduskeskuse omanik, s.o
2. maist 2010 kuni
3. juunini
4. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Riigikohtu
5. mai 2016 otsuse otsuse p-i 26 järgi võib ka seda hageja kahjuhüvitise suurust mõjutada vastuhagi lahendamine. Seega on hageja nõude rahuldamine otseselt sõltuv kostja vastuhagi menetluse tulemusest. Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel hinnata hageja kahju hüvitamise nõuet ajavahemiku eest kaubanduskeskuse võõrandamisest kuni üürilepingu tähtaja möödumiseni (
6. juuni 2010 kuni
7. oktoober 2018) arvestades Riigikohtu
8. mai 2016 otsuse p-des 27-31 väljendatut. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja vastuhagi üürilepingus kokkulepitud tasu muutmiseks on põhjendatud lahendada osaotsusega TsMS § 450 järgi ja alles seejärel tuleks lahendada hageja nõue kostja vastu. Ringkonnakohus leiab, et osaotsuse tegemine esmakordselt ringkonnakohtus ei ole arvestades poolte edasisi menetlusõigusi põhjendatud.
9. Kostja vastuhagi suhtes märgib ringkonnakohus järgmist. Riigikohtu
10. mai 2016 otsuse p-s 33 on nimetatud eeldused, mille esinemisel võib lepingupool taotleda lepingu muutmist

§ 97lg 1 järgi.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul hinnata, kas esineb

§ 97

lg-s 1 sätestatud olukord, ning täiendavalt tuvastada

§ 97lg-s 2 sätestatud eeldused lepingu muutmiseks.

Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna

§ 97

lg 1 tähenduses saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on võimalik pooltel üürilepingut täita. 8 Maakohtul tuleb arvestada poolte kohustuste erinevat iseloomu. Hageja oli lepingu järgi kohustatud andma üüripinna kostja kasutusse. Kohtul tuleb tuvastada, kas majanduskriis oleks selle kohustuse täitmiseks tehtavaid kulutusi suurendanud. Kostja seevastu oli kohustatud maksma igakuist üüri, mis majanduskriisi tingimustes osutus kostja väidete kohaselt turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks. Kui eeldada, et üürilepingu sõlmimise ajal oli turuhind poolte kokkulepitu järgi 150 krooni/m2, siis sisuliselt vähenes üüripinna väärtus. Eeltoodud asjaolusid tuleb maakohtul hinnata, andes pooltele võimaluse oma seisukohti tõendada ja vastuväiteid esitada. Kuna

§ 135

lg 2 järgi arvutatud kahjuhüvitis sõltub esialgse üürilepingu järgsest üürist, ei vastaks vastuhagi rahuldamisel hageja kahjuhüvitise arvestus enam üürilepingu tingimustele. Seetõttu vastuhagi rahuldamise korral tuleb hagejal esitada uus arvutus kahjuhüvitise suuruse kohta. Hagejal tuleb arvutada uuesti hüvitise suurus perioodi eest üürilepingu lõppemisest kuni keskuse müümiseni, aga ka võimalikust müügihinna vähenemisest tuleneva kahjuhüvitise suurus, mis maksimaalselt saab olla

§ 135lg 2 järgi arvutatud hinnavahe.

Hagejal tuleb uuesti arvutada ka viivis. Kui kohus vastuhagi täielikult rahuldab, võttes aluseks keskmise turuhinnana 70 krooni/m2 eest, on

§ 135lg 2 järgi arvutatud hinnavahe 0 krooni (70–70), vt Riigikohtu otsuse p 37.

Ringkonnakohtul ei ole, arvestades maakohtus puudunud eelmenetlust kostja vastuhagi suhtes, võimalik asjas uut otsust teha. Ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. 15. Asjas kantud menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp Kersti Kerstna-Vaks Triin Uusen-Nacke 9