← Eesti

3-14-300/121

Obsah (7)§ 212§ 215§ 213§ 223§ 116§ 201§ 108

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Ruth Plaks ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 1. juuli 2016, Tallinn Haldusasja number 3-14-300 H

§ 212

lg 1 teises lauses sätestatud juhul (

§ 212lg 1).

3-14-300 Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (

§ 215lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (

§ 213lg 1 p 5).

Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (

§ 223lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (

§ 116

lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (

§ 116lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

  1. Tallinna Kesklinna Valitsus viis 14.06.2012 läbi L. Kodula 14a asuva kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise enampakkumise, millest võtsid osa ka JK, TP, AP ja GH, keda enampakkumise korraldaja käsitles kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise esimest eelistust omavate isikutena. Tallinna Kesklinna vanem kinnitas 19.06.2012 korraldusega nr 449 enampakkumise tulemused. OS, EJ, AV, AH, NI, NK ja DZ vaidlustasid selle korralduse. Tallinna Halduskohus tühistas 18.12.2012 kohtuotsusega nr 3-12-1400 korralduse nr 449 ning kohustas Tallinna linna kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamist uuesti läbi viima. Otsuses leiti, et erastamismenetluses ei kogutud piisavalt tõendeid, mis kinnitaksid JK, TP, AP ja GH üürilepingute kehtivust. Eeskätt on vajalik koguda tõendeid selle kohta, et kaasomandis oleva elamu reaalosade üürilepingutega koormamiseks oli olemas kõigi kaasomanike kokkulepe või heakskiit. Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korraldusega nr 35 määrati Tallinna linnale kuuluva ¼ mõttelise osa erastamise enampakkumise esimest eelistust omavateks õigustatud subjektideks JK, OD, OS, LS, EJ, AV, AH, NI, NK, AP, TP, GH ja DZ. Tallinna Kesklinna vanema 08.08.2014 korraldusega nr 469 kinnitati L. Koidula 14a kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamiseks 05.08.2014 korraldatud enampakkumise tulemused järgnevalt: NK-le 416/9940 mõttelist osa elamust lõpphinnaga 65 100 eurot; AP-le 433/9940 mõttelist osa elamust lõpphinnaga 65 000 eurot; OS-le 433/9940 mõttelist osa elamust lõpphinnaga 70 000 eurot; AH-le 434/9940 mõttelist osa elamust lõpphinnaga 70 000 eurot.
  2. OS, DZ, EJ, AV, AH, NK ja NI esitasid 14.03.2014 halduskohtule kaebuse Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korralduse nr 53 osaliseks tühistamiseks (halduasi nr 3-14300). OS, DZ, EJ, AV, AH, NK ja OD esitasid 15.08.2014 halduskohtule kaebuse Tallinna Kesklinna Valitsuse tegevuse õigusvastaseks tunnistamiseks L. Koidula 14a asuva elamu Tallinna linnale kuuluvate mõtteliste osade erastamisel, Tallinna Kesklinna vanema 08.08.2014 korralduse nr 469 tühistamiseks ja Tallinna Kesklinna Valitsuse kohustamiseks korraldada uus enampakkumine (haldusasi nr 3-14-51789, liidetud haldusasja nr 3-14-300 juurde). Kaebuste põhjendused: 2

(8)3-14-300 1) vastustaja pidi lähtudes kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse (EMOES) § 4 lg 1 p-st 1, eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 p-st 1 ning kuni 01.07.2002 kehtinud elamuseaduse (ES) § 28 lg-st 1 enne elamu mõttelise osa erastamist esimest eelistust omavate isikute ringi õigeks määramiseks tuvastama, keda võib lugeda elamu üürnikeks. JK-ga, AP-ga, TP-ga ja GH-ga sõlmitud üürilepingud ega endiste kaasomanike poolt
  1. aastal antud kirjalikud kinnitused ei saa olla aluseks kolmandate isikute üürnikeks ja erastamise eelistust omavateks isikuteks tunnistamisel. Peaaegu kõik asjakohased üürilepingud ja kõik kaasomanike nõusolekud on koopiad. Vastustaja ei ole kontrollinud dokumentidele alla kirjutanud isikute pädevust ja volituste kehtivust; 2) vastustaja on jätnud tähelepanuta, et ükski kolmandatest isikutest ei kasuta elamus asuvaid eluruume üürilepingu alusel. Keegi neist ei ela ammu vaidlusaluses elamus ega maksa üüri. Seega ei saa nende üürilepinguid lugeda kehtivateks; 3) vastustaja on jätnud 03.10.2013 ja 14.01.2014 protokollides sisalduvate otsuste ning Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korralduse nr 53 vastuvõtmisel arvestamata olulised asjaolud ja üürnike tegelikud huvid. Linn ei ole suutnud erastamist pika aja jooksul läbi viia; 4) kaasomanike poolt üürilepingute sõlmimiseks antud nõusolekutel on võltsimise tunnused. Nõusolekud pidid olema antud juba elamu omandireformi käigus tagastamisel ja elamu valduse omanikele üleandmisel 01.03.
  2. Seega on aastatel 2000 ja 2013 antud nõusolekud ilmselgelt aegunud. Pole usaldusväärne, et
  3. a antud nõusolek on täiesti identne ja samasõnaline
  4. a antud nõusolekute kinnitustega. VA nimel on nõusolekutele alla kirjutanud AA, kuid puuduvad tõendid, mis kinnitaksid vastava volituse olemasolu. AP nõusolek GH-ga 16.02.2000 üürilepingu sõlmimiseks on ilma kuupäevata. OÜ Tanaka poolt antud nõusolekut ei saa pidada kehtivaks, sest see on vastuoluline; 5) Tallinna Kesklinna vanema 08.08.2014 korraldus nr 469 on vastuolus seadusega, sest selle on allkirjastanud JL, kes täitis oma rolli nii erastamise enampakkumise komisjoni esimehena kui ka linnaosa vanema kohusetäitjana.
  5. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata, leides vastuses kaebustele järgmist: 1) EMOES § 4 lg 1 p-st 1 ei tulene, et esimest eelistust omavaks subjektiks on üürnik üksnes siis, kui üürileping temaga on sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist (enne 01.03.1994). Haldusmenetluses kogutud tõenditega on tuvastamist leidnud, et kolmandatel isikutel on kehtivad üürilepingud. Üürilepingu pooled kinnitavad lepingute kehtivust. Haldusasjas nr 3-10-3163 leidis kohus, et üürilepingu lõppemise aluseks ei saa olla pelgalt see, et üürnik omandas mõttelised osad elamust. Üürilepingu esemeks on konkreetne eluruum. Eelnimetatud haldusasjas on üürisuhte olemasolu tuvastamist leidnud. Kohus leidis vaid, et tuleb kontrollida, kas vastavad kaasomanike nõusolekud on olemas; 2) kaebajate esindaja pöördus 15.07.2014 Politsei- ja Piirivalveameti poole kuriteoteatega, milles leidis, et linnaametnikud on seotud L. Koidula 14a dokumentide võltsimisega. Politsei- ja Piirivalveamet jättis 24.07.2014 kriminaalmenetluse alustamata. Menetluse käigus tuvastati, et üürilepingud on olemas. Kaasomanike kinnituste autentsuse kontrollimiseks võttis politseiametnik ühendust EA, AP, TP ja AJS-ga, kes kõik kinnitasid, et on vastavad nõusolekud andnud ja allkirjastanud.
  6. Tallinna Halduskohus jättis 17.12.2015 otsusega kaebused rahuldamata. Samuti jättis kohus rahuldamata kaebaja taotluse ekspertiiside määramiseks. Kohtuotsuse põhjendused: 1) põhivaidlus seostub eelkõige Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korralduse nr 53 ja 08.08.2014 korralduse nr 469 õiguspärasuse küsimusega. Oluline on, et oleks järgitud EMOES § 4 lg 1 p 1 nõudeid, mille kohaselt on erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt EES § 4 p-s 1 sätestatud tingimustele. EES § 4 p 1 näeb ette, et 3
(8)3-14-300 eluruumi erastamise õigustatud subjektiks on üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige; 2) kaebajad leiavad, et kolmandad isikud ei vasta EMOES § 4 lg 1 p 1 tingimustele. Samasisulist vaidlust lahendati ka haldusasja nr 3-12-1400 raames. Tallinna Halduskohus on 18.12.2012 tehtud otsuses leidnud, et seaduses ei ole tingimust, mille kohaselt oleks üürnik esimest eelistust omavaks subjektiks vaid siis, kui temaga on sõlmitud üürileping enne elamu mõttelise osa tagastamist. Samuti selgitati kohtulahendis, et kui vastustaja kogub erastamise uuel läbivaatamisel tõendid, mis kinnitavad üürilepingute kehtivust, siis ei ole kolmandate isikute osalemine erastamise esimest eelistust omavate isikutena välistatud. Vastustaja on eelnimetatud halduskohtu otsusest lähtunud ning tuvastanud, et üürilepingud on kehtivad. Kaasomanike nõusolekute suhtes on küsimust täpsustatud ning mitmel juhul on esialgsed nõusolekud üle kinnitatud. Seda kajastab Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korralduse nr 53 juurde kuuluv seletuskiri. Kaebajate väide nõusolekute aegumisest või nendes sisalduvatest võimalikest vastuoludest ei ole asjakohane. Haldusasja materjalidest ei nähtu, et kaasomanikud ei oleks soovinud või ei sooviks vastavasisulisi nõusolekuid anda. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 4 kohaselt võib tahteavalduseks lugeda ka vaikimist või tegevusetust. Olukorras, kus üürisuhte osapooled kinnitavad ja tõendavad, et kehtivad üürilepingud ja üürisuhted on olemas, et lükka kaebajate paljasõnaline vastupidine väide seda ümber. Võimalik vaidlus seonduvalt üüri suurusega või võlgnevusega ei muuda üürisuhet olematuks. Eelnimetatule on viidanud kaebajad, kuid asja materjalidest ei nähtu, et asjassepuutuvad isikud ise oleksid selles osas mingeid vaidlusi pidanud, pealegi olukorras, kus üürnik võib olla samaaegselt ka elamu kaasomanik. Mõttelise osa omandamine elamust ei muuda varasemaid üürilepinguid, sest üürilepingu esemeks on konkreetne eluruum; 3) kaebajate esindaja on pöördunud seoses dokumentide väidetava võltsimisega politsei poole, kuid politsei võltsimist ei tuvastanud ning väljastas 24.07.2014 teatise kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta. Kaebajate kahtlus ei põhine ühelgi konkreetsel tõendil, vaid peamiselt asjaolul, et vastustaja on lähtunud mõningate dokumentide kinnitamata koopiatest. Vastustaja on kohtule esitanud dokumentide originaalid (II kd, tl 189-218). Pärast dokumentidega tutvumist leidsid kaebajad, et nüüd on vaja nõuda Tallinna Linnavaraameti arhiivis säilitatavast õigusvastaselt võõrandatud vara toimikust välja hulgaliselt võrdlusmaterjali ning määrata nende dokumentide ehtsuse kindlakstegemiseks ekspertiis. Ekspertiisi määramiseks ei ole alust, sest olukorras, kus üürisuhte osapoolte vahel ei ole üürisuhte ning vastavate kaasomanike nõusolekute osas vaidlust olnud, originaaldokumendid on esitatud ning kõik on sellekohaste tahteavaldustega kooskõlas, ei ole menetlusosaliste ega menetlusökonoomia huvides põhjendatud ekspertiisi määramine; 4) õige ei ole kaebajate väide, et Tallinna Kesklinna vanema 08.08.2014 korraldus nr 469 on vastuolus seadusega, sest selle on allkirjastanud JL, kes täitis oma rolli nii erastamise enampakkumise komisjoni esimehena kui ka linnaosa vanema kohusetäitjana. Ühestki normist ei tulene, et linnaosa vanem ei võiks ühtlasi olla ka vastava komisjoni esimees. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 5. OS, DZ, EJ, AV, AH, NK ja OD esitasid Tallinna Halduskohtu 17.12.2015 otsusele apellatsioonkaebuse ning taotlesid halduskohtu otsuse tühistamist ja uue otsusega nende kaebuse rahuldamist. Kaebajad jäid kõigi halduskohtus avaldatud seisukohtade juurde, rõhutades järgmist: 1) halduskohus leidis ekslikult, et haldusasjas nr 3-12-1400 lahendas kohus sama küsimust. Kohus ei otsustanud selles asjas, kas kolmandad isikud kuuluvad esimest eelistust omavate 4
(8)3-14-300 isikute ringi, vaid leidis, et tõendeid koguma ja asjaolusid tuvastama peab kohustatud subjekt; 2) kaebajad tuginesid kaebuses muu hulgas asjaolule, et kaasomanikud TP, AP ja GH ei tasu üüri. Seda väidet tõendasid kaebajad kaasomanike 03.07.2007 protokollilise otsusega, milles kaasomanikud võtsid vastu otsuse, et kaasomanikega üürilepinguid ei sõlmita ja nemad mingit üüri ei tasu. Järelikult ei saa olla ka üürisuhet (võlaõigusseaduse (VÕS) § 271). Kaasomanikud TP, AP ja GH annavad oma kortereid (nr 13, 14 ja 15) üürile teistele isikutele ja ise nendes korterites ei ela. Oma korteris nr 1 ei ela ka JK; 3) üürilepingud on tühised, sest üürilepingute sõlmimise ajal ei olnud kõiki sel ajal kaasomanikeks olnud isikute nõusolekuid. Vastustaja sai kõik väidetavad endiste kaasomanike nõusolekud OÜ-lt Tanaka, kelle juhatuse liige AS esindab kõikidel enampakkumistel JK ja GH ning tegutseb koos AP-ga, kes samuti on ise huvitatud osalema enampakkumisel esimest eelisõigust omava isikuna ja esindab enampakkumistel ka TP-t. OÜ Tanaka on huvitatud sellest, et osta kokku kõik elamu mõttelised osad; 4) ebaõige on kohtu seisukoht, et asjakohased ei ole kaebajate väited nõusolekute aegumisest või nendes sisalduvatest võimalikest vastuoludest. Kohus ei ole oma seisukohta põhjendanud. Väidetavad heakskiidud ja nõusolekud on antud enam kui 10 aastat pärast vaidlusaluste üürilepingute sõlmimist. Kuna üürilepingud olid sõlmitud kirjalikus vormis, pidid ka kaasomanike nõusolekud olema kirjalikud; 5) vastustaja on tunnistanud, et tal puudub TP-ga 05.12.1994 sõlmitud üürilepingu originaal ja VK nõusolekute originaalid. Seega jääb arusaamatuks, millele tuginedes halduskohus leidis, et TP-ga sõlmitud üürileping on kehtiv. Õigusvastane on üürisuhte tuvastamine vaid koopia alusel. Kohtuotsusest ei selgu, kas kohus arvestas otsuse tegemisel ka VK nõusolekutega. Kuna esitatud on vaid koopiad, ei saa neid dokumentaalsete tõenditena vaadelda; 6) halduskohtu otsusest ei selgu, kes olid üürilepingute sõlmimise ajal kaasomanikud ja mis ulatuses ning kas asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 nõue oli täidetud. Kaasomanike ring pidevalt muutus. Kuna kohus ei tuvastanud, kes olid elamu kaasomanikud seisuga 05.12.1994, 02.03.1995 ja 16.02.2000, ning ei tuvastanud, kui suur osa igale kaasomanikule kuulus, jääb arusaamatuks kohtu järeldus, et kaasomanike väidetavad nõusolekud on piisavad ja tõendavad üürilepingute kehtivust; 7) OÜ Tanaka, AP, TP, AA, VA, EA ja LS heakskiidud ja nõusolekud ei ole usaldusväärsed. Need on võltsitud ja tehtud tagantjärgi. Kohus tugines TsÜS § 68 lg-le 4, kuid otsusest ei nähtu, millest tulenevalt jõudis kohus järeldusele, et üürnike ja kaasomanike vahel oli selline praktika, et vaikimist või tegevusetust tuleb lugeda tahteavalduseks. Kohus tugines ebaõigesti Politsei- ja Piirivalveameti 24.07.2014 teatisele kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta. Kuna kriminaalmenetlust ei alustatud, ei teostatud ka vajalikke toiminguid, millega oleks tuvastatud, kas kaasomanike nõusolekud on võltsitud või mitte. Politseil ei õnnestunud ühendust võtta endiste kaasomanike VA-ga, AA-ga, LS’iga ja VK-ga. JK puhul saab õigeks pidada üksnes endise kaasomaniku EA nõusolekut, kellele kuulus 01.03.1994 1/12 mõtteline osa elamust. Asjakohatu on OÜ Tanaka nimel AS poolt antud nõusolek, sest OÜ Tanaka ei olnud üürilepingu sõlmimise ajal elamu kaasomanikuks. Eeltoodu kehtib ka AP, TP ja GH osas. 8) halduskohus leidis ebaõigesti, et kaebajate väited üürilepingute tühisusest on paljasõnalised. Väidet, et TP, AP ja GH puhul üürisuhted puuduvad, tõendavad kaebajad kaasomanike 03.07.2007 protokolliga. Hooneregistri 18.04.2001 õiendist nr 8048 ilmneb, et GH sai elamu kaasomanikuks 08.11.1999 ostu-müügi lepingu alusel ning selle lepingu alusel sai ta õiguse kasutada elamus korterit nr 15. Selgusetu on, miks sõlmiti 16.02.2000 sama korteri kasutamiseks temaga üürileping. Eeltoodust järeldub, et üürileping on näilik. Halduskohus ei arvestanud, et TP, AP ja GH on nii kaasomanikud kui väidetavad üürnikud. 5
(8)3-14-300 Seega ei ole nende poolt esitatu usaldusväärne. Nende eesmärk on osaleda esimest eelisõigust omavate isikutena, mitte kaasomanikena teist eelisõigust omavate isikutena; 9) halduskohus jättis ebaõigesti rahuldamata kaebajate taotluse ekspertiisi määramiseks. Kaebajad taotlevad ringkonnakohtult taotluse rahuldamist ning leiavad, et vajalik on läbi viia kaasomanike nõusolekute dokumentidel kaasomanike allkirjade käekirjaekspertiis ning tehniline ekspertiis, millega tuvastada nõusolekute koostamise, väljatrükkimise ja allkirjastamise aeg.
  1. Tallinna linn palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, märkides vastuses järgmist: 1) kolmandate isikutega sõlmitud üürilepingud ei ole tühised. Jõustunud kohtuotsusega haldusasjas nr 3-10-3163 leidis kohus, et üürileping ei pea olema sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist. Üürisuhte lõppemise aluseks ei ole ka asjaolu, et kolmas isik on rõhutanud enda kaasomaniku staatust või leidnud, et kaasomanikena ei ole neil kohustust üüri tasuda. Üürilepingu esemeks on konkreetne eluruum ning kolmandad isikud ei omandanud mitte eluruumi, vaid mõttelise osa elamust. Haldusasjas nr 3-12-1400 leidis kohus, et kolmandad isikud saavad kehtivate üürilepingute alusel olla erastamisel esimest eelistust omavate isikute ringis. Vastustajale esitatud tõenditest nähtus, et üürilepingud on kehtivad, neid ei ole lõpetatud ja ei esine asjaolusid, mis toonuksid kaasa lepingu lõppemise või viitaksid lepingute tühisusele; 2) kogutud tõenditest nähtus, et kaasomanike nõusolekud on olemas. Vastustajal ei ole originaaldokumente VK nõusoleku kohta, sest need on edastatud välismaalt e-posti teel skaneerituna. Puudub alus arvata, et saadetud dokumendid ei ole õiguspärased. Kehtivad õigusaktid ei näe ette kohustust esitada originaaldokumente. TsÜS § 78 lg 3 kohaselt võib kirjaliku lepingu puhul lepingust tulenevad kirjalikud tahteavaldused edastada ka muul viisil, mis võimaldab edastatud tahteavaldust kirjalikult taasesitada; 3) enne 01.09.1994 sõlmitud üürileping kehtis ka siis, kui see sõlmiti suulises vormis, sest tsiviilkoodeksi § 49 kohaselt tõi seadusega nõutud kirjaliku vormi järgimata jätmine kaasa tehingu kehtetuse üksnes seaduses otseselt sätestatud juhtudel ning tsiviilkoodeksi ja elamukoodeksi (hiljem elamuseaduse) kohaselt ei olnud eluruumi üürileping tühine kirjaliku vormi järgimata jätmist tõttu. 01.09.1994 jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See reegel ei olnud aga absoluutne, sest vorminõude eesmärgist võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. ES § 31 lg 1 eesmärgiks ei olnud kaasa tuua muus kui kirjalikus vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust. 01.07.2002 jõustunud VÕS järgi ei pea üürileping olema sõlmitud kirjalikus vormis. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud ka kaasomanike nõusolekud olema kirjalikus vormis; 4) arusaamatu on, milles seisnes kohtupoolne rikkumine seoses kaasomanike ringi kindlakstegemisega 05.12.1994, 02.03.1995 ja 16.02.2000 seisuga. Selgusetu on, miks on oluline, kui suur osa kellelegi kaasomanikest kuulus. Tähtsust omab omanike ring ja nõusolekud üürilepingute sõlmimise ajal ning vastavad dokumendid on vastustaja kogunud; 5) kohtu viited Politsei- ja Piirivalveameti toimikule kriminaalasjas nr 1422100099 on asjakohased. Politsei teostas piisava põhjalikkusega eelmenetlust, enne kui otsustas kriminaalmenetluse alustamata jätmise.
  2. Kolmandad isikud apellatsioonkaebusele kirjalikku vastust ei esitanud. Kohtuistungil palusid GH ja JK jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6
(8)3-14-300 8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid korrata (

§ 201lg 4).

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidele märgib ringkonnakohus järgmist.

  1. Haldusasjades nr 3-10-3163 ja nr 3-12-1400 on kohtud leidnud, et õigusnormidest ei tulene tingimust, et esimest eelistust omavaks subjektiks on üürnik vaid siis, kui üürileping on temaga sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist. Seega ei saa vaidlusaluste üürilepingute tühisus tuleneda lepingute sõlmimise ajast. Kolmandate isikutega sõlmitud üürilepingud on kohtule esitatud ning pole mingit põhjust eeldada, et need on näilikud ning sõlmitud vaid erastamismenetluses esimest eelistust omavate isikute ringi pääsemiseks. Kolmandad isikud kasutasid konkreetseid eluruume ning vastav kasutusõigus ei saanud neile tuleneda üksnes kaasomaniku staatusest. Asjaolu, et kaasomandis olevast elamust osa omandamisel on ostu-müügilepingus kokku lepitud ka see, milline korter ostja kasutusse saab, ei välista üürisuhte olemasolu. Kuni elamut ei ole korteriomanditeks jagatud ning puudub ka kaasomanike kokkulepe elamu kasutuskorra suhtes, saab konkreetse eluruumi kasutamise õigus tuleneda eelkõige üürilepingust. Kaasomanike otsus üüritasu mitte küsida, ei tähenda samuti üürilepingute kehtetust. Põhjendatud ei ole kaebajate seisukoht, et kuna TP lepingu originaali pole esitatud, tuleb eeldada, et lepingut ei olegi.
  2. Halduskohus leidis haldusasjas nr 3-12-1400, et üürilepingute kehtivus sõltub eelkõige sellest, kas oli olemas AÕS § 74 lg-st 1 tulenev kaasomanike kokkulepe kaasomandi üürilepingutega koormamise kohta. Nimelt sätestas AÕS § 74 lg 2, et ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta tehtud tehing on kehtetu (vt ka Riigikohtu 23.10.2007 otsus nr 3-2-1-85-07, p 16). Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga ning peab haldusmenetluses esitatud kaasomanike nõusolekuid usaldusväärseteks. Riigikohus on 10.09.2003 otsuses asjas nr 3-2-190-03 tehtud otsuses leidnud, et kokkuleppega on samaväärne kaasomanike heakskiit toimunud koormamisele. Seega on lubatav juba toimunud koormamise heakskiitmine tagantjärele, mistõttu ei too kirjaliku nõusoleku puudumine üürilepingu sõlmimise ajal kaasa selle lepingu tühisust. Antud juhul on nõusolekud kogutud pärast halduskohtu poolt otsuse tegemist asjas nr 3-12-
  3. See seletab ka asjaolu, et nõusolekud on ühesuguse tekstiga ehk nn samal põhjal. Kaasomanikud on kinnitanud, et nende nõusolek oli üürilepingute sõlmimise ajal olemas. VK nõusoleku edastamine e-posti teel ei vähenda selle tõenduslikku väärtust, sest puuduvad konkureerivad tõendid, mis annaksid põhjust kahelda selle audentsuses.
  4. Kuigi kolmandad isikud tegutsevad nii kaasomanike kui üürnike staatuses (välja arvatud JK), ei saa sellest veel tuletada nende pahatahtlikkust. Üürilepingud on sõlmitud kolmandate isikute ning Tallinna Kesklinna Valitsuse (vanemad lepingud Kadrioru Kinnisvarahoolduse) vahel. Politsei ei ole vastustaja tegevuses kuriteo tunnuseid tuvastanud.
  5. Eelnevaid seisukohti silmas pidades jääb rahuldamata kaebajate taotlus ekspertiisi määramiseks. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu poolt taotluse lahendamisel võetud seisukohaga.
  6. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebajate menetluskulud nende endi kanda (

§ 108lg 1).

Kaebajate menetluskulud seisnevad riigilõivus 105 eurot ning esindajakuludes apellatsiooniastmes 1365 eurot. Teised menetlusosalised ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. 7

(8)3-14-300 /allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pikamäe /allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets 8
(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.