lg 2 järgi tekkis 24.09.2014 lepingu alusel Brandentele kuuluva mõttelise osa osalisel müümisel kostjale müüdava mõttelise osa suhtes kaasomaniku ostueesõigus Arrasel kinnistu kaasomanikuna. 05.09.2014 notariaalse lepingu alusel müüs Arras ja ostis hageja 7146/37291 suuruse mõttelise osa Tähetorni 102 kinnistust. Hageja kanti omanikuna kinnistusregistrisse 29.09.2014. Koos omandiõiguse üleminekuga Arraselt hagejale läks üle algselt Arrasel tekkinud ostueesõigus. 19.11.2014 tõestas notar hageja ostueesõiguse teostamise avalduse kostjale 24.09.2014 lepinguga müüdud Tähetorni 102 kinnistu 5414/37291 suuruse mõttelise osa suhtes. Ebaõige oli kostja väide, et Arrase suhtes algas 24.09.2014 lepingu osas ostueesõiguse teostamise tähtaeg 09.09.2014, kui Arras sai teada tulevikus sõlmitavast lepingust ja selle sisust. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel loetakse seaduse alusel automaatselt Brandente ja hageja vahel sõlmituks kinnistu mõttelise osa müügileping ja kõrvalkokkulepped samadel tingimustel, kui see oli 24.09.2014 lepingus kokku lepitud kostjaga. Ostueesõiguse teostamise tõttu oli tühine 24.09.2014 lepingu alusel kinnistu käsutamine, millega anti kinnistu omandiõigus üle kostjale ja kostja kanti omanikuna kinnistusraamatusse, samuti käsutamine, mille kostja tegi kinnistu suhtes (hüpoteegi seadmine) ning isikliku kasutusõiguse seadmine kostja kasuks, kuna nendega kahjustatakse ja/või piiratakse kaasomaniku ostueesõigusest tulenevaid nõudeid. Kaasomandi osa omandiõiguse ülekandmine kolmandale isikule rikub ostueesõigusest tulenevat nõuet, sest ostueesõiguse teostamise tagajärjel hageja ja Brandente vahel tekkinud võlaõigusliku müügilepingu täitmine Brandente poolt oli VÕS § 108 lg 2 p 1 2 alusel võimatu. Seega olid kõik asjaõiguse käsutamised tühised osas, milles need eelmärkega tagatud nõuet kahjustavad või piiravad. Hagejal oli õigus nõuda
lg 3 alusel tühiste käsutuste alusel tehtud kannete kustutamiseks ja ostueesõiguse teostamiseks vajalike kannete tegemiseks nõusolekute andmist vastavalt
Kuna Brandente avaldas nõusolekut tahteavalduste andmiseks, ei ole esitatud hagi tema vastu. Piisab, kui kohtuotsuse täitmine on tingimuslik hageja poolt ostuhinna tasumise osas. Juhul kui kohus peab vajalikuks ja põhjendatuks otsuse täitmise tähtaja määramist, palus hageja tähtaja pikkuseks määrata vähemalt 3 kuud otsuse jõustumisest. Kostja vastuväited 2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt, kui hagi rahuldatakse, palus kostja rahuldada hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks ja tuvastada kostja nõusoleku andmise kohustus tingimuslikult peale seda, kui hageja on hüvitanud kostjale 150 000 eurot ning märkida otsuses, et müügihinna hüvitamise tähtaeg on 3 päeva arvates otsuse jõustumisest ja müügihinna hüvitamata jätmisel hageja ostueesõigus lõpeb ning kostja ei ole peale tähtaega kohustatud andma nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks. Lisaks taotles kostja, et hagi rahuldamise korral märgitaks otsuses, et hageja peab otsuse koos kandeavaldusega esitama registriosakonnale täitmisele hiljemalt 7 tööpäeva jooksul alates kostjale lepingueseme müügihinna hüvitamisest. Kaasomaniku ostueesõigus on üksnes isikul, kes on kantud kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Kuna hageja omandiõiguse kohta tehti kanne 29.09.2014, sai hageja asjaõigusliku omandiõiguse 29.09.2014 ja ostueesõigus pidi tekkima pärast kinnistusraamatu kande tegemist. Ostueesõiguse avalduse tõestamise ajal 19.11.2014 ei olnud Arras enam Tähetorni 102 kinnistu kaasomanik ja tal puudus ostueesõigus. Ka notar selgitas seda Arrasele ostueesõiguse avalduse tõestamisel. Kinnistusraamatu kanded kinnistu 5414/37291 mõttelise osa omandiõiguse kohta on õiged. Kuni kostjale ei ole ostuhinda hüvitatud, ei saa hagi rahuldada. Kostja vaidles vastu hageja seisukohtadele seoses hüpoteegikande ja isiklike kasutusõiguste kannetega. Kuna hagi rahuldamata jätmisel jäävad senised kinnistusraamatu kanded kehtima, puudus vajadus hüpoteegipidaja ja kostja nõusolekuks muuta kinnistusraamatu kandeid. Kui hagi rahuldatakse, kantakse kostja asemel kinnistusraamatusse Brandente ja kostja ei ole enam kinnisasja omanikuks, mistõttu ei ole hagi rahuldamisel kostja nõusolekut vaja. Ostueesõigust puudutavates küsimustes on VÕS
osas ülimuslik. Brandente 12.01.2015 müügilepingust taganemise avaldus oli näilik tehing, mis oli tühine (TsÜS § 89). Maakohtu otsus
-s kui VÕS-s. Kaasomaniku ostueesõigust saab teostada üksnes isik, kes ostueesõigust kaasa toova võõrandamislepingu sõlmimise hetkel on kinnisasja kaasomanik. Seejuures ei ole oluline, kas kaasomanik on ostueesõiguse tekkimise kaasa toonud võõrandamislepingu sõlmimise hetkel omakorda sõlminud lepingu talle kuuluva kaasomandiosa võõrandamiseks, eeldusel, et omanikuvahetust ei ole veel toimunud, st ostueesõigust teostada sooviv kaasomanik on endiselt kinnistusraamatusse kantud. Tulenevalt eeltoodust ning
lg-st 2 ja VÕS §-st 244 tekkis olukorras, kus 24.09.2014 müügilepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kantud Arras, üksnes Arrasel õigus ostueesõiguse teostamiseks. Asjaolu, et Arras ja hageja olid 05.09.2014 sõlminud lepingu Arrasele kuuluva mõttelise osa kinnistust müügiks, ei omanud ostueesõiguse tekkimisele mõju. Ostueesõiguse näol on tegemist kinnisasjaga lahutamatult seotud õigusega, mis läheb kinnisasja omaniku muutumisel üle uuele omanikule. Kostja käsitlus, mille kohaselt ei kuulu ostueesõigus ei Arrasele ega hagejale, ei ole kooskõlas ostueesõiguse ja kaasomandi põhimõtetega. 24.09.2014 lepingu sõlmimise ajal oli ostueesõigust omav isik Arras, kuid seoses 29.09.2014 kinnistusraamatu kande tegemisega läks kinnisasja omandiga hagejale üle ka ostueesõiguse teostamise õigus kui asjast lahutamatu asjaõigus. Kuna leping, mille suhtes ostueesõigust teostati, sõlmiti 24.09.2014, ja hageja teostas ostueesõigust 19.11.2014 notariaalselt tõestatud avaldusega, teostati ostueesõigust VÕS §-st 250 tuleneva kahekuulise tähtaja jooksul. Põhjendamatu oli kostja väide, et ostueesõiguse teostamise tähtaja arvutamisel tuli arvesse võtta asjaolu, et Arras oli sõlmitavast lepingust teadlik juba enne selle allkirjastamist. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg saab kulgema hakata kõige varasemalt lepingu sõlmimise kuupäevast, kuna enne puudub õigustatud isikul kindel teadmine lepingu sisust ja sõlmimise asjaoludest. Seega oli hageja ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isik ja hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt. Hagejal oli õigus nõuda kostja kohustamist anda nõusolek kostja suhtes tehtud omanikukande kustutamiseks ja Brandente kandmiseks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (vt ka Riigikohtu 20.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06). Kohus tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek Tähetorni 102 kinnistu mõttelise osa suhtes kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu 5414/37291 mõttelise osa omanikuks Brandente.
lg 3 alusel oli hagejal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegi kustutamist, kuna ostueesõigusel on eelmärke toime.
lg-te 3 ja 5 alusel rahuldas kohus hageja nõude isikliku kasutusõiguse kande ja hüpoteegikande kustutamiseks, kuna tegemist oli kannetega, mis olid tühised, kuna kahjustasid eelmärkega tagatud nõuet. Kohus tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek registriossa nr 2102601 III jakku kostja kasuks kantud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks.
§-st 642 ja §-st 330 tulenevalt ei ole hüpoteeki 4 võimalik lõpetada ilma hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud avalduse ja kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolekuta (vt Riigikohtu 05.11.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10408, p 11).
mõttes ei ole kinnisasja omanikuna võimalik mõista kostjale ostueesõigusega müüdud kinnistu mõttelise osa omanikku, kuna hüpoteek on seatud kostja ja kolmanda isiku (pank) vahel. Isikul, kes õigussuhtes osapool ei ole, ei ole võimalik käsutada kostjale ja pangale kuuluvat õigust. Seega oli hagejal õigus nõuda kostjalt nõusolekut panga kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Kohus tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek registriossa nr 2102601 IV jakku kostjale kuuluvale mõttelisele osale AS LHV Pank kasuks kantud hüpoteegikande 156 000 eurot kustutamiseks. Kostja esitas taotluse, et kostjal tekiks kohustus kinnistusraamatu kannete parandamiseks nõusoleku andmiseks üksnes siis, kui hageja on kostjale kinnistu ostuhinna tasunud. Kostja taotlus tuli
Kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks omanikukande muutmiseks ning isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegikannete kustutamiseks kuulub täitmisele üksnes siis, kui hageja on tasunud kostjale 150 000 eurot. Kostja taotlus nõuda ostusumma tasumist 3 päeva jooksul ei olnud põhjendatud. Kostja õigused on piisavalt tagatud olukorras, kus tema kohustus tahteavalduste tegemiseks tekib üksnes juhul, kui kostjale on tasutud kinnistu ostuhind. Hagejale 3-päevase tähtaja andmine oleks ka ebamõistlikult lühike tähtaeg, kuna hagejal oleks vaja teha täiendavaid toiminguid (krediidiasutusse ja notarisse pöördumine), mis võivad võtta oluliselt pikema aja ja mille kestvus ei sõltu hagejast. Kuna hageja pöördus kohtusse, ei olnud põhjendatud määrata hagejale kindlat tähtaega notari poole pöördumiseks. Puudus alus kahelda, et hageja teeb kõik vajalikud toimingud esimesel võimalusel. Poolte vahel oli vaidlus, kas asjas omas puutumust Brandete 12.01.2015 taganemisavaldus kostjaga 24.09.2014 sõlmitud lepingust. Olukorras, kus Brandete taganes 24.09.2014 lepingust, ei olnud taganemine kehtiv, kuna lepingu p 13.2 oli VÕS § 245 p 2 järgi tühine. Seega oli Brandete ja kostja vahel sõlmitud 24.09.2014 leping kehtiv ning hageja teostas lepingu suhtes kehtivalt ostueesõigust. Apellatsioonkaebus 4. Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt, kui hagi kuulub rahuldamisele, palub kostja kohustada teda andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks ja tuvastada kostja nõusoleku andmise kohustus tingimuslikult peale seda, kui hageja on hüvitanud kostjale kinnisasja müügihinna 150 000 eurot; märkida otsuses, et kostjale müügihinna hüvitamise tähtaeg on 24.09.2014 lepingu p-de 4.2 ja 4.3 järgi 3 pangapäeva otsuse jõustumisest ning märkida otsuses, et kostjale tähtajaks müügihinna hüvitamata jätmisel hageja ostueesõigus lõpeb ja kostja ei ole peale nimetatud tähtaega kohustatud andma nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust. Maakohus leidis ebaõigesti, et hagejale ennistub enne kaasomanikuks saamist toimunud müügitehingu suhtes ostueesõigus. Hageja ostueesõigus tekkis pärast 29.09.2014 ja müügilepingu sõlmimise ajal 24.09.2014 seda ei olnud. 24.09.2014 müügilepingus nimetas notar hagejat tähisega „Omanik“ ja selgitas müügilepingu p-s 13.6 hagejale, et ta on osalejatele selgitanud ostueesõiguse sisu ja tähendust ning asjaolu, et hageja ei ole veel kaasomanik, mistõttu ei pruugi hagejale laieneda õigus kaasomanikuna teostada ostueesõigust, vaid ostueesõigust saab teostada kinnistusraamatusse sisse kantud kaasomanik. Arrase avalduse tõestamise ajal 19.11.2014 ei olnud Arras enam Tähetorni 102 kinnistu kaasomanik ja tal puudus ostueesõigus. Sama selgitas Arrasele notar ostueesõiguse avalduse tõestamisel. 5 Maakohus eiras VÕS § 244 tõlgendust ja tõlgendas ebaõigesti
, leides, et Arraselt läks ostueesõiguse teostamise õigus hagejale üle ilma, et Arras oleks kinnistusraamatu järgseks kaasomanikuks olemise ajal ostueesõiguse avaldust esitanud. Kui müügitehingu toimumise ajal kaasomanikuks olnud isik ostueesõiguse avaldust ei esitanud, ei saanud ostueesõigus ka tema asemel kaasomanikuks saanud isikule üle minna (VÕS § 244). Ostueesõigust puudutavates küsimustes on VÕS
osas ülimuslik (
Maakohus jättis ebaõigesti hagejale ostueesõiguse teostamise tähtaja määramata. 24.09.2014 müügilepingu p-st 4.3 tulenevalt tuleks hagi rahuldamisel hagejal tasuda ostuhind sama tähtaja jooksul kostja pangakontole alates otsuse jõustumisest. Kuna kuni ostuhinna tasumiseni võib kostja keelduda kinnisasja valduse väljaandmisest (
MS § 445 lg 1 alusel kostja taotlusel määrata kindlaks ka otsuse täitmise tähtaja, st aja, mille kestel ostueesõiguslane võib nõuda sellise otsuse sundtäitmist TMS § 19 järgi (vt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-13-06, p 27). Maakohus lõi hageja jaoks tähtajatu ostueesõiguse teostamise võimaluse. Selline otsuse resolutsioon rikub kostja õigusi ja kahjustab huve, kuna kostjal ei teki õiguskindlust, kas tegelikkuses üldse või millal ostueesõiguse teostamise kaudu kinnistu kaasomandi omandiõigus muutub. Tegemist on olulise omandiõiguse riivega. Lisaks sellele on kostjal kohustus tasuda laenulepingu alusel laenuintressi. Otsuses tähtaja määramata jätmine on vastuolus ka VÕS § 244 lg-ga
Nõustuda saab maakohtuga selles, et Arrasele kuulunud ostueesõigus läks hagejale üle pärast seda, kui 29.09.2014 tehti kinnistusraamatusse kanne Arrasele kuulunud mõttelise osa omandi ülemineku kohta hagejale. Õige on maakohtu seisukoht, et kinnistu kaasomaniku ostueesõigus kehtib kinnisasja igakordse kaasomaniku suhtes ja seda kehtivat ostueesõigust ei või lahutada sellest kinnisasjast. Kinnisasja võõrandamisel läheb kaasomaniku ostueesõigus koos omandiõiguse üleminekuga üle kinnisasja järgmisele omanikule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu käsitlusega, mille kohaselt oli 24.09.2014 müügilepingu sõlmimise ajal ostueesõigust omavaks isikuks Arras, kuid seoses 29.09.2014 kinnistusraamatu kande tegemisega läks koos kinnisasja omandiga hagejale üle ka ostueesõiguse teostamise õigus ja tal oli õigus teostada 24.09.2014 lepingu osas ostueesõigust. Kuna esialgsel kinnistu kaasomanikul Arrasel tekkinud ostueesõigus ei olnud tema poolt omandi üleandmise ajaks lõppenud ostueesõiguse teostamise tähtaja möödumise tõttu, siis läks kinnistu kaasomaniku ostueesõigus kinnistu mõttelise osa võõrandamise korral üle mõttelise osa omandanud hagejale. Kinnistusraamatusse kaasomaniku vahetumise kohta kande tegemine ei lõpeta kaasomandis oleva kinnisasja omandiõigusega lahutamatult seotud kaasomaniku ostueesõigust kui sellist, vaid omandiõiguse üleandmisel vahetub ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isik. Ekslik on apellandi väide, mille kohaselt ei tekkinud hagejal ostueesõigust seetõttu, et ta ei olnud 24.09.2014 lepingu sõlmimise ajal kinnistu kaasomanik, kuna kanti omanikuna kinnistusraamatusse 29.09.2014 ning kuna Arras ei olnud enam 19.11.2014 ostueesõiguse teostamise avalduse tegemise ajal kaasomanik, siis oli Arrase ostueesõigus lõppenud. Ringkonnakohus jagab maakohtu seisukohta, mille kohaselt ei saa õiguslikult olla olukorda, kus sisuliselt ei ole 24.09.2014 lepingu alusel müüdud kinnistu mõtteliste osade suhtes ostueesõigust mitte ühelgi kinnistu kaasomanikul. Selline tõlgendus on vastuolus kinnistu kaasomaniku ostueesõiguse eesmärgiga piirata kaasomanike ringi ning lihtsustada selliselt 7 kaasomandi valdamist ja kasutamist. Kaasomaniku ostueesõiguse olemasolu ei saa sõltuda kinnistusameti toimingute tegemise kiirusest ja kannete tegemise ajast ning apellandi vastupidine käsitlus ei ole õige ega kooskõlas ostueesõiguse olemuse ega eesmärgiga. Kuna koos omandiõiguse üleandmisega läheb uuele kaasomanikule üle ka ostueesõiguse teostamise õigus, ei ole õige kostja apellatsioonkaebuse väide, et ostueesõiguse teostamise üleminekuks oli vajalik eelmise omaniku poolt ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine. Nõustuda ei saa apellandi väitega, nagu võiksid uued kaasomanikud maakohtu otsuse kohaselt teostada ostueesõigust piiramatult. Maakohtu otsusest selline järeldus ei tulene. Maakohus on arvestanud, et määravaks on seaduses sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaeg ning tekkinud ostueesõigus saab uuele kaasomanikule üle minna üksnes juhul, kui omandiõiguse üleminek toimub ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul. Apellant heidab maakohtule ette võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande seisukohadega mittearvestamist. Maakohus ei ole nende seisukohtadega seotud ning tegemist ei ole materiaalõiguse ebaõige kohaldamisega. Tuvastamist leidis, et hageja teostas ostueesõigust 24.09.2014 lepingu osas 19.11.2014 notariaalse avaldusega, mille müüja samal päeval kätte sai. Seega teostas hageja ostueesõigust VÕS §-st 250 tuleneva kahekuulise tähtaja jooksul. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjal oli kohustus anda nõusolek kostja suhtes tehtud omanikukande kustutamiseks ja esialgse omaniku Brandente kandmiseks kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. Maakohus tuvastas õigesti, et kuna
lg 3 kohaselt on ostueesõigusel eelmärke toime, siis oli hagejal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse kustutamist
Samuti tuvastas maakohus õigesti hageja õiguse nõuda
ja 330 alusel kostjalt nõusolekut kinnistu mõttelisele osale LHV Panga kasuks 24.09.2014 lepinguga seatud hüpoteegikande kustutamiseks. Ebaõige on apellandi väide, et hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise nõue oleks tulnud
alusel esitada müüja Brandente vastu, kes ostueesõiguse teostamise tulemusena omanikuna kinnistusraamatusse kantakse. Maakohus rahuldas õigesti hüpoteegikande kustutamiseks nõusoleku andmise nõude kostja vastu, kuna hüpoteek on seatud kostja ja LHV Panga vahel ning Brandente ei ole eelnimetatud õigussuhtes osapool. Seega on kostja hüpoteegi kande kustutamise nõude osas õigeks kostjaks. Eelnimetatud kahe nõude rahuldamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega ja ei korda TsMS § 654 lg 6 kohaselt motiive. Apellant on kaebuses korranud maakohtus esitatud vastuväiteid hagile ja neile on kohus vastanud. Maakohus määras otsuse täitmise viisi, mille kohaselt on kostjal kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks omanikukande muutmiseks ning isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegikannete kustutamiseks siis, kui hageja on tasunud kostjale kinnistu ostuhinna 150 000 eurot. Kostja esitas maakohtus alternatiivse taotluse ja palus hagi rahuldamise korral määrata hagejale ostuhinna tasumise tähtajaks 3 päeva kohtuotsuse jõustumisest. Hageja on 20.04.2015 seisukohas (I kd, lk 142-146) ja vastuses apellatsioonkaebusele (II kd, lk 16 p-s 31) pidanud põhjendatuks määrata kohtuotsuse täitmise tähtajaks, arvestades notariaalse tehingu ettevalmistamiseks ja pangaga suhtlemiseks vajalikku aega, 3 kuud kohtuotsuse jõustumisest. Maakohus taotlust ei rahuldanud. Ringkonnakohus leiab, et kostja taotlus kuulub osalisele rahuldamisele ja määrab hagejale kohtuotsuse täitmise tähtajaks 2 kuud kohtuotsuse jõustumisest, täiendades selles osas kohtuotsuse resolutsiooni. Nimetatu ei too kaasa apellatsioonkaebuse rahuldamist ja kohtuotsuse tühistamist ega muutmist, kuivõrd otsuse resolutsioon ei kajastanud seni täitmise korra taotluse rahuldamata jätmist tähtaja määramise osas. 8 Menetluskulude jaotus Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb hageja menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus jätta kostja kanda. Asja menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2) (vt selle kohta Riigikohtu
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.