Obsah (5)

§ 613§ 477§ 386§ 132§ 172

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Kristi Rickberg Kohtujurist Laura Oha Määruse tegemise aeg ja koht 18. juuli 2016, Tallinn Tsiviilasja number 2-15-5685 Tsiviilasi XXXXav

§ 613

lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

§ 613

lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldaja on esitanud nõude, mis puudutab kaasomandi kasutuskorda, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses.

§ 477

lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. 6

1. Antud juhul puudub vaidlus küsimuses, et avaldaja ja puudutatud isikud I-IX on korteriomandite asukohaga XXXX Tallinn omanikud (kd I lk 12-23). Avaldaja on pöördunud kohtusse avaldusega, et määrata kindlaks kaasomandi kasutuskord seoses XXXX Tallinn keldripindade, trepi- ja terrassipindade, parkla ja õuealaga. Puudutatud isikud II-IX on asunud seisukohale, et avaldaja esitatud nõue on põhjendamatu õueala kasutuskorra kindlaksmääramise osas.
2. Kohus leiab, et käesolevas menetluses on menetlusosalised sisuliselt jõudnud üksmeelele osas, mis puudutab keldripindade ning trepi- ja terrassipindade kasutuskorda. Puudutatud isikud on nõustunud avaldaja taotlusega määrata kasutuskord kindlaks selliselt, et iga korteriomaniku ainukasutusse jääb tema korteriomandi all asub keldriruum ning samuti sisehoovipoolses küljes paiknevad trepid ja terrassid jäävad selle korteriomaniku ainukasutusse, kelle reaalosaga terrass piirneb ning kelle reaalosasse trepp viib.
3. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad kaasomanikud ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus kõik kaasomanikud on keldriruumide ning trepi- ja terrassipindade kasutamise osas sisuliselt üksmeelel, tuleb kohtul kasutuskord ka selliselt kindlaks määrata, kuna see vastab AÕS § 72 lg 5 mõttes kaasomanike huvidele. Lähtuvalt eeltoodust määrab kohus XXXXTallinn asuval kinnistul keldriruumide kasutuskorra kindlaks viisil, mille kohaselt iga korteriomandi ainuvaldusesse- ja kasutusse jäävad keldriruumid (sealhulgas maja otstes asuvad pesuköögid), mis paiknevad konkreetse korteriomandi reaalosa all asuval keldrikorrusel.
4. Kohus nõustub puudutatud isikute seisukohaga, et lähtuvalt asjaolust, et avaldaja korteriomandi all asuvas keldris on maja veeüldkraan ning veemõõtja, tuleb avaldajale kuuluva korteriomandi omanikule määrata kasutuskorra raames täiendavad kohustused, mis on hoone elanike veetarbimise korralduse seisukohast tarvilikud. Kohus leiab, et kasutuskorra raames tuleb kindlaks määrata, et XXXXTallinn korteriomandi igakordne omanik on kohustatud: 1) võimaldama veesõlmega seotud avarii või muu sarnase hädavajaduse puhul teistele kaasomanikele juurdepääsu tema reaalosa all asuvas keldris asuvale maja vee üldkraanile ja veemõõtjale; 2) iga kuu viimasel kuupäeval edastama veemõõtja näidud KÜ-le XXXXvõi KÜ XXXX juhatuse poolt näidatud teenuseosutajale telefoni või e-posti teel; 3) jätma ajal, kui korteriomanik ei viibi Tallinnas, korteri nr 10 reaalosa all asuvas keldris asuvale veesõlmele juurdepääsu võimaldava võtme enda poolt valitud teisele majaelanikule ning teavitama sellest majaelanikust ja tema telefoninumbrist KÜ XXXX juhatust SMSi või e-posti teel.
5. Kohus leiab, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike huvidele määrata trepi- ja terrassipindade kasutamise osas kindlaks kasutuskord viisil, mille kohaselt XXXX Tallinn hoone sisehoovi poolses küljes paiknevad trepid ja terrassid jäävad selle korteriomaniku ainukasutusse, kelle reaalosaga terrass piirneb ning kelle reaalosasse trepp viib. Kõik kaasomanikud on sellise kasutuskorraga nõustunud.
6. Avaldaja on parkimiskohtade osas esitanud taotluse määrata parkimiskohtade kasutuskord kindlaks viisil, mille kohaselt kindlad parkimiskohad on ettenähtud avaldajale ning külalistele. Kohus on seisukohal, et parkimiskorra osas ei ole põhjendatud avaldaja nõue määrata temale kindlaks konkreetne parkimiskoht. Avaldaja ei ole esitanud väiteid või tõendeid selle kohta, et tal oleks kaasomandi juurde kuuluvas parklas olnud raskusi vaba parkimiskoha leidmisega. 7 Kohus leiab, et olukorras, kus XXXX Tallinn asuval kinnistul on olemas piisavalt parkimiskohti selleks, et iga korteriomandi elanikul on võimalik üks sõiduk parkida ning lisaks on ka üks koht külalistele, ei ole põhjendatud määrata avaldajale kindlaks üks konkreetne koht. Avaldaja õigused on piisavalt kaitstud olukorras, kus tal on võimalik ükskõik millisele vabale parkimiskohale parkida. Seoses sellega, et nii avaldaja kui puudutatud isikud on avaldanud nõusolekut, et kindlaks määratakse külalistele kuuluv parkimiskoht viisil, et see asub värvast sisse sõites vasakult esimesel parkimiskohal, leiab kohus, et tegemist on parkimiskorra tingimusega, mis vastab kõigi kaasomanike huvidele, ning see tuleb parkimiskorras kajastada.
7. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike huvidele määrata XXXX Tallinn parkimisala kasutuskord kindlaks viisil, mille kohaselt iga korteriomandi jaoks on ette nähtud üks parkimiskoht ning lisaks on üks parkimiskoht külalistele. Konkreetseid parkimiskohti ei ole kindlaks määratud ning igaüks pargib vaba olevale parkimiskohale. Erandina on kindlaks määratud külaliste parkimiskoht, mis on väravast sisse tulles vasakult esimene.
8. Avaldaja soovib ülejäänud õueala kasutuskorra kindlaksmääramist viisil, mille kohaselt õuealast 141,4 m² jääks avaldaja ainukasutusse ning ülejäänud õueala jääb teiste korteriomanike ühiskasutusse. Avaldaja on oma nõuet põhjendanud asjaoludega, et soovib säilitada oma peenart ja grillimisnurka ning samuti esineb avaldajal oluline huvi, kuna see võimaldab tulevikus avaldaja korteriomandit kallimalt müüa.
9. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-14 p-s 8 asunud seisukohale, et AÕS § 72 lg 5 järgi tuleb vaidlus lahendada kaasomanike huvidest lähtudes. Kohus peab asja lahendades kaasomanike huve kaaluma ja hindama, milline lahendus vastab kõige paremini nende huvidele. Kohus leiab, et avaldaja taotlus avaldaja nimetatud tingimustel õueala kasutuskorra kindlaksmääramiseks ei ole põhjendatud. Antud juhul on kaasomanike enamus asunud seisukohale, et õueala puhul on kaasomanike huvides olukord, kus kõik kaasomanikud valdavad õueala ühiselt, s.o kellelegi ei ole kindlaks määratud eraldiseisvaid kitsaid alasid. Sellisel juhul ei ole põhjendatud ka avaldaja huvide eelistamine ning üksnes temale kindla grillimisnurga kindlaks määramine.
10. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-172-19 p-s 12 leidnud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid. Seejuures ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel taotletud kasutusviisidega (vt Riigikohtu
11. aprilli
12. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13;
13. veebruari
14. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42;
15. aprilli
16. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Tulenevalt

§ 477

lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Lähtuvalt eelviidatud Riigikohtu lahendist on kohus seisukohal, et teatud tingimustel on põhjendatud kasutuskord määrata kindlaks vastuolus enamuse huvidega, kui üks kaasomanikest seda taotleb, kuid kohus leiab, et enamuse huvidest erinev kasutuskord on põhjendatud kohtu kaudu määrata eelkõige juhul, kui enamuse otsusega pannakse vähemuses olev kaasomanik vastasel juhul kehvemasse olukorda kui teised kaasomanikud. Antud juhul sellist situatsiooni ei eksisteeri, kuna avaldaja ei ole mitte ebasoodsamas olukorras kui teised kaasomanikud, vaid avaldaja soovib endale kasutuskorra kaudu tunduvalt privilegeerituma olukorra loomist. Kohtu hinnangul ei õigusta avaldajale eraldiseisva maa-ala ainukasutamise õiguse määramist ka avaldaja väide, et selliselt oleks võimalik tema korteriomandi turuväärtust tõsta. Selline avaldaja majandusliku huvi järgimine vastuolus kaasomanike enamuse sooviga ei ole kohtu hinnangul kooskõlas ei mõistlikkuse ega hea usu põhimõttega. 8

1. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike kui terviku huvidele olukord, kus kaasomandis olevat õueala võivad kõik kaasomanikud vallata ja kasutada ühiselt, seega tuleb XXXX Tallinn õueala kasutuskord kindlaks määrata selliselt, et õueala on kõigi kaasomanike ühiskasutuses.
2. Avaldaja on esitanud taotluse asendada puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatu kande tegemisel. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega tuleb puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks asendada AÕS § 641 kohaselt käesoleva määrusega. 33.

§ 386

lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse.

§ 477

lg 1 kohaselt hagita asja vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Võttes arvesse, et avaldaja avaldus kuulub keldriruumide kasutuskorra kindlaksmääramise nõude osas rahuldamisele, jätab kohus kooskõlas

§ 386

lg-ga 4 jõusse 07.12.2015 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega kohus keelas esialgse õiguskaitse korras kohtumenetluse ajaks puudutatud isikutel II-IX XXXX Tallinn asuvate korterite 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 ja 9 omanikel XXXX Tallinn asuvate korterite 1 ja 10 all asuvate keldrikorruse ruumide (sh nn pesuköögid) suhtes mistahes otsuste vastuvõtmine või kokkulepete tegemine kuni tsiviilasjas nr 2-15-5685 lahendi jõustumiseni. 34. Tsiviilasja hind on

§ 132lg 1 järgi 3 500 eurot.

Menetluskulud 35.

§ 172

lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et antud menetluses on õiglane ja põhjendatud jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda. Kohus on avaldaja esitatud avalduse rahuldanud osaliselt, mis tähendab, et osaliselt oli avaldaja kohtusse pöördumise vajadus tingitud puudutatud isikutest ning lahend ei ole tehtud üksnes avaldaja huvides. (allkirjastatud digitaalselt) Kristi Rickberg kohtunik 9