Tsiviilasi nr 2-14-63142 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm, Kaupo Paal Otsuse tegemise aeg ja koht 12.10.2016.a, Tallinn Tsiviil
§ 2614ei anna antud juhul hagejale õigust ostueesõiguse teostamiseks.
Nimetatud sätte puhul jääb ostueesõigusega koormatud kinnisasja jagamise korral kinnisasja koormav ostueesõigus püsima iga jagamise teel tekkinud kinnisasja suhtes. See põhimõte tuleb ka AÕS § 54 lg-st 2. Nimetatud sätetest tulenevalt kehtib AÕS § 2614 olukorras, kus kinnistusraamatusse on kantud tehingust tulenev ostueesõigus ning sellise ostueesõigusega koormatud kinnisasja asutakse osadeks jagama. Kohus leidis, et antud säte ei saa kohalduda kaasomandist tuleneva ostueesõiguse puhul, kuna kaasomandist tulenev ostueesõigus on kaasomandiga lahutamatult seotud. Olukorras, kus kaasomand lõpeb, lõpeb ka sellest tulenev kaasomaniku ostueesõigus. Kohtu hinnangul ei ole sellises regulatsioonis midagi hea usu põhimõtte vastast, kuna kaasomandi lõpetamise üks aspekte ongi vabaneda kaasomandiga kaasnevatest, kaasomanikel üksteise suhtes esinevatest täiendavatest kohustusest, sealhulgas kohustusest arvestada kaasomaniku ostueesõiguse teostamise õigusega. Samuti ei ole tegemist põhiseaduse vastase olukorraga, kuna põhiseadus ei keela kaasomandi lõpetamist. Juhul, kui kaasomand lõpetatakse viisil, mille puhul üks kaasomanikest kaotab omandi, on tal õigus saada selle eest omandi väärtusele vastav hüvitis. Võttes arvesse, et kohus leidis, et hagejal puudub AÕS § 73 lg-st 2 ja AÕS §-st 2614 tulenevalt õigus ostueesõiguse teostamiseks, ei saanud hageja ostueesõigust kehtivalt teostada, mistõttu jättis kohus rahuldamata ka hageja alternatiivse nõude. 4
(7)Tsiviilasi nr 2-14-63142 Apellatsioonkaebus 4. Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus Harju Maakohtu 18.04.2016.a otsuse tühistada täielikult ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Alternatiivselt palus apellant teha ringkonnakohtul ise uue otsuse, millega hagi rahuldatakse. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust kui leidis, et hagejal puudub ostueesõigus. Maakohtu tõlgendus AÕS §-le 2614 ei ole kooskõlas kaasomanike ostueesõiguse instituudi eesmärkidega. Samuti on maakohus AÕS § 2614 kohaldanud vastuoluliselt teiste sätetega (AÕS § 141 lg 1, võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 21 ja § 252 lg 3). Hageja ei nõustunud maakohtuga selles,
§ 54
lg-st 2 tuleneb,
§ 2614
kehtib olukorras, kus kinnistusraamatusse on kantud tehingust tulenev ostueesõigus ning sellise ostueesõigusega koormatud kinnistut asutakse osadeks jagama. Kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust, kuna kaasomand ise nähtub kinnistusraamatust ja AÕS § 73 lg 2 järgne ostueesõigus on seega kinnistusraamatust järeldatav. Kaasomandis olevat kinnisasja ostes kannab isik alati ostueesõiguse teostamise tulemusena ostetud kinnisasja mõttelisest osast ilmajäämise riski (Tallinn Ringkonnakohtu 27.02.2007.a otsus ts asjas nr 2-07-4348, p 47). Vastavalt AÕS § 141 lg-le 1 kehtib seadusjärgne kitsendus kinnistusraamatusse kandmata. Seega kaasomaniku ostueesõigust kui seadusjärgset kitsendust ei ole tarvis kinnistusraamatusse kanda. Kuna kaasomand ise nähtub kinnistusraamatust, ilmneb kinnistusraamatust ka kaasomaniku ostueesõigus. Järelikult AÕS § 54 lg 2 just kinnitab, et kaasomaniku ostueesõigus jääb püsima ka kinnisasja jagamisel. Hageja kui kaasomaniku asjaõiguslik ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust ning see ostueesõigus jääb AÕS § 2614 kohaselt püsima ka jagamise teel tekkinud kinnisasja müümise korral CRUEL OÜ-le. Seega kui kinnisasja jagamise teel tekkiv kinnistu võõrandatakse CRUEL OÜ-le, st sõlmitakse vastav asjaõigusleping kostja ja CRUEL OÜ vahel, võib hageja esitada kostjale avalduse nimetatud ostu-müügilepingu suhtes asjaõigusliku ostueesõiguse teostamiseks, kuna hageja AÕS § 73 lg 2 järgne ostueesõigus on kinnistusraamatust järeldatav. Selle tulemusena võib hageja nõuda endale tekkinud kinnistu omandi ülekandmist CRUEL OÜ-ga sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. Seaduse mõte ja eesmärk ei saa olla sellise õigusliku olukorra tekitamine, mis välistab seaduse alusel tekkinud kaasomaniku ostueesõiguse realiseerimise, milleni kohtupoolne tõlgendus AÕS §-le 2614 viiks. Ostueesõiguse vältimine muutuks sellisel juhul väga lihtsaks ning sarnaselt kostjaga saaksid ka teised kaasomanikud pahatahtlikult sõlmida analoogsed lepingud ning kaasomaniku ostueesõiguse regulatsioon koos oma põhjenduste ja eesmärkidega muutuks sisutühjaks. Kaasomandi lõpetamisel asja omanike ring põhimõtteliselt ei muutu, muutub omandi olemus. Kaasomandi lõpetamine kaasomandis oleva asja reaalosadeks jagamisega tähendab, et asi jagatakse kehaliselt mitmeks eri osaks sääraselt, et kaasomanike varasematele mõttelistele osadele vastavad nüüd eraldi terviklikud, füüsiliselt ajas ja ruumis tajutavad kehalised asjad. Kuivõrd kaasomandi lõpetamisel ja asja jagamisel jääb omanike ring samaks, peab säilima ka endiste kaasomanike ostueesõigus. Kuna hageja ostueesõigusel on eelmärke (s.o asjaõiguslik) toime AÕS § 257 lg 3 järgi, saaks hageja ostueesõiguslasena nõuda CRUEL OÜ kasuks seatud eelmärke kustutamist kinnistusraamatust AÕS § 65 järgi, kuna eelmärke seadmine kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist ja on seega tühine. Ei oma tähendust, et eelmärge seati formaalselt enne asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi üleandmist, kui tegemist on seotud lepingutega, st kui kokku on lepitud kannete tegemine kinnistusraamatus selliselt, et üht kannet ei tehtaks teiseta. Ei ole välistatud ka varem sõlmitud kohustustehingute tühisus, kui need on tehtud ilmse eesmärgiga välistada ostueesõiguse teostamine või seda piirata. Sellised tehingud on oma 5
(7)Tsiviilasi nr 2-14-63142 eesmärgi tõttu vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühised (RKTKo 3-2-1-13-06, p 37). Sõltumata asjaolust, et nimetatud lahend käsitleb kasutusvaldust, on vastavad Riigikohtu seisukohad analoogia korras ka antud juhul arvesse võetavad. Kinnisomandit silmas pidades on seadusjärgsetel ostueesõigustel oluline praktiline roll. Kaasomaniku ostueesõiguse säilimine kinnisasja jagamise puhul on kooskõlas hea usu põhimõttega VÕS § 6 mõttes. Seda põhjusel, et olukorras, kus kaasomanikud kaotaksid ostueesõiguse teostamise võimaluse juhul, kui teine kaasomanik sõlmib kinnisasja jagamise tulemusel tekkiva kinnistu müügilepingu, jääksid kaasomanikud neile seadusest tuleneva kaitseta. Kaasomandist tulenev ostueesõigus on oma olemuselt sarnane kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud ostueesõigusega, kuivõrd mõlemad on lahutamatult seotud vastava kinnisasjaga. Asjaolu, et kaasomand lõpetatakse ja kinnisasi jagatakse osadeks, ei tähenda veel seda, et varasemad kaasomandist tulenevad õigussuhted kaotaksid täies ulatuses oma tähtsuse ja eesmärgi. Kohtu tõlgendus AÕS §-le 2614, mille kohaselt nimetatud säte ei käsitle kaasomaniku ostueesõigust, on ka põhiseaduse vastane. Ostueesõiguse teostamise piiramine või selle õiguse äravõtmine kujutab endast samuti omandiõiguse riivet. Kohtu tõlgendus AÕS §-le 2614 on vastuolus PS §-s 10 sätestatud õiguspärase ootuse põhimõttega, sest kinnisasja endisest kaasomanikust reaalosa omanikul on õigustatult ootus, et kui teine endine kaasomanik tahab enda osa võõrandada, on temal ostueesõigus. Regulatsioon, mille kohaselt kaasomaniku ostueesõigus ei jää kinnisasja jagamisel püsima iga jagamise teel tekkinud kinnisasja suhtes, oleks vastuolus õiguskindluse printsiibiga, mh rikuks see kaasomanike õiguspärast ootust,
§ 73
lg-s 2 sätestatud kaasomaniku ostueesõigus tõepoolest tagab kaasomanikule võimaluse saada kinnisasja omanikuks. Lisaks ei oleks kohtu tõlgendus AÕS §-le 2614 kooskõlas võrdse kohtlemise põhimõttega. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme kui ei käsitlenud sisuliselt hageja väiteid seoses põhiseaduse vastasusega. Vastustaja seisukoht
- Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
- Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited selle muutmiseks ega tühistamiseks alust ei anna. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud maakohtu otsuses esitatud põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Kuigi apellant tugineb kaebuses suuresti väidetele, mille osas on maakohus juba seisukoha võtnud, märgib ringkonnakohus apellatsioonkaebusele vastuseks siiski järgmist.
- Maakohus kohaldas materiaalõigust õigesti. Muuhulgas leidis maakohus õigesti, et kaasomaniku ostueesõigus ei kehti enam olukorras, kus müüakse kaasomandi lõpetamise tagajärjel tekkinud ainuomandis olevat kinnisasja. Maakohus leidis õigesti, et kehtiv õigus ei ole põhiseadusega vastuolus. Põhiseadus ei näe ette, et isikule, kellele kuulub kinnisasi, mis on kunagi olnud kaasomandis, peab olema tagatud ostueesõigus. Seadusandja otsustas anda kinnisasja kaasomanikele kinnisasja mõttelise osa müümise puhuks ostueesõiguse. Sellise õiguse nägi seadusandja ette üksnes kaasomanikele ja üksnes juhuks, kui võõrandatakse kinnisasja kaasomandi mõttelist osa. Peale kaasomandi lõppemist ja ainuomandi tekkimist ei ole enam kaasomanikke, kaasomandit ning ei võõrandata ka kaasomandi mõttelist osa. Täiendavalt märgib ringkonnakohus, et isegi kui nõustuda hageja poolt esitatud seaduse tõlgendusega, ei saaks hageja ostueesõigust teostada. Kaasomaniku ostueesõigus eksisteerib 6
(7)Tsiviilasi nr 2-14-63142 kehtiva õiguse kohaselt üksnes juhul, kui üks kaasomanikest sõlmib võlaõigusliku lepingu, millega kohustub tasu eest võõrandama talle kuuluva kaasomandi mõttelise osa. Käesoleval juhul sellist olukorda ei esine. Võõrandamisleping, millele tuginedes hageja soovib ostueesõigust teostada, paneb kostjale kohustuse võõrandada ainuomandis olev kinnisasi, mitte kaasomandi mõtteline osa. 8. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole ringkonnakohtul alust muuta ka maakohtu poolt kindlaks määratud menetluskulude jaotust. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb jätta ka apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda. Maakohus menetluskulusid summaarselt kindlaks ei määranud, sest kostja kinnitas, et tal menetluskulud puuduvad. Ka apellatsioonimenetluses ei taotlenud kostja menetluskulude väljamõistmist. Krista Kirspuu (allkirjastatud digitaalselt) Ulvi Loonurm (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt) 7
(7)