Obsah (5)

§ 68§ 34§ 115§ 118§ 121

2-16-2038 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gaida Kivinurm ja Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 16. detsember 2016, Tall

§ 68

lg 3 järgi võib maaklerlepingu sõlmida mistahes vormis, sh kaudse tahteavaldusega ning leping on VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitud, kuid pooled on saavutanud kokkuleppe, sh ei pea maaklerlepingu käsundiandja olema kinnisasja omanik või muul viisil volitatud kinnisasja käsutama. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled ei ole sõlminud kirjalikku maaklerlepingut. Maaklerlepingu sõlmimise kohta andis tunnistajana ütlusi hageja maakler, kes selgitas, et ta helistas

1. a lõpus või
2. a alguses kostja seaduslikule esindajale. Kostja seaduslik esindaja teadis, et ta töötab maaklerina hageja ettevõttes ja pakkus maaklerteenusega raha teenimise võimalust. Kostja seaduslik esindaja saatis talle plaanid. Hageja maakler küsis kinnisvarabüroolt hinda ja ütles kostja seaduslikule esindajale, et hind on 4%, millele kostja seaduslik esindaja midagi ei vastanud. Kostja seaduslik esindaja andis vande all seletuse, et hageja maakler pöörudus tema poole laenu saamise sooviga. Neil tuli juttu kinnisvarast ja hageja maakler avaldas, et teab kedagi, kes otsib midagi sellist ning pakub head hinda. Kostja seaduslik esindaja ei olnud selle vastu, ja oli valmis võtma vastu ostupakkumisi, kuid tahtevaldust maaklerlepingu sõlmimiseks ta ei andnud. Tegemist oli kahe eraisiku vahelise kokkuleppega. Hageja maakler ei maininud, et tegutseb hageja esindajana. Sellist juttu ei olnud, et hageja soovib saada 4%. Sellega ei oleks kostja seaduslik esindaja nõustunud, kuna oleks saanud müüa ka 2%-lise tasuga. Hageja maakler käitus nii, et sellest sai järeldada, et ta ajab enda asja. Hageja maakleri ja kostja seadusliku esindaja ütluste hindamisel tuleb arvestada, et hageja maakler ei tööta enam hageja ettevõttes, mistõttu on tema ütlused eelduslikult usaldusväärsemad. Ütluste usaldusväärsust toetas ka tema kehakeel ja vastuste täpsus, mis kostja seadusliku esindaja puhul pigem ei loonud usaldust, lisaks olid kostja seadusliku esindaja vastused põiklevad. Eluliselt ei ole usutav, et pärast
3. mai
4. a sõnumi saatmist ei saanud kostja seaduslik esindaja aru, et hageja maakler tegutseb usus, et on sõlminud kostjaga (ettevõttega) maaklerlepingu. Hinnates hageja maakleri ja kostja seadusliku esindaja ütlusi kogumis koos teiste tõenditega, on hageja maakleri versioon sündmustest oluliselt usutavam kui kostja seadusliku esindaja oma. Seega on hageja maakleri ütlustega tõendatud järgmised asjaolud:  hageja maakler helistas
5. a lõpus või
6. a alguses kostja seaduslikule esindajale, kes teadis, et helistaja on hageja ettevõttes maakler, ja palus laenu;  kostja seaduslik esindaja avaldas, et võib soovida hageja maakleri teenuseid kinnisasja müügil;  kostja seaduslik esindaja saatis hageja maaklerile
7. mail 2015 e-kirja teel tehnovõrkude joonised ja pärast seda helistas hageja maaler kostja seaduslikule esindajale e ja ütles, et kinnisasja võib pakkuda hinnaga 700 000 eurot; 4 2-16-2038  kostja seaduslik esindaja vastas hageja maaklerile, et võiks proovima hakata;  samas kõnes ütles hageja maakler, et Pindi sooviks saada 4%, sellele kostja seaduslik esindaja ei vastanud. Seega pidi lepingupooltele olema piisavalt selge VÕS § 9 lg 1 mõttes, et leping on
8. mail 2015 plaanide saatmisele järgnenud telefonikõnes sõlmitud. Sel hetkel oli ka selge, et hageja maakler tegutses hageja ettevõtte nimel ning kostja seaduslik esindaja kostja nimel, kellele kuulus 50% kinnistust. Pooltele oli selge, et hageja hakkab pakkuma müügiks kogu kinnisasja hinnaga 0,7 miljonit eurot. Telefonivestluse asjaolusid tervikuna mõistes pidi olema selge ka see, et leping on sõlmitud tingimustel, et hageja tasuks on 4%. Seejuures võib eeldada, et tasu arvestatakse kogu kinnisasja hinnast, kuna maaklerlepingu sõlmimiseks ei pea käsundiandja olema ise kinnisasja omanik.
9. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kinnisasi müüdi hageja tegevuse tulemusel ja kas hagejal on õigus saada VÕS § 664 lg 1 järgi tasu. Selleks tuleb hinnata, kas kinnisasja ostnud äriühingu juhatuse liige sai kinnisasja kohta esmast infot maaklerilt või on muul viisil hageja tegevus viinud selle müügilepingu sõlmimiseni. Kinnisasja ostja seaduslik esindaja kinnitas e-kirjas, et sai kinnisasja müügipakkumise hagejalt ja enne seda ei olnud ta pakkumist saanud.
10. juunil 2015 edastas ta ostupakkumise hagejale ja palus edastada selle omanikule. Hageja maakler edastas selle kostja seaduslikule esindajale e-kirjaga. Seega on täidetud tasu saamise eeldused. Seda ei välista ka asjaolu, et kostja seadusliku esindaja väitel pöördus teine kaasomanik ostja seadusliku esindaja poole enne kui ta oli saanud hageja maaklerilt pakkumise. Kinnisasja teise kaasomaniku tunnistajana antud ütlustest ei nähtu 100%, et ta pöördus müügipakkumisega ostja seadusliku esindaja poole enne, kui hageja maakler edastas pakkumise kostja seaduslikule esindajale. Pakkumine võis toimuda ka
11. juunil 2015 pärast kella 12.01, mil hageja maakler e-kirja saatis. Teisalt ei välistaks see asjaolu tasunõuet, sest VÕS § 664 lg 1 seisukohast on oluline, millal maakler teavitab objektist ostjat. See aga toimus vaidlustamata asjaoludel enne
12. maid
13. Hageja soovib saada tasu 10 000 eurot, millele lisandub käibemaks. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasja müügihind oli 500 000 eurot, millest 4% on 20 000 eurot. Hageja palus sellest kostjalt välja mõista 10 000 eurot. Õige on hageja käsitus, et äriühingute vahelistes lepingutes võib eeldada, et lepinguline hind on esitatud ilma käibemaksuta. Maaklerteenuse osutamine on käibemaksuseaduse § 4 lg 1 p 1 järgi käibemaksuga maksustatav. Seega tuleb kostjalt lisaks tasunõudele välja mõista ka käibemaks. Kuna tasunõue muutus sissenõutavaks
14. septembril 2015, on kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 926 eurot 30 senti, mis tuleb kostjalt välja mõista. Sellele lisandub edasiulatuvalt seadusjärgne viivis kuni põhivõla täitmiseni. Apellatsioonkaebus
15. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt rikkus maakohus otsuse põhjendamise kohustust, kuna ei vastanud ühelegi kostja
16. augusti 2016 menetlusdokumendis sisalduvale väitele. Maakohus tugines otsust tehes üksnes hageja käsitlusele. 5 2-16-2038 Hageja tegutses pigem ostja kui müüja huvides. Hagiavalduse lisana toodud kirjavahetuses arutavad hageja ja hilisem ostja seda, millist pakkumist omanikele teha ning on ilmne, et väidetav maakler ei suhtle omanikega ega käsitle neid oma kliendina. Maakohus jättis tähelepanuta, et juhul kui hageja oleks olnud kostja palgatud maakler, on ta rikkunud oma seadusest tulenevaid kohustusi sellisel määral, mis välistab maaklertasu nõudmise, kuna tõrjus teised ostjad. Maakohus hindas tõendeid vääralt ja rajas otsuse üksnes hageja esile toodud asjaoludele ja tõenditele ning tõlgendas lubamatul viisil kõik kahtlused hageja kasuks, sh leidis vääralt, et kostja seadusliku esindaja vande all antud seletused ei ole usaldusväärsed, kuid hageja maakleri omad on. Kohtu viide kostja seadusliku esindaja kehakeelele on subjektiivne ning ei ole selliselt apellatsioonimenetluses kontrollitav. Väljendid „ebalev“ ning „ei loonud usaldust“ ei ole põhjenduslikud. Maakohus tuvastas vääralt, et pooled sõlmisid maaklerlepingu ja et pooltel oli kokkulepe, et kinnisasja müügi korral maksab kostja hagejale tasu 4% müügihinnast. Tuvastamaks kostja kohustuse maksta maaklertasu, peab olema tõendatud, et kostja on sõlminud maaklerlepingu. Selleks peab kohus tuvastama fakti, et lepingu sõlmimiseks on tehtud pakkumus ning teine pool on selle pakkumuse vastu võtnud. Maaklerlepingu sõlmimise juures on määravaks kokkulepe maaklertasu suuruse oas. Kui eeldada, et hageja maakleri tunnistus on tõene, siis kostja seadusliku esindaja vaikimine ei saa olla praeguses asjas nõustumus. Kuna pooltel ei olnud tasukokkulepet, oleks maakohus pidanud välja selgitama kinnisasja hariliku väärtuse. Kui maaklerlepingu sõlmimine on tõendamata, võib tasunõue põhineda ainult käsundita asjaajamise sätetel, millele tugines hageja küll kostjale kohtumenetluse eel esitatud nõudekirjas, kui hagis ei ole hageja enam esitanud käsundita asjaajamise nõude aluseks olevaid asjaolusid. Maakohus leidis meelevaldselt, et hagejal on õigus saada tasu, kuna ta teavitas ostjat juba enne
17. maid
18. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-123-13 kohaselt on seadusega vastuolus kokkulepe, mis annab maaklerile õiguse nõuda tasu ka siis, kui tema roll on põhjendamatult väike. Kui juba selline kokkulepe on seadusega vastuolus, siis veel vähem saab sellist kokkulepet kohtu poolt tuvastada tuletuslikul meetodil vastuoluliste tõendite põhjal. Vastustaja seisukoht
19. Hageja ei esitanud apellatsioonkaebusele vastust. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
20. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus tühistada. Kolleegium ei pea võimalikuks teha ise uut otsust, mistõttu tuleb asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks ja apellatsioonkaebus rahuldada üksnes osaliselt.
21. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus saada tasu selle eest, et ta vahendas kostjale mõttelise osana kuuluva kinnisasja müüki. Hageja on kostja vastu nõuet esitades tuginenud sellele, et hageja juures maaklerina tegutsenus isik ja kostja seaduslik esindaja 6 2-16-2038 sõlmisid kinnisasjale ostja leidmiseks kokkuleppe, mille kohaselt pidi hageja otsima kostjale mõttelise osana kuuluvale kinnisasjale ostjaid, ostja leiti ja kinnisasja omanikud sõlmisid hageja väljapakutud ostjaga müügilepingu, mistõttu on hagejal õigus saada tehingu vahendamise eest tasu. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole tema hagejaga maaklerlepingut sõlminud ega hagejaga tasus kokku leppinud, kuna tegemist oli eraisikute vahelise vestlusega, samuti ei ole kinnisasja müüdud hageja ega hageja maakleri vahendustegevuse tulemusel.
22. Kuna pooled ei ole ühel meelel selles, et nad sõlmisid kokkuleppe maaklerteenuse osutamiseks, asus maakohus õigesti välja selgitama, kas pooled tegid vastavad tahteavaldused ja saavutasid maaklerteenuse osutamises kokkuleppe VÕS § 9 tähenduses. Siiski järeldas maakohus asjas tuvastatud asjaolude alusel kolleegiumi hinnangul ekslikult, et kostja sõlmis hagejaga sellise lepingu. Eeldusel, et maakohus on kõiki tõendeid igakülgselt, objektiivselt ja siseveendumuse kohaselt hinnates õigesti tuvastanud, et kostja seaduslik esindaja ja hageja juures maaklerina tegutsev isik leppisid kokku, et viimane asub otsima kostjale mõttelise osana kuuluvale kinnisasjale ostjaid ja kostja seaduslik esindaja oli teadlik, et temale tuttav isik tegutseb hageja juures maaklerina, ei saa kolleegiumi hinnangul neist asjaoludest siiski järeldada, et kostja seaduslik esindaja sõlmis kostjat esindades kokkuleppe hageja kui maaklerteenust osutava äriühinguga, mitte aga talle tuttava füüsilise isikuga, kes mh tegutseb ka hageja ettevõttes maaklerina. Ainuüksi asjaolust, et kostja seaduslik esindaja oli või pidi olema teadlik oma tuttava tegutsemisest maaklerina hageja ettevõttes, ei saa kolleegiumi arvates järeldada, et kostja tahe oli suunatud sellise kokkuleppe sõlmimisele äriühinguga, kus talle varasemast ajast tuttav isik tegutses.
23. Kolleegium juhib tähelepanu, et hageja on eraõiguslik juriidiline isik (osaühing), keda esindab tehingute tegemisel üldjuhul seadusliku esindajana juhatus (

§ 34, ÄS §-d 180 ja 181).

Sellest tulenevalt peaks hageja nimel ka maaklerlepinguid sõlmima seaduse järgi eelkõige hageja juhatus.

§ 115

lg 1 ja § 117 lg 2 järgi võib äriühing teha tehinguid siiski ka lepingulise esindaja kaudu, kuid esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. Kolleegiumi arvates võis hageja ettevõttes maaklerina tegutseval isikul olla hageja juhatuselt saadud volitus sõlmida hageja nimel maaklerlepinguid, samuti võiks hageja ettevõttes maaklerina tegutsenud isiku esindusõigus tuleneda hageja talumisvolitusest (

§ 118

lg 2) või hageja ülesandel hageja majandus- ja kutsetegevuses teenuste osutamisest (

§ 121

lg 2), kuid asjas esitatud tõendite alusel ei saa kolleegiumi arvates siiski järeldada, et hageja ettevõttes maaklerina tegutsenud isik sõlmis lepingu hageja nimel.

1. Maakohus tuvastas, et kostja seaduslik esindaja ja hageja juures maaklerina tegutsev kostja seadusliku esindaja tuttav sõlmisid maaklerlepingu. Seejuures ei ole maakohus põhjendanud, kuidas ta järeldas, et kostja sõlmis lepingu just hagejaga, mitte aga oma tuttavaga kui füüsilise isikuga. Maakohus märkis paljasõnaliselt, et lepingupooltele pidi olema piisavalt selge, et leping on sõlmitud
2. mai
3. a plaanide saatmisele järgnenud telefonikõnes ja sel hetkel oli selge ka see, et VL tegutses hageja ettevõtte nimel ning AK kostja nimel, kellele kuulus ½ mõttelist osa kinnisasjast. Kolleegiumi hinnangul ei ole asjas esitatud selliseid tõendeid, mille alusel saaks järeldada, et kostja seaduslikule esindajale oli või pidi olema selge see, et ta sõlmib kokkuleppe hagejaga, 7 2-16-2038 ning seda ei kinnita ka maakohtu tuvastatud asjaolud. Tuvastatud asjaolude kohaselt teadis kostja seaduslik esindaja, et tema tuttav tegutseb hageja juures maaklerina, kuid ainuüksi see asjaolu ei anna alust järeldada, et ta pidi mõistma, et sõlmib kokkuleppe äriühinguga. Samuti ei viita asjas esitatud dokumentaalsed tõendid, sh kostja seadusliku esindaja ja hageja juures maaklerina tegutsenud isiku e-kirjad ja sõnumid (tl-d 33–34, 107), et kostja pidi mõistma, et talle tuttav isik tegutseb hageja nimel. Kolleegium juhib tähelepanu, et käibes on tavaline, et kinnisvarabüroo maakler suhtleb äriühingu nimel klientidega ja sõlmib nendega lepinguid, kasutades äriühingule viitavat meiliaadressi ning lisades kirjade lõppu viite oma seosele äriühinguga. Praeguses asjas esitatud ülalviidatud tõenditest nähtub, et hageja juures maaklerina tegutsev isik saatis e-kirjad aadressilt XXX, mitte aga meiliaadressilt, mis viitaks tema seosele hagejaga (nt XXX). Samuti ei ole kirjades ühtki viidet sellele, et isik tegutseb hageja nimel. Seega ei ole hageja juures maaklerina tegutsev isik identifitseerinud end kostja seadusliku esindajaga suheldes kui hageja nimel tehinguid tegev isik. Tunnistajana on VL küll väitnud, et „algusest peale oli selge, et olen Pindi maakler. Kui mul oli abi vaja, siis K ütles, et võib aidata mul selle raha hoopis teenida, kuna on näinud, et töötan Pindis“ (tl 129), kuid ka sellest ei saa kolleegiumi hinnangul järeldada, et kostja pidi mõistma, et sõlmib lepingu äriühinguga. Pigem annab tunnistaja ütlus alust järeldada, et kostja võis soovida sõlmida lepingut tuttava endaga, kellel on maakleri oskused, ning pakkus talle võimalust teenida endale tasu kinnisasja vahendamise eest. Seega ei saa asjas esitatud tõenditest järeldada, et hageja ettevõttes maaklerina tegutsev isik pidas kostja seadusliku esindajaga läbirääkimisi hageja nimel, ning et sellisest läbirääkimisest tulenesid õiguslikud tagajärjed äriühingule, mitte füüsilisele isikule, kellega faktiliselt läbirääkimisi peeti ja väidetav leping sõlmiti.
4. Neil kaalutlustel leiab kolleegium, et hageja ei ole tõendanud, et ta sõlmis kostjaga maaklerlepingu ja leppis kokku, et tasu osutatud teenuse eest on 4% kinnisasja müügihinnast, millele lisandub käibemaksuna 20%. Hageja kui majandus- ja kutsetegevusega tegelev isik ning maaklerteenust igapäevaselt pakkuv äriühing sai sõlmida oma õiguste paremaks kaitseks kostjaga kirjaliku maaklerlepingu (sh leppida kokku tasu suuruses), mida võib pidada käibes tavapäraseks, kuid hageja ei ole seda teinud. Seetõttu on asjas tõendamata, et kostjal on lepingu järgi kohustus maksta hagejale 12 000 eurot, millele lisanduvad viivised.
5. Ülalmärgitu ei anna aga kolleegiumi hinnangul alust siiski järeldada, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja esitas maakohtule hagi, milles palus välja mõista 12 000 eurot ja viivised, tuginedes asjaolule, et ta osutas kostjale maaklerteenust ning kostja on kohustatud tasuma talle selle eest nõutud summa. Hageja on küll käsitanud oma nõuet lepingust tuleneva nõudena, kuid hagis esile toodud asjaoludel võib hageja nõue tuleneda ka käsundita asjaajamisest VÕS § 1018 tähenduses. Sellisele õiguslikule kvalifikatsioonile on hageja alternatiivselt viidanud ka oma
6. septembri
7. a maakleritasu nõude kohta kostjale saadetud kirjas (tl-d 38–42). Samuti on kostja hagile vastu vaieldes leidnud, et poolte vahel võib olla tegemist käsundita asjaajamisest tuleneva õigussuhtega. Seega tuleb asjas selgitada, kas hagejal võib olla kostja vastu käsundita asjaajamisest tulenev tasu maksmise nõue VÕS § 1023 järgi. Kuna nimetatud nõuet ei ole maakohus pooltega üldse arutanud, ei saa kolleegium seda nõuet esimese kohtuastmena ise lahendada ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Vastasel korral ei oleks pooltele täies ulatuses tagatud seaduses ettenähtud kaebeõigus. 8 2-16-2038 Ülalmärgitut arvestades tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel selgitada pooltele hageja nõude võimalikku uut kvalifikatsiooni ning anda sellest tulenevalt hagejale võimalus hagi täiendada ning kostjale võimalus esitada sellest tulenevalt uusi vastuväiteid ning kummalegi poolele võimalus esitada oma uute väidete ja vastuväidete tõendamiseks tõendeid.
8. Menetluskulude jaotus jääb vastavalt asja lahendamise tulemusele maakohtu otsustada. /allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots 9