Obsah (6)

§ 386§ 162§ 190§ 657§ 652§ 654

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Imbi Sidok-Toomsalu, Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 26.05.2016, Tallinn Kohtuasja number Kohtuasi 2

§ 386lg 4).

Tuvastatud ja vaidlustamata asjaolude kohaselt: - sõlmisid hageja ja AK 13.07.2004 notari juures korteriomandi Tallinnas, XXX müügi- ja asjaõiguslepingu, mille alusel kanti 13.08.2004 AK kinnistusraamatusse korteri omanikuna. AK oli omanikuna kinnistusraamatusse kantud 13.08.2004–22.10.2013; - Harju Maakohtu 01.07.2011 tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2-11-16833 tunnustati 13.07.2004 notariaalse lepingu tühisust, tuvastati AK kohustus anda nõusolek kinnisasja omanikukande muutmiseks selliselt, et kustutatakse omanikuna AK ja kantakse omanikuna sisse hageja; - 10.10.2013 kinnistamisavalduse alusel kanti hageja korteri omanikuna sisse 22.10.2013; - korteriomandile on seatud hüpoteek 910 000 krooni (58 160 eurot) kostja kasuks igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteek kanti kinnistusraamatusse 12.11.2004 ja seda muudeti 19.01.2006 notariaalse hüpoteekide muutmise lepingu, hüpoteekidega tagatud nõuete muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu (nr 542) alusel 21.02.

1. 19.01.2006 notariaalse lepingu sõlmisid AK ja kostja. Hüpoteegiga tagati kostja nõuded, mis tulenesid tema ja AK vahel 16.01.2006 sõlmitud laenulepingust 06-005690-EL ja selle võimalikest lisadest ning panga ja AK vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest; - laenulepingu 06-005690-EL alusel väljastas kostja AK-le laenu 89 534 eurot, mis maksti AKle välja 23.01.2006; 3 - kostja alustas hüpoteegi realiseerimiseks hageja vastu täitemenetlust 58 160 euro sissenõudmiseks; - Harju Maakohtu 14.03.2012 määrusega tsiviilasjas nr 2-11-63134 määrati hagejale eestkoste. Pooled vaidlesid selle üle, kas: - täitemenetluse nr 022/2014/3617 läbiviimine on lubatav, arvestades asjaolu, et hageja ei sõlminud kokkulepet hüpoteegi seadmiseks ega andnud selleks nõusolekut; - 19.01.2006 leping on tühine ja kehtetu vastuolu tõttu seadusega, kuna hüpoteegileping sõlmiti AK-ga, kes ei ole korteriomandi omanik; - kehtiva asjaõiguslepinguta saab toimuda heauskne omandamine; - AK omandas korteri pettusega, viies raha saamiseks eksitusse panga ja avaldades ebaõigeid asjaolusid laenu saamiseks; - kostja tegutses pahatahtlikult hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel, sest ei kontrollinud AK sissetulekuid ja ei teostanud riskianalüüsi; - kostja kontrollis kolmandate isikute õigusi sellele korteriomandile. Asjas leidis tuvastamist, et kostja omandas hüpoteegi kinnistusraamatu andmetele tuginedes ja et kostja oli kinnistusraamatu ebaõigete andmete suhtes heauskne. AK oli 19.01.2006 notariaalse lepingu sõlmimise ajal kinnistusraamatusse kantud sisse korteri omanikuna. Tuvastamist ei leidnud, et kostja oleks olnud teadlik tsiviilasjas nr 2-11-16833 toimuvast menetlusest ja tehtavast kohtulahendist. Hüpoteek kanti kinnistusraamatusse esmakordselt 12.11.2004 ja seda muudeti 19.01.2006 notariaalse lepingu alusel 21.02.
2. Tuvastamist ei leidnud, et hüpoteegi seadmise ajal oli kostja teadlik võimalikest vaidlustest kinnistu omandiõiguse üle. Hageja arusaam nagu pidanuks kostja täiendavalt kontrollima, kas kolmandatel isikutel võib olla õigusi sellele korteriomandile, ei ole kooskõlas AÕS § 56 lg-ga
3. Kolmanda isiku poolt korteri kasutamine ei takista asjale omaniku kohustuse tagatisena hüpoteegi seadmist. Hageja ei väitnud, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu oli kinnistusraamatusse kantud vastuväide. Kostja heausksuse suhtes on määrav kinnistamisavalduse esitamise aeg. TsÜS § 139 järgi tuleb heausksuse olemasolu eeldada, mis asjaõiguses tähendab mh õigust usaldada kinnistusraamatu kannet. Seega on kostja AÕS § 56¹ lg 1 järgi heauskne hüpoteegipidaja ja teostab õigustatult enda kui hüpoteegipidaja õiguste realiseerimist. Teatis kriminaalasja alustamata jätmise kohta ja ringkonnakohtu 05.05.2009 otsus kriminaalasjas nr 1-07-9467 ei tõenda kostja pahausksust hüpoteegi omandamisel. Kuna kostja omandas hüpoteegi kinnistusraamatu andmetele tuginedes ja kostja oli kinnistusraamatu ebaõigete andmete suhtes heauskne, jäi hagi hüpoteegi kustutamiseks rahuldamata. Hageja ei saa esitada vastuväiteid kostja ja AK vahel sõlmitud laenulepingule, kuna sellest tekivad õigused ja kohustused AK-le ja kostjale. Menetlusökonoomilistel kaalutlustel hindas maakohus hageja vastuväiteid kostja ja AK vahel sõlmitud laenulepingule ning leidis, et kostja kontrollis laenu andes nõuetekohaselt AK sissetulekuid, teostas riskianalüüsi ja järgis vastutustundliku laenamise põhimõtteid. Lisaks ei esitanud hageja tasaarvestusavaldust väidetava vastutustundliku laenamise põhimõtete eiramisega tekitatud kahju hüvitamiseks (Riigikohtu 02.04.2014 lahend nr 3-2-1-190-13, p 28). Kostja 26.11.2015 täitmisavaldust täiendava avaldusega oli tõendatud, et täitemenetlust täiteasjas nr 022/2014/3617 alustati kostja ja AK vahel 16.01.2006 sõlmitud laenulepingu 06005690-EL alusel ja kostja nõudis hagejalt sisse hüpoteegisummat 58 160 eurot. Sundtäitmine on lubatav. Hagejal on võimalus oma õigusi kaitsta, esitades nõude AK vastu võlaõigusseaduses toodud alustel kahju hüvitamiseks. 4

§ 162lg 1 alusel jäid menetluskulud hageja kanda.

Menetluskulud jäid rahaliselt kindlaks määramata, kuna kostja kinnitas, et tal menetluskulud puudusid. 15.09.2014 määrusega vabastas kohus hageja menetlusabi korras riigilõivu 475 eurot tasumisest, sh hagilt 425 euro ja hagi tagamise avalduselt 50 eurot tasumisest. Nimetatud summa jäi hagejalt välja mõistmata mõjuval põhjusel, kuna hageja üle on seatud eestkoste (

§ 190lg 7).

Apellatsioonkaebus

1. Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsus tühistada ja saata asi tagasi maakohtule uueks menetlemiseks. 19.01.2006 AK ja kostja vahel sõlmitud notariaalne leping on tühine ja kehtetu. Hagejal tekkis korteriomandi hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu tühistamise tuvastamise hagi esitamise õigus (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-140-07, p 14; 3-2-1-128-03, p 12; 3-2-1-13-06, p 20). Kuna AK ja hageja vahel 13.07.2004 sõlmitud leping oli kehtetu, ei toimunud õigusmuudatusi. AK ei olnud omandi käsutamiseks õigustatud isik. Kehtiva asjaõiguslepinguta ei saanud toimuda heauskne omandamine. AK tegutses pahatahtlikult ja viis kostja eksitusse. Kostja tegutses hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel pahatahtlikult, kuna ei kontrollinud AK sissetulekuid ega teostanud riskianalüüsi. Kostja ei kontrollinud, kas kolmandatel isikutel võib olla õigusi korteriomandile. Juhul kui kohus tunnistab sundtäitmise lubamatuks, saab kostja nõuda AK-lt kahju hüvitamist. Vaatamata sellele, et kostja ei tõendanud oma seisukohti ja vastuväiteid, ei rahuldanud maakohus hageja taotluseid tunnistajate AK ja MG istungile kutsumiseks ja ülekuulamiseks. Kohtunik ei olnud asjas erapooletu, kuna keeldus kahel korral hagi menetlusse võtmisest. Vastus apellatsioonkaebusele
2. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
3. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

§ 657

lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.

§ 652

lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud menetlusnorme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on nendele hinnangu andnud ja käsitlenud neid piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt

§ 654lg-s 6 sätestatust neid ei korda.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Hageja esitas TMS § 221 järgse hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2014/3617 ja hüpoteegi kustutamiseks. Hageja leiab, et 19.01.2006 AK ja kostja vahel sõlmitud notariaalne leping (I kd, tl 7-12) on tühine ja kehtetu, mistõttu on sundtäitmine täiteasjas nr 022/2014/3617 lubamatu ning 19.01.2006 lepingu alusel seatud hüpoteek kostja kasuks tuleb kustutada. Kostja väitel oli ta heauskne hüpoteegipidaja. Seega on 5 pooltel vaidlus selle üle, kas kostja on 19.01.2006 AK ja kostja vahel sõlmitud notariaalse lepingu alusel hüpoteegi heauskne omandaja. Riigikohus on 11.02.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14 selgitanud hüpoteegi heauskse omandamise kohta järgmist. Kehtiv asjaõigus tekib kinnisasja asjaõigusega koormamisel AÕS § 641 järgi üksnes juhul, kui asjaõiguse seadmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping (käsutustehing), kinnisasja koormas (käsutustehingu tegi) käsutama õigustatud isik ja õiguse kohta on tehtud kehtiv kanne kinnistusraamatusse. Erandlikult on käsutusõiguse puudumise korral võimalik õigust AÕS § 561 alusel heauskselt omandada (p 13). AÕS § 561 lg-s 1 sätestatu põhjal saab järeldada, et heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isiku õigused on seadusega kaitstud. Seega on heauskne omandamine lõplik ega ole üldjuhul tagasipööratav (p 15). Kui hüpoteek on omandatud heauskselt, ei ole võimalik rahuldada hagi, milles taotletakse hüpoteegi kustutamiseks tahteavaldust andma kohustamist hüpoteegi pahauskse omandamise tõttu (p 16). Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja oli 19.01.2006 lepingu sõlmimise ajal kinnistusraamatu ebaõigete andmete suhtes heauskne, st kostja ei teadnud ega pidanud teadma, et AK ei ole tegelikult Tallinnas XXX asuva korteriomandi omanik. Samale järeldusele jõudis Harju Maakohus ka 29.10.2013 otsuses tsiviilasjas nr 2-11-33564, milles kohus menetles hageja hagi kostja ja AK vastu vara arestist vabastamiseks ning sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2010/

1. Praegusel juhul oli AK vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud 13.08.2004-22.10.2013 (I kd, tl 97-98). AÕS § 56 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Hageja esitas hagi AK vastu 13.07.2004 sõlmitud XXX korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnistamiseks alles 13.04.2011 (tsiviilasi nr 2-11-16833), s.o rohkem kui 5 aastat peale 19.01.2006 notariaalse lepingu sõlmimist kostja ja AK vahel. Kuigi 01.07.2011 tagaseljaotsuse tsiviilasjas nr 2-11-16833 alusel tunnustati 13.07.2004 müügi- ja asjaõiguslepingu tühisust ja kustutati AK omanikukanne kinnistusraamatust ning tegelikkuses on hageja olnud kogu aeg korteriomandi omanik, ei ole hageja tõendanud kostja poolt hüpoteegi pahauskset omandamist. Kostja poolt enda hüpoteegipidaja õiguste realiseerimist ei saa iseenesest pidada pahauskseks käitumiseks. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et kostja tegutses hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel pahatahtlikult, kuna ei kontrollinud AK sissetulekuid ega teostanud riskianalüüsi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-147-14 p-s 18 selgitanud, et isikul, kes ei ole lepingu pool, ei saa olla huvi lepingu tühisuse tuvastamiseks (vt nt Riigikohtu 09.04.2014 otsus tsiviilasjas nr 32-1-18-14, 22). Seega ei saanud hageja esitada vastuväiteid kostja ja AK vahel 16.01.2006 sõlmitud laenulepingule. Pealegi ei mõjutaks laenulepingu võimalik tühisus hüpoteegi seadmise või muutmise asjaõiguslepingu kehtivust. Apellatsioonkaebuse muud väited ei tingi ringkonnakohtu hinnangul samuti maakohtu otsuse tühistamist. Kuivõrd puuduvad alused 19.01.2006 notariaalse lepingu tühiseks tunnistamiseks ja seetõttu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, jääb maakohtu otsus muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud
2. Seoses maakohtu otsuse muutmata jätmisega ja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud

§ 162lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

6 Kostja menetluskulude nimekirja ei esitanud. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonimenetluses kostjale hüvitatavad menetluskulud puudusid. 09.03.2016 määrusega rahuldas ringkonnakohus hageja taotluse menetlusabi saamiseks riigilõivu tasumisest vabastamiseks ning luges hageja vabastatuks riigilõivu 425 euro tasumisest apellatsioonkaebuse esitamisel. Kuivõrd hageja üle on seatud eestkoste, vabastab ringkonnakohus

§ 190

lg 7 alusel hageja menetluskulu (riigilõiv 425 eurot) riigituludesse tasumise kohustusest. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots 7