Obsah (6)

§ 73§ 261§ 257§ 141§ 2614§ 54

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Kristi Rickberg Otsuse avalikult teatavaks tegemise 18. aprill 2016, Tallinnas, Kentmanni Kohtumaja aeg ja koht Tsiviilasja

§ 73

lg 2 (06.juuni 2013.a aasta redaktsioon) sätestas, et kinnisasja mõttelise osa võõrandamisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel võõrandatava mõttelise osa ostu eesõigus.

§ 261

-4 kohaselt jääb kinnisasja jagamisel ostueesõigus püsima iga jagamise teel tekkinud kinnisasja suhtes. Seega on hagejal XXXXasuva kinnistu kaasomanikuna seadusest tulenev ostueesõigus nimetatud kinnistu osa müümise korral.

1. Alternatiivselt esitab hageja ka tuvastushagi. Kuna hageja soovib esitada kostja vastu nõude kõnealusest müügilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, on hagejal õiguslik huvi tuvastada, et hageja on teostanud kehtivalt ostueesõigust ning et hageja ja kostja vahel on kehtiv müügileping. 2
2. Hageja leiab, et talle ei ole müügilepingust korrektselt kätte toimetatud ning hageja esitatud ostueesõiguse teostamise avaldused on esitatud tähtaegselt. Ebaõiged on kostja etteheited hagejale, et hageja oleks pidanud ise käituma aktiivselt müügilepingu tingimuste teadasaamiseks ning seetõttu on hageja minetanud õiguse ostueesõiguse teostamiseks.
3. Hageja ei nõustu kostja tõlgendusega

§-le 261-4 osas. Eesti õigus tunneb tehingulise ostueesõiguse kõrval ka seadusjärgset ostueesõigust (VÕS § 244 lg 2). Asjaõigusliku toimega kinnisasja ostueesõiguse juhud on loetletud

§ 257

lg-s 3 ning nendeks on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppel põhinev ostueesõigus, kinnisasja kaasomanike ostueesõigus ja seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Ka kaasomanike ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust, kuna kaasomand ise nähtub kinnistusraamatust ja

§ 73

lg 2 järgne ostueesõigus on seega kinnistusraamatust järeldatav ning need on kehtivad kinnistusraamatusse kandmata (

§ 141lg 1).

8. Hageja kui kaasomaniku asjaõiguslik ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust ning see ostueesõigus jääb

§ 261

-4 kohaselt püsima ka jagamise teel tekkinud kinnisasja müümise korral XXXXOÜ-le. Seaduse mõtteks ja eesmärgiks ei saa olla sellise õigusliku olukorra tekitamine, mis välistab seaduse alusel tekkinud kaasomaniku ostueesõiguse maksmapaneku, milleni kostja poolne tõlgendus

§-le 261-4 viiks. 9. Hageja on seisukohal, et kostja tõlgendus

§-le 261-4, mille kohaselt nimetatud säte ei käsitle kaasomaniku ostueesõigust, on ka PS vastane. Riigikohus on lugenud omandiks PS § 32 mõttes ka kinnisasja ostueesõiguse. Seega kujutab ostueesõiguse teostamise piiramine või selle õiguse äravõtmine endast samuti omandiõiguse riivet.

1. Lähtuvalt eeltoodust palub hageja kohtul tuvastada, et hageja on teostanud kehtivalt ostueesõigust Swedbank Liising AS-i kui müüja ja XXXXOÜ kui ostja vahel 06.06.2003.a sõlmitud müügilepingu osas, mille esemeks on kinnistu jagamise tulemusel tekkiv Tallinna linnas XXXXasuv iseseisev kinnistu pindalaga 1918 ruutmeetrit koos selle oluliste osade ja päraldistega, ning et hageja ja kostja vahel on kehtiv müügileping.
2. Hageja palub rahuldada hagiavaldus ja kohustada kostjat andma nõusolek talle kuuluva 2180/4142 mõttelise osa kinnistu, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXXX omandiõiguse üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu tahteavaldused ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud nõusolekud ning nimetatud kohustuse vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral lugeda jõustunud kohtulahend Swedbank Liising AS-i tahteavalduseks, et muuta kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXXX teise (II) jao kannet ja kanda kinnisturaamatusse teise jakku vastava kinnistu ainuomanikuna AS XXXX; kohustada kostjat andma talle kuuluva 2180/4142 mõttelise osa kinnistu, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXXX valdus üle AS-ile XXXX. Alternatiivselt tuvastada, et hageja on teostanud kehtivalt ostueesõigust Swedbank Liising AS-i kui müüja ja XXXXOÜ kui ostja vahel 06.06.2003.a sõlmitud müügilepingu osas, mistõttu on AS-i XXXXja Swedbank Liising AS-i vahel kehtiv müügileping. Määrata kindlaks menetluskulude jaotus ning jätta kõik menetluskulud Swedbank Liising AS-i kanda. Kostja vastuväited hagile
3. Kostja vaidleb esitatud hagile vastu. Kostja hinnangul on hageja minetanud ostueesõiguse teostamise õiguse, kuna on seda teinud hilinenult. Nimelt oli kinnistusraamatu registriossa nr XXXX selle III jakku kande nr 2 alla tehtud 16.09.2003 eelmärge kinnistu omaniku vahetumise kohta, seega pidi hageja müügilepingust teadlik olema. 3
4. Lisaks on hageja 31.08.2006 osalenud notari poolt notariaalakti nr 5860 tõestamisel, mille raames loovutati hageja kaasomandi osa koormanud hüpoteegid uuele pandipidajale. Viidatud notariaalakti punktis nr 1.3.4 kinnitas hageja, et on teadlik kostja kaasomandi osale 16.09.2003 seatud omandiõiguse ülekandmise nõuet tagavast eelmärkest. Seega puudub kahtlus, et hageja oli müügilepingust teadlik hiljemalt 31.08.2006, kuna soovi korral oleks hagejal olnud võimalus minna tutvuma ka kinnistusosakonda asjakohase toimikuga.
5. Hagejal ei olnud asjaolusid arvestades üldse õigust ostueesõigust teostada. Nimelt on hageja väitnud, et kinnistu jagamisel on tema ostueesõiguse alus

§ 2614. Kostja viidatuga aga ei nõustu.

Nimelt käsitleb

§ 2614

olukorda, kus jagatakse kinnistut, mida koormab asjaõigusena tehingu alusel tekkinud ostueesõigus, s.o ostueesõigus, mis ei tekkinud seaduse alusel, vaid tekkis lepingu alusel ja mille kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse. Kui sellist kinnistut jagatakse, jääb see kinnistusraamatusse kantud tehingu alusel tekkinud ostueesõigus kui asjaõigus kehtima kõigi jagamisel tekkivate kinnistute suhtes ja ostueesõiguse kanne tehakse kõigisse jagamisel tekkivate kinnistute registriosadesse. Nimetatud paragrahv ei käsitle kaasomaniku ostueesõigust. Viidatu tõestuseks puudub müügilepingus ka teadlikult notaripoolne viide kaasomaniku teavitamiseks ostueesõigusest, kuna notari arvates ei saanud vaidlusalusest müügilepingust kaasomanikule ostueesõigust tekkida, sest kostja kaasomandi osa jagati ja sellest moodustati täiesti uus iseseisev kinnistu. Seega siinkohal ei kohaldunud

§ 73

lg 2 kuna tegemist ei olnud mõttelise kaasomandi osa müügiga vaid kaasomand esmalt jagati mis lõpetas kaasomandi ja ka teise kaasomaniku eesostuõiguse. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused

1. Kohus, kuulanud pooled kohtuistungil ära ja uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
2. Hageja on esitanud kostja vastu nõude kohustada kostjat andma nõusolekud kinnisturaamatu kannete tegemiseks seoses asjaoluga, et hageja on teostanud XXXXOÜ ja kostja vahel 06.06.20003 sõlmitud kinnistu müügilepingu suhtes kaasomaniku ostueesõigust. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et hagejal puudub õigus ostueesõiguse teostamiseks, kuna tegemist ei ole kaasomandi mõttelise osa müügiga, samuti on hageja teostanud ostueesõigust hilinenult.
3. Poolte vahel puudub vaidlus küsimustes, et kostja (endise nimega AS Hansa Liising Eesti) ja hageja kaasomandisse kuulub kinnistu asukohaga XXXXTallinn (registrinumber XXXX) ning asjaolus, et kostja (endise nimega AS Hansa Liising Eesti) ja OÜ XXXXvahel sõlmiti 06.06.2003 jagamise tulemusel tekkiva kinnistu võlaõiguslik müügileping (tlk 12-26). Pooled vaidlevad küsimustes, kas hagejal on nimetatud lepingu suhtes ostueesõiguse teostamise õigus ning kas hageja on ostueesõigust teostanud tähtaegselt.
4. Kohus analüüsib esmalt, kas hagejal on kostja (endise nimega AS Hansa Liising Eesti) ja OÜ XXXXvahel sõlmitud 06.06.2003 lepingu suhtes ostueesõiguse teostamise õigus. Asjaõigusseaduse (

) § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kohus märgib, et nimetatud sättest tulenevalt on kaasomanikul õigus teostada ostueesõigust olukorras, kus teine kaasomanik võõrandab mõttelist osa kaasomandist. Kostja (endise nimega AS Hansa Liising Eesti) ja 4 XXXXOÜ vahel 06.06.2003 sõlmitud lepingust nähtuvalt on tegemist jagamise tulemusel tekkiva kinnistu võlaõigusliku müügilepinguga. Nimelt on lepingu punkti 1.1 kohaselt lepingu ese kaasomandisse kuuluva kinnistu jagamise tulemusel tekkiv Tallinna linnas XXXXasuv iseseisev kinnistu pindalaga 1918 ruutmeetrit koos selle oluliste osade ja päraldistega. 19. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja (endise nimega AS Hansa Liising Eesti) ei ole 06.06.2003 lepinguga asunud võõrandama kaasomandisse kuuluva kinnistu mõttelist osa, vaid sõlmitud on leping iseseisva kinnistu müümiseks. Kohtu arusaamise järgi olid kostja (endise nimega AS Hansa Liising Eesti) ja hageja otsustanud kaasomandi lõpetata tingimustel, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu jagatakse kaheks eraldiseisvaks kinnistuks ning mõlemale kinnistule tekib ainuomand. Nimetatud asjaolule viitab ka lepingu punkt 4.1, mille kohaselt toimub asjaõiguslepingu sõlmimine lepingu eseme omandi üleandmiseks kostja (endise nimega AS Hansa Liising Eesti) ja XXXXOÜ vahel hiljemalt ühe kuu jooksul arvates päevast kui kinnistu jagamine registreeritakse Riigi Maakatastris. Seega ei ole hagejal kohtu hinnangul võimalik antud juhul teostada

§ 73

lg-st 2 tulenevat ostueesõigust, kuna tegemist ei ole kaasomandi mõttelise osa müügiga. 20. Hageja on asunud seisukohale, et tema õigus ostueesõiguse teostamiseks tuleneb ka

§-st 2614, mille kohaselt kinnisasja jagamisel jääb ostueesõigus püsima iga jagamise teel tekkinud kinnisasja suhtes. Kohus leiab, et nimetatud säte ei anna antud juhul hagejale õigust ostueesõiguse teostamiseks. Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaande kohaselt jääb antud sätte puhul ostueesõigusega koormatud kinnisasja jagamise korral kinnisasja koormav ostueesõigus püsima iga jagamise teel tekkinud kinnisasja suhtes. See põhimõte tuleb ka

§ 54lg-st 2 (Asjaõigusseadus II.

Kommenteeritud väljaanne, lk 173).

§ 54

lg 2 kohaselt jäävad kinnisasjade ühendamisel või kinnisasja jagamisel kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Kohus on seisukohal, et nimetatud sätetest tulenevalt kehtib

§ 2614

olukorras, kus kinnistusraamatusse on kantud tehingust tulenev ostueesõigus ning sellise ostueesõigusega koormatud kinnistut asutakse osadeks jagama.

1. Kohus leiab, et antud säte ei saa kohalduda kaasomandist tuleneva ostueesõiguse puhul, kuna kaasomandist tulenev ostueesõigus on kaasomandiga lahutamatult seotud. Olukorras, kus kaasomand lõpeb, lõpeb ka sellest tulenev kaasomaniku ostueesõigus. Kohtu hinnangul ei ole sellises regulatsioonis midagi hea usu vastast, kuna kaasomandi lõpetamise üks aspekte ongi vabaneda kaasomandiga kaasnevatest kaasomanikel üksteise suhtes esinevatest täiendavatest kohustusest, sealhulgas kohustusest arvestada kaasomaniku ostueesõiguse teostamise õigusega. Samuti ei ole tegemist Põhiseaduse vastase olukorraga, kuna Põhiseadus ei keela kaasomandi lõpetamist. Juhul, kui kaasomand lõpetatakse viisil, mille puhul üks kaasomanikest kaotab omandi, on tal õigus saada selle eest omandi väärtusele vastav hüvitis.
2. Tulenevalt eeltoodust asub kohus

§ 73

lg 2 ja

§ 2614

alusel seisukohale, et hagejal puudub õigus (endise nimega AS Hansa Liising Eesti) ja XXXXOÜ vahel 06.06.2003 sõlmitud lepingu suhtes ostueesõiguse teostamisele. Alternatiivselt on hageja esitanud ka taotluse tuvastada, et hageja on teostanud kehtivalt ostueesõigust kõnealuse lepingu suhtes. Võttes arvesse, et kohus on leidnud, et hagejal puudub

§ 73

lg-st 2 ja

§-st 2614 tulenevalt õigus ostueesõiguse teostamiseks, ei saanud 5 hageja ostueesõigust kehtivalt teostada, mistõttu tuleb ka hageja alternatiivne nõue rahuldamata jätta.

1. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 126 lg 1 alusel on hagihind 118 236,55 eurot. Menetluskulud
2. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
3. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kostja on antud juhul kinnitanud, et tal ei ole menetluskulusid tekkinud, mistõttu kohus asub seisukohale, et kostjal menetluskulud puuduvad. (digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg kohtunik 6