2-14-57506/50

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 26. september 2016. Tartu Tsiviilasja number 2-14-57506 Tsiviilasi Farmbalt OÜ hagi Tõnu Ojamaa ja OÜ Inest Invest vastu rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja rendilepingu kehtivuse tuvastamiseks OÜ Inest Invest suhtes.

50 205,39 eurot Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 17. novembri 2015. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tõnu Ojamaa ja OÜ Inest Invest apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 6. september 2016. a Apellant I (kostja I): Tõnu Ojamaa (isikukood XXXXX) Apellant II (kostja II): OÜ Inest Invest (registrikood 10650644) Apellantide lepinguline esindaja vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar Menetlusosalised ja nende esindajad Vastustaja (hageja): Farmbalt OÜ (registrikood 11476639), lepinguline esindaja vandeadvokaat Peeter Viirsalu 1. Jätta Tartu Maakohtu 17. novembri 2015. a otsus muutmata.

2.Jätta apellatsioonkaebused rahuldamata.

RESOLUTSIOON 1 Edasikaebamise kord 3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt apellantide kanda.

4.Mõista Tõnu Ojamaalt ja OÜ-lt Inest Invest solidaarselt välja 2977,60 eurot Farmbalt OÜ kasuks.

5.Mõista Tõnu Ojamaalt ja OÜ-lt Inest Invest solidaarselt välja Farmbalt OÜ kasuks võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis menetluskuludelt 2977,60 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED 1. Hageja palus 17.09.2014 esitatud hagiavalduses:

-tuvastada Tõnu Ojamaa poolt 21. juulil 2014. a tehtud 1. septembril 2008. a sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühisus ning rendilepingu kehtivus kuni 30. septembrini 2018. a.

Alternatiivse nõudena palus hageja:

-pikendada 1.septembril 2008. a sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu kehtivust kuni 30. septembrini 2018. a.

Hageja esitas 16. 12. 2014. a hagi OÜ Inest Invest vastu ja palus

-tuvastada 1. septembril 2008. a OÜ Farmbalt ja Tõnu Ojamaa vahel sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu kehtivus OÜ Inest Invest suhtes kuni 30. septembrini 2018. a Haaslava kuivati teraviljahoidla (asukohaga Haaslava kuivati, Haaslava küla, Haaslava vald, Tartumaa, kinnistu registriosa number XXXXX ) osas;

-alternatiivselt pikendada 1. septembril 2008. a OÜ Farmbalt ja Tõnu Ojamaa vahel sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu kehtivus OÜ Inest Invest suhtes kuni 30. septembrini 2018. a Haaslava kuivati-teraviljahoidla (asukohaga Haaslava kuivati, Haaslava küla, Haaslava vald, Tartumaa, kinnistu registriosa number XXXXX ) osas;

-menetluskulud jätta kostjate kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Farmbalt OÜ ja Tõnu Ojamaa 1. 09. 2008. a põllumajandusliku maa rendilepingu tähtajaga 5 aastat. Lepingu kohaselt andis kostja hageja kasutusse Lingi 2 töökoja ja Haaslava kuivati-teraviljahoidla. Tulenevalt lepingu punktist 8.1 pikenes leping täiendavaks viieks aastaks ja leping lõpeb 30.09.2018. a. Tõnu Ojamaa saatis 3.06.2014. a hagejale ootamatult arve summas 6321,04 eurot tasumise tähtajaga 14. 06. 2014. a.

9.06. 2014. a arutasid pooled uute võimalike lepingutega seonduvat ning 16. 06.2014. a teatas T. Ojamaa hagejale, et üheks olulisemaks takistuseks uute lepingute sõlmimisel on rendihind ning esitas 21. juulil 2014. a hagejale lepingu erakorralise ülesütlemise teate.

Hageja leiab, et teade on esitatud ilma õigusliku aluseta ning ei too seetõttu endaga kaasa lepingu lõppemist 24. septembril 2014. a.

Hageja ei ole lepingut rikkunud, ega ole omavoliliselt loonud laoplatsi väetiste ning kemikaalide hoidmiseks ja samuti ei ole omavoliliselt rajanud kütusetanklat. Hageja on oma väetised ja kemikaalid hoidnud kogu lepingu kehtivuse aja samas kohas, kostja ei ole varasemalt selle kohta mingeid pretensioone esitanud. Hageja rajas kütusetankla tema praegusesse asukohta T. Ojamaa palvel. Samuti ei ole hageja nõus kostja etteheidetega selle kohta, et hageja ei järgi tavapärast heakorda ja keskkonnahoiunõudeid ning on jätnud masinad hooldamata ja kindlustamata.

Hageja leiab, et isegi juhul, kui oleks võimalik asuda seisukohale, et teates esitatud väidetavad rikkumised esinevad ja annavad aluse lepingu lõpetamiseks, on T. Ojamaa tegevus hea usu põhimõtte vastane ning kostja on sellest tulenevalt kaotanud õiguse lepingu erakorraliseks lõpetamiseks teates toodud alustel.

Haaslava kuivati-teraviljahoidla omanik on OÜ Inest Invest. Ilma kuivati-teraviljahoidlata on hageja majandustegevus takistatud, kuna hagejal puuduks koht, kus põldudelt saadavat vilja kuivatada ning hoida. OÜ Inest Invest ei ole esitanud hagejale ühtegi pretensiooni, kuid arvestades, et Tõnu Ojamaa, kes on püüdnud lepingut lõpetada, on OÜ Inest Investi ainuomanik ja juhataja, võib eeldada, et ka OÜ Inest Invest on huvitatud lepingu lõpetamisest hagejaga.

2.Hageja märkis vastuses kostja vastusele (I kd tl 131-143), et kostja väide nagu ei oleks hageja korjanud põldudelt kive, on ümber lükatud kostja enda vastuse lisas 3 toodud piltidega.

Rendisumma lepingujärgse tasumise tähtaeg ei olnud saabunud, seetõttu ei saa vaidlusalune arve olla sissenõutav.

Kostja ei ole esitanud oma pretensiooni kooskõlas lepingu punktiga 3.1.6 sätestatud õigust lõpetava tähtajaga.

Hageja leidis 11. mail 2015 koostatud vastuses Inest Invest OÜ vastusele (III kd tl 19-22), et ta esitas tähtaegselt taotluse rendilepingu pikendamiseks. Hageja on seisukohal, et VÕS § 357 lg 1 sätestatud tähtaja rakendamine oleks hea usu põhimõtte vastane, kuna see võimaldaks OÜ-l Inest Invest ära kasutada õiguslikku ebaselgust. OÜ-le Inest Invest ei saa tuleneda õiguslikku eelist seeläbi, et tema juhatuse liige, olles samaaegselt eraldiseisvaks kostjaks, ei avalda oma õiguslikku positsiooni enne, kui hageja on oma õiguste kaitseks sunnitud esitama hagi OÜ Inest Invest vastu.

3.Kostjad esitatud hagi ei tunnistanud. Kostjad olid seisukohal, et rendilepingu ülesütlemine on kehtiv. Hageja lõi omavoliliselt kasutatavate hoonete juurde laoplatsi väetiste ja kemikaalide hoidmiseks ning kütusetankla, mis ei vasta kütteõlide, väetiste ja kemikaalide hoidmiseks kehtestatud tingimustele. Poolte vahel puudub kokkulepe hoonete lähiümbruses oleva maa kasutuselevõtuks eelnimetatud otstarvetel, mistõttu kasutab rentnik põllumajandusmaad ning ehitisi vastuolus ettenähtud sihtotstarbele. Hageja ei järginud tavapärast heakorda lepingu eseme kasutamisel. Rentnik ei korjanud põllumajandusmaal kive.

Lepingu kestvuse jooksul on renditaval maal pidevalt olnud niitmata põlluääred ja kraaviperved ning muru. Rentniku töötajad ei järgi tavapärast heakorda. T. Ojamaa on hageja poole pöördunud esialgu suuliselt ja seejärel 7. aprillil 2014. a kirjalikult. Hagejal oli võimalik 3 rikkumised kõrvaldada 3 kuu jooksul, mis on igati mõistlik periood. Hageja seda ei teinud ning T. Ojamaal oli õigus olulise lepingu rikkumise tõttu leping üles öelda. Ülesütlemise aluseks on ka VÕS § 314 lg 1 p 1,2 ja § 341.

3.1. Rentnik on jätnud renditasu osaliselt maksmata. Vastavalt lepingu p-le 2.6 on kokkulepitud rent igal järgneval aastal suurenenud vastavalt inflatsiooni tõusu protsendile. Kuivõrd lepingu p-s 2.1 oli kokku lepitud üks renditasu, siis puudutas see ka kuivati-teraviljahoidla kasutamise eest tasutud rendimakseid. Lepingu p 3.1.6 ei ole nõudeõigust lõpetav alus. OÜ Farmbalt on kinnitanud arve kättesaamist 3. juunil 2014. a. Arve maksmise tähtaeg oli 14. juunil 2014. a.

Hageja jättis rendi summas 6321,04 eurot tasumata ja andis seega aluse rendilepingu ülesütlemiseks lepingu punkti 5.2.3 alusel. Hageja on rendilepingus sätestatud kohustusi oluliselt rikkunud ja kostja on sel põhjusel lepingu üles öelnud, mistõttu ei saa rentnik enam lepingu pikendamist oodata. Kostja arvates ei ole VÕS § 357 lg 1 ja lg 2 p 1 järgi lepingu pikendamise nõude eeldused täidetud. Kostjad tuginesid ka aegumisele.

Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda.

MAAKOHTU LAHEND 4. Tartu Maakohus rahuldas 17. 11.2015 Farmbalt OÜ hagi Tõnu Ojamaa ja OÜ Inest Invest vastu täielikult ja jättis hagi tagamise abinõud jõusse kohtulahendit täitmist tagava abinõuna kuni kohtuotsuse jõustumiseni.

Maakohus jättis menetluskulud, mis tekkisid enne Inest Invest OÜ kaasamist menetlusse, täielikult Tõnu Ojamaa kanda ning menetluskulud, mis tekkisid pärast Inest Invest OÜ kaasamist menetlusse, võrdsetes osades Tõnu Ojamaa ja Inest Invest OÜ kanda.

Maakohus määras kindlaks menetluskulude rahalise suuruse summas 9721,99 eurot ja mõistis Tõnu Ojamaalt välja Farmbalt OÜ kasuks menetluskulude katteks 6727,90 eurot ning mõistis Inest Invest OÜ-lt välja Farmbalt OÜ kasuks menetluskulude katteks 2994,09 eurot.

Menetluskuludelt tuleb kostjatel tasuda viivist § 113 lõikes 1 teises lauses sätestatud määras.

5.Maakohus leidis, et pooled vaidlevad järgmiste asjaolude üle:

-kas rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olid täidetud materiaalsed ja formaalsed eeldused;

-kas rentnik on rikkunud hoolsuskohustust VÕS § 104 lõike 3 mõttes;

-kas rentnik on jätnud tasumata rendi.

6.Poolte vahel on sõlmitud 1. septembril 2008. a (I kd, tl 16-23) põllumajanduslik rendileping ehk kestvusleping VÕS § 195 lg 3 mõttes. Lepingu p-st 1.6 nähtub, et leping jõustub 1. septembril 2008. a ja kehtib tähtajaga 5 (viis) aastat kuni 30. septembrini 2013. a, seega on tegemist tähtajalise lepinguga ning kumbki pool sai lepingu üles öelda üksnes VÕS § 196 lg 1 alusel mõjuva põhjuse olemasolul. Leping pikenes lepingu p 8.1 alusel viieks aastaks, s.o. kuni 30. septembrini 2018. a. Hageja sai T. Ojamaa poolt rendilepingu erakorralise ülesütlemise teate kätte 21. juulil 2014. a. Rendilepingu erakorralise ülesütlemise teate kohaselt lõppes poolte vaheline leping 24. septembril 2014. a.

7.Äriregistri teabesüsteemist nähtuvalt (I kd, tl 179-182, III kd, tl 12) kuulub OÜ Inest Invest Tõnu Ojamaa ainuomandisse ja Tõnu Ojamaa on osaühingu ainus juhatuse liige. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna elektroonilise registriosa väljavõttest (I kd, tl 176-178) nähtub, et Haaslava kuivati-teraviljahoidla omandas OÜ Inest Invest 15. juulil 2009. a, mis on toimunud rendilepingu kehtivuse ajal ning seega vastavalt VÕS § 291 lg 1 on rendileandja õigused ja kohustused üle läinud osaühingule. OÜ Inest Invest oma vastuses (III kd, tl 28) on kinnitanud, et rendilepingu ülesütlemine on kehtiv ka osaühingule kuuluva vara osas.

4 8. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196, rendilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib vastavalt VÕS §-le 341 VÕS § 313.

Pooled vaidlevad lepingu ülesütlemise põhjendatuse üle. Seega peab kohus tuvastama kas ja millistel alustel sai kostja lepingu ühepoolse tahteavaldusega lõpetada ning kas on täidetud VÕS § 116 lg 2 p 2 ning § 196 lg 1 sätestatud eeldused.

T. Ojamaa on rendilepingu erakorralise ülesütlemise teates 21. juulil 2014. a (I kd, tl 27-31, II kd, tl 40-44) märkinud, et lepingu ülesütlemise põhjusteks on järgmised asjaolud: rentnik ei ole vastavalt lepingu p-le 2.6 rendi tasumisel arvestanud inflatsiooni tõusu protsenti ning seetõttu on rendi tasumisel jäänud võlgnevusse summas 6 321,04 eurot; rentnik on loonud kasutatavate hoonete juurde omavoliliselt laoplatsi väetiste ja kemikaalide hoidmiseks ning kütusetankla. Rentniku ja rendileandja vahel puudub kokkulepe hoonete ümbruses oleva maa kasutuselevõtuks eelnimetatud otstarvetel; rentnik ei ole täitnud kohustust niita põllumaa ääri ning kraavikaldaid, ei ole hooldanud tehnikat; rentnik ja selle töötajad rikuvad tuleohutuse ja keskkonnahoiu nõudeid.

9.Maakohus hindas esitatud tõendeid kogumis ning asus seisukohale, et ei ole leidnud tõendamist hageja poolne kostja vara omavoliline kasutamine ning heakorra rikkumine, mis toonuks kaasa lepingu ennetähtaegse ülesütlemise lepingu p-s 5.2.1 - 5.2.4 sätestatud juhtudel.

10.Maakohus tugines tunnistajate ütlustele ning leidis, et tehnika hooldamine toimus korrapäraselt, kivide korjamisel kasutati kivikammi ja kive korjati ka käsitsi ning et väetiste hoidmisel mingeid reegleid ei rikutud ning kahjustusi ei tekkinud. Samuti selgitas maakohus välja, et vana amortiseerunud tankla asus kostja kinnistul ning selle asemel ehitati uus.

Maakohtule esitatud kütusetankla sertifikaadist CE ( I kd, tl 184-185) nähtus, et kütusetankla vastab nõuetele. Tunnistajad kinnitasid, et töökoda koristati. Tunnistaja M.T.S. on küll öelnud, et töökoda oli koristamata, kuid samas on ta ka kinnitanud, et käis seal ainult 10-12 korda, mis on ilmselgelt vähe, et kinnitada hageja poolseid rikkumisi pikaaegselt. Fotodelt (I kd, tl 148156) nähtub, et põlluääred on niidetud ja kividest puhastatud. Maakohtule esitatud tõenditest nähtub, et hageja on teinud lepingu esemesse investeeringuid, on soojustanud töökoja lae, paigaldanud valvekaamerate süsteemi ning ehitanud välja töökoja küttesüsteemi (I kd, tl 166172). Tunnistajate ütlustega ega ka muude tõenditega ei leidnud maakohtus tõendamist, et rentnik ei kasutanud põllumajanduslikku maad hea põllumajanduse tava kohaselt või oleks rikkunud hoolsuskohustust.

11.Lepingu p 3.1.6 kohaselt kohustus rendileandja esitama pretensioonid, mida tal on õigus lepingu kohaselt rentnikule esitada, 10 tööpäeva jooksul arvates päevast, mil ta sai teada või pidi saama teada sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks.

Maakohtule ei esitatud tõendeid selle kohta, et rendileandja oleks varasemalt rentnikule pretensioone esitanud. Samuti ei esitatud maakohtule 7. aprilli 2014. a kirja, millega T. Ojamaa on hagejale andnud kolmekuulise tähtaja oma tegevuse vastavusse viimiseks rendilepingus sätestatuga.

12.T. Ojamaa esitas hagejale ettepaneku 9. aprillil 2014. a nr 1/71-T (I kd, tl 80-83) rendilepingu muutmiseks või alternatiivselt uute rendilepingute ja tehnika müügilepingute sõlmimiseks. Ettepaneku p-des 1, 3-8 on rendileandja viidanud rendilepingu rikkumisele ja palunud rikkumised lõpetada 17. aprillil 2014. a.

Maakohus leidis, et rentnikule tehtavad etteheited p-s 2 ja 3 ei ole asjakohased ja on tõendamata.

Rendimaksmise tähtaja on pooled ise kokku leppinud ning see ei saa olla rentniku poolne lepingu rikkumine. Rendilepingu p-st 2.2 nähtub, et lisaks rendile on rentnik kohustatud tasuma 5 põllumajandusmaa ja päraldiste kasutamisega seotud kõrvalkulud. Rendileandja on kohustatud viivitamatult esitama rentnikule kõrvalkulusid tõendavad dokumendid, misjärel rentnik kannab ettenähtud rahasummad rendileandjale 7 (seitsme) päeva jooksul ettenäidatud arvelduskontole.

Maakohtule ei esitatud tõendeid selle kohta, et rendileandja oleks nimetatud arved rentnikule esitanud. Punktides 4-8 loetletud rikkumised kohtus tõendamist ei leidnud. Samuti ei saa 9. aprilli 2014 ettepanekut käsitleda muuhulgas teatena rendilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks lepingu p-i 5.2. ning VÕS § 196 lg 1,2 mõtte kohaselt, kuna rendileandja poolt antud tähtaeg 17. aprilliks 2014. a puuduste kõrvaldamiseks ei ole mõistlik aeg võlaõigusseaduse mõttes.

13.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Lepingu p-de 2.1 ja 2.4 kohaselt on pooled kokku leppinud, et aastane rendisumma on 665 555 krooni ehk 42 536,72 eurot ning et rentnik maksab rendisumma rendileandjale üks kord aastas, rendiaastale vahetult järgneva detsembri 30. kuupäevaks. Lepingu p 2.6 kohaselt lepingus kokku lepitud rent muutub igal järgneval aastal vastavalt inflatsiooni % võrra suuremaks. Arve nr. 2 (I kd, tl. 24) kohaselt võlgneb hageja kostjale 6 321,04 eurot, aastate 2009 kuni 2014 eest.

Arve on saadetud hagejale 3. juunil 2014. a tasumise tähtajaga 14. juuni 2014. a. Hageja on kinnitanud, et sai arve kätte 3. juunil 2014. a.

Lepingu p 5.2.3 järgi on ülesütlemise aluseks ka rentniku makseviivitus, mis on mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on rendimaksed tasunud, samuti ei ole poolte vahel vaidlust selles, et hageja ei ole rendimaksete tasumisel arvestanud lepingu p-s 2.6 kokkulepitut. Poolte vahel on vaidlus selle osas kas rendilepingu punkt 3.1.6 on õigust lõpetav või mitte, samuti kas arve nr. 2 esitamisel kohaldub aegumine.

Lepingu p 3.1.6 kohaselt kohustub rendileandja esitama pretensioonid, mida tal on õigus lepingu kohaselt rentnikule esitada, 10-ne tööpäeva jooksul arvates päevast, mil ta sai teada või pidi saama teada sündmustest või asjaoludest, mis annavad alusel pretensiooni esitamiseks.

Lepingust nähtuvalt on samasisuline tingimus sätestatud ka rentniku kohustuse all punktis 3.2.10.

Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga selle kohta, et õigustlõpetav tähtaeg käesoleva rendilepingu kontekstis tähendaks seda, et pärast 10 tööpäeva möödumist ei saaks rendileandja ega rentnik enam oma õigusi, sh rahalisi nõudeid, maksma panna.

14.Maakohus, arvestades, et tegemist on põllumajandusliku rendilepinguga ning tõlgendades rendilepingu punkti 3.1.6 (sh punkti 3.2.10) leidis, et nimetatud punktide sisuks on pretensioonid, mis on seotud rendiesemete (põllumaa, hooned, päraldised) kasutamisega ning p 3.1.6 ei hõlma rahaliste nõuete maksmapaneku piiranguid. Ainuüksi asjaolu, et pooled ei ole vastavalt lepingule esitanud nõuetekohast pretensiooni või arvet, ei vabasta teist poolt tema lepingujärgsest kohustustest. Seega asus maakohus seisukohale, et lepingu punktis 3.1.6 sätestatud tähtaeg ei ole õigustlõpetav ega vabasta kohustuse täitmisest VÕS § 108 mõtte kohaselt, mille möödumine lõpetaks nõude maksmapaneku.

15.Kuna hageja on viidanud arve nr 2 alusel esitatud nõuete aegumisele kontrollib kohus ka aegumist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 sätestab, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

16.Lepingu p 2.4 järgi pidi rentnik maksma rendisumma üks kord aastas, rendiaastale vahetult järgneva detsembri 30. kuupäevaks. Arve nr 2 on esitatud perioodi 2009 kuni 2013 eest. Seega muutus 2009 inflatsiooni tasunõue sissenõutavaks 30. detsembril 2010. a vastavalt lepingu pile 2.4 ning aegus 30. setsembril 2013.a. 2010. aasta nõue muutus sissenõutavaks 6 30. detsembril 2011. a ning aegus 30. detsembril 2014. a. Kuna hagi esitati 17. septembril 2014, siis ei ole 2010. aasta ja sellele järgnevad inflatsiooni tasunõuded aegunud. Kuna arvest nr 2 nähtuvalt oli 2009. aasta lepingu p 2.6 renditasu inflatsioon 0 eurot, siis võlgneb hageja kostjale arve nr. 2 alusel kokku 6321,04 eurot.

17.Õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus (TsÜS § 138 lg 1). VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi teine lõige sätestab, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Lepingu punktis 2.6 oli kokku lepitud, et rent muutub igal järgneval aastal vastavalt inflatsiooni % võrra suuremaks. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks varasemalt nt iga-aastaselt enne arve nr 2 esitamist esitanud hagejale vastavasisulisi arveid või nõudnud lepingu punktis 2.6 sätestatud kohustuse täitmist.

18.Maakohus leidis, et käesoleval juhul on kostja arve nr. 2 esitamisel käitunud hea usu põhimõtte vastaselt VÕS § 6 lg 2 mõtte kohaselt kuna esitas perioodi eest 2009-2012 inflatsiooni tasumise nõude alles juunis 2014. Kuigi maakohtus leidis tuvastamist, et hageja võlgneb kostjale arves nr 2 näidatud summa, leidis maakohus, et kostja on maksnud korralikult iga-aastaseid rendimakseid ja arvestades arvel esitatud summa proportsiooni iga-aastase rendimakse suurusega, ei ole tegemist sellise rikkumisega, mis annaks aluse lepingu erakorraliselt lõpetada 19. Maakohus leidis, et antud juhul ei ole lepingu erakorraline ülesütlemine põhjendatud.

Maakohus asus seisukohale, et kostja huvid lepingu lõpetamiseks ei kaalunud üles hageja huvisid lepingu jätkumise vastu. Kuna tegemist on põllumajandusliku rendilepinguga ning nähtuvalt lepingust kasutab hageja maad põllumajanduslikul eesmärgil ja vilja kasvatamiseks, siis lepingu lõppemise korral saaks rentniku huvid rohkem kahjustada kui rendileandja omad.

Seega rahuldas maakohus Farmbalt OÜ hagi Tõnu Ojamaa ja OÜ Inest Invest vastu rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja rendilepingu kehtivuse tuvastamiseks OÜ Inest Invest suhtes. Kuna maakohus rahuldas hageja põhinõude, siis maakohus hageja esitatud alternatiivnõude põhjendatust ei käsitlenud.

20.TsMS § 445 lg 2 alusel jättis maakohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna.

21.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kostjate kanda ja määras kindlaks rahalise jaotuse.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 22. Tõnu Ojamaa ja Inest Invest OÜ esitasid Tartu Maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse.

Apellandid paluvad ringkonnakohtul maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt paluvad apellandid saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellandid paluvad ringkonnakohtul määrata kindlaks menetluskulude jaotus ning kõik käesoleva tsiviilasja menetluskulud jätta hageja kanda.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt:

1)ei vasta maakohtu otsus TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud nõuetele, kuna see ei ole põhjendatud ega seaduslik. TsMS § 442 lg 8 järgi peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Maakohus arvestas tunnistajate ütlusi valikuliselt, jättes kostja väiteid kinnitavad ütlused selgitamata kõrvale. Fotode kohta 7 maakohus ei selgitanud, miks ei ole viidatud tõendeid asja lahendamisel kohtu poolt arvestatud. Selgituskohustuse täitmine on siinkohal seda olulisem, et kohus on asunud vastupidisele seisukohale ning tuginenud hoopis hageja fotodele;

2)on maakohus jätnud olulisel määral asjakohased materiaalõiguse normid rakendamata ja tuginenud peamiselt hea usu põhimõttele. Maakohus on piirdunud lepingu erakorralise ülesütlemise aluste kontrollimisel seaduses sätestatud alustega ning jätnud kõrvale võlasuhte aluseks oleva lepingu. Kohus on selgesõnaliselt tuvastanud hageja võlgnevuse, sealjuures on kohus selgitanud, millal muutus kohustus sissenõutavaks aastate lõikes. Lepingu p nr 5.2 võimaldab rendileandjal lõpetada rendileping mõjuval põhjusel, lepingu p 5.2.3 kohaselt on mõjuvaks põhjuseks makseviivitus;

3)rikkus maakohus eelmenetluse ülesandeid. Maakohus ei ole kõiki asjaolusid usaldusväärselt ja piisava selgusega tuvastanud. Maakohtu järeldused on vaidlustatud osas ebaõiged ja pinnapealsed ning maakohtu lõppjärelduste kujunemine ei ole jälgitav ja selgelt mõistetav;

4)ületas kohus oluliselt diskretsiooni piire. Maakohus tegi diskretsiooniotsuse, kui tugines VÕS § 6 lg-le 2 ning järeldas, et kuivõrd kostja oli esitanud arve tasumata jäänud renditasu eest alles juunis 2014. a, kuigi tal oli võimalus seda teha varem, on kostja käitunud arve esitamisel pahauskselt.

23.Farmbalt OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub ringkonnakohtul jätta maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub vastustaja jätta apellantide kanda.

Vastuväidete kohaselt:

1)on maakohtu siseveendumuse kujunemine kohtuotsuses jälgitav. Hageja hinnangul on maakohtu otsuses läbivalt jälgitavad maakohtu viited mõlema poole poolt esitatud tõenditele ning kutsutud tunnistajate ütlustele;

2)ei ole kostjad menetluse vältel täpsustanud, mida täpselt peavad nad silmas heakorra hoolsuskohustuse ja heakorrareeglite all;

3)on kostjate käsitlus, millega nad püüavad näidata, et maakohus ei ole kõiki tõendeid nõuetekohaselt hinnanud, valikuline. Isegi kui oleks võimalik väita, et kostjate etteheited heakorra osas oleks tõendatud, ei oleks tegemist sellise rikkumisega, mis õigustaks lepingu ülesütlemist kostjate poolt;

4)on kostjate poolt esitatud piltidel kujutatud suvalisi kostjatele endile kuuluvaid seadmeid (näiteks tünnid, kolmehõlmaline ader jms), millel puudub lepinguga igasugune seos. Kostjad ei suutnud nende poolt maakohtu menetlusse esitatud fotode relevantsust (fotode tegemise aeg, fotodel kujutatud esemete ja kohtade seotus lepinguga) maakohtus tõendada. Kostjate väited ei ole kooskõlas asjas üle kuulatud tunnistajate ütlustega. Maakohus jättis õigesti kostjate poolt esitatud fotodega arvestamata;

5)ei ole kostjad oma apellatsioonkaebuses toonud välja sisuliselt mitte ühtegi väidet selle kohta, nagu oleks hageja rikkunud oma hoolsus- ja korrashoiukohustust lepingu esemeks olevate põllumaade osas;

6)ei ole maakohus asja lahendamisel ületanud diskretsiooni piire ega jätnud rakendamata asjakohast materiaalõigust, kohus on ei ole rikkunud selgitamiskohustust. Kohus kohaldab ise õigust (TsMS § 436 lg 7);

7)on maakohus õigesti ja põhjendatult leidnud, et hageja käitumine arve nr 2 esitamisel oli vastuolus hea usu põhimõttega.

24.Menetlusosalised esitasid ringkonnakohtule menetluskulude nimekirjad.

24.1. Apellandid on kandnud kulusid ringkonnakohtus kokku 3977,60 eurot koos käibemaksuga, millest 2977,60 on kulunud õigusabile ning 1000 eurot riigilõivu tasumisele.

Apellandid paluvad ringkonnakohtul kindlaks määrata hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahaline suurus ning mõista vastustajalt apellantide kasuks välja apellatsioonmenetluses kantud 8 menetluskulud kokku summas 3977,60 eurot (summa koos käibemaksuga). Veel paluvad apellandid mõista hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt välja alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

24.2. Vastustaja on kandnud kulusid ringkonnakohtus kokku 3970 eurot ilma käibemaksuta (kulu on seotud õigusabiteenuse osutamisega – suhtlemine kliendiga, suhtlemine vastaspoolega, apellatsioonkaebuse analüüs, apellatsioonkaebuse vastuse koostamine, suhtlemine ringkonnakohtuga, valmistumine ringkonnakohtu istungiks ning kliendi esindamine ringkonnakohtu istungil). Vastustaja palub apellantidelt vastustaja kasuks selle summa välja mõista. Vastustaja palub mõista apellantidelt vastustaja kasuks määratud menetluskuludelt välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

24.3. Apellandid vaidlevad vastustaja menetluskuludele vastu, leides et vastustaja menetluskulusid tuleb pidada põhjendatuks üksnes samas suurusjärgus kui apellantide kohtuväliseid kulusid, ehk mitte suuremas ulatuses kui 2 977,60 eurot (käibemaksuga summa).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 25. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb apellantide apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.

26.Apellantide väide, et maakohtu otsus ei vasta TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud nõuetele, ei ole õige.

Maakohtu otsuses on lepingu erakorralise ülesütlemise kehtivuse kontrollimisel aluseks võetud kostja poolt ülesütlemise teates (I kd, tl 27-31, II kd, tl 40-44) esile toodud järgmised asjaolud:

1)rentnik ei ole vastavalt lepingu p-le 2.6 rendi tasumisel arvestanud inflatsiooni tõusu protsenti ning seetõttu on rendi tasumisel jäänud võlgnevusse summas 6 321,04 eurot;

2)rentnik on loonud kasutatavate hoonete juurde omavoliliselt laoplatsi väetiste ja kemikaalide hoidmiseks ning kütusetankla. Rentniku ja rendileandja vahel puudub kokkulepe hoonete ümbruses oleva maa kasutuselevõtuks eelnimetatud otstarvetel;

3)rentnik ei ole täitnud kohustust niita põllumaa ääri ning kraavikaldaid, ei ole hooldanud tehnikat;

4)rentnik ja selle töötajad rikuvad tuleohutuse ja keskkonnahoiu nõudeid.

27.Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse põhjendatust ja seaduslikkust esmalt kostja poolt esile toodud rikkumiste 2-4 osas.

Apellantide arvates on maakohus hinnanud lepingu rikkumise kohta esitatud tõendeid ebaõigesti ning valikuliselt, muuhulgas on apellandile arusaamatu, miks ei ole maakohus hinnanud esitatud kostja esitatud fotosid tõenditena. Ringkonnakohus märgib, et apellandi etteheited on konkretiseerimata ja ei ole põhjendatud. Maakohtus tugines kostja lepingu rikkumise asjaolude tõendamisel poolte esitatud tõenditele, milleks olid tunnistajate ütlused ja fotod.

Maakohus andis hinnangu esitatud tõenditele.

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonimenetluses saab ringkonnakohus tunnistajate ütlusi teisiti hinnata TsMS § 653 alusel. Nimetatud sätte kohaselt, kui apellatsioonkaebuses vaidlustatakse esimese astme kohtu otsust mõnel tõendil põhineva asjaolu osas, peab ringkonnakohus kohtuotsust selles osas muutes märkima põhjuse, miks tõendit tuleb teisiti hinnata.

Ringkonnakohus leiab, et 06.10.2015 toimunud kohtuistungil üle kuulatud hageja tunnistajate L.I. , A.O. , I.T. ja samal istungil üle kuulatud kostja tunnistajate Ü.V. ja M.-T.S. ütluste 9 hindamisel ei ole maakohus menetlusnorme rikkunud. Maakohus on tunnistajate ütluseid piisava põhjalikkusega otsuses käsitlenud ning teinud nendest õiged järeldused.

Kui apellandid olid seisukohal, et kostja tunnistajate ütlusi on maakohus ebaõigesti hinnanud, siis oleks apellandid pidanud ringkonnakohtule esitama taotluse, milliste asjaolude osas tuleks tunnistajad uuesti üle kuulata, et ringkonnakohus saaks esitatud tõendeid teisiti hinnata.

Apellandid tõendite kogumise taotlust ringkonnakohtule ei esitanud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et tunnistajate ütlustega ei saa lugeda tõendatuks hageja poolt sellist lepingu rikkumist, mis oleks andnud kostjale aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Ringkonnakohus märgib fotode kohta, et pikaajalise põllumajandusliku maa ja päraldiste rendilepingu rikkumise asjaolude tuvastamiseks ei ole kostja esitatud fotod piisavad tõendid.

28.Apellandid vaidlustasid maakohtu otsuse ka hageja makseviivituse ja selle õiguslikule tagajärjele ebaõige hinnangu andmise tõttu.

Asjas ei ole vaidlust selle üle, et hageja ei tasunud perioodil 2009 – 2013 lepingu p-s 2.6. kokkulepitud inflatsiooni %-i . Asjas ei ole vaidlust ka selle üle, et 2009 aasta osas oli tasumata summa 0, ega selle üle, et kostja esitas esmakordselt inflatsiooni %-st tuleneva tasunõude arve 2014. aastal korraga kogu eelneva perioodi eest.

Maakohus hindas lepingu kehtivuse aega (2008-2014), sisu ja lepingujärgse iga-aastase renditasu suurust ning esitatud arvel märgitud tasumata summa proportsiooni tähtaegselt hageja poolt täidetud kohustustega ja leidis et tegemist ei ole lepingu rikkumisega, mis andis aluse rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Maakohus märkis, et kostja on arvet nr 2 esitades käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.

Ebaõige on apellantide väide, et maakohus ületas VÕS § 6 lg-t 2 kohaldades diskretsiooni piire.

Hageja esitas hagi tuginedes sellele, et ta ei ole lepingut rikkunud ja märkis alternatiivselt, et juhul kui kohus tuvastab mingis osas lepingu rikkumise, siis on kostja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse norme ning ei ületanud otsust tehes diskretsiooni piire.

29.Apellantide väited maakohtu poolt eelmenetluse ülesannete täitmata jätmise kohta on põhjendamatud. Apellandid on eelmenetluse osas teinud üldsõnalise etteheite, kuid milles maakohtu poolne rikkumine seisnes, ei ole arusaadav. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks menetluse käigus maakohtu tegevusele vastuväidet esitanud, samuti ei esitanud kostjaid esindanud õigusteadmistega esindaja ringkonnakohtule taotlusi väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks.

Ringkonnakohus leiab, et asja on maakohtus menetletud menetlusnorme järgides ning apellantide paljasõnalised väited ei anna alust otsuse tühistamiseks ja asja maakohtule uueks arutamiseks saatmiseks.

30.Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta apellandi kanda.

Maakohus määras otsusega kindlaks poolte menetluskulude rahalise suuruse, mistõttu määrab ringkonnakohus TsMS § 174 lg 3 alusel kindlaks apellatsiooniastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse.

Ringkonnakohus märgib, et apellatsioonkaebuses ei esitatud kostjad ühtegi uut väidet ega seisukohta ning apellatsioonkaebus põhines väitel, et maakohus hindas tõendeid ebaõigesti ning ületas diskretsiooni piire ja kohaldas põhjendamatult hea usu põhimõtet.

Apellatsioonkaebusele vastamine ei eeldanud keerukat õiguslikku analüüsi ega mahukate dokumentide koostamist. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse vastuse koostamise 10 kulude suurus on üldjuhul sõltuvuses apellatsioonkaebuse sisu ja mahuga ning peaks jääma võrreldes apellandi kuludega väiksemaks. Käesoleval juhul on apellandid pidanud vastustaja põhjendatud kulu maksimaalseks suuruseks 2977,60 eurot ning ringkonnakohus nõustub sellega. Rahuldada tuleb ka vastustaja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks. /digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp 11 /digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.