← Eesti

2-15-3218/34

Obsah (5)§ 217§ 14§ 115§ 162§ 101

Tsiviilasi nr: 2-15-3218 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Margo Klaar ja Imbi SidokToomsalu Otsuse tege

) § 101 lg 3 kohaldamisele, sest lepingu rikkumist ei põhjustanud kostja tegu või kostjast tulenev asjaolu. Samuti pole maakohtu arvates leppetrahv ebamõistlikult suur võrreldes lepingueseme hinnaga ning leppetrahv vähendamisele ei kuulu. 4

(10)Tsiviilasi nr: 2-15-3218
  1. Kostja tasaarvestus on maakohtu hinnangul kehtiv ning seega on hageja ettemaksu tagastamise nõue summas 300 000 eurot lõppenud juba enne hagi kohtusse esitamist. Apellatsioonkaebus
  2. Maakohtu otsuse peale esitas hageja 18.03.2016 apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Maakohus on hinnanud tõendeid valesti ja üllatuslikult ning on jätnud hageja seisukohtadega arvestamata. Otsusest pole võimalik aru saada, millistele tõenditele tuginedes on maakohus järeldusi teinud.
  3. Hageja ei nõustunud maakohtu arvamusega, et kostja ei pidanud hagejat lepingu sõlmimisel kinnistutel 1-3 ehitus- ja arendustegevusega seotud takistustest teavitama. Maakohtu otsus kaldub kõrvale Riigikohtu praktikas aktsepteeritud müügilepingu sõlmimise ja lepingu eseme kohta informatsiooni avaldamise ning eelnevaga seonduvast riskide jaotuse põhimõtetest. Hageja avaldas 07.04.2014 e-kirjas enda nägemuse kinnistutega 1-3 seotud hoonestamisvõimalustest ja küsis, kas kostjal on täiendavat infot. Kostja kinnitas vastuskirjas, et Toom-Kuninga 17A kinnistu erineva omaniku tõttu võib mõju arendusmahule olla 10-15% ning ütles, et täiendavat infot kostjal pole. Hagejale ei saa panna riski, et ta on mõistnud detailplaneeringut erinevalt Tallinna linnast ning kostja on kinnitanud hageja nägemuse õigsust ega ole pahatahtlikult avaldanud talle teada olevat vastupidist infot.
  4. Maakohus on jätnud arvestamata hageja väitega, et asjas on keskseks probleemiks TLPA seisukoha varjamine. Sellest seisukohast nähtub, et ilma Toom-Kuninga 17A kinnistu omaniku kaasamiseta pole võimalik kinnistutel 1-3 ehituse/arenduse läbiviimine hoolimata kehtivast detailplaneeringust. Kinnistute 1-3 eraldi hoonestamiseks tuleks seisukoha järgi kehtestada uus detailplaneering. Kostja jättis need asjaolud pahatahtlikult enda teada ning isegi kinnitas, et Toom-Kuninga 17A kinnistu erineva omaniku tõttu võib mõju arendusmahule olla 10-15%. Kostja teadis, et Toom-Kuninga 17A omanik pole koostöövalmis.
  5. Hagejale jääb ebaselgeks, millist tähtsust omab see, kui kaua kestsid lepingueelsed läbirääkimised. Hageja ei kontakteerunud Toom-Kuninga 17A omanikuga, sest ta sai kostjalt kinnituse, et kinnistutele 1-3 planeeritud ühe hoone ulatumine kõrvalkinnistule vähendab üksnes kogu arendusmahtu 10-15% ja et ülejäänud osas pole ehitustegevuse/planeeringu läbi viimine takistatud. Sellise kinnituse tõttu pole põhjendatud ka maakohtu etteheide, et hageja on ühepoolselt eeldanud detailplaneeringu vastamist enda huvidele.
  6. Heas usus käituv kostja oleks pidanud avaldama hagejale, et hageja nägemus kinnistute 1-3 hoonestamise perspektiividest pole õige. Samuti oleks heas usus käituv kostja edastanud hagejale TLPA 04.11.2013 seisukoha. Sõltumata sellest, kas seisukohas väljendatut on võimalik detailplaneeringust üheselt välja lugeda. 5
(10)Tsiviilasi nr: 2-15-3218 25. Maakohtu seisukoht, et kostjale ei saa ette heita Toom-Kuninga 17A omaniku koostöövalmidusest mitteteavitamist, ei põhine ühelgi menetluses esitatud väitel ega tõendil. Samuti ei põhine tõenditel maakohtu järeldus, et kehtestatud detailplaneering ja TLPA seisukoht pole käsitletavad asja varjatud puudustena. Maakohus on jätnud hageja vastuväited tähelepanuta. Kinnistutel 1-3 esinesid

§ 217lg 2 p 3 mõttes puudused õiguslike takistuste näol.

  1. Maakohus on jätnud hindamata hageja alternatiivse leppetrahvi vähendamise nõude ja hinnanud valesti leppetrahvi vähendamise eelduseid. Samuti on maakohus jaganud valesti menetluskulud. Vastustaja seisukoht
  2. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
  3. Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
  4. Kolleegium märgib esmalt, et maakohus on jätnud ringkonnakohtu hinnangul asja lahendamisel põhjendamatult arvestamata hageja 08.02.2016 ja 15.02.2016 esitatud seisukohtade ja tõenditega ning kostja 12.01.2016 tõendite ja seisukohtadega, mille esitamiseks kohus luba ei olnud andnud. Maakohtuga võib iseenesest nõustuda selles, et poolte kõnealused seisukohad ja tõendid olid esitatud pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist ning osalt ka TsMS §-s 329 sätestatut rikkudes. Samas ei põhjustanud see praegusel juhul asja lahendamise viibimist, mistõttu tulnuks tõendeid ja seisukohti TsMS § 331 lg-st 1 lähtuvalt siiski arvestada. Kostja 12.01.2016 menetlusdokumendi ja selle lisade osas on hageja saanud asja materjalidest nähtuvalt väljendada oma seisukohta. Hageja 08.02.2016 ja 15.02.2016 menetlusdokumentides ei ole esitatud uusi taotlusi ega asja lahendamise seisukohalt põhimõtteliselt uusi väiteid. 08.02.2016 seisukohale lisatud ainus dokumentaalne tõend (e-kiri) kajastab poolte kohtumenetluse käigus toimunud läbirääkimisi kompromissi üle. Kolleegium märgib, et TsMS § 329-331 sisalduv regulatsioon peab aitama küll kohtul tagada, et pooled esitaksid oma seisukohad, tõendid jms õigeaegselt ning täies ulatuses ja aitaksid kaasa asja võimalikult kiirele ja väikeste kuludega lahendamisele. Siiski ei ole nende normide omaette eesmärgiks menetlusosalise poolt hilinenult esitatu arvestamata jätmine. Eelmärgitust tulenevalt peab ringkonnakohus võimalikuks apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel arvestada TsMS § 652 lg 3 p 1 alusel ka hageja 08.02.2016 ja 15.02.2016 esitatud seisukohtadega ning kostja 12.01.2016 esitatud tõendite ja seisukohtadega.
  5. Ringkonnakohus nõustub osaliselt hageja etteheidetega, mille kohaselt kaldub maakohtu otsus kõrvale senisest kohtupraktikast ostja ja müüja vahelise riskide jaotuse kohta müügilepingus, mh Riigikohtu poolt 30.09.2015 tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 6

(10)Tsiviilasi nr: 2-15-3218 tehtud otsuse p-des 33-35 väljendatud seisukohtadest. Maakohtu otsusest tuleb välja jätta põhjendused, mille kohaselt pidanuks hageja ise olema lepingu ettevalmistamisel aktiivne ostetavate kinnisasjade kohta teabe kogumisel, sh kontakteeruma Toom-Kooli 17A asuva kinnisasja omanikuga, et selgitada välja tema seisukoht hageja kavandatava arenduse osas. Riigikohtu järjekindla praktika kohaselt ei pea (isegi) majandustegevuses tegutsev ostja eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul rakendama erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks.
  1. Samuti on arusaamatu ja poolte esitatud väidetega seostamatu maakohtu käsitlus, mille kohaselt lootis hageja Toom-Kooli 17A kinnisasja omanikuga mitte arvestades teostada arenduse ning soovis eirata tülikat kinnistut, kuid majandustegevuses tegeva arendajana pidi hageja teadma, et Tallinna linn ei saaks lubada selliseid arendusi. Samuti on asjakohatu kohtu poolt väljendatud kahtlus hageja eetilistes tõekspidamistes ning õiguslikes teadmistes. Maakohtu otsus ei vasta ülalmärgitud osas TsMS § 436 lgte 1 ja 2 ning § 442 lg 8 nõuetele ning need põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta.
  2. Kolleegiumi hinnangul on osaliselt ekslik ka maakohtu järeldus, et TLPA 04.11.2013 seisukoht (I kd, tl 169) on vastavuses detailplaneeringutega (I kd, tl 171-197, II kd, tl 11-41), mis hõlmavad mh kinnistuid 1-
  3. TLPA 04.11.2013 seisukoha järgi ei ole Toom-Kuninga tn 15, 17 ja 19 krundid ükshaaval hoonestatavad. Toom-Kuninga 15,17,17A ja 19 ja Suur-Ameerika 3a, 3b ja 3c kinnistute detailplaneeringust sellist piirangut iseenesest ei tulene. Vastupidi, planeeringu seletuskirja p-s 5 on viidatud ka planeeringu etapiviisilise elluviimise võimalusele. Ka selles osas tuleb maakohtu otsuse põhjendusi ringkonnakohtu arvates muuta.
  4. Lisaks tuleb maakohtu otsust täiendada järgnevate põhjendustega.
  5. Hageja hinnangul andis talle õiguse lepingust taganeda asjaolu, et kinnistutel 1-3 ei ole võimalik tegeleda arendustegevusega kõrvalkinnistu Toom-Kuninga 17A omaniku nõusolekuta ja kaasamiseta. Hageja heidab kostjale ette, et viimane ei teavitanud teda enne lepingu sõlmimist eelkirjeldatud asjaoludest ega sellest, et Toom-Kuninga 17A kinnistu omanik ei ole valmis koostööks ning on edastanud kostjale TLPA kirjaliku seisukoha ehitustegevuse võimatusest kinnistutel 1-3 ilma Toom-Kuninga 17A kaasamiseta. 35.

§ 14

lg 2 järgi peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea sama lõike teise lause kohaselt teatama. Juhul kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne 7

(10)Tsiviilasi nr: 2-15-3218 lepingu sõlmimist. Ka

§ 14

lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda, mitte ainult esitada

§ 115

alusel kahju hüvitamise nõuet (vt nt Riigikohtu 27.05.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 14).

  1. Kolleegiumi hinnangul ei ole asjas tõendamist leidnud, et Toom-Kuninga 17A kinnistu omanik oleks keeldunud koostööst Toom-Kuninga 15,17,17a ja 19 ja SuurAmeerika 3a, 3b ja 3c kinnistute detailplaneeringu elluviimisel. Selliseid avaldusi ei olnud Toom-Kuninga 17A kinnistu omanik vähemalt esitatud tõendite põhjal lepingu sõlmimise hetkeks teinud. Toom-Kuninga 17A kinnistu omaniku esindaja on edastanud 15.11.2013 kostjale e-kirjaga küll ülalviidatud TLPA 04.11.2013 seisukoha (I kd, tl 168-169), kuid selle põhjal ei saa kolleegiumi hinnangul teha järeldusi koostööst keeldumise osas. Lepingu ettevalmistamise käigus ega selle sõlmimisel ei ole kostja detailplaneeringutega hõlmatud teiste kinnistute omanike koostöövalmiduse osas hagejale midagi kinnitanud.
  2. Kolleegiumi hinnangul ei olnud hagejal äratuntavat olulist huvi ka TLPA 04.11.2013 kirjaliku seisukoha osas. Poolte vahel sõlmitud lepingu (I kd, tl 9-25) punktidest 2.1.5 ja 2.2.1 võib järeldada, et hageja oli kinnistuid ostes kinnistute 1-3 suhtes kehtestatud detailplaneeringutest teadlik. Hageja ei ole menetluses ka väitnud, et ta detailplaneeringute olemasolust või sisust teadlik polnud. Samuti nähtub hageja enda poolt esitatud e-kirjavahetusest, et ta tutvus lepingu sõlmimise eelselt planeeringutega põhjalikult ning ka kostja oli sellest asjaolust teadlik (I kd, tl 55-64). Toom-Kuninga 15,17,17A ja 19 ja Suur-Ameerika 3a, 3b ja 3c kinnistute detailplaneeringu seletuskirjale lisatud planeeringu põhijoonistelt (I kd, tl 198) ilmneb mh selgelt, et Toom-Kuninga 17 ja 19 kinnistule kavandatav hoone ulatub osalt ka Toom-Kuninga 17A kinnistule. Ka kolleegiumi hinnangul pidi hageja kui oma majandustegevuses kinnisvaraarendusega tegutsev ettevõtja osundatud planeeringu dokumentatsiooni põhjal mõistlikult aru saama, et kavandatud ehitustegevuse alustamiseks ToomKuninga 17 ja 19 kinnistutel võib olla vajalik Toom-Kuninga 17A kinnistu omaniku nõusolek (kuna nimetatud kinnisasi ei kuulunud hagejale ega kostjale). Lisaks on hageja kostjale 07.04.2014 e-kirjas teatanud, et on päris põhjalikult läbi töötanud kostja poolt esitatud eskiisi kortermajade ehitamiseks, vestelnud arhitekti ja linna esindajatega (I kd, tl 61). Sellest võis kostja ringkonnakohtu arvates mõistlikult järeldada, et hageja juba teab Tallinna linna seisukohtadest arendustegevuse võimalikkuse kohta kinnistute 1-3 suhtes kehtestatud detailplaneeringute alusel. Teisiti öeldes ei pidanud kostja neid asjaolusid arvestades ära tundma hageja olulist huvi TLPA 04.11.2013 kirjalikus seisukohas kajastatu vastu.
  3. Kokkuvõttes ei ole kostja kolleegiumi hinnangul lepingueelsetel läbirääkimistel enda teavitamiskohustust rikkunud ega müünud hagejale lepingutingimustele mittevastavaid (

§ 217lg-d 1 ja 2) kinnisasju.

Muu hulgas ei saa nõustuda hageja seisukohaga, et kinnistutel 1-3 esinevad puudused

§ 217lg 2 p 3 mõttes (asja kasutamist takistavad õigusakti sätted). Ükski õigusakt kohtu ette toodud asjaoludel 8

(10)Tsiviilasi nr: 2-15-3218 kinnistutel 1-3 hageja kavandatud arendustegevust ei takista. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjalikud seisukohad ei ole õigusaktid (sh

§ 217lg 2 p 3 mõttes).

  1. Hageja väitel on suuremate arendusprojektide teostamine etappide kaupa Tallinnas laialt levinud praktika ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teistsugune seisukoht Toom-Kuninga 17, 17A ja 19 kinnistute osas on erakordselt ebatavaline. Hageja on esitanud koos 22.12.2015 menetlusdokumendiga ka tõendeid erinevate arendusprojektide etapiviisilise teostamise kohta Tallinnas. Kolleegiumi hinnangul ei ole need väited ja tõendid praegusel juhul asjakohased. Isegi kui hageja väidetega (hüpoteetiliselt) nõustuda, ei saa sellest järeldada, et kostja oleks rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingust tulenevaid kohustusi. Lisaks võib Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukoht Toom-Kuninga 17, 17A ja 19 kinnistute arendamise osas olla ajas muutuv. Nagu eelnevalt märgitud, Toom-Kuninga 15,17,17A ja 19 ja Suur-Ameerika 3a, 3b ja 3c kinnistute detailplaneering etapiviisilist arendustegevust iseenesest ei välista.
  2. Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuses hagi rahuldamata jätmise kohta esitatud põhjendusi ning ei pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid üle korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse ülalkäsitlemata väidetele märgib kolleegium järgmist.
  3. Hageja leiab, et maakohus on jätnud osaliselt hindamata hageja alternatiivse leppetrahvi vähendamise taotluse ja hinnanud ebaõigesti leppetrahvi vähendamise eeldusi. Kolleegium nende etteheidetega ei nõustu. Hageja ei ole esile toonud

§ 162

lg 1 kohaseid asjaolusid, mis võimaldaksid pidada kostja poolt nõutavat leppetrahvi ebamõistlikult suureks ning seda vähendada. Asjaolu, et kinnistud 4-9 anti kinnistute 1-3 ostmisel hagejale n-ö tasuta kaasa, ei oma praegusel juhul leppetrahvi vähendamisel tähtsust. Pooled ei ole menetluses iseenesest vaielnud selle üle, et kinnistute 4-9 osas neil lepingu täitmise vastu iseseisev huvi puudus. See aga räägib kolleegiumi arvates pigem kostja positsiooni kasuks, mille järgi oli tal õigus taganeda hageja rikkumise korral müügilepingust tervikuna ning nõuda hagejalt leppetrahvi kogu lepingu p-s 6.3 märgitud ulatuses. 42.

§ 101lg 3 kohaldamiseks maakohtu poolt tuvastatud asjaoludel alust ei olnud.

Asjas esitatud tõendid ei võimalda järeldada, et kohustuste rikkumise põhjustanuks kostja enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. 43. Samuti ei anna apellatsioonkaebuse väited alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. TsMS § 163 lg 2 rakendamise eeldused ei ole täidetud. Esiteks jättis maakohus hagi täielikult rahuldamata, mitte ei rahuldanud seda osaliselt. Teiseks, isegi kui maakohus oleks vähendanud hageja taotlusel kostja 9

(10)Tsiviilasi nr: 2-15-3218 leppetrahvinõuet 22 500 euro võrra, moodustanuks trahvi ülejäänud osa oluliselt suurema summa kui hageja poolt kompromissina pakutud 30 000 eurot.
  1. Hageja on esitanud 13.09.2016 TsMS § 53 lg-le 2 tuginedes taotluse ringkonnakohtu 05.09.2016 istungi protokolli parandamiseks. Kostja vaidleb taotlusele vastu ning leiab, et see tuleks jätta rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus protokolli parandamiseks on põhjendatud ja tuleb rahuldada
  2. punkti osas. Kooskõlas TsMS § 53 lg 4 esimese lausega teeb kohus protokollis vastava paranduse. Muus osas tuleb taotlus jätta rahuldamata, kuna protokoll vastab kolleegiumi hinnangul TsMS § 50 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Ringkonnakohus märgib, et protokoll ei ole stenogramm ning ei pea kajastama menetlusosalise (esindaja) poolt istungil avaldatut sõna-sõnalt. TsMS § 50 lg 1 p-st 8 tulenevalt ei olnud vaja protokolli märkida hageja väidete sisu, mis on kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides (vt ka Riigikohtu 03.12.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-14, p 11). Kooskõlas TsMS § 53 lg 4 teise lausega lisatakse hageja protokolli parandamise taotluses esitatud vastuväited protokollile. Menetluskulude jaotus
  3. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
  4. Kuivõrd maakohus vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei ole määranud, ei tee seda apellatsioonkaebuse lahendamisel TsMS § 174 lg-st 4 juhindudes ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar (allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.