) § 63 lg-te 3 ja 4 tähenduses, kuna täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lg 1 alusel toimub täitemenetluses vara arestimine ja müük.
lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda tulevase asjaõiguse omandamise nõude tagamiseks eelmärke. Hageja kui maaomaniku nõue hoonestusõiguse langemiseks omanikule on otseselt asjaõiguse omandamise nõue, mille tagamiseks on seadusega ette nähtud eelmärke instituut. Oht, mille kohaselt hüpoteegipidaja Adepte OÜ võiks alustada täitemenetlust ning sellega kahjustada hagejate õigust hoonestusõiguse omanikule langemiseks, oleks eelmärke seadmisega kõrvaldatud. Eelmärge muudab sundtäitmise käigus tehtava käsutuse tühiseks (
2 MAAKOHTU SEISUKOHT
lg 1 p 1 järgi võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Eelmärke võib kinnistusraamatusse kanda hagi tagamise määruse alusel (
Maakohus leidis, et eelmärgete kandmine kinnistusraamatusse hagi tagamise abinõuna on põhjendatud. Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (
Hoonestusõiguse omanikule langemise (
Eelmärge tagab nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks ja see on
Eelmärked hoiavad ära hoonestusõiguste menetluse aegsest võimalikust käsutamisest tulenevaid negatiivseid tagajärgi hagejatele. Eelmärkega tagatud nõuet kahjustavad käsutused on tühised, sh ka käsutamine sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes (
Seega tagab eelmärge hagejate hoonestusõiguse enda nimele kandmise (omanikule langemise) nõude õiguse algsel kujul, olenemata sellest, et õiguse käsutamisõigus jääb kostjale alles, kuna tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Eelmärke sisse kandmiseks hagi tagamise korras kohtulahendi täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 3. Kostja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus ning teha asjas uus määrus, millega jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Määruskaebuse kohaselt on maakohus rikkunud kohtulahendi seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet. Kohtumääruse põhjendused on vastuolus seadusega. Maakohtu käsitlus hagejate hagi tagamise taotluse põhjendatuse kohta põhjusel, et eelmärgete seadmisega on
Kohtulikult seatud eelmärge omab mõju üksnes neile asjaõigustele, mis on kinnistusraamatus eelmärkest hilisema järjekohaga. Kui realiseeritakse eelmärkest kinnistusraamatus eespool paiknevat hüpoteeki, siis eelmärge lõpeb hoonestusõiguse enampakkumisel realiseerimisel (TMS § 158–160). Maakohus jättis hagi tagava abinõu valikul arvestamata, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks (TsMS § 378 lg 4). Hagejatel ei esine õigustatud huvi hagi tagamiseks. Hagi tagamisega piiratakse kostja õigusi. Eelmärgete seadmine toob kaasa olukorra, kus kostja koostööpartneritel ja tuulepargi arendust finantseerivatel isikutel võib tekkida kahtluseid projekti jätkusuutlikkuses. Seeläbi võib tekkida olukord, kus kostja võidab kohtuvaidluse, kuid 3 kaotab võimaluse viia ellu tuulepargi projekt ning talle tekib miljonitesse eurodesse ulatuv kahju. VASTUSTAJA SEISUKOHT 4. Hagejad vaidlesid määruskaebusele vastu ning palusid jätta see rahuldamata. Vastuse kohaselt on hagi tagamise abinõu igati sobilik tagamaks nõuet, mille esemeks on hoonestusõiguse omanikukande muutmine hageja kasuks. Käsutuse välistamiseks ja järjekoha tagamiseks on kohaseim abinõu eelmärge. Kõik kõnealused hoonestusõigused on kostja poolt koormatud hüpoteekidega Adepte OÜ kasuks koguväärtuses üle kahe miljoni euro. Maakohus ei ole lahendit põhjendanud hüpoteekidega seonduvalt, kuigi hagejad on seda taotluses teinud. Asjaolu, et maakohus ei viidanud käsutuse võimalikkusele täitemenetluses, ei muuda vaidlustatud kohtumäärust vääraks, sest käsutus täitemenetluses on osa kogu käsutusest, mille tagajärgede välistamist eelmärkega hagejad soovisidki. Kinnistusraamatus eespool seisvatel järjekohtadel olevad õigused on eespool ja teostatavad sõltumata hilisematest. Eespool on kinnistusraamatust nähtuvalt Adepte OÜ hüpoteegist tulenev õigus, mitte kostja õigus. Adepte OÜ õigust eelmärge ei takista, seda juba
Küll aga takistab eelmärge käsutust täitemenetluses, kui selline aset leiab. Põhjendamatu on määruskaebuse väide kostja koostööpartnerite kahtlustele projekti jätkusuutlikkuses. Hagejad nõuavad nõusolekut hoonestusõiguse omanikukande parandamiseks tulenevalt sellest, et hagejad on 2014 aastal teostanud õiguse nõuda hoonestusõiguse langemist omanikule. Seega ei saa hagi tagamine täiendavalt mingeid „kahtlusi“ tekitada. Vaidluse sisul ei ole määravat tähtsust hagi tagamise üle otsustamisel. Eelmärke eesmärk on teha nähtavaks hageja nõue. Tõenäoline on, et kohtuvaidluse võidab hageja, sest mitte ühtegi ehitist, mis kostja pidi püstitama hiljemalt 7. oktoobriks 2012 ei ole tänaseni püstitatud ega ole saadud isegi ehituslube. Kõnealuse hoonestusõiguse alusel ei ole kostjal ega kellelgi teisel tulenevalt
p-st 1 ning asjaolust, et ehitustähtaeg nähtub viitena ka kinnistusraamatust, õigust midagi ehitada. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
lg 1 kohaselt kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Eelmärke võib
lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Seega tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks (Riigikohtu 8. novembri 2006 4 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 25; 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 23). Kuna kinnisomandi saamise nõuet on võimalik tagada eelmärkega (
lg 1 p 1), on ka hoonestusõiguse omanikule langemise nõude tagamiseks võimalik kanda eelmärge hoonestusõigusega koormatud kinnistu igakordse omaniku kasuks. Eelmärge annab koormatud kinnistu omanikule
lg-st 3 tuleneva kaitse ja koormatiste kõrvaldamisvõimaluse ka nende käsutuste ja koormatiste vastu. Samuti tagab eelmärge tagasilangemisel tekkivate nõuete täitmist hoonestaja pankroti korral. Sellest tulenevalt on hagejate hagi tagamise taotluse esitamine lubatav. 7.
lg 2 kohaselt võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel või muul seaduses sätestatud alusel. Hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu.
lg-te 3 ja 4 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Nimetatut rakendatakse ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Õige on määruskaebuse esitaja väide, et
lg 4 kehtib juhul, kui eelmärge on realiseeritavast õigusest (nt hüpoteegist) eespool või samal järjekohal, muul juhul see lõpeb ja kustutatakse kinnistusraamatust (TMS §-d 158–160). Ringkonnakohus märgib, et hagejate esmaseks hagi tagamise avalduse aluseks on olnud siiski oht, et kostja võib hoonestusõigused võõrandada. Lisaks ohule, et kostja võib hoonestusõigused võõrandada, on olemas ka oht, et hüpoteegipidaja võib alustada täitemenetlust hüpoteekidega tagatud nõuete realiseerimiseks. Õige on hagejate viide, et maakohus ei ole hagi tagamist põhjendanud hüpoteekidega seonduvalt. Maakohus leidis põhjendatult, et eelmärge tagab hagejatele hoonestusõiguse enda nimele kandmise nõude õiguse algsel kujul, olenemata sellest, et hoonestusõiguse käsutamisõigus jääb kostjale.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.