2-15-14816/41

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise aeg ja koht 4. november 2016 Tartu Tsiviilasja number 2-15-14816 Tsiviilasi OÜ Purvi Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare vastu ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks ja Imbi-Elle Juksaare hagi OÜ Purvi Kinnisvara, Aivo Villemsoni ja Aavo Villemsoni vastu ebaõige kande parandamiseks nõusoleku andmiseks ja ostueesõigusega koormatud kinnisasja väljaandmiseks Tsiviilasja hind 51 000 eurot apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Purvi Kinnisvara apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 4. oktoober 2016 Menetlusosalised ja nende Apellant: OÜ Purvi Kinnisvara (registrikood: 12031951); esindaja vandeavokaat Tambet Laasik Vastustaja: Imbi-Elle Juksaar (isikukood: XXXXXXXXX); esindaja advokaat Andres Kalm Kostjad maakohtu menetluses: Aivo Villemson (isikukood:

XXXXXXXXX) esindajad Aavo Villemson (isikukood: XXXXXXXXX) Kostjate esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti RESOLUTSIOON 1. Tühistada Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata OÜ Purvi Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare vastu ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks.

2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta OÜ Purvi Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare vastu ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata.

3.Jätta ülejäänud osas Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsus muutmata.

4.Jätta OÜ Purvi rahuldatamata.

Kinnisvara apellatsioonkaebus 5. Jätta rahuldamata OÜ Purvi Kinnisvara taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.

6.Jätta maakohtu menetluskulude jaotus ja kindlaks määratud rahaline suurus muutmata. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus OÜ Purvi Kinnisvara kanda.

7.Rahuldada Imbi-Elle Juksaare avaldus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ringkonnakohtus osaliselt. Mõista OÜ-lt Purvi Kinnisvara Imbi-Elle Juksaare kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 1152 (üks tuhat ükssada viiskümmend kaks) eurot (koos käibemaksuga), s.o lepingulise esindaja kulu.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

8.Aivo Villemsonile ja Aavo Villemsonile hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

2 MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED 1. OÜ Purvi Kinnisvara (hageja) esitas 5. oktoobril 2015 hagi Imbi-Elle Juksaare (kostja I) vastu ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi aadressil XXXXX 346/755 mõttelise osa suhtes.

Hagiavalduse kohaselt on hageja XXXXX korteriomandi omanik ning kostja on XXXXX korteriomandi kaasomanik 409/755 mõttelise osa ulatuses. Ülejäänud 346/755 mõttelist osa korteriomandist kuulus kuni 20. juulini 2015 Aivo ja Aavo Villemsonile (kostjad II ja III), mil nad sõlmisid hagejaga korteriomandi mõttelise osa müügilepingu hinnaga 51 000 eurot (I kd, tl 11–

18). Kostjat teavitati lepingust selle sõlmimise päeval.

Kostja I pidi ostueesõiguse teostamise avalduse esitama hiljemalt 20. septembril 2015. Kui kostja on esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt, on kostja poolt ostueesõiguse teostamine võlaõigusseaduse (VÕS) § 246 lg 2 järgi välistatud kõrvalkohustuste täitmise võimatuse tõttu. Hageja on esitanud tsiviilasjas nr 2-14-15866 avalduse XXXXX kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks, kostjate kohustamiseks kõrvaldama ebaseaduslikud ümberehitused ning kostjate vahelise kasutuskorra kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks.

Müügilepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kõrvalkohustused välistavad kostja I poolt ostueesõiguse teostamise, kuivõrd kostja I ei saa neid kohustusi täita. Lepingu p-de 1.9.3 ja 4.10 kohaselt soovivad müüjad (kostjad II ja III) lõpetada vaidluse tsiviilasjas nr 2-14-15866 ning pooled lepivad kokku, et hageja kohustub tegema kõik endast oleneva, et tsiviilasjas nr 2-14-15866 toimuv menetlus lõpetataks. Lepingu p 4.5 kohaselt ei nõua hageja müüjatelt (kostjatelt II ja III) hageja poolt kaasomandi hooldamiseks ja korrashoiuks varem tehtud kulutuste hüvitamist, samuti loobub mistahes muude võimalike nõuete esitamisest, mis on või võivad olla seotud lepingu esemega või kaasomandiga. Vastavate sätete lepingusse lisamine oli müüjate (kostjate II ja III) huvi, et selle lepinguga lõppeksid kõik hageja nõuded nende vastu.

Kostja I ei saa vabastada müüjaid (kostjaid II ja III) nendest kohustustest, mis neil on hageja ees.

Hageja nõustus müüjate nende kohustusest vabastamisega vaid juhul, kui tal on võimalik saada kinnisasja 346/755 mõttelise osa omanikuks kokkulepitud hinnaga.

Kui kaasomanikud vaidlevad omavahel asja kasutamise üle, ei saa üks kaasomanik astuda teise asemele ning välistada kolmanda kaasomaniku nimel viimase nõudeid või neist loobuda. Samuti ei toimu tsiviilasjas nr 2-14-15866 vaidlus üksnes kinnisasjaga seotud asjaõiguse või kinnisasjaga seotud kohustuse üle, vaid maakohtu menetluses on hageja nõuded kaasomandi kasutuskorra määramiseks, lepingutingimuste tühisuse tuvastamiseks ja omandi rikkumise kõrvaldamiseks.

Kostjal I ei ole õigust käsutada hagejale kuuluvat vara, st hagejale kuuluvat nõudeõigust.

Lepingu pooled leppisid just sellises ostuhinnas kokku peamiselt seetõttu, et hageja samal ajal loobus lepingu p-ga 4.5 enda rahalistest nõuetest müüjate vastu. VÕS § 246 kaitseb ka ostjat, mitte ainult müüjat. Antud juhul viiks kostja I poolt kokkuleppesse astumine kostja I poolt väidetud viisil selleni, et kostja I saab omandada kinnisasja lähtudes hinnakokkuleppest ning kõik muud poolte kokkulepitud tingimused ja kohustused jäävad hageja kanda. Tegelikkusele ei vasta kostja I väide, et lepingu p-d 1.9.3, 4.5 ja 4.10 ei puuduta hageja õigusi, mistõttu ostueesõiguse teostamisega ei saa neid ka rikkuda. Hageja oli ostjana valmis kulutuste nõudest loobuma vaid seetõttu, et tal tekib võimalus omandada soodustingimustel kinnisasi.

2.Kostja I vaidles hageja hagile vastu. Kostja I esitas 16. septembril 2015 avalduse hagi tagamiseks enne hagi esitamist, milles taotles vaidlusaluse korteriomandi mõttelisele osale keelumärke seadmist selleks, et tal oleks võimalik esitada ostueesõiguse teostamise avaldus (tsiviilasi nr 2-15-13770). Kostja I esitas 16. oktoobril 2015 hagi tsiviilasjas nr 2-15-15939 hageja ja kostjate II ja III vastu, milles palus kohustada kostjaid II ja III sõlmima asjaõigusleping registriossa nr XXX kantud korteriomandi 346/755 mõttelise osa omandiõiguse 3 üleandmiseks hagejale ning asendada kohtulahendiga kostjate II ja III tahteavaldused eelnimetatud mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks kostjale I ja vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Samuti palus kostja I kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi 346/755 mõttelise osa omanikuna kostja I kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendada kohtulahendiga hageja tahteavaldused vastava kande tegemiseks, sealhulgas hageja kui eelnimetatud mõttelise osa omaniku kohta kande kustutamiseks ning kohustada hagejat andma kostjale I välja vaidlusaluse korteriomandi reaalosaks olevate kõigi ruumide valdus. Hageja ja kostja I hagid liideti 2. novembri 2015 määrusega ühte menetlusse, jättes tsiviilasja numbriks 2-15-14816.

Kostja I on teostanud ostueesõigust tähtaegselt, s.o kahe kuu jooksul pärast 20. juuli 2015 lepingu ja selle sisu kohta teate saamist. Kostja I toimetas ostueesõiguse teostamise avaldused kulleri kaudu kostjatele II ja III kätte vastavalt 18. septembril 2015 ja 19. septembril 2015.

Lepingu p-d 1.9.3 ja 4.10 puudutavad kostjate II ja III vabastamist kohtumenetlusest tsiviilasjas nr 2-14-15866. Kostja I saab selle kohustuse täita, astudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 211 lg 1 alusel müüjate (kostjate II ja III) õigusjärglasena menetlusse omandi ülemineku ajast alates, vabastades müüjad (kostjaid II ja III) nimetatud vaidlusest.

Lepingu p 4.10 ei ole sõnastatud selliselt, et hagejal on kohustus müüjad (kostjad II ja III) kohtumenetlusest vabastada (saavutada tulemus), vaid et hageja kohustub tegema selleks (tulemuse saavutamiseks) kõik endast oleneva. Lepingu p 4.5 puudutab kokkulepet kulude hüvitamise mittenõudmise kohta. Ka seda kokkulepet saab kostja I täita, st kulude hüvitamist müüjatelt (kostjatelt II ja III) mitte nõuda. Sõltumata ostueesõiguse teostamisest jääb müüjate ja hageja vaheline kokkulepe siduvaks ka hagejale.

Lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kohustused ei ole kõrvalkohustused VÕS § 246 lg 2 mõttes. Ostueesõiguse teostamine on välistatud vaid juhul, kui kõrvalkohustuse näol on tegemist kohustusega, mis ei ole rahaliselt hinnatav, eelkõige kui tegemist on isikliku iseloomuga kohustusega, mille täitmist ei saa asendada kolmanda isiku poolse täitmisega. VÕS § 246 lg 2 on müüja kaitseks kehtestatud regulatsioon, kuna selle eesmärgiks on tagada, et ostueesõiguse teostamise tulemusena ei jääks müüja ilma lepingu järgi talle tagatust. Hageja viidatud lepingu punktid ei puuduta tema õigusi, mistõttu ostueesõiguse teostamisega ei saa neid rikkuda.

Hageja ei ole tõendanud, et ta soetas kinnisasja soodustingimustel. Kostjale I teadaolevalt toimus müük turuhinnaga ja -tingimustel. Isegi kui eeldada, et hageja ja müüjate vaheline leping oli kompromiss olid lepinguosalised teadlikud, et kostjal I on vaidlusaluse korteriomandi mõttelise osa suhtes ostueesõigus.

Kostjale I teadaolevalt ei ole tsiviilasjas nr 2-14-15866 ükski menetlusosaline väitnud, et teisel korrusel on tegelikult kaks korteriomandit. Selles tsiviilasjas on vaidluse all üksnes korteriomandite juurde kuuluvate reaalosade tegelikud pindalad, mis asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 järgi ostueesõiguse teostamist ei mõjuta.

3.Hageja vaidles kostja I hagile vastu. Kostja I õiguste rikkumine ei ole tema poolt esitatud asjaoludel võimalik, mistõttu kostja hagi tuleb TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel jätta läbi vaatamata.

Kostjal I saab olla ostueesõigus vaid juhul, kui XXXXX asuva korteriomandi näol on tegemist ühe korteriomandiga, mille suhtes kostja on kaasomanikuks. Kui kinnistusraamatu kanne on ebaõige ning tegemist on kahe eraldiseisva korteriga, siis kostjal I kaasomaniku ostueesõigust olla ei saa, kuivõrd puudub kaasomand kui ostueesõiguse teostamise keskne eeldus. Tsiviilasjas nr 2-1415866 on kostja I tuginenud väitele, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige ja XXXXXs asuv korteriomand kujutab endast kaht eraldi korterit. Hageja on haldusasjas nr 3-14-52261 vaidlustanud Tartu linna poolt ebaõige ehitisregistri muudatuse, mille kohaselt on teisel korrusel kaks korterit. Kostjal I saab tekkida õigus kinnisasja omandi ja valduse üleandmise nõudmiseks 4 alles pärast seda, kui ta on täitnud lepingust tuleneva põhikohustuse maksta ostuhind notari deposiitkontole.

4.Kostjad II ja III teatasid, et kuna neile kuulunud korteriomandi mõtteline osa on müüdud, ei soovi nad osaleda hageja ja kostja I vahelises vaidluses. Kostjad II ja III ei ole ostueesõiguse teostamisele vastuväiteid esitanud ja on nõustunud vastavasisulise tehingu vormistamisega.

Kuivõrd kostjad II ja III on ostueesõiguse vabatahtlikuks vormistamiseks valmisolekut avaldanud, ei olnud kostja I hagi esitamine nende vastu vältimatult vajalik.

MAAKOHTU LAHEND 5. Tartu Maakohus jättis 10. mai 2016 otsusega hageja hagi kostja I vastu ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks ning hageja taotluse menetluse peatamiseks tsiviilasjas nr 2-15-14816 kuni kohtulahendite jõustumiseni tsiviilasjades nr 2-14-15866 ja haldusasjas nr 3-14-52261 rahuldamata. Maakohus rahuldas kostja I hagi hageja, kostja II ja kostja III vastu ebaõige kande parandamiseks nõusoleku andmiseks ja ostueesõigusega koormatud kinnisasja väljaandmiseks, kohustas kostjaid II ja III sõlmima kostjaga I asjaõigusleping kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi 346/755 mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks kostjale I ning asendas kohtuotsusega kostjate II ja III tahteavaldused eelnimetatud mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks kostjale I ja vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Maakohus kohustas hagejat andma nõusoleku kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi 346/755 mõttelise osa omanikuna kostja I kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendas kohtuotsusega hageja tahteavalduse vastava kande tegemiseks, sealhulgas hageja kui eelnimetatud mõttelise osa omaniku kohta kande kustutamiseks. Maakohus kohustas hagejat andma kostjale I välja kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi reaalosaks olevate kõigi ruumide valduse. Maakohus jättis jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna Tartu Maakohtu 17. septembri 2015 hagi tagamise määruse tsiviilasjas nr 2-15-13770. Maakohus jaotas menetluskulud, jättes kostja I menetluskulud hageja kanda, hageja, kostjate II ja III menetluskulud nende endi kanda, mõistis hagejalt kostja I kasuks viimase menetluskulud 5950 eurot 31 senti, s.o riigilõiv 1150 eurot, õigusabi osutamisega seondunud kulud 58 eurot 82 senti ja lepingulise esindaja kulud 4741 eurot 49 senti ning menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kinnistusraamatust (I kd, tl 9–10, 114–115) nähtuvalt asub XXXXX kinnistul kaks korteriomandit ning hageja on XXXXX korteriomandi ainuomanik. XXXXX korteriomand on 20. juulil 2015 sõlmitud lepingu järgselt hageja ja kostja I kaasomandis: hageja mõttelise osa suurus on 346/755 ja kostja I oma 409/755.

Maakohus leidis, et kostjal I on AÕS § 73 lg 2 kohaselt õigus teostada ostueesõigust, kuna 20. juuli 2015 leping on korteriomandi mõttelise osa müügileping ja kostja I oli selle sõlmimise hetkel korteriomandi kaasomanik. Hageja ei olnud kaasomanik ega olnud ka seaduse järgi eesõigustatud.

Ostueesõiguse olemasolu põhistamisel on õigesti tuginetud kinnistusraamatu kannetele, kuivõrd AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kuna korteriomandid tekivad kinnistusraamatusse kandmisega (KOS § 4 lg 3), ei ole maakohtu hinnangul kinnistul asuvate korteriomandite arv ebaselge. Kohtule teadaolevalt ei ole kaasomandi olemasolu vaidluse all tsiviilasjas nr 2-14-15866 ega haldusasjas nr 3-14-52261. Kuna nimetatud tsiviil- ja haldusasja tulemustest ei sõltu, kas kostjal I saab olla ostueesõigus või mitte, ei ole põhjendatud hageja taotlus peatada käesoleva tsiviilasja menetlus kuni kohtulahendite jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-14-15866 ja haldusasjas nr 3-14-52261.

Maakohus leidis, et kostja I on ostueesõigust teostanud tähtaegselt ning nõuetekohases vormis.

Kostja I on 16. septembril 2015 pöördunud notari poole ostueesõiguse teostamise avalduse 5 tõestamiseks ja notar on 16. septembril 2015 vastava avalduse tõestanud (I kd, tl 20–23, 109–112).

Kostja I on ostueesõiguse teostamise avaldused kulleri kaudu kostjatele II ja III kätte toimetanud vastavalt 18. septembril 2015 ja 19. septembril 2015 (I kd, tl 93–100, 125–132).

Maakohus ei nõustunud hageja väitega, et lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kõrvalkohustused välistavad VÕS § 246 lg 2 järgi kostja I poolt ostueesõiguse teostamise, kuivõrd kostja I ei saa neid kohustusi täita.

Lepingu p-d 1.9.3 ja 4.10 puudutavad kostjate II ja III vabastamist kohtumenetlusest tsiviilasjas nr 2-14-15866 ja lepingu p 4.5 puudutab kokkulepet mitte nõuda kostjatelt II ja III kulude hüvitamist. VÕS § 246 lg-s 2 sätestatu reguleerib eelkõige isikliku iseloomuga kõrvalkohustuste täitmist. Lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kohustuste näol ei ole tegemist isikliku iseloomuga kõrvalkohustustega. Maakohus nõustus kostjaga I, et kostjate II ja III vabastamine kohtumenetlusest tsiviilasjas nr 2-14-15866 on neile korteriomandi mõttelise osa võõrandamise korral tagatud TsMS § 211 regulatsiooniga ilma, et lepinguosalised pidanuks selles eraldi kokku leppima. TsMS § 211 lg-st 1 tuleneb, et kostja I saab tsiviilasjas nr 2-14-15866 astuda menetlusse kostjate II ja III asemel õigusjärgluse kaudu ning vaidluse lahendamine toimub sel juhul vähemate menetlusosalistega.

Lepingu p-s 4.5 on sätestatud rahaliselt hinnatava väärtusega kõrvalkohustus, mis ei piira ostueesõiguse teostamist. Hageja ei ole kostja I poolt ostueesõiguse teostamise tulemusena kaasomandi hooldamiseks ja korrashoiuks tehtud kulutuste hüvitamise nõudest ilma jäänud. AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Hageja väide, et ta soetas korteriomandi mõttelise osa soodustingimustel, on tõendamata.

Hageja seisukoht, et kostja I poolt on ostueesõiguse teostamisest tulenevad kohustused täitmata, mistõttu on kostja I nõue perspektiivitu ning kostja I hagi tuleks jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata, ei ole põhjendatud. Hagi esitamisel, mille alusel ostueesõigust omav isik nõuab müüjalt ostueesõigusega koormatud vara omandi üleandmiseks vajaliku käsutustehingu sõlmimist ja selleks vajaliku müüja tahteavalduse ning kinnistusraamatu kande parandamiseks vajaliku ostja tahteavalduse kohtuotsusega asendamist, peab ostja müügihinna tasuma või hoiustama alles pärast tema kasuks tehtud kohtuotsuse jõustumist ning müügihinna tasumine või hoiustamine on vastava otsuse täitmisele pööramise ehk otsuse alusel kinnistusraamatusse kannete tegemise eeldus (Riigikohtu 20. juuni 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27).

Ostueesõiguse teostamise tulemusena on AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 kohaselt vaidlusaluse korteriomandi 346/755 mõttelise osa omandi hagejale üleandmise käsutustehing tühine, st hageja ostjana on kaotanud tagasiulatuvalt omandi ning omanikuks on endiselt kostjad II ja III. Kostjatel II ja II on 20. juuli 2015 lepingu järgi kohustus sõlmida vaidlusaluse korteriomandi mõttelise osa omandiõiguse kostjale I üleandmiseks vastav asjaõigusleping ning esitada vastavad kinnistamisavaldused. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel tuleb asendada kostjate II ja III vastavad tahteavaldused kohtulahendiga.

Koos kinnistusraamatu kande parandamise nõudega on kostjal I pärast kostjatega II ja III asjaõiguslepingu sõlmimist või selleks vajaliku tahteavalduse kohtuotsusega asendamist õigus nõuda hagejalt ka ostueesõigusega koormatud kinnisasja väljaandmist AÕS § 80 lg 1 alusel.

Kostjad II ja III ei ole kostja I ostueesõiguse teostamisele vastuväiteid esitanud ei kohtueelses ega kohtumenetluses, nõustudes vabatahtlikult asjakohase käsutuse tegemise ja omandi kostjale I ülekandmisega. Sellest ning kostja I hagi rahuldamisest tulenevalt jättis maakohus kostja I menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel hageja kanda ning hageja ja kostjate II ja III menetluskulud nende endi kanda.

6 MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus täies ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega jätta kostja I hagi täies ulatuses rahuldamata ja rahuldada hageja hagi, tuvastada, et kostjal I puudub õigus teostada ostueesõigust kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi 409/755 mõttelise osa suhtes.

Alternatiivselt palub hageja tühistada maakohtu otsus ning saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja palub määrata kindlaks menetluskulude jaotus ning jätta kõik menetluskulud, sealhulgas maakohtus kantud kulud, kostja I kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus vääralt tõlgendanud ja kohaldanud VÕS § 246 lg-t 2 ja § 244 lg-t 1. Kostja I poolt ostueesõiguse teostamine on välistatud VÕS § 246 lg 2 tõttu.

20.juuli 2015 lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kõrvalkohustused välistavad kostja I poolt ostueesõiguse teostamise, kuivõrd kostja I ei saa neid kohustusi täita. Maakohus leidis ekslikult, et lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kohustused ei ole isikliku iseloomuga.

TsMS § 211 antud juhul ei kohaldu. Tsiviilasi nr 2-14-15866 on omanike omavaheline vaidlus ning maakohtu menetluses on hageja nõuded kaasomandi kasutuskorra määramiseks, lepingutingimuste tühisuse tuvastamiseks ja omandi rikkumise kõrvaldamiseks.

Ostueesõiguse teostajal ei ole õigust käsutada hagejale kuuluvat vara, st hagejale kuuluvat nõudeõigust. Sellist õigust ei anna talle ka TsMS § 211 lg 1. Hageja on tõendanud korteriomandi osa soodustingimustel soetamist. Lepingu p-dest 1.9.3, 4.5 ja 4.10 nähtub selgelt ja üheselt mõistetavalt miks ja kuidas müügihind kujunes. Kuna kostja I ei saa tagada kostjate II ja III jaoks kohustustest vabanemist hageja ees, oleks kostja I poolt ostueesõiguse teostamine ostueesõiguse olemusega vastuolus.

Kostjal I ei ole ostueesõigust, kuivõrd puudub kaasomand, mille suhtes ostueesõigust teostada.

Kostjal I saab olla AÕS § 73 lg 2 kohane ostueesõigus vaid juhul, kui XXXXX on üks korteriomand, mille suhtes kostja on kaasomanikuks. Korteriomandi õiguslik staatus tuleneb kinnistusraamatu kandele lisaks selle osaks olevatest plaanidest. Vaidlusaluse korteriomandi koosseis tuleneb plaanist nr II ning 30. detsembri 2003 asjaõiguslepingust, mis mõlemad on tsiviilasjas nr 2-14-15866 vaidluse all.

Kostja I jättis ostueesõiguse teostamisest tulenevad kohustused täitmata, mistõttu on tema nõue olnud perspektiivitu ning hagiavaldus tuli jätta läbi vaatamata. Ostueesõiguse kehtivuse korral peab ostueesõiguse teostaja täitma kõik kohustused, mis algse lepingu järgi lasuvad ostjal (VÕS § 244 lg 1). Ostjale müügilepingust tulenev keskne kohustus on tasuda müügilepingu eseme ostuhind. Lepingu p 3 kohaselt peab ostja tasuma ostuhinna enne lepingu sõlmimist notari deposiitkontole. Kostja I ei ole esitanud tõendeid ostueesõiguse teotamisest tuleneva põhikohustuse täitmise kohta, vaid on kohtuistungil kinnitanud, et ta seda teinud ei ole. Kostja I on küll taotlenud, et kohus asendaks hageja nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks, kuid mitte et kohus asendaks hageja tingimusliku nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks vaid juhul, kui hagejale makstakse ostuhind. TsMS § 445 ei võimalda kohtul otsuse täitmise viisi ja korda määrata kindlaks enda initsiatiivil ilma poole taotluseta. Kui ostja ei esita taotlust kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks viisil, et ta peab kinnistusraamatu kande muutmiseks andma nõusoleku vaid juhul, kui talle eelnevalt hüvitatakse ostuhind, saab kohus kohustuste täitmise järjekorra määramisel lähtuda vaid lepingu tingimustest ning seadusest. Kui pooled ei taotle kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist, tuleb ostuhind maksta lepingu tingimuste kohaselt kooskõlas AÕS § 2611 lg-ga 1.

Maakohus on vääralt jaotanud menetluskulusid. Kostja I menetluskulude suurus ei ole põhjendatud. Kostja I kasuks väljamõistetavad menetluskulud tuleb poole võrra vähendada.

7 Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega Tartu Maakohtu 2. juuni 2015 kohtuistungi protokolli tsiviilasjas nr 2-14-15866 ning Tartu Linnavalitsuse 30. mai 2016 kirja.

Hageja esitas 29. juulil 2016 taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks. Taotluse kohaselt määras maakohus kindlaks otsuse täitmise korra, mis ei kätke endas ostueesõiguse teostaja kohustust maksta ostuhinda (AÕS § 2611). Hageja palub TsMS § 445 lg 1 alusel määrata hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise korral kindlaks kohtuotsuse täitmise kord ning lisada maakohtu otsuse resolutsiooni järgmine punkt: „kohustada Imbi-Elle Juksaart maksma OÜ-le Purvi Kinnisvara 51 000 eurot. Teha otsuse resolutsiooni p 5 sätestatud kinnistusraamatu kanne ainult pärast Imbi-Elle Juksaare poolt OÜ-le Purvi Kinnisvara 51 000 euro maksmist“.

7.Kostja I vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see läbi vaatamata osas, milles hageja vaidlustab maakohtu otsuse resolutsiooni p 4, jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata ning menetluskulud ringkonnakohtu menetluses hageja kanda. Kostja I palub jätta hageja apellatsioonkaebusega esitatud tõendid vastu võtmata, hageja ei märkinud uute asjaolude ja tõendite esimese astme kohtus esitamata jätmise põhjust (TsMS § 633 lg 5).

Vastuse kohaselt puudub hagejal õigus nõuda kohtulahendi tühistamist osas, mis teda ei puuduta.

Maakohtu otsuse resolutsiooni kohaselt on kohustatud isikuteks lisaks hagejale ka kostjad II ja III, kes maakohtu otsust vaidlustanud ei ole.

Ostueesõiguse teostamine ei ole VÕS § 246 lg 2 kohaselt välistatud. Kostja I ei saa küll loobuda hagejale kuuluvast nõudest, kuid tegemist on rahalise nõudega ja rahalisest nõudest loobumine on rahaliselt hinnatav. Ekslik on hageja seisukoht, et kostjate II ja III kohtumenetlusest vabastamise kohustust saab täita ainult hageja isiklikult. Kohus ei ole müügilepingut TsMS § 430 mõttes kohtuliku kompromissina kinnitanud, tegemist on tavalise võlaõigusliku kohustustehinguga.

VÕS § 246 on müüja kaitseks kehtestatud regulatsioon, mille eesmärgiks on tagada, et ostueesõiguse teostamise tulemusena ei jääks müüja ilma müügilepingu järgi talle tagatust.

VÕS §-st 246 tulenevaid väiteid ei saa esitada esialgne ostja. Müüja ja ostueesõigust omav isik saavad sõltumata esialgse ostja nõusolekust leppida kokku VÕS §-s 246 sätestatust erinevalt.

Kostjal I on kaasomaniku ostueesõigus AÕS § 73 lg 2 järgi. Korteriomandid tekivad kinnistusraamatusse kandmisega (KOS § 4 lg 3). Korteriomand ei saa olla tekkinud kinnistusraamatu väliselt ning ühe kinnistusraamatusse kantud korteriomandi asemel mitme korteriomandi olemasolu ei saa põhjendada sellega, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Kande aluseks olevad plaanid ja asjaõiguslepingud võivad näidata, milline on korteriomanditeks jaotatud kinnisasja reaal- ja kaasomandiosade paiknemine, pindala jms, kuid need ei mõjuta seda, mitu korteriomandit kinnisasjas asub. Viimane sõltub ainuüksi sellest, mitu korteriomandit (kinnistut) on iseseisva üksusena kinnistusraamatusse kantud (KRS § 51 p 3). Kui kinnisasja tegelik reaalosadeks jagunemine ei vasta kinnistusraamatust nähtuvatele korteriomanditele, nt üks korteriomand koosneb kahest eraldi kasutatavast reaalosast, on võimalik jagada korteriomand kaheks kinnistuks KOS § 4 lg-s 4 sätestatud korras, kuid see ei muuda enne korteriomandi jagamist olemasolevat kinnistusraamatu kannet ebaõigeks.

Kostja I ei ole rikkunud ostuõiguse teostamisest tulenevaid kohustusi. Õigus nõuda müügilepingu alusel ostuhinna tasumist kuulub kostjatele II ja III, mitte hagejale. Hageja ja kostja I vahel ei ole lepingulist suhet. Hageja õigused tulenevad seadusest (AÕS § 2611). Kostjal I ei ole kohustust tasuda ostuhind enne müügilepingu sõlmimist notari deposiitkontole. VÕS § 111 järgse õiguskaitsevahendi kasutamiseks vajalikku tahteavaldust saab konkludentselt järeldada asjaolust, et kostja I ei ole senini ostuhinda tasunud, kuid tegutseb aktiivselt, et ostueesõiguse teostamist maksma panna. AÕS § 2611 lg 1 annab ostjale õiguse keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Hageja ei ole nõudnud kostjalt I ostuhinna hüvitamist ega esitanud 8 kostjale I nõuetele AÕS § 2611 lg 1 kohast vastuväidet. Seega oleks maakohus ületanud TsMS § 439 mõttes hagi (ja vastuhagi) lahendamise piire, kui oleks seadnud kostja I hagi rahuldamise eelduseks selle, et kostja I peab eelnevalt hüvitama hagejale müügilepingu järgse ostuhinna.

Hageja tugineb AÕS § 2611 lg-le 1 ja sellest tulenevale kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest keeldumise õigusele esmakordselt alles apellatsioonkaebuses. Alles apellatsioonimenetluses sellise vastuväite esitamine on lubamatu (TsMS § 330 lg 1, § 651).

Hageja taotlus kostja I õigusabikulude suuruse vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata.

Kostja I vaidles hageja taotlusele kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks vastu ning palus jätta see rahuldamata.

8.Kostjad II ja III ei ole apellatsioonimenetluses seisukohti esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 9. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja I vastu ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hageja nõude kostja I vastu ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks TsMS § 657 lg 3 alusel läbi vaatamata. Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

10.Hageja on esitanud nõude ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks (I kd, tl 2, hageja apellatsioonkaebuse p 1.1). Tartu Ringkonnakohtu 4. oktoobri 2016 istungil leidis hageja, et ta ei ole sellist nõuet kohtule esitanud, hageja oli seisukohal, et tema nõudeks on tuvastada, et kostjal I puudub õigus ostueesõiguse teostamiseks. Hageja ei täpsustanud, millisel õiguslikul alusel peaks kostjal I selline õigus puuduma, nii hagiavalduses kui apellatsioonkaebuses on hageja olnud seisukohal, et kostja ostueesõiguse teostamine on tühine VÕS § 246 lg 2 alusel, uut õiguslikku alust kostja I ostueesõiguse puudumisele ei ole hageja esitanud.

Kohus ei ole otsust tehes TsMS § 436 lg 7 järgi seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, kuid kohus lähtub menetluses hageja esitatud nõudest, selle kujunemise asjaoludest ja esitatud tõenditest.

11.Tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema mingi eesmärk, mida ta üritab hagiga saavutada, ning kui hageja pärast hagi esitamist kostja tegevuse tulemusena selle eesmärgi saavutab, saab lugeda, et kostja on TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 mõttes hageja nõude rahuldanud (Riigikohtu 9. märtsi 2016 otsus tsiviilasjas 3-2-1-182-15, p 13).

Maakohus on õigesti leidnud, et hageja nõude eesmärgiks on jääda korteriomandi omanikuks.

Praegusel juhul ei ole ostueesõiguse teostamise avaldus suunatud hagejale, vaid VÕS § 244 lg 4 järgi toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale, seega kostjatele II ja III. Põhimõtteliselt on hageja huvi suunatud 20. juulil 2015 sõlmitud asjaõiguslepingu kui käsutuse kehtivuse tuvastamisele ning hagi peaks olema esitatud ka kostja II ja kostja III vastu. Kui ostja soovib teha hagiga kindlaks, et ostueesõiguse teostamine on tühine, seega kehtib 20. juuli 2015 asjaõigusleping, oleks tulnud nõue esitada ka müüjate vastu. See, et maakohus liitis kostja I hagi hageja ja kostjate II ja III vastu ühte menetlusse ei muuda kostjaid II ja III kostjateks hageja nõudes.

Ringkonnakohus leiab, et hageja eesmärki ei saa praegusel juhul saavutada hageja kui ostja tuvastushagi alusel ostueesõiguse teostaja tahteavalduse tühistuse tuvastamise või selle kehtivuse vaidlustamise kaudu.

Ka ostueesõiguse teostamise tühisuse kindlakstegemisele suunatud nõudes on kostjateks lisaks kostjale I ka kostja II ja kostja III. Hagis märgitud hageja ostueesõiguse teostamise tühisuse 9 tuvastamise nõude alus, VÕS § 246 lg 2, ei ole ostja iseseisva nõude alus ostueesõigust teostava isiku vastu (vt otsuse p 13).

Korteriomandi õigusliku staatuse küsimust (apellatsioonkaebuse p 2.3.1) ei saa menetleda kaasomaniku ostueesõiguse puudumise tuvastamise menetluses.

Ringkonnakohus leiab, et hageja hagi tuleb jätta läbi vaatamata.

12.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti rahuldanud kostja I hagi. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks.

Kostjad II ja III sõlmisid 20. juulil 2015 hagejaga korteriomandi XXXXX mõttelise osa müügilepingu hinnaga 51 000 eurot (I kd, tl 11–18). Kostja I on korteriomandi kaasomanik.

Apellatsioonkaebuses ei ole hageja esitanud vastuväiteid sellele, et maakohus luges tuvastatuks, et kostja on teostanud ostueesõigust tähtaegselt ning ostueesõiguse teostamise avaldus on tehtud nõuetekohases vormis. Maakohus rahuldas kostja I hagi hageja, kostja II ja kostja III vastu ebaõige kande parandamiseks nõusoleku andmiseks ja ostueesõigusega koormatud kinnisasja väljaandmiseks ja kohustas kostjaid II ja III sõlmima kostjaga I asjaõigusleping ning asendas kohtuotsusega kostjate II ja III tahteavaldused eelnimetatud mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks kostjale I ja vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Maakohus kohustas hagejat andma nõusoleku korteriomandi mõttelise osa omanikuna kostja I kinnistusraamatusse kandmiseks ning asendas kohtuotsusega hageja tahteavalduse vastava kande tegemiseks, sealhulgas hageja kui eelnimetatud mõttelise osa omaniku kohta kande kustutamiseks. Maakohus kohustas hagejat andma kostjale I välja korteriomandi reaalosaks olevate kõigi ruumide valduse.

Tartu Ringkonnakohtu 4. oktoobri 2016 istungil avaldas kostja I seisukohta, et hagis nimetatud asjaolusid tuleks käsitleda vastuväidetena hagile.

13.Hageja leiab, et kostja I ostueesõiguse teostamine oli välistatud VÕS § 246 lg 2 sätestatud piirangu tõttu, apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus VÕS § 246 lg-t 2 ebaõigesti kohaldanud.

VÕS § 246 lg 2 kaitseb müüja huve (vt Riigikohtu 18. novembri 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-09). VÕS § 246 reguleerib ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel tekkivat suhet. Normi eesmärgiks on mh see, et müüja ei tohi olla ostueesõiguse teostamise järel halvemas olukorras kui ta oleks olnud kolmanda isiku (praegusel juhul hagejaga) sõlmitud lepingu järgselt. Seega saab sellele tugineda müüja, kellele ostueesõiguse teostamise avaldus suunati. VÕS § 246 annab õiguskaitsevahendite kohaldamise võimaluse müüjale ja VÕS § 246 lg 2 aitab kaasa sellele, et ostueesõigus sobitub nii palju kui võimalik soovitud lepingutingimustega.

Tegemist ei ole iseseisva nõude alusega, millele saaks ostja tugineda. Samas võib VÕS § 246 lg 2 olla ostja (praegusel juhul hageja) vastuväiteks ostueesõiguse teostaja tahteavalduse asendamise nõudele, seda juhul, kui ostja ja müüja on vorminõudeid järgides ostuhinnas kokku leppinud täiendavalt muust õigussuhtest tulenevas soorituses või õigushüves, mille pooleks ostueesõiguse teostaja ei ole ja hageja jääks ostueesõiguse teostamise järel sellest õigushüvest ilma.

Hageja poolt vaidlustatud lepingulisi kohustusi sisuliselt hinnates on maakohus põhjendatult leidnud, et lepingu p-des 1.9.3, 4.5 ja 4.10 sätestatud kohustused ei ole sellised kokkulepped, mis välistaksid kostja I poolt ostueesõiguse teostamist, kostja I saab kokkulepitud kohustusi täita.

Tegemist on küll lepingujärgsete kõrvalkohustustega VÕS § 246 mõttes, kuid maakohus on õigesti asunud seisukohale, et pärast kostjatele II ja III kuuluva korteriomandi mõttelise osa omanikuks saamist on kostjal I võimalik astuda kinnisasjaga seotud asjaõiguseid ja kinnisasjaga seotud kohustusi puudutavas osas kohtumenetlusse endiste omanike asemel TsMS § 211 alusel. Lepingu p 1.9.3 on sõnastatud üldise ostja ja müüja soovina ilma konkreetseid toiminguid nimetamata.

10 Lepingu p 4.5 järgi loobub ostja nõuete esitamisest mis on või võivad olla seotud lepingu esemega või kaasomandiga, tegemist on samuti üldise iseloomuga kokkuleppega. Lepingu p 4.10 kohustab hagejat tegema endast oleneva menetluse lõpetamiseks tsiviilasjas nr 2-14-15866, nimetatut on hagejal võimalik sooritada ka kostja I suhtes, kui kostja I teostab ostueesõigust ja saab kinnisasja kaasomanikuks.

14.Apellatsioonkaebuse seisukoht, mille kohaselt on maakohus nõustunud, et 20. juuli 2015 leping on kompromiss hageja ja kostjate II ja III vahel, ei ole õige. Maakohus leidis põhjendatult, et see, et lepinguosalised oleksid kokku leppinud just sellises ostuhinnas kokku peamiselt seetõttu, et hageja samal ajal loobus enda rahalistest nõuetest müüjate vastu, ei nähtu ei vaidlusalusest lepingust ega selle sõlmimist ettevalmistavast kirjavahetusest (I kd, tl 34–62). Hageja ei ole menetluses tõendanud korteriomandi soodustingimustel soetamist. Apellatsioonkaebuses nimetatud 20. juuli 2015 lepingu p-dest 1.9.3, 4.5 ja 4.10 ei nähtu, et need lepingupunktid oleks mõjutanud müügihinda. Asjaolu, et korteriomandi väärtus ei vastanud kokkulepitule, ei ole hageja tõendanud nt asjatundja arvamuse, eksperdi hinnangu vms TsMS § 229 jj nimetatud tõendiga.

Ostueesõigust saab teostada üksnes siis, kui võõrandaja on sõlminud eseme suhtes müügi- või muu tasulise võõrandamise tehingu (VÕS § 244 lg 3). Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole tuginenud ühelegi kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu vorminõudeid järgivale kokkuleppele, mis välistaks kostja I ostueesõiguse teostamise. Hageja ei ole menetluses tõendanud, et ta soetas korteriomandi mõttelise osa soodustingimustel.

15.Hageja ei ole apellatsioonkaebuses oma väidet, et tema nõue kostjate II ja III vastu ei sõltu sellest, kas kostjad II ja III on kinnisasja omanikud või mitte, põhjendanud. Hageja ei ole põhjendanud, miks on kinnisasja suhtes vajalike kulutuste hüvitamise nõue hagejale kuuluv eraldiseisev tsiviilõiguslik nõue. Hageja ei ole menetluses esitanud ühtegi asjaolu, mis viitaks sellele, et hageja kaasomandist tulenev nõue oleks isikliku iseloomuga, mida ei saaks kostja I täita.

VÕS § 246 lg 2 esimene lause välistab rahaliselt hinnatavad kohustused nende kohustuste hulgast, mida ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma. Kinnisasja suhtes vajalike kulutuste hüvitamise nõue on rahaline nõue, mille täitmist saab VÕS § 108 lg 1 järgi alati nõuda. Hageja ei ole toonud välja ühtegi asjaolu, mis annaks alust eeldada, et tegemist oleks kohustusega, mida tuleb täita mitterahalise sooritusena ja mida ei saa täita kostja I.

VÕS § 244 lg 1 esimese lause järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Hageja ei ole menetluses esitanud ühtegi muud vorminõuetele vastavat kokkulepet, mis annaks alust asuda seisukohale, et kinnisasja hinnas on hageja ja kostja II ning kostja III leppinud kokku muudes tingimustes, kui 20. juuli 2015 lepingus.

16.Hageja leiab lisaks, et kostjal puudub ostueesõigus, kuna puudub kaasomand, mille suhtes ostueesõigust teostada. Hageja väitel on kinnistusraamatu kanne ebaõige ning tegemist on kahe eraldiseisva korteriga, mille suhtes kostjal I kaasomaniku ostueesõigust olla ei saa. Ehitisregistrist nähtub nagu oleks teisel korrusel kaks korterit. Seega on kinnistusraamatu kanne olnud algusest peale vale, kuivõrd kahe korteri asemel on XXXXX kantud sisse ühe korterina.

Isik, kelle õigusi on ebaõige kandega rikutud, võib AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda ebaõige kande muutmist. Kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab.

Kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu (Riigikohtu 18. detsembri 2007 otsust nr 3-2-1-125-07, p 18).

Nimetatut ei saa menetleda kaasomaniku ostueesõiguse puudumise tuvastamise menetluses.

17.Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks tuleb jätta rahuldamata. AÕS § 2611 lg 1 alusel võib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna 11 kustutamiseks nõusolekut andmast, kuni ostuhind on talle hüvitatud. Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult (Riigikohtu 20. juuni 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27). Hageja ei ole põhjendanud, miks ta esitas nimetatud taotluse alles ringkonnakohtule, hageja ei ole taotlust kohtule ka põhistanud.

18.Maakohus on põhjendatult leidnud, et kuna kostjal I on ostueesõiguse teostamise tulemusena õigus saada vaidlusaluse korteriomandi 346/755 suuruse mõttelise osa omanikuks ja kostja I on juba selle korteriomandi 409/755 suuruse mõttelise osa omanik, on tal õigus saada kogu korteriomandi XXXXX Tartu ainuomanikuks. Kostja I nõue hageja vastu kogu korteriomandi valduse üleandmiseks tuleb rahuldada.

19.Kuna ringkonnakohus ei tühista maakohtu otsust hagi rahuldamise osas, puudub vajadus muuta menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsiooniõiguse piire ületanud ning maakohtu poolt määratud menetluskulude suurus on põhjendatud ja vajalik. Asjaolu, et hageja kostja I menetluskulude suurusega ei nõustu, samuti, et hageja enda menetluskulud maakohtus on olnud väiksemad, ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks.

Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Kostja I menetluskuludeks ringkonnakohtu menetluses on lepingulise esindaja kulud 1872 eurot (koos käibemaksuga). Ringkonnakohtu hinnangul on kostja I menetluskulud ringkonnakohtus põhjendatud ja vajalikud osaliselt.

Ringkonnakohus jätab põhjendatud ja vajaliku kuluna arvestamata kuni ringkonnakohtu menetluseni teostatud toiminguid, s.o arve nr 160899. Ringkonnakohus peab vajalikuks ja põhjendatud ajakuluks apellatsioonimenetluses 8 tundi, s.h apellatsioonkaebusega tutvumine ning vastuse koostamine, hageja taotlusega tutvumine ning seisukoha koostamine, kohtuistungiks ettevalmistumine ning istungil osalemine. Põhjendatud ja vajaliku kulu hindamisel lähtub ringkonnakohus tsiviilasja keerukusest, mahust ning asjaolust, et kostjat I esindas nii maa- kui ka ringkonnakohtu menetluses sama esindaja. Seega oli esindaja ringkonnakohtu menetluses tsiviilvaidluse asjaoludega kursis ega pidanud kulutama palju aega menetlusdokumentide ja kohtupraktika analüüsimiseks. Ringkonnakohus peab kostja I esindaja tunnitasu 120 eurot, millele lisandub käibemaks, põhjendatuks ning rahuldab kostja I menetluskulude kindlaksmääramise taotluse osaliselt, s.o 960 eurot, millele lisandub käibemaks, menetluskulu koos käibemaksuga 1152 eurot. Ringkonnakohus rahuldab kostja I taotluse apellatsioonimenetlusekuludelt viivise väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostja I kasuks välja apellatsiooniastme menetluskuludelt 1152 eurot (koos käibemaksuga) kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kostjad II ja III ei ole apellatsioonimenetluses menetluskulude nimekirja esitanud. Kostjatele II ja III hüvitatavad menetluskulud puuduvad. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi Üllar Roostoja Triin Uusen-Nacke 12

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.